Rechtsanwältin Patricia Lederer zeichnet ein drastisches Bild: Eigentümerinnen und Eigentümer könnten ihre Immobilie verlieren, wenn ein Haus verwittert wirkt, bauliche Mängel aufweist oder ein Grundstück einen ungepflegten Eindruck macht. Es besteht damit die Sorge, dass Städte und Gemeinden künftig deutlich leichter gegen sogenannte „Schrottimmobilien“ vorgehen und am Ende sogar eine Enteignung durchsetzen könnten.
Betroffenen hiervon wären vor allem arme Rentnerinnen und Rentner und Sozialeistungsbeziehende, die die Sanierungskosten nicht mehr tragen können-
Enteignung wegen eines schlecht instand gehaltenen Hauses?
Das Bundesbauministerium will Eigentümer nicht nur zu Sanierungen drängen, sondern ihnen bei Untätigkeit letztlich das Haus entziehen. Als mögliche Anhaltspunkte nennt die Anwältin eine verwitterte Fassade, Baumängel, Müll auf dem Grundstück oder Schädlingsbefall.
Dahinter steht die Vorstellung, dass ein Gebäude schon dann zum Fall für die Behörde werden kann, wenn es nicht mehr in das Stadtbild passt oder auf das Umfeld negativ wirkt.
Sanierungen kosten Geld, Schäden entstehen oft schleichend, und nicht jeder Eigentümer ist in der Lage, umfangreiche Arbeiten sofort umzusetzen. Ältere Selbstnutzer, Armutsbetroffene, arme Rentner, Erbengemeinschaften oder Eigentümer mit begrenzten finanziellen Mitteln könnten deshalb schnell in eine Situation geraten, in der sie sich staatlichem Druck ausgesetzt sehen.
Lederer stellt infrage, ob der Staat bestimmen darf, wann ein Haus instand gesetzt werden muss und ob die Behörde darüber entscheiden soll, was noch als sanierungsbedürftig und was bereits als untragbarer Zustand gilt.
Worum es im Gesetzentwurf geht
Nach den Ausführungen von Patricia Lederer geht es um einen Entwurf mit dem Titel „Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“, der Anfang April 2026 veröffentlicht worden sein soll.
Der besonders umstrittene Punkt ist aus ihrer Sicht eine Regelung, nach der Gemeinden gegen sogenannte „Schrottimmobilien“ vorgehen und unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Enteignung ermöglichen können.
An dieser Stelle setzt ihre juristische Kritik ein.
Wenn ein Gesetz so tief in Eigentumsrechte eingreifen kann, dann muss für Bürgerinnen und Bürger klar erkennbar sein, wann genau ein Gebäude unter diese Kategorie fällt. Genau diese Klarheit sieht Patricia Lederer nicht. Sie verweist darauf, dass die Formulierungen sehr offen gehalten seien und von Missständen oder Mängeln die Rede sei, die erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld hätten.
Das klingt zunächst nach einer typischen gesetzlichen Beschreibung, ist aber praktisch heikel. Je allgemeiner eine Norm formuliert ist, desto größer ist der Spielraum der Verwaltung. Genau diesen weiten Spielraum betrachtet Patricia Lederer als problematisch.
Aus ihrer Sicht bleibt unklar, welche Schäden konkret vorliegen müssen und wie schwer sie sein müssen, damit ein Haus tatsächlich als problematische Immobilie eingeordnet werden kann.
Was ist eine „Schrottimmobilie“?
Was ist aber überhaupt unter einer „Schrottimmobilie“ zu verstehen? Rechtsanwältin Lederer kritisiert, dass der Begriff im Gesetz nicht so präzise definiert sei, wie es bei einer derart schwerwiegenden Rechtsfolge notwendig wäre. Für Eigentümer sei damit nicht verlässlich vorhersehbar, wo genau die Schwelle verläuft.
Laut Lederer liefern weder der eigentliche Gesetzestext noch die dazugehörige Begründung eine klare, alltagstaugliche Grenze. Genannt würden etwa Müll, Ratten, Vandalismus oder sonstige Missstände. Hinzu kämen über Verweisungen auf andere Vorschriften Kriterien wie Alter, Witterungseinflüsse oder Auswirkungen auf das Straßenbild. Gerade solche Maßstäbe wirken aus ihrer Sicht besonders unscharf, weil sie viel Raum für Wertungen lassen.
Damit stellt die Anwältin die entscheidende Frage: Wann ist ein Haus einfach renovierungsbedürftig und wann soll es so problematisch sein, dass staatliche Zwangsmaßnahmen gerechtfertigt sind? Wenn diese Grenze nicht klar gezogen ist, droht aus ihrer Sicht ein Zustand, in dem die Entscheidung maßgeblich von der Einschätzung der Behörde abhängt.
Gemeinden und der behördliche Spielraum
Besonders kritisch sieht Patricia Lederer die starke Stellung der Gemeinden. Nach ihrer Darstellung liegt die Entscheidung darüber, ob eine Immobilie als problematisch einzustufen ist, letztlich bei der Behörde. Dort werde bewertet, ob ein Missstand vorliegt und ob dieser so schwer wiegt, dass weitere Maßnahmen folgen.
Gerade dies hält sie für gefährlich. Denn wenn ein Gesetz mit offenen Begriffen arbeitet und gleichzeitig die Verwaltung den maßgeblichen Beurteilungsspielraum erhält, wächst das Risiko uneinheitlicher Entscheidungen. Was in der einen Kommune noch als sanierungsbedürftiges Altgebäude gilt, könnte in einer anderen schon als schwerer Missstand angesehen werden.
Lederer macht damit deutlich, dass ihre Kritik nicht nur auf die Möglichkeit der Enteignung zielt, sondern bereits auf die erste Stufe der behördlichen Bewertung. Denn wer die Definitionsmacht darüber besitzt, ob ein Gebäude problematisch ist, hat bereits erheblichen Einfluss auf den weiteren Verlauf des Verfahrens.
Das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot als erste Eingriffsstufe
Nach Lederer erfolgt eine Enteignung nicht sofort. Zunächst soll die Behörde ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot erlassen. Ein solcher Bescheid verpflichtet Eigentümer dazu, bauliche Maßnahmen vorzunehmen und den beanstandeten Zustand zu beseitigen.
Die Brisanz liegt dabei für sie weniger in der Existenz eines solchen Instruments als in seiner Einbettung. Denn das Gebot steht nach ihrer Schilderung nicht isoliert da, sondern bildet den Auftakt zu einer Eskalation, an deren Ende der Verlust des Eigentums stehen kann.
Damit verändert sich das Gewicht des gesamten Verfahrens. Was zunächst wie eine baurechtliche Anordnung aussieht, wird zu einer Vorstufe eines besonders intensiven Grundrechtseingriffs.
Hinzu kommt die Frage der Fristsetzung. Patricia Lederer kritisiert, dass das Gesetz keine klaren Zeitvorgaben enthalte, sondern lediglich von einer angemessenen Frist spreche. In der Praxis sei damit offen, was als angemessen gilt und wie sehr dabei die individuellen wirtschaftlichen Möglichkeiten des Eigentümers berücksichtigt werden.
100 % spam-frei • jederzeit abbestellbar
Gerade dieser Punkt ist aus ihrer Sicht von erheblicher Bedeutung. Denn wer ein Haus besitzt, verfügt nicht automatisch über liquide Mittel für sofortige Sanierungen. Viele Eigentümer müssen Maßnahmen über längere Zeiträume planen, finanzieren oder in Etappen umsetzen. Wenn Behörden hier kurze oder strenge Fristen setzen könnten, entstünde ein erheblicher Druck.
Rechtsschutz nur eingeschränkt wirksam?
Ein besonders scharfer Teil der Kritik betrifft den Rechtsschutz. Patricia Lederer weist darauf hin, dass Widerspruch und Klage gegen das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach ihrer Darstellung keine aufschiebende Wirkung haben sollen. Das bedeutet: Auch wenn sich Betroffene gegen den Bescheid wehren, kann die Behörde grundsätzlich zunächst weiter vollziehen.
Für Eigentümer ist das ein entscheidender Unterschied. Ein Rechtsmittel hat weit weniger Schutzwirkung, wenn es den Vollzug nicht automatisch stoppt. Patricia Lederer sieht darin eine spürbare Schwächung des Rechtsschutzes.
Zwar bleibe der Rechtsweg formal eröffnet, praktisch müsse aber zusätzlich gerichtlicher Eilrechtsschutz beantragt werden, um eine Vollziehung auszusetzen.
Damit verschiebt sich die Belastung auf die Betroffenen. Sie müssen nicht nur Widerspruch einlegen oder Klage erheben, sondern häufig auch schnell, rechtssicher und mit zusätzlichen Kosten gegen die sofortige Durchsetzung vorgehen. Patricia Lederer bewertet dies als rechtsstaatlich problematisch, weil die praktische Wirksamkeit des Rechtsschutzes aus ihrer Sicht spürbar sinkt.
Die mögliche letzte Konsequenz: Enteignung
Besonders alarmierend ist der Teil ihrer Ausführungen, in dem sie die spätere Folge beschreibt. Wenn das Gebot bestandskräftig wird oder der Rechtsschutz nicht greift, könne am Ende die Enteignung folgen. Für Patricia Lederer ist genau das der Punkt, an dem der Entwurf seine größte Schärfe entfaltet.
Enteignung ist im deutschen Recht kein gewöhnlicher Verwaltungsvorgang, sondern ein besonders schwerer Eingriff. Sie betrifft nicht nur die Nutzung einer Sache, sondern die Eigentumsposition selbst. Schon deshalb ist der Begriff politisch wie juristisch hochsensibel. Wenn eine gesetzliche Regelung diesen Weg eröffnet, müssen die Voraussetzungen nach allgemeinen rechtsstaatlichen Maßstäben besonders klar, eng und kontrollierbar sein.
Genau das bezweifelt Patricia Lederer. Aus ihrer Sicht entsteht ein Verfahren, bei dem offene Begriffe, ein weiter behördlicher Spielraum und ein erschwerter Sofortschutz zusammenwirken. Diese Kombination macht für sie die eigentliche Problematik des Entwurfs aus.
Neues Gesetz könnte verfassungswidrig sein
Patricia Lederer sagt, warum sie den Entwurf für verfassungswidrig hält. Im Vordergrund steht für sie zunächst das Eigentumsgrundrecht aus Artikel 14 des Grundgesetzes. Wenn eine gesetzliche Regelung bis zur Enteignung reichen kann, greift sie besonders tief in die Rechtsposition der Eigentümer ein. Daraus folgen aus ihrer Sicht besonders hohe Anforderungen an Klarheit, Verhältnismäßigkeit und Rechtsschutz.
Hinzu kommt für sie die Rechtsweggarantie aus Artikel 19 Absatz 4 Grundgesetz. Patricia Lederer argumentiert, dass ein wirksamer Rechtsweg mehr bedeute als die bloße Möglichkeit, formal Widerspruch oder Klage einzulegen. Entscheidend sei, ob Betroffene tatsächlich davor geschützt werden, dass eine belastende Maßnahme schon vollzogen wird, bevor ein Gericht sie inhaltlich geprüft hat.
Außerdem verweist sie auf Artikel 13 Grundgesetz, also die Unverletzlichkeit der Wohnung. Soweit Behörden Wohnungen betreten dürfen, um Zustände festzustellen, sieht sie auch darin einen besonders sensiblen Eingriff. Solche Befugnisse seien nur unter strengen Voraussetzungen hinnehmbar und müssten präzise geregelt werden.
Verhältnismäßigkeit als Maßstäbe
Die Hauptlinie ihrer juristischen Argumentation läuft auf zwei verfassungsrechtliche Maßstäbe hinaus: Bestimmtheit und Verhältnismäßigkeit. Patricia Lederer hält den Entwurf schon deshalb für problematisch, weil nicht klar genug geregelt sei, welche konkreten Zustände eine Immobilie zur „Schrottimmobilie“ machen. Je schwerer die Rechtsfolge, desto genauer müsse der Gesetzgeber festlegen, wann der Staat eingreifen darf.
Gerade daran fehle es aus ihrer Sicht. Wenn Begriffe wie Missstand, nachteilige Auswirkung oder Wirkung auf das Umfeld ohne klare Schwellen verwendet werden, bleibe zu viel Raum für Einschätzungen. Bürger könnten dann nicht mehr verlässlich erkennen, wann ihre Immobilie in den Gefahrenbereich einer behördlichen Maßnahme gerät.
Auch die Verhältnismäßigkeit sieht Patricia Lederer nicht gewahrt. Zwar mag das Ziel, gegen verwahrloste Problemimmobilien vorzugehen, grundsätzlich legitim sein. Fraglich ist für sie jedoch, ob dafür ein Instrument erforderlich ist, das bis zur Enteignung reichen kann. Hinzu kommt die Frage der Angemessenheit. Nach ihrer Auffassung differenziert der Entwurf zu wenig zwischen verschiedenen Lebenslagen der Eigentümer.
Ein leerstehendes Spekulationsobjekt, das bewusst verfallen gelassen wird, ist rechtlich und tatsächlich etwas anderes als ein selbst genutztes Haus, dessen Sanierung wegen finanzieller Engpässe nur schrittweise möglich ist.
Gerade diese Unterschiede müssten aus ihrer Sicht stärker berücksichtigt werden. Andernfalls würden sehr unterschiedliche Fälle unter einen einheitlichen, zu groben gesetzlichen Zugriff gestellt.
Neues Gesetz beträfe vor allem Armutsbetroffene
Vor allem armutsbetroffene Eigentümerinnen und Eigentümer könnten von einer solchen Regelung besonders hart getroffen werden, weil bauliche Mängel an einer Immobilie sehr häufig nicht auf fehlenden Willen, sondern auf fehlende finanzielle Möglichkeiten zurückgehen.
Wer nur ein geringes Einkommen hat, von einer kleinen Rente lebt, Sozialleistungen bezieht oder nach einer Erbschaft plötzlich für ein sanierungsbedürftiges Haus verantwortlich ist, kann größere Reparaturen oft nicht kurzfristig finanzieren.
Gerade dann entstehen jene sichtbaren Zustände, die Behörden später womöglich als Verwahrlosung oder Missstand werten könnten. Das würde bedeuten, dass ausgerechnet Menschen mit wenig Geld einem erhöhten Risiko ausgesetzt wären, behördliche Auflagen zu erhalten, Fristen kaum einhalten zu können und sich zugleich teure juristische Gegenwehr nur schwer leisten zu können.
Eine solche Konstellation hätte deshalb auch eine soziale Schlagseite: Nicht Vermögen und Handlungsspielraum würden über den Erhalt des Eigentums entscheiden, sondern im Zweifel die Frage, wer sich Sanierung, Gutachten, anwaltliche Vertretung und gerichtlichen Rechtsschutz überhaupt leisten kann.
Quellen
Bundesbauministerium, Referentenentwurf zum Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts, laut den Ausführungen von Patricia Lederer veröffentlicht am 2. April 2026.
Baugesetzbuch, insbesondere die angesprochenen Regelungen zu Modernisierungs- und Instandsetzungsgeboten, Missständen und Mängeln sowie Enteignungstatbeständen.
Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland, Artikel 13, Artikel 14 und Artikel 19 Absatz 4.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
