Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, könnten künftig nicht nur Geld zurückzahlen müssen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig will zusätzlich Bußgelder ermöglichen und die Vorschriften gegen überhöhte Mieten verschärfen. Das berichtete die Tagesschau am 12. September 2026.
Für Mieter ändert sich durch die Ankündigung vorerst nichts. Es gibt noch keinen Gesetzentwurf für die neuen Bußgelder. Auch deren Höhe und das Verfahren sind offen.
Mehr als jede zweite Person in Deutschland lebt zur Miete. Nach dem Mietenreport 2026 des Deutschen Mieterbundes sorgten sich 29 Prozent der befragten Mieter, ihre Wohnung künftig nicht mehr bezahlen zu können. Jeder Zweite befürchtete, im Bedarfsfall keine bezahlbare Ersatzwohnung zu finden.
Was Bundesjustizministerin Hubig ändern will
Hubig hält die bisherigen Folgen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse für unzureichend. Wer eine unzulässig hohe Anfangsmiete verlangt, muss nach heutiger Rechtslage vor allem mit einer Rückforderung durch den Mieter rechnen.
Eine Expertengruppe mit Vertretern von Mieter- und Vermieterorganisationen sowie Fachleuten aus Wissenschaft und Praxis prüft deshalb eine eigene Bußgeldregelung. Gleichzeitig soll sie Vorschläge zur Überarbeitung der Vorschrift gegen Mietpreisüberhöhungen im Wirtschaftsstrafgesetz erarbeiten.
Die Gruppe nahm ihre Arbeit am 16. September 2025 auf. Nach einer Antwort der Bundesregierung vom 25. August 2026 soll sie ihre Beratungen bis Ende 2026 abschließen. Veröffentlichte Zwischenergebnisse gibt es bislang nicht.
Offen ist daher, welche Behörde mögliche Verstöße verfolgen würde. Auch ist nicht bekannt, ob nur vorsätzliches Verhalten oder zusätzlich eine leichtfertige Berechnung der Miete geahndet werden soll.
Wo die Mietpreisbremse gilt
Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch in ganz Deutschland. Sie greift nur in Städten und Gemeinden, die das jeweilige Bundesland durch eine wirksame Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat.
Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags darf die Nettokaltmiete dort im Regelfall höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grenze ergibt sich aus § 556d BGB.
Die bundesrechtliche Grundlage erlaubt solche Landesverordnungen derzeit bis längstens zum 31. Dezember 2029. Eine einzelne Verordnung kann jedoch früher auslaufen oder ersetzt werden. Deshalb muss geprüft werden, ob die Mietpreisbremse am Tag des Vertragsabschlusses am jeweiligen Wohnort galt.
Liegt die Vergleichsmiete für eine Wohnung bei 800 Euro, beträgt die gewöhnliche Obergrenze 880 Euro. Angebotsmieten auf Immobilienportalen sind dafür nicht entscheidend. Ausgangspunkt ist regelmäßig der örtliche Mietspiegel und die Einordnung der konkreten Wohnung.
Eine höhere Vormiete, bestimmte Modernisierungen oder gesetzlich ausgenommene Neubauten können einen höheren Betrag erlauben. Ebenfalls ausgenommen ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Welche Voraussetzungen im Einzelfall zu beachten sind, zeigt der interne Ratgeber darüber, wie Mieter ihre Anfangsmiete prüfen können.
Wie Mieter überzahlte Miete zurückfordern
Übersteigt die Anfangsmiete den erlaubten Betrag, wird nicht der gesamte Mietvertrag unwirksam. Unwirksam ist nur der Teil der Mietvereinbarung, der über der zulässigen Grenze liegt.
Nach § 556g BGB muss der Vermieter die zu viel gezahlte Miete unter den gesetzlichen Voraussetzungen herausgeben. Die Rückzahlung erfolgt jedoch nicht von selbst. Der Mieter muss den Verstoß in Textform rügen.
Eine E-Mail erfüllt diese Textform. Ihr Zugang sollte dennoch nachweisbar sein. Hat der Vermieter vor Vertragsabschluss Angaben zu einer Ausnahme gemacht, muss sich die Rüge auch auf diese Auskunft beziehen.
Bei Mietverhältnissen, die nach dem 31. März 2020 begründet wurden, kann eine rechtzeitige Rüge eine Rückforderung ab Mietbeginn ermöglichen. Dafür muss die Rüge spätestens 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses zugehen und der Vertrag zu diesem Zeitpunkt noch bestehen.
Für bis einschließlich 31. März 2020 begründete Mietverhältnisse gilt nach Artikel 229 § 51 EGBGB weiterhin die frühere Gesetzesfassung. Bei diesen Verträgen können im Regelfall nur Beträge zurückverlangt werden, die nach dem Zugang der Rüge fällig wurden.
Weitere Hinweise enthält der Beitrag darüber, wie Mieter eine überhöhte Miete zurückfordern können.
Mietpreisüberhöhung und Mietwucher sind nicht dasselbe
Schon heute können besonders hohe Mieten als Ordnungswidrigkeit oder sogar als Straftat verfolgt werden. Diese Vorschriften haben jedoch strengere Voraussetzungen als die Mietpreisbremse.
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| Regelung | Was nach heutiger Rechtslage gilt |
|---|---|
| Mietpreisbremse nach §§ 556d bis 556g BGB | In ausgewiesenen Gebieten darf die Anfangsmiete im Regelfall höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Der überhöhte Teil kann nach einer Rüge zurückverlangt werden. Ein eigenes Bußgeld allein für diesen Verstoß gibt es bislang nicht. |
| Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStrG | Der Vermieter muss vorsätzlich oder leichtfertig handeln. Die üblichen Entgelte müssen infolge der Ausnutzung eines geringen Wohnungsangebots um mehr als 20 Prozent überschritten werden. Möglich ist ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro. |
| Wucher nach § 291 StGB | Erforderlich sind ein auffälliges Missverhältnis und die Ausbeutung einer Zwangslage oder einer anderen gesetzlich genannten Schwäche. Möglich sind eine Geldstrafe oder eine Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren. |
Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz genügt eine Überschreitung der üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent allein nicht. Es muss zusätzlich nachgewiesen werden, dass der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt hat.
Dieser Zusammenhang lässt sich häufig nur schwer belegen. Allgemeiner Wohnungsmangel am Wohnort reicht nicht in jedem Fall aus. Auch die konkrete Situation des Mieters und dessen Ausweichmöglichkeiten können geprüft werden müssen.
Das Gesetz nimmt zudem Entgelte aus, die zur Deckung laufender Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind. Diese Ausnahme greift nicht, wenn weiterhin ein auffälliges Missverhältnis zur Leistung des Vermieters besteht.
Strafbarer Wucher nach § 291 StGB verlangt zusätzlich die Ausbeutung einer persönlichen Schwächesituation. Eine sehr hohe Miete allein erfüllt den Straftatbestand daher nicht.
Neu wäre eine Geldbuße, die direkt an die Verletzung der Mietpreisbremse anknüpft. Die genauen Voraussetzungen einer solchen Regelung muss der Gesetzgeber allerdings erst festlegen.
Was ein zusätzliches Bußgeld verändern könnte
Bei einem gewöhnlichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse muss heute meist der Mieter tätig werden. Er muss die zulässige Miethöhe prüfen, den Vermieter anschreiben und seinen Anspruch notfalls vor Gericht durchsetzen.
Unterbleibt die Rüge, kann die überhöhte Zahlung faktisch weiterlaufen. Selbst nach einer erfolgreichen Rückforderung verliert der Vermieter zunächst nur den Betrag, der ihm ohnehin nicht zustand.
Ein zusätzliches Bußgeld könnte den finanziellen Anreiz verändern. Vermieter müssten dann neben der Erstattung mit einer weiteren Zahlung an die Staatskasse rechnen.
Wie wirksam die Regelung wäre, hängt vom späteren Verfahren ab. Geklärt werden müssen die Beweisanforderungen, die Höhe der Geldbuße und die Zuständigkeit der Behörden.
Das Bußgeld würde nicht an den betroffenen Mieter ausgezahlt. Die Rückforderung der überzahlten Miete und die staatliche Geldbuße wären getrennte Verfahren, sofern ein künftiges Gesetz keine andere Regelung trifft.
Worauf Mieter jetzt achten sollten
Mieter sollten nicht auf eine mögliche Reform warten. Eine politische Ankündigung wahrt keine Fristen und löst keine automatische Rückzahlung aus.
Zunächst muss geprüft werden, ob die Mietpreisbremse beim Abschluss des Vertrags am Wohnort galt. Danach sind der damalige Mietspiegel, die Wohnungsmerkmale und mögliche Ausnahmen zu untersuchen.
Mieter können vom Vermieter Auskunft über Informationen verlangen, die für die erlaubte Miethöhe wichtig und nicht allgemein zugänglich sind. Dazu gehört häufig die Miete des vorherigen Mieters.
Ergibt die Prüfung weiterhin eine Überschreitung, sollte der Verstoß nachweisbar in Textform gerügt werden. Wegen der 30-Monats-Grenze kann langes Abwarten erhebliche Rückzahlungsansprüche kosten.
Die laufende Miete sollte trotzdem nicht ohne rechtliche Prüfung eigenmächtig gekürzt werden. Stellt sich später heraus, dass eine Ausnahme greift oder die Vergleichsmiete falsch berechnet wurde, können Mietrückstände entstehen.
Häufige Fragen zu den geplanten Bußgeldern
Sind die zusätzlichen Bußgelder bereits beschlossen?
Nein. Die Expertengruppe erarbeitet noch Vorschläge. Danach wären weitere politische Entscheidungen und ein Gesetzgebungsverfahren erforderlich.
Wie hoch könnten die Bußgelder ausfallen?
Dazu gibt es bislang keine veröffentlichte Festlegung. Auch die zuständige Behörde und die genauen Voraussetzungen sind noch offen.
Gibt es bei überhöhten Mieten bereits heute Bußgelder?
Ja. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz erlaubt bei einer Mietpreisüberhöhung ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro. Dafür müssen jedoch strengere Voraussetzungen als bei der Mietpreisbremse erfüllt sein.
Erhalten Mieter automatisch Geld, wenn ein Bußgeld verhängt wird?
Nein. Das Bußgeld fließt an die Staatskasse. Mieter müssen ihren eigenen Rückzahlungsanspruch getrennt verfolgen.
Sollten Betroffene auf das neue Gesetz warten?
Nein. Wer eine unzulässig hohe Anfangsmiete vermutet, sollte die geltenden Fristen beachten und den Vertrag zeitnah prüfen lassen. Die angekündigte Reform schützt bestehende Rückzahlungsansprüche nicht.
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Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
