Wird eine vermietete Wohnung verkauft, wächst bei vielen Mietern die Sorge vor einer Eigenbedarfskündigung. Während der bisherige Eigentümer die Wohnung weitervermieten wollte, möchte der Käufer vielleicht selbst einziehen. Ein Gesetzentwurf der Grünen soll solche Kündigungen erschweren.
Vorgesehen ist eine fünfjährige Kündigungssperre nach dem Eigentumswechsel in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Regelung ist bislang nicht beschlossen und gehört nicht zum bisherigen Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform. Der eigenständige Oppositionsentwurf war ebenfalls Gegenstand der öffentlichen Anhörung im Rechtsausschuss am 14. Oktober 2026.
Was mit „gekauftem Eigenbedarf“ gemeint ist
Ein Eigentümer ohne eigenen Wohnbedarf verkauft seine vermietete Wohnung an jemanden, der selbst einziehen möchte. Für die Bewohner entsteht dadurch ein neues Kündigungsrisiko. Die Grünen bezeichnen diese Konstellation als „gekauften Eigenbedarf“.
Der Begriff bedeutet nicht, dass eine Eigenbedarfskündigung nach einem Wohnungskauf heute grundsätzlich rechtswidrig wäre. Wie der Bundestag in seiner Darstellung der parlamentarischen Beratung erläutert, wollen die Grünen die Kündigungsmöglichkeiten nach einem Verkauf stärker begrenzen. Sie begründen dies unter anderem damit, dass Käufer beim Erwerb einer vermieteten Wohnung bereits von dem bestehenden Mietverhältnis wissen.
Neue Sperre soll fünf Jahre nach dem Eigentumswechsel schützen
Nach der Drucksache 21/6915 soll eine Eigenbedarfskündigung frühestens fünf Jahre nach der Eigentumsübertragung zulässig sein. Erfasst wären Wohnungen in Gebieten, die durch Landesverordnung nach § 556d Absatz 2 BGB als angespannte Wohnungsmärkte bestimmt sind. Eine bundesweite Wartezeit nach jedem Wohnungskauf sieht der Vorschlag nicht vor.
Bei einem gewöhnlichen Wohnungskauf erfolgt der Eigentumswechsel grundsätzlich mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Unterzeichnung des Kaufvertrags allein würde die vorgeschlagene Fünfjahresfrist daher noch nicht auslösen.
Die Sperre betrifft den Zeitpunkt, zu dem eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden darf. Nach ihrem Ablauf müsste zusätzlich die jeweils geltende Kündigungsfrist eingehalten werden. Mieter müssten deshalb nicht genau fünf Jahre nach dem Eigentumswechsel ausziehen.
Eigenbedarf soll an längerfristigen Wohnbedarf gebunden werden
Die Grünen wollen außerdem die Voraussetzungen für Eigenbedarf enger fassen. Nach ihrer Begründung soll der Verlust einer Mietwohnung stärker an einen ernsthaften und längerfristigen Wohnbedarf des Eigentümers oder naher Angehöriger gebunden werden. Eine nur gelegentliche oder vorübergehende Nutzung soll dafür nicht ausreichen.
Der vorgeschlagene Gesetzestext nennt eine beabsichtigte Nutzung von mindestens einem Jahr. Als begünstigte Personen führt er neben dem Vermieter Verwandte in gerader Linie, Geschwister, Ehegatten oder Lebenspartner und deren Kinder auf. Zu den Verwandten in gerader Linie gehören beispielsweise Eltern, Kinder und Enkel.
Juristische Personen und Personenvereinigungen sollen diese Kündigungsmöglichkeit nicht nutzen können. Damit würde insbesondere die Möglichkeit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingeschränkt, Eigenbedarf für einen Gesellschafter oder dessen Angehörige geltend zu machen.
Kündigungsfristen sollen in angespannten Wohnungsmärkten steigen
In den ausgewiesenen Gebieten soll die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf zunächst sechs statt drei Monate betragen. Die zusätzlichen Verlängerungen nach fünf und acht Jahren seit Überlassung der Wohnung sind weiterhin vorgesehen. Daraus würden dort Fristen von sechs, neun oder zwölf Monaten entstehen.
Für langjährige Mieter wäre damit mehr Zeit für die Wohnungssuche verbunden. Voraussetzung wäre allerdings auch hier, dass die Wohnung in einem entsprechend bestimmten Gebiet liegt und der Vorschlag Gesetz wird.
Zusätzlicher Schutz bei Streit über die Mietpreisbremse
Der Entwurf sieht außerdem Schutz für Mieter vor, die gegen eine unzulässig hohe Miete vorgehen. Eine Eigenbedarfskündigung soll ausgeschlossen sein, wenn sie innerhalb des zurückliegenden Jahres gegenüber dem Vermieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend gemacht haben. Eine allgemeine Beschwerde über hohe Wohnkosten ist davon zu unterscheiden.
Wird wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geklagt, soll der Schutz bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens gelten. Stellt ein rechtskräftiges Urteil einen solchen Verstoß fest, wäre anschließend eine fünfjährige Sperre für Eigenbedarfskündigungen vorgesehen.
Die Grünen wollen damit verhindern, dass die Angst vor einer Kündigung Mieter davon abhält, ihre Rechte bei der Miethöhe durchzusetzen. Der vorgeschlagene Schutz würde die Beanstandung gegenüber dem Vermieter, das Gerichtsverfahren und die Zeit nach einem erfolgreichen Urteil erfassen.
Anhörung bedeutet noch keinen Gesetzesbeschluss
Bei der Anhörung am 14. Oktober 2026 bewerteten die Sachverständigen die verschiedenen mietrechtlichen Reformvorschläge unterschiedlich. Der Regierungsentwurf behandelt unter anderem möblierte Wohnungen, Kurzzeitvermietungen, Indexmieten und Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Die gemeinsame Beratung mit dem Grünen-Entwurf bedeutet keine Übernahme der vorgeschlagenen Eigenbedarfsregeln.
Ob die zusätzlichen Einschränkungen eine parlamentarische Mehrheit erhalten, ist offen. Für eine bereits zugegangene Kündigung müssen Betroffene deshalb weiterhin die bestehenden Vorschriften und laufenden Fristen beachten.
Was nach einem Wohnungsverkauf heute gilt
Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Mieter müssen allein wegen des Eigentümerwechsels weder ausziehen noch einen neuen Mietvertrag unterschreiben.
Der Käufer kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen trotzdem wegen Eigenbedarfs kündigen. Nach § 573 BGB kommt dies in Betracht, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Gründe für das berechtigte Interesse müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden.
Bereits heute bestehen Sperrfristen bei bestimmten Verkäufen
Besonderer Schutz kann sich schon jetzt aus § 577a BGB ergeben. Ein wichtiger Anwendungsfall liegt vor, wenn eine Wohnung erst nach ihrer Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft wird. Dann kann sich der Erwerber grundsätzlich erst nach Ablauf von drei Jahren auf Eigenbedarf berufen.
In entsprechend bestimmten Gebieten kann diese Frist durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Die Vorschrift erfasst außerdem bestimmte Verkäufe an Personengesellschaften oder mehrere Erwerber, wobei gesetzliche Ausnahmen zu beachten sind. Eine solche Sperre gilt deshalb nicht automatisch bei jedem Eigentümerwechsel.
Für die Prüfung sind insbesondere die bisherige Eigentumsform, der Zeitpunkt einer möglichen Umwandlung und die örtlichen Verordnungen wichtig. Wer nur das Kündigungsschreiben betrachtet, ohne die Vorgeschichte der Wohnung zu berücksichtigen, kann bestehende Schutzrechte übersehen.
Diese Kündigungsfristen gelten derzeit
Greift keine Kündigungssperre und ist der Eigenbedarf berechtigt, muss der Vermieter die Kündigungsfrist einhalten. Nach § 573c BGB verlängert sie sich mit der Dauer des Mietverhältnisses. Für gewöhnliche unbefristete Wohnraummietverhältnisse ergibt sich grundsätzlich folgende Staffelung.
| Zeit seit Überlassung der Wohnung | Kündigungsfrist des Vermieters nach geltendem Recht grundsätzlich |
|---|---|
| Unter fünf Jahren | Drei Monate |
| Ab fünf Jahren, aber unter acht Jahren | Sechs Monate |
| Ab acht Jahren | Neun Monate |
Für die genaue Berechnung ist auch der Zugang des Kündigungsschreibens entscheidend. Der Eigentümerwechsel setzt die bisherige Mietdauer nicht zurück, weil der Käufer in den bestehenden Vertrag eintritt.
Härtefall kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen
Auch einer berechtigten Eigenbedarfskündigung können Mieter wegen besonderer Härte widersprechen. Nach § 574 BGB kommt es darauf an, ob die Beendigung für sie, ihre Familie oder andere Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Dabei müssen die berechtigten Interessen des Vermieters berücksichtigt werden.
Das Gesetz nennt ausdrücklich den Fall, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Auch schwerwiegende gesundheitliche Folgen eines Umzugs können relevant sein. Wie eine solche Prüfung ausgehen kann, zeigt der Beitrag über eine erkrankte Mieterin, die trotz Eigenbedarfs ihre Wohnung behalten durfte.
Hohes Alter allein führt dagegen nicht automatisch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses. Entscheidend sind die konkreten Belastungen und die Abwägung der Interessen im Einzelfall.
Widerspruchsfrist frühzeitig prüfen
Der Härtefallwiderspruch ist nach § 574b BGB in Textform zu erklären. Er muss dem Vermieter grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie dessen Form und Frist hingewiesen, kann er noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklärt werden.
Betroffene sollten mögliche Härtegründe frühzeitig dokumentieren. Konkrete ärztliche Unterlagen und Nachweise über erfolglose Bewerbungen auf geeignete Ersatzwohnungen können die Prüfung unterstützen. Weitere Hinweise bietet der Beitrag „Eigenbedarf: So erkennen Mieter vorgeschobene Kündigungen“.
Beispiel aus der Praxis: Käufer will selbst einziehen
Ein fiktives Beispiel: Eine Rentnerin lebt seit zwölf Jahren in einer Wohnung, die bereits vor ihrem Einzug als Eigentumswohnung bestand. Nach dem Verkauf kündigt der Käufer, weil er selbst einziehen möchte. Allein aus diesem Verkauf folgt nach geltendem Recht keine allgemeine fünfjährige Kündigungssperre.
Geprüft werden müssen insbesondere die Begründung des Eigenbedarfs, mögliche weitere Kündigungsbeschränkungen und die grundsätzlich neunmonatige Kündigungsfrist. Drohen durch einen Umzug erhebliche gesundheitliche Folgen oder lässt sich kein angemessener Ersatzwohnraum finden, kommt zusätzlich ein Härtefallwiderspruch in Betracht.
Würde der Grünen-Entwurf in der vorgeschlagenen Form gelten und läge die Wohnung in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet, dürfte der Käufer frühestens fünf Jahre nach der Eigentumsübertragung wegen Eigenbedarfs kündigen. Anschließend wäre nach der vorgesehenen Staffelung bei dieser langen Mietdauer eine zwölfmonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Dieses Beispiel beschreibt die mögliche Wirkung des Vorschlags, keinen bereits bestehenden zusätzlichen Schutz.
Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung nach einem Verkauf
Gilt die neue fünfjährige Sperre bereits?
Nein. Sie ist Bestandteil eines Gesetzentwurfs der Grünen, der am 14. Oktober 2026 Gegenstand einer öffentlichen Anhörung war. Daraus ist bislang kein neuer gesetzlicher Kündigungsschutz entstanden.
Soll die fünfjährige Sperre nach jedem Wohnungskauf gelten?
Nein. Nach dem Entwurf wäre sie auf Wohnungen in Gebieten begrenzt, die durch Landesverordnung nach § 556d Absatz 2 BGB als angespannte Wohnungsmärkte bestimmt sind.
Muss ich nach einem Verkauf einen neuen Mietvertrag unterschreiben?
Nein, allein wegen des Eigentümerwechsels ist das nicht erforderlich. Der Erwerber tritt grundsätzlich in den bestehenden Mietvertrag ein.
Gibt es schon heute eine Sperre gegen Eigenbedarf nach einem Verkauf?
Ja, insbesondere bei einer Umwandlung in Wohnungseigentum nach dem Einzug und anschließender Veräußerung. Unter den Voraussetzungen des § 577a BGB gelten grundsätzlich drei Jahre, in entsprechend ausgewiesenen Gebieten bis zu zehn Jahre.
Beginnt meine Mietdauer beim Eigentümerwechsel von vorn?
Nein. Für die gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters wird die bisherige Zeit seit Überlassung der Wohnung berücksichtigt. Ein Verkauf verkürzt diese Frist nicht automatisch.
Kann ich trotz berechtigten Eigenbedarfs in meiner Wohnung bleiben?
Das ist bei einem Härtefall möglich. Entscheidend sind die konkreten Belastungen und die Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters. Der Härtefallwiderspruch muss grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses in Textform beim Vermieter vorliegen.
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Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
