Vermieter verstoßen nicht schon deshalb gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, weil sie vor der Vergabe einer Dienstleistung keine mehreren Vergleichsangebote eingeholt haben. Entscheidend ist vielmehr, ob die abgerechnete Leistung zu einem nicht marktgerechten und objektiv überhöhten Preis beauftragt wurde.
Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20. Mai 2026 entschieden. Die Entscheidung mit dem Aktenzeichen VIII ZR 6/24 verschärft die Anforderungen an Mieter, die überhöhte Betriebskosten geltend machen wollen, entbindet Vermieter aber nicht von ihrer Pflicht zu wirtschaftlichem Handeln.
Darum ging es im Verfahren vor dem BGH
Die beklagten Mieter lebten in einer Wohnung innerhalb eines größeren Gebäudekomplexes in Mannheim. Nach ihrem Mietvertrag mussten sie die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung tragen.
Die Vermieterin hatte ein Unternehmen mit einem umfangreichen Paket für das technische und infrastrukturelle Gebäudemanagement beauftragt. Ein Teil der dabei entstandenen Ausgaben floss in die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 ein.
Aus den beiden regulären Abrechnungen verlangte die Vermieterin Nachzahlungen von 1.083,88 Euro und 794,24 Euro. Später kamen Grundsteuernachforderungen von 292,92 Euro für 2017 und 618,94 Euro für 2018 hinzu, sodass insgesamt 2.798,98 Euro im Streit standen.
Das Amtsgericht Mannheim gab der Zahlungsklage weitgehend statt. Das Landgericht Mannheim wies die Klage in der Berufung dagegen ab, weil es unter anderem einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot annahm.
Das Landgericht hielt Vergleichsangebote für erforderlich
Nach Ansicht des Landgerichts hätte die Vermieterin vor Abschluss des umfangreichen Gebäudemanagementvertrags Angebote anderer Dienstleister einholen müssen. Das Gericht verlangte dabei einen breiten Marktüberblick, der nicht auf Unternehmen aus der unmittelbaren Umgebung beschränkt sein sollte.
Die bloße Rüge der Mieter, es seien keine Vergleichsangebote eingeholt worden, ließ das Landgericht für den Vorwurf unwirtschaftlicher Kosten genügen. Konkrete günstigere Angebote mussten die Mieter nach dieser Beurteilung nicht vorlegen.
Der BGH beanstandete diesen Ansatz. Das Landgericht hatte nach Auffassung der Karlsruher Richter die Voraussetzungen des Wirtschaftlichkeitsgebots und die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nicht richtig angewandt.
Fehlende Vergleichsangebote allein reichen nicht aus
Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet Vermieter nach § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB, bei Entscheidungen mit Einfluss auf die Betriebskosten auf ein angemessenes Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen zu achten. Vermieter dürfen deshalb nicht ohne Weiteres unnötig teure Leistungen auf ihre Mieter umlegen.
Eine gesetzliche Pflicht, vor jedem Vertragsabschluss mehrere Angebote einzuholen, folgt daraus nach dem neuen Urteil jedoch nicht. Selbst ein fehlender Marktüberblick beweist noch nicht, dass die tatsächlich vereinbarten Preise überhöht waren.
Für einen Verstoß muss zunächst feststehen, dass der Vermieter Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen eingekauft hat. Außerdem muss ein günstigeres Angebot tatsächlich erreichbar gewesen sein, sodass ein Preisvergleich Kosten gespart hätte.
Erst wenn eine unwirtschaftliche Vergabe feststeht, wird geprüft, ob sich der Vermieter entlasten kann. In diesem zweiten Schritt können eingeholte Vergleichsangebote wichtig werden, weil sie zeigen können, dass sich der Vermieter in zumutbarer Weise um einen preisgünstigen Anbieter bemüht hat.
Das Urteil ist kein Freibrief für teure Verträge
Die Entscheidung erlaubt Vermietern nicht, jeden beliebigen Preis über die Betriebskosten weiterzugeben. Bleibt ein Entgelt deutlich über dem marktüblichen Preis und wären vergleichbare Leistungen günstiger erhältlich gewesen, kann weiterhin ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegen.
Die rechtliche Folge ist nach der BGH-Rechtsprechung grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch des Mieters. Dieser kann darauf gerichtet sein, von vermeidbaren Mehrkosten freigestellt zu werden oder bereits gezahlte unnötige Kosten zurückzuerhalten.
Eine unwirtschaftliche einzelne Position macht die gesamte Abrechnung nicht automatisch unwirksam. Fehlerhafte oder überhöhte Beträge werden vielmehr aus der Forderung herausgerechnet beziehungsweise durch den Gegenanspruch des Mieters ausgeglichen.
Mieter müssen objektiv überhöhte Preise darlegen
Wer sich auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beruft, trägt grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast. Mieter müssen daher nachvollziehbar vortragen, dass die betroffene Leistung zu einem günstigeren marktüblichen Preis hätte vergeben werden können.
Der Hinweis, der Vermieter habe keine Vergleichsangebote vorgelegt, genügt dafür nicht. Ebenso wenig reicht allein das Gefühl, dass eine Kostensteigerung ungewöhnlich hoch ausfällt.
Der BGH hält es für grundsätzlich zumutbar, Preise anderer Anbieter zu recherchieren. Als mögliche Informationsquellen nennt das Urteil das Internet, Datensammlungen örtlicher Mietervereine und bei Bedarf eine Rechtsberatung.
Die Anforderungen an den Vortrag sollen nach den Urteilsgründen allerdings moderat bleiben. Werden konkrete Anhaltspunkte für überhöhte Preise vorgelegt, kann das Gericht die Marktüblichkeit durch ein Sachverständigengutachten klären lassen.
Belegeinsicht wird nach dem Urteil noch wichtiger
Ein belastbarer Preisvergleich ist nur möglich, wenn Mieter wissen, welche Leistung zu welchem Preis vereinbart und abgerechnet wurde. Deshalb sollten sie bei auffälligen Positionen rechtzeitig Einsicht in Rechnungen, Verträge sowie Leistungs- und Preisverzeichnisse verlangen.
Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin Einsicht in die Unterlagen des Gebäudemanagementvertrags gewährt. Die Mieter konnten dadurch die übertragenen Aufgaben und die vereinbarte Vergütung erkennen.
Auf dieser Grundlage hielt der BGH eine überschlägige Prüfung der Marktpreise für möglich. Welche Kosten überhaupt als Betriebskosten umgelegt werden dürfen, erläutert der Beitrag „Diese Kosten dürfen Vermieter nicht über die Nebenkosten abrechnen“.
Belegeinsicht und Wirtschaftlichkeitsprüfung sind voneinander zu unterscheiden. Die Einsicht verschafft die nötigen Informationen, während der anschließende Preisvergleich Anhaltspunkte für oder gegen eine unwirtschaftliche Vergabe liefern soll.
Welche Angaben einen Einwand überzeugender machen
Ein erfolgversprechender Einwand sollte die betroffene Kostenposition eindeutig bezeichnen und erläutern, weshalb der angesetzte Preis nicht marktüblich erscheint. Sinnvoll sind vergleichbare Angebote mit ähnlichem Leistungsumfang, regionale Preisinformationen oder nachvollziehbare Daten eines Mietervereins.
Dabei müssen Leistungsumfang, Objektgröße, Abrechnungszeitraum und örtliche Bedingungen berücksichtigt werden. Ein günstiger Preis für ein kleines Wohnhaus lässt sich nicht ohne Weiteres mit einem umfassenden Dienstleistungsvertrag für einen großen Gebäudekomplex vergleichen.
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Auch deutliche Kostensprünge gegenüber dem Vorjahr können Anlass für Nachfragen geben. Sie beweisen für sich genommen aber noch keine unwirtschaftliche Beauftragung, wenn etwa Löhne, Materialpreise oder der Leistungsumfang gestiegen sind.
Zwölf Monate für Einwendungen gegen die Abrechnung
Der BGH hat außerdem entschieden, dass die Einwendungsfrist des § 556 Absatz 3 Satz 5 und 6 BGB grundsätzlich auch für den Vorwurf unwirtschaftlicher Kosten gilt. Mieter müssen ihre Einwendungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Betriebskostenabrechnung dem Vermieter mitteilen.
Nach Ablauf der Frist sind Einwendungen regelmäßig ausgeschlossen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter die verspätete Mitteilung nicht zu vertreten hat.
Betroffene sollten daher nicht darauf warten, bis sämtliche Vergleichsdaten beschafft sind. Sie können die auffällige Position innerhalb der Frist konkret beanstanden, Belegeinsicht verlangen und mitteilen, dass nach Prüfung der Unterlagen weiterer Vortrag folgt.
Ausführliche Hinweise zu Abrechnungs- und Einwendungsfristen enthält der Beitrag „Nebenkostenabrechnung oftmals zu hoch: Immer erst prüfen und Fristen einhalten“.
Die wichtigsten Aussagen des Urteils im Überblick
| Streitpunkt | Aussage des BGH | Folge für die Praxis |
|---|---|---|
| Vergleichsangebote | Das Fehlen mehrerer Angebote beweist allein keinen Verstoß. | Mieter brauchen weitere Anhaltspunkte für einen überhöhten Preis. |
| Preisniveau | Entscheidend ist ein nicht marktgerechter, objektiv überhöhter Preis. | Vergleichbare Marktpreise und ein ähnlicher Leistungsumfang sind wichtig. |
| Beweislast | Grundsätzlich müssen Mieter die Pflichtverletzung darlegen und beweisen. | Eine pauschale Behauptung reicht im Streitfall nicht aus. |
| Belegeinsicht | Mieter dürfen die für die Prüfung nötigen Abrechnungsunterlagen einsehen. | Verträge sowie Leistungs- und Preisverzeichnisse können den Vergleich ermöglichen. |
| Einwendungsfrist | Auch Wirtschaftlichkeitseinwände müssen grundsätzlich binnen zwölf Monaten mitgeteilt werden. | Eine frühe schriftliche Beanstandung schützt vor dem Ausschluss. |
| Ausgang des Verfahrens | Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Fall zurück. | Über die konkrete Zahlungspflicht ist noch nicht abschließend entschieden. |
Warum der Rechtsstreit noch nicht beendet ist
Der BGH sprach der Vermieterin die gesamte Forderung nicht endgültig zu. Er hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung dorthin zurück.
Das Landgericht muss nun unter anderem klären, ob die Mieter ihre Einwendungen rechtzeitig erhoben haben. Falls ihr Vortrag berücksichtigt werden darf und ausreichend konkret ergänzt wird, soll ein Sachverständigengutachten die Frage objektiv überhöhter Preise prüfen.
Daneben betraf der Rechtsstreit die Aufteilung gemischter Kosten für Aufzugswartung und Hauswart beziehungsweise Haustechnik sowie verspätet abgerechnete Grundsteuer. Auch hierzu muss die Vorinstanz weitere Feststellungen treffen.
Gemischte Hauswart- und Wartungskosten bleiben prüfbar
Hauswartverträge können sowohl umlagefähige Arbeiten als auch nicht umlagefähige Verwaltungs- oder Instandsetzungsleistungen enthalten. Der nicht umlagefähige Anteil darf nicht über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter übertragen werden.
Die Vermieterin hatte bei der Aufzugswartung pauschal 40 Prozent und bei Hauswart beziehungsweise Haustechnik 30 Prozent abgezogen. Der BGH hielt es für möglich, dass das Landgericht anhand der vorhandenen Unterlagen und weiterer Beweise zumindest einen umlagefähigen Mindestbetrag schätzt.
Damit bleibt es bei der wichtigen Unterscheidung zwischen der Art der Kosten und ihrer Höhe. Eine Position kann grundsätzlich umlagefähig sein und trotzdem nicht vollständig oder nicht in der verlangten Höhe auf die Mieter entfallen.
Was Empfänger von Grundsicherung beachten sollten
Bezieher von Grundsicherungsleistungen sollten eine Betriebskostennachforderung zeitnah bei der zuständigen Behörde einreichen. Die mietrechtliche Prüfung der Abrechnung und der sozialrechtliche Antrag auf Übernahme sind zwei getrennte Vorgänge.
Wer die Abrechnung wegen möglicher Fehler oder überhöhter Preise beanstandet, sollte die Behörde über den laufenden Streit informieren. Hinweise zur Kostenübernahme finden Betroffene im Ratgeber „Nachzahlung für Nebenkosten und Heizung: Was zahlt das Jobcenter?“.
Weitere Informationen zum Umgang der Behörden mit solchen Abrechnungen bietet der Beitrag „Streit wegen Prüfung der Betriebskostenabrechnungen mit dem Jobcenter“.
Praxisbeispiel: Hohe Kosten für die Gartenpflege
Mieterin Sabine erhält im August eine Betriebskostenabrechnung, in der ihr Anteil an der Gartenpflege gegenüber dem Vorjahr um 70 Prozent gestiegen ist. Sie schreibt dem Vermieter innerhalb der Einwendungsfrist, benennt die Gartenpflege ausdrücklich und verlangt Einsicht in Vertrag, Rechnungen und Leistungsbeschreibung.
Aus den Unterlagen ergibt sich, dass sich der Umfang der Arbeiten nicht verändert hat. Sabine recherchiert Preise von Unternehmen aus der Region und legt zwei Angebote für vergleichbare Grundstücksflächen und Leistungen vor, die deutlich unter dem abgerechneten Preis liegen.
Damit stützt sie ihren Einwand nicht nur auf das Fehlen anderer Angebote beim Vertragsabschluss. Sie liefert konkrete Anhaltspunkte für einen möglicherweise objektiv überhöhten Preis, der bei weiterem Streit sachverständig geprüft werden könnte.
FAQ: Sechs Fragen und Antworten zum BGH-Urteil
Müssen Vermieter vor jeder Beauftragung drei Vergleichsangebote einholen?
Nein. Der BGH hat keine allgemeine Pflicht zu einer bestimmten Zahl von Vergleichsangeboten aufgestellt, wenn die Kosten später als Betriebskosten umgelegt werden.
Dürfen Vermieter deshalb auch überhöhte Preise abrechnen?
Nein. Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt weiterhin, sodass nicht marktgerechte und objektiv überhöhte Kosten angreifbar bleiben.
Wer muss die Unwirtschaftlichkeit beweisen?
Grundsätzlich trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Pflichtverletzung. Er muss konkrete Anhaltspunkte dafür nennen, dass eine vergleichbare Leistung zu einem günstigeren marktüblichen Preis erhältlich gewesen wäre.
Reicht ein starker Kostenanstieg gegenüber dem Vorjahr?
Ein starker Anstieg kann eine Prüfung und Belegeinsicht rechtfertigen, beweist aber allein noch keinen Verstoß. Entscheidend sind vergleichbare Leistungen, Marktpreise und die Gründe für die Verteuerung.
Wie lange können Mieter Einwendungen erheben?
Einwendungen müssen dem Vermieter grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt werden. Das gilt nach dem Urteil auch für die Beanstandung unwirtschaftlicher Kosten.
Hat die Vermieterin den Prozess endgültig gewonnen?
Nein. Der BGH hob das Berufungsurteil auf, entschied aber nicht abschließend über sämtliche Forderungen, sondern verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Landgericht Mannheim zurück.
Fazit: Ein Preisvergleich bleibt wichtig, aber aus einem anderen Grund
Das Urteil beseitigt die Vorstellung, fehlende Vergleichsangebote führten automatisch zur Kürzung von Betriebskosten. Mieter müssen vielmehr konkrete Tatsachen vortragen, die für einen objektiv überhöhten Preis sprechen.
Für Vermieter bleibt wirtschaftliches Handeln verpflichtend. Für Mieter werden Belegeinsicht, ein aussagekräftiger Marktvergleich und die zwölfmonatige Einwendungsfrist noch wichtiger.
Entscheidung: Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Mai 2026, Az. VIII ZR 6/24.
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Jan Heinemann hat Sozialwissenschaften studiert. Seine Fachgebiete sind Sozialrecht und Gesellschaftsrecht. Jan ist seit 2021 Redakteur bei Gegen-Hartz.de
