Wohnungseigentümer können grundsätzlich verlangen, dass ihnen der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem eigenen Balkon gestattet wird. Die Eigentümergemeinschaft darf einen entsprechenden Antrag nicht allein wegen möglicher Geräusche oder anderer lediglich vermuteter Störungen ablehnen.
Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Juli 2026 entschieden. Unter dem Aktenzeichen V ZR 162/25 stellten die Richter zugleich klar, dass vor dem Einbau weiterhin ein Beschluss der Gemeinschaft benötigt wird.
Berliner Eigentümer wollten Splitgerät auf dem Balkon installieren
Ausgangspunkt des Verfahrens war ein Streit innerhalb einer Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft. Die klagenden Eigentümer beantragten auf der Eigentümerversammlung vom 14. Dezember 2023 die Erlaubnis, auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon ein Klima-Splitgerät einzubauen.
Der Antrag erhielt nicht die erforderliche Mehrheit. Die Eigentümer zogen daraufhin vor Gericht und verlangten, dass der fehlende Gestattungsbeschluss durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt wird.
Das Amtsgericht Pankow wies diese Beschlussersetzungsklage zunächst ab. Das Landgericht Berlin II änderte das Urteil jedoch und erlaubte den Einbau unter näheren Vorgaben zur Bauart des Geräts und zu dessen Betriebsweise.
Die Eigentümergemeinschaft legte dagegen Revision ein. Der Bundesgerichtshof bestätigte jedoch die Entscheidung des Landgerichts und wies die Revision der Gemeinschaft zurück.
Warum ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig bleibt
Ein Splitgerät besteht aus einem Innengerät und einer außerhalb der Wohnung installierten Einheit. Zwischen beiden Teilen müssen Leitungen verlegt werden, sodass bei einem Einbau häufig die Außenwand oder Fassade durchbohrt wird.
Die Fassade gehört in einer Wohnungseigentumsanlage regelmäßig zum gemeinschaftlichen Eigentum. Der Einbau ist deshalb eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Absatz 1 WEG.
Eigentümer dürfen das Gerät daher trotz des neuen BGH-Urteils nicht eigenmächtig installieren. Wer ohne Beschluss in die Fassade eingreift, riskiert Unterlassungs- und Rückbauansprüche sowie Streit über die Kosten einer möglichen Wiederherstellung.
Das Urteil bedeutet somit kein allgemeines Recht, sofort mit den Arbeiten zu beginnen. Es verbessert vielmehr den Anspruch auf eine vorherige Gestattung durch die Gemeinschaft.
Klimaanlagen gehören nicht zu den ausdrücklich begünstigten Maßnahmen
Das Wohnungseigentumsgesetz nennt bestimmte bauliche Veränderungen, die ein Eigentümer unter den gesetzlichen Voraussetzungen verlangen kann. Dazu gehören etwa Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchsschutz und zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge.
Klima-Splitgeräte werden in § 20 Absatz 2 WEG nicht ausdrücklich genannt. Ein Anspruch kann sich nach der BGH-Entscheidung aber aus § 20 Absatz 3 WEG ergeben.
Danach muss eine bauliche Veränderung gestattet werden, wenn die Rechte anderer Eigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Sind einzelne Eigentümer stärker betroffen, kann deren Einverständnis erforderlich sein.
Ob eine solche Beeinträchtigung vorliegt, muss anhand des geplanten Einbaus und der Verhältnisse im Gebäude geprüft werden. Ein allgemeiner Beschluss, nach dem Splitgeräte in der gesamten Anlage ausnahmslos untersagt sind, lässt sich nach dem Urteil deutlich schwerer rechtfertigen.
Selbst ein Fassadendurchbruch reicht nicht automatisch für eine Ablehnung
Der Bundesgerichtshof betonte, dass selbst größere Eingriffe in gemeinschaftliches Eigentum nicht zwangsläufig eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen. Das kann beispielsweise für einen Fassadendurchbruch oder sogar für Eingriffe in eine tragende Wand gelten.
Voraussetzung ist, dass die Veränderung sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt wird. Es kommt darauf an, ob sich ein verständiger Eigentümer nach den Umständen des Einzelfalls nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann.
Im entschiedenen Fall hatte die Eigentümergemeinschaft keine optischen Nachteile geltend gemacht. Der sichtbare Standort des Außengeräts war daher kein tragfähiger Grund für die Verweigerung.
Bei anderen Gebäuden kann die äußere Gestaltung durchaus gegen einen bestimmten Standort sprechen. Das gilt insbesondere bei auffälligen Fassaden, geschützten Gebäuden oder einem Außengerät, das von der Straße oder aus benachbarten Wohnungen deutlich zu sehen ist.
Befürchteter Lärm genügt in der Regel nicht
Die Eigentümergemeinschaft hatte vor allem mögliche Betriebsgeräusche angeführt. Nach Ansicht des BGH reichen solche Befürchtungen normalerweise nicht aus, um bereits den Einbau zu verhindern.
Etwas anderes gilt, wenn schon vor der Installation feststeht, dass das Gerät die übrigen Eigentümer unzumutbar beeinträchtigen wird. Das kann beispielsweise bei einem besonders lauten Gerät oder einem unmittelbar neben einem Schlafzimmerfenster vorgesehenen Standort der Fall sein.
In dem Berliner Verfahren war das geplante Gerät für den deutschen Markt zugelassen und grundsätzlich in der Lage, die Vorgaben der TA Lärm einzuhalten. Außerdem lag das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter vom vorgesehenen Standort des Außengeräts entfernt.
Unter diesen Bedingungen war eine spätere unzumutbare Geräuschbelastung nicht absehbar. Die Gemeinschaft durfte die Gestattung deshalb nicht allein auf Vermutungen über möglichen Lärm verweigern.
Bauliche Anpassungen sollen leichter möglich werden
Der BGH verwies in seiner Pressemitteilung zum Urteil auf die Reform des Wohnungseigentumsrechts aus dem Jahr 2020. Der Gesetzgeber wollte es Eigentümern erleichtern, ihre Wohnungen an veränderte Gebrauchsbedürfnisse anzupassen.
Eine Wohnanlage soll nicht dauerhaft auf dem baulichen Stand ihrer Errichtung bleiben müssen. Technische Entwicklungen, höhere Temperaturen und veränderte Anforderungen an die Nutzung einer Wohnung dürfen bei der Entscheidung über bauliche Veränderungen berücksichtigt werden.
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Deshalb soll nicht jede theoretisch denkbare Störung bereits im Genehmigungsverfahren zur Ablehnung führen. Wenn noch offen ist, ob eine Klimaanlage tatsächlich störenden Lärm verursacht, darf zunächst die weitere Entwicklung abgewartet werden.
Das Urteil ist für ältere Menschen besonders bedeutsam
Die BGH-Entscheidung enthält kein Sonderrecht für Senioren. Der Anspruch aus § 20 Absatz 3 WEG besteht unabhängig vom Alter und setzt weder eine Erkrankung noch ein ärztliches Attest voraus.
Für ältere Menschen kann die Entscheidung dennoch besonders wichtig sein. Nach Angaben des Umweltbundesamtessind vor allem Menschen über 75 Jahre mit Herz-Kreislauf-Erkrankungen, Atemwegserkrankungen, Demenz oder anderen Vorerkrankungen von gesundheitlichen Folgen längerer Hitzeperioden betroffen.
Gerade Dachgeschosswohnungen und schlecht gedämmte Gebäude können sich im Sommer stark aufheizen. Bleiben auch die Nächte heiß, fällt es vielen älteren Bewohnern schwer, sich ausreichend zu erholen.
Ein fest eingebautes Splitgerät kann deshalb mehr als eine reine Komfortmaßnahme sein. Persönliche gesundheitliche Gründe können die Interessen des antragstellenden Eigentümers bei der Abwägung zusätzlich stützen, auch wenn der BGH den Anspruch nicht von solchen Gründen abhängig gemacht hat.
Tatsächlicher Lärm muss später nicht hingenommen werden
Die Gestattung des Einbaus bedeutet nicht, dass Nachbarn jede spätere Störung akzeptieren müssen. Verursacht die Klimaanlage im laufenden Betrieb unzumutbare Geräusche, bleiben Abwehransprüche bestehen.
In Betracht kommen nach den Ausführungen des BGH Ansprüche aus § 14 Absatz 2 Nummer 1 WEG sowie aus § 1004 Absatz 1 in Verbindung mit § 906 BGB. Bei der Bewertung können insbesondere die Richtwerte der TA Lärm herangezogen werden.
Der störende Eigentümer muss dann für eine Beseitigung der Beeinträchtigung sorgen. Möglich sind eine technische Nachbesserung, eine bessere Schwingungsdämpfung, ein anderer Betriebsmodus oder zeitliche Beschränkungen.
Eine vollständige Stilllegung soll nach Einschätzung des BGH regelmäßig nicht als erste Reaktion verlangt werden können. Vorrangig sind Lösungen, die den weiteren Betrieb ermöglichen und gleichzeitig die Nachbarn schützen.
Auch die Gemeinschaft kann ergänzende Vorgaben in die Hausordnung aufnehmen. Sie kann beispielsweise Regeln für den Nachtbetrieb festlegen, sofern diese sachlich begründet sind und den Betrieb des Geräts nicht durch überzogene Einschränkungen faktisch unmöglich machen.
Was nach dem BGH-Urteil gilt
| Fragestellung | Rechtslage nach der Entscheidung |
|---|---|
| Eigenmächtiger Einbau ohne Beschluss | Weiterhin nicht erlaubt |
| Anspruch auf Gestattung | Grundsätzlich nach § 20 Absatz 3 WEG möglich |
| Ablehnung wegen nur vermuteter Geräusche | Reicht normalerweise nicht aus |
| Unzumutbare Beeinträchtigung steht bereits fest | Ablehnung kann gerechtfertigt sein |
| Tatsächlicher Lärm nach dem Einbau | Abwehransprüche der Nachbarn bleiben bestehen |
| Kosten der gestatteten Anlage | Trägt grundsätzlich der antragstellende Eigentümer |
| Vollständige Stilllegung bei späteren Störungen | In der Regel erst nachrangig gegenüber milderen Maßnahmen |
Antrag sollte den Einbau genau beschreiben
Eigentümer sollten der Versammlung keinen allgemein gehaltenen Antrag vorlegen. Je genauer das Vorhaben beschrieben wird, desto besser kann die Gemeinschaft die möglichen Auswirkungen beurteilen.
In den Antrag gehören möglichst der vorgesehene Gerätetyp, der Standort des Außengeräts, die technischen Geräuschwerte und die geplante Führung der Leitungen. Angaben zur fachgerechten Montage, zur Schwingungsentkopplung und zur Ableitung von Kondenswasser können weitere Bedenken ausräumen.
Sinnvoll ist außerdem eine Erklärung, dass sämtliche Einbau-, Betriebs-, Wartungs- und Folgekosten übernommen werden. Nach § 21 Absatz 1 WEG trägt ein Eigentümer grundsätzlich die Kosten einer baulichen Veränderung, die ihm persönlich gestattet wurde.
Die Gemeinschaft darf die Erlaubnis mit angemessenen technischen Vorgaben verbinden. Sie kann etwa die Ausführung durch einen Fachbetrieb, einen bestimmten Standort oder die Einhaltung gesetzlicher Geräuschwerte verlangen.
Was Eigentümer bei einer Ablehnung tun können
Erhält der Antrag keine Mehrheit, ist das Vorhaben nicht zwangsläufig beendet. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht nach § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG den fehlenden Beschluss ersetzen.
Mit einer solchen Beschlussersetzungsklage können Eigentümer erreichen, dass das Gericht die Gestattung einschließlich notwendiger Vorgaben ausspricht. Genau diesen Weg hatten die Berliner Kläger erfolgreich gewählt.
Vor einer Klage sollte geprüft werden, welche Gründe die Gemeinschaft für die Ablehnung angeführt hat. Außerdem sollten technische Unterlagen, Fotos des Standorts, Abstandsangaben und Informationen zur Geräuschentwicklung gesichert werden.
Das BGH-Urteil verbessert die Erfolgsaussichten, garantiert aber keinen Sieg in jedem Fall. Erhebliche optische Veränderungen, vorhersehbarer Lärm, Schäden am Gemeinschaftseigentum oder rechtliche Vorgaben zum Denkmalschutz können weiterhin gegen die geplante Ausführung sprechen.
Für Mieter gilt die Entscheidung nicht unmittelbar
Das Urteil betrifft Wohnungseigentümer und deren Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft. Mieter erhalten dadurch keinen unmittelbaren Anspruch gegen die Gemeinschaft.
Ein Mieter benötigt zunächst die Zustimmung seines Vermieters, wenn für die Installation die Fassade durchbohrt oder ein Außengerät dauerhaft befestigt werden soll. Der vermietende Eigentümer muss anschließend die erforderliche Gestattung innerhalb der Gemeinschaft beantragen.
Auch gesundheitliche Belastungen durch Hitze führen für Mieter nicht automatisch zu einem Anspruch auf ein bestimmtes Klimagerät. Sie können jedoch bei Verhandlungen mit dem Vermieter und bei der Suche nach einer baulich verträglichen Lösung berücksichtigt werden.
Praxisbeispiel: Klimagerät für eine Seniorin im Dachgeschoss
Die 78-jährige Eigentümerin Helga M. lebt in einer Dachgeschosswohnung, die sich während längerer Hitzeperioden stark aufheizt. Sie möchte auf ihrem zurückgesetzten Balkon ein leises Splitgerät installieren lassen und legt der Eigentümerversammlung technische Daten, einen Montageplan und eine Zusage zur Kostenübernahme vor.
Die Gemeinschaft lehnt den Antrag allein mit der Begründung ab, Klimaanlagen könnten grundsätzlich zu laut sein. Konkrete Anhaltspunkte für eine Störung bestehen nicht, und das nächste Schlafzimmerfenster ist mehrere Meter entfernt.
Unter Berücksichtigung des BGH-Urteils spricht viel dafür, dass eine solche pauschale Ablehnung nicht ausreicht. Helga M. könnte eine Beschlussersetzungsklage prüfen lassen, darf die Anlage bis zu einer Gestattung aber noch nicht einbauen.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
