Das sogenannte Heizungsgesetz in seiner bisherigen Form gilt seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. An seine Stelle ist das Gebäudemodernisierungsgesetz getreten, das Eigentümern wieder eine größere Auswahl bei der Heiztechnik lässt.
Für Mieter bedeutet die Reform jedoch nicht, dass Vermieter sämtliche Kosten einer neuen Gas- oder Ölheizung über die Nebenkostenabrechnung weiterreichen dürfen. Das Gesetz trennt nämlich zwischen normalen Heizkosten, besonderen Folgekosten einer neu eingebauten fossilen Anlage und einer möglichen Mieterhöhung wegen Modernisierung.
Die 65-Prozent-Vorgabe ist entfallen
Die bisherige Vorgabe, nach der eine neu eingebaute Heizung grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen sollte, wurde gestrichen. Nach den Angaben der Bundesregierung zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetzdürfen Eigentümer nun wieder zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Biomasse sowie Gas- und Ölheizung wählen.
„Abgeschafft“ ist damit vor allem die einheitliche 65-Prozent-Pflicht. Vorgaben für den Betrieb fossiler Heizungen, technische Anforderungen und mietrechtliche Schutzregeln bestehen weiter.
Einen Überblick über die seit dem 29. Juli geltenden Änderungen bietet auch der Beitrag „Neues Heizungsgesetz gilt seit heute: Wichtige Änderungen für Mieter und Vermieter“.
Neue Gas- und Ölheizungen bleiben mit Auflagen verbunden
Wer nach dem Inkrafttreten in einem bestehenden Gebäude eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab 2029 schrittweise klimafreundlichere Brennstoffe einsetzen. Der vorgeschriebene Anteil beginnt am 1. Januar 2029 mit 10 Prozent, steigt 2030 auf 15 Prozent, 2035 auf 30 Prozent und 2040 auf 60 Prozent.
Ab 2045 müssen die verwendeten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein. Wie teuer Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder geeigneter Wasserstoff in den kommenden Jahren sein werden, lässt sich derzeit nicht verlässlich vorhersagen.
Gerade dieses Preisrisiko ist für Mietverhältnisse wichtig. Der Eigentümer entscheidet über die neue Heizungsart, während die Bewohner den Verbrauch nur begrenzt beeinflussen können.
Diese laufenden Heizkosten bleiben grundsätzlich umlagefähig
Die üblichen Brennstoffkosten für Erdgas, Heizöl oder Flüssiggas dürfen Vermieter weiterhin als Heizkosten abrechnen, wenn der Mietvertrag die Übernahme der Betriebskosten vorsieht. Das gilt ebenso für laufende Kosten wie Betriebsstrom, Wartung, Reinigung, Verbrauchserfassung, Abrechnung und gegebenenfalls Schornsteinfegerarbeiten.
Nicht zu den Betriebskosten gehören Reparaturen, die Beseitigung eines Defekts, Verwaltungskosten oder die Anschaffung der Heizung selbst. Solche Ausgaben dürfen nicht einfach als zusätzliche Position in der jährlichen Nebenkostenabrechnung erscheinen.
Auch bei umlagefähigen Kosten bleibt der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bestehen. Nach § 556 BGB muss der Vermieter bei der jährlichen Abrechnung wirtschaftlich handeln und dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Abrechnungsbelege ermöglichen.
Die neue 50-zu-50-Regel gilt nicht für die gesamte Rechnung
Der wichtigste Mieterschutz betrifft neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Bei solchen Anlagen müssen Vermieter bestimmte Kosten ab 2028 oder 2029 grundsätzlich zur Hälfte selbst tragen.
Die normale Gas- oder Ölrechnung wird dadurch nicht halbiert. Geteilt werden nur die im Gesetz ausdrücklich genannten Preisbestandteile.
| Kostenposition | Was auf Mieter entfallen darf | Beginn und Voraussetzung |
|---|---|---|
| Üblicher Verbrauch von Gas, Heizöl oder Flüssiggas | Nach Mietvertrag und Heizkostenrecht grundsätzlich umlagefähig | Keine allgemeine Änderung durch die Reform |
| Gasnetzentgelte | Höchstens 50 Prozent | Ab 1. Januar 2028 bei erfassten neu eingebauten Gasheizungen |
| CO₂-Kosten | Grundsätzlich 50 Prozent | Ab 1. Januar 2028 bei erfassten neu eingebauten fossilen Heizungen |
| Preisbestandteil des vorgeschriebenen Bioanteils | Höchstens 50 Prozent, begrenzt auf einen Brennstoffanteil von 30 Prozent | Ab 1. Januar 2029 |
| Laufende Wartung, Reinigung, Messung und Abrechnung | Bei wirksamer Vereinbarung grundsätzlich umlagefähig | Nach den allgemeinen Betriebskostenregeln |
| Reparatur und bloße Erneuerung wegen Verschleiß | Nicht über die Nebenkosten umlagefähig | Eigentümerkosten; eine gesonderte Modernisierungsmieterhöhung ist nur unter weiteren Voraussetzungen möglich |
Die Einzelheiten stehen in den neuen §§ 5a bis 5d des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, mit der der Vermieter seinen gesetzlich vorgeschriebenen Anteil wieder vollständig auf den Mieter verlagert, ist unwirksam.
Ab 2028 muss der Vermieter die Hälfte der Gasnetzentgelte tragen
Bei einer nach dem 29. Juli 2026 neu eingebauten Gasheizung werden die Netzentgelte ab 2028 grundsätzlich hälftig geteilt. Gemeint sind die Gebühren für die Nutzung des Gasnetzes und nicht der gesamte Gaspreis.
Bei Heizöl und Flüssiggas entstehen keine Gasnetzentgelte. Deshalb gibt es bei diesen Brennstoffen an dieser Stelle auch keinen Betrag, an dem sich der Vermieter beteiligen müsste.
Der Schutz kann für Mieter an Bedeutung gewinnen, wenn wegen sinkender Kundenzahlen höhere Netzkosten auf die verbleibenden Gasanschlüsse verteilt werden. Wie stark diese Kosten tatsächlich steigen, hängt von der Entwicklung des jeweiligen Netzes und der Regulierung ab.
CO₂-Kosten werden bei erfassten neuen Anlagen hälftig geteilt
Seit 2023 richtet sich die Aufteilung der CO₂-Kosten normalerweise nach dem Ausstoß des Gebäudes. In sehr emissionsarmen Häusern können Mieter den gesamten Betrag tragen, während der Vermieteranteil bei besonders emissionsreichen Gebäuden bis zu 95 Prozent erreichen kann.
Für die von der Reform erfassten neu eingebauten fossilen Heizungen gilt ab 2028 grundsätzlich eine feste Teilung von 50 zu 50. Das kann Bewohner eines effizienten Hauses entlasten, für Mieter eines schlecht gedämmten Hauses gegenüber dem bisherigen Stufenmodell aber auch ungünstiger sein.
Mieter sollten deshalb nicht nur prüfen, ob ein Betrag ausgewiesen wurde, sondern auch, welches Aufteilungsmodell angewendet wird. Hinweise zur Kontrolle enthält der Beitrag „CO₂-Kosten falsch verteilt: Mieter sollten den Vermieteranteil jetzt nachrechnen“.
Ab 2029 werden die Kosten des vorgeschriebenen Bioanteils geteilt
Mit der ersten Stufe der Beimischungspflicht kommt 2029 ein weiterer geschützter Rechnungsposten hinzu. Vermieter und Mieter tragen den ausgewiesenen Preisbestandteil für den verpflichtend eingesetzten klimafreundlicheren Brennstoff grundsätzlich jeweils zur Hälfte.
Der Schutz ist jedoch begrenzt. Die hälftige Beteiligung des Vermieters bezieht sich höchstens auf einen Brennstoffanteil von 30 Prozent, obwohl die gesetzliche Vorgabe ab 2040 auf 60 Prozent steigt.
Für den darüber hinausgehenden Anteil enthält die neue Kostenregel keine gleich weit reichende hälftige Begrenzung. Mieter bleiben deshalb einem Teil des künftigen Preisrisikos ausgesetzt.
Brennstofflieferanten müssen den betreffenden Preisbestandteil auf der Rechnung gesondert ausweisen. Ein sachlich nicht gerechtfertigter Aufschlag ist untersagt und kann vom Bundeskartellamt überprüft werden.
Die Sonderregeln gelten vor allem für neue fossile Heizungen
Eine bereits vor dem 29. Juli 2026 vorhandene Gas- oder Ölheizung fällt nicht allein deshalb unter die neue 50-zu-50-Regel, weil sie nach 2028 weiterläuft. Für solche Altanlagen bleibt insbesondere bei den CO₂-Kosten das bisherige Gebäudestufenmodell bestehen.
Erfasst werden vor allem fossile Heizungen, die seit Inkrafttreten des Gesetzes in Bestandsgebäude eingebaut werden. Die Vorschriften gelten außerdem für bestimmte Wohngebäude, die bis zum 31. Dezember 2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden; ältere Bauanträge und Bauanzeigen können ausgenommen sein.
Bei einem irreparablen Heizungsausfall können zwölfmonatige Übergangsregeln greifen. Die genaue Einordnung hängt vom Einbauzeitpunkt und davon ab, ob beim Ausfall bereits eine Pflicht zum Einsatz der klimafreundlicheren Brennstoffe bestand.
Weitere Einzelheiten zur Reichweite der Kostenteilung finden sich im Beitrag „Neue 50-zu-50-Regel für Heizung: Das kommt jetzt auf Mieter und Vermieter zu“.
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Auch Mieter mit eigenem Gasvertrag haben einen Anspruch
Hat der Mieter selbst einen Vertrag mit dem Gasversorger, bezahlt er die Rechnung zunächst vollständig. Der Vermieter muss ihm anschließend den Kostenanteil erstatten, den das Gesetz der Eigentümerseite zuweist.
Der Anspruch muss innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung des Lieferanten in Textform geltend gemacht werden. Der Vermieter muss den Mieter beim Einbau einer erfassten Anlage außerdem in Textform auf die Brennstoffpflicht und den Erstattungsanspruch hinweisen.
Betroffene sollten die Rechnung, den Zahlungsnachweis und die Angaben zur Heizung aufbewahren. Ohne diese Unterlagen lässt sich die Erstattung später nur schwer berechnen.
Eine unvollständige Heizkostenabrechnung kann gekürzt werden
Der Vermieter muss die betroffenen Kosten ermitteln, seinen eigenen Anteil abziehen und den verbleibenden Betrag nach den Regeln der Heizkostenabrechnung auf die Wohnungen verteilen. Die Berechnung muss erkennen lassen, welche Preisbestandteile angesetzt wurden.
Unterbleibt die vorgeschriebene Berechnung oder fehlen die notwendigen Angaben, kann dem Mieter ein Kürzungsrecht von drei Prozent an dem auf ihn entfallenden Heizkostenanteil zustehen. Vor einer Kürzung sollte die Abrechnung sorgfältig geprüft und der Einwand nachvollziehbar in Textform erklärt werden.
Mieter können innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erheben und Belegeinsicht verlangen. Warum eine sofortige Zahlung ohne Prüfung riskant sein kann, zeigt der Ratgeber „Nebenkostenabrechnung oftmals zu hoch: Immer erst prüfen statt gleich zahlen“.
Härtefallregelung befreit Kleinvermieter nicht automatisch
Das Gesetz enthält eine eng gefasste Ausnahme von der neuen Kostenbeteiligung. Außerhalb eines ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarktes müssen dafür unter anderem eine Miete von weniger als 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens sechs vermietete Wohnungen, die Effizienzklasse G oder H und eine persönliche wirtschaftliche Härte zusammenkommen.
In angespannten Wohnungsmärkten gelten strengere Anforderungen. Eine Besonderheit besteht außerdem bei einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen und gemeinsamer Wärmeversorgung.
Greift eine Ausnahme, muss der Vermieter die dafür sprechenden Umstände rechtzeitig in Textform mitteilen. Eine verspätete Information kann dazu führen, dass die Ausnahme für den betreffenden Abrechnungszeitraum nicht berücksichtigt wird.
Anschaffungskosten dürfen nicht als Nebenkosten erscheinen
Die Kosten für den Kauf und Einbau einer Heizung sind keine laufenden Betriebskosten. Der Vermieter darf sie daher nicht mit einer einmaligen Position in die Nebenkostenabrechnung einstellen.
Unter bestimmten Bedingungen kann der Einbau allerdings eine Modernisierungsmieterhöhung ermöglichen. Nach § 559 BGB können bei einer energetischen Modernisierung grundsätzlich acht Prozent der anrechenbaren Kosten pro Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden; Erhaltungsanteile und Fördermittel sind vorher abzuziehen.
Für förderfähige Heizungsmaßnahmen sieht § 559e BGB bei in Anspruch genommenen Zuschüssen eine Erhöhung um zehn Prozent der nach Förderung verbleibenden Kosten vor. Die monatliche Erhöhung wegen der Heizungsmaßnahme ist innerhalb von sechs Jahren auf 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Eine ohnehin fällige Reparatur oder der bloße Austausch eines verschlissenen Geräts berechtigt nicht automatisch zu einer dauerhaften Mieterhöhung. Der Vermieter muss die Berechnung in Textform erläutern und darf den Erhaltungsanteil nicht als Modernisierung ausgeben.
Bei einer Wärmepumpe schützt ein Effizienznachweis vor hohen Aufschlägen
Für den Einbau einer Wärmepumpe kann die volle Kostenbasis einer Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich nur angesetzt werden, wenn eine berechnete Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen wird. Für bestimmte neuere oder energetisch geeignete Gebäude bestehen Ausnahmen vom Nachweis.
Fehlt der erforderliche Nachweis, darf der Vermieter nur die Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen. Dadurch soll verhindert werden, dass Mieter sowohl eine hohe Mieterhöhung als auch dauerhaft hohe Stromkosten einer ungeeigneten Anlage tragen müssen.
Was Mieter bei der nächsten Abrechnung prüfen sollten
Für die rechtliche Bewertung sind das Einbaudatum, die Brennstoffart und die einzelnen Rechnungsposten ausschlaggebend. Aus der Abrechnung sollte hervorgehen, ob eine alte Anlage weiterläuft oder nach dem 29. Juli 2026 eine neue fossile Heizung eingebaut wurde.
Bei einer erfassten Anlage müssen ab 2028 die Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten getrennt betrachtet werden. Ab 2029 kommt der ausgewiesene Preisbestandteil des vorgeschriebenen klimafreundlicheren Brennstoffanteils hinzu.
Mieter sollten außerdem kontrollieren, ob Reparaturen als Wartung bezeichnet wurden oder Fördermittel bei einer Mieterhöhung unberücksichtigt geblieben sind. Bestehen Zweifel, sind Belegeinsicht und eine schriftliche Einwendung meist der sinnvollste erste Schritt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter lässt im Herbst 2026 in einem Haus mit vier gleich großen Wohnungen eine neue Gasheizung einbauen. Im Abrechnungsjahr 2028 entstehen 8.000 Euro normale Gaskosten, 1.200 Euro Gasnetzentgelte und 600 Euro CO₂-Kosten.
Von den Netzentgelten und CO₂-Kosten muss der Vermieter zusammen 900 Euro selbst tragen. Die verbleibenden 900 Euro werden ebenso wie die normalen Gaskosten nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf die Wohnungen verteilt; bei einer rein vereinfachten Teilung wären das 225 Euro geschützte Zusatzkosten pro Wohnung statt 450 Euro.
Würde der Vermieter zugleich eine wirksame Modernisierungsmieterhöhung verlangen, dürfte die heizungsbedingte Erhöhung bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung innerhalb von sechs Jahren höchstens 35 Euro monatlich betragen. Reparaturanteile und erhaltene Zuschüsse dürfen dabei nicht noch einmal auf die Mieter abgewälzt werden.
Fragen und Antworten zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz
Gilt das alte Heizungsgesetz seit dem 29. Juli 2026 gar nicht mehr?
Die einheitliche 65-Prozent-Vorgabe wurde aufgehoben und das Regelwerk als Gebäudemodernisierungsgesetz neu gefasst. Vorgaben für Technik, Brennstoffe, Abrechnung und Mieterschutz bestehen weiterhin.
Darf der Vermieter die gesamte Gasrechnung auf die Mieter umlegen?
Die normalen Verbrauchskosten bleiben bei einer entsprechenden Betriebskostenvereinbarung grundsätzlich umlagefähig. Bei einer erfassten neu eingebauten Gasheizung muss der Vermieter ab 2028 jedoch die Hälfte der Gasnetzentgelte und der CO₂-Kosten selbst tragen.
Gilt die 50-zu-50-Regel auch für eine alte Gasheizung?
Grundsätzlich nein. Sie betrifft vor allem fossile Heizungen, die seit dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden; bei älteren Anlagen bleibt für die CO₂-Kosten in der Regel das bisherige Stufenmodell bestehen.
Welche zusätzlichen Kosten werden ab 2029 geteilt?
Ab 2029 werden die ausgewiesenen Kosten des gesetzlich vorgeschriebenen klimafreundlicheren Brennstoffanteils grundsätzlich hälftig getragen. Die Beteiligung des Vermieters ist dabei auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent begrenzt.
Darf der Kaufpreis der neuen Heizung in der Nebenkostenabrechnung stehen?
Nein, Anschaffung und Reparatur sind keine laufenden Betriebskosten. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung kann nur über das dafür vorgesehene Verfahren, nach Abzug nicht anrechenbarer Kosten und unter Beachtung der gesetzlichen Kappungsgrenzen verlangt werden.
Was kann ein Mieter bei einer fehlerhaften Abrechnung tun?
Er kann Belegeinsicht verlangen und innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erheben. Fehlen die gesetzlich vorgeschriebene Kostenaufteilung oder notwendige Angaben, kann zusätzlich ein Kürzungsrecht von drei Prozent bestehen.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
