Das dürfen Vermieter nicht: 10 Gründe, um die Miete zu senken
Eine kalte Wohnung, Schimmel an den Wänden oder wochenlanger Aufzugsausfall müssen Mieter nicht einfach hinnehmen. Beeinträchtigt ein Mangel die Nutzung der Wohnung mehr als nur unerheblich, kann sich die geschuldete Miete nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch automatisch reduzieren.
Entscheidend ist dabei nicht zwingend, ob der Vermieter den Schaden selbst verursacht oder verschuldet hat. Es kommt zunächst darauf an, ob die Wohnung vom vertraglich geschuldeten Zustand abweicht und dadurch schlechter genutzt werden kann.
Allerdings gibt es keine gesetzliche Tabelle, nach der beispielsweise Schimmel immer 20 Prozent oder ein Heizungsausfall immer 50 Prozent Mietminderung bringt. Die Höhe hängt von Dauer, Intensität, betroffenen Räumen und den Umständen des Einzelfalls ab.
Vermieter können die Mietminderung im Wohnraummietvertrag nicht einfach ausschließen
Das Minderungsrecht ist im § 536 BGB geregelt. Ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung vollständig aufgehoben, kann für den betreffenden Zeitraum sogar überhaupt keine Miete geschuldet sein; bei einer teilweisen Beeinträchtigung reduziert sich die Miete angemessen.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist bei Wohnraum grundsätzlich unwirksam. Der Vermieter kann deshalb nicht einfach in den Mietvertrag schreiben, dass eine Mietminderung generell ausgeschlossen sei.
Eine wichtige Ausnahme betrifft Beeinträchtigungen durch bestimmte energetische Modernisierungen. Soweit der Mangel auf einer energetischen Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 BGB beruht, ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen.
1. Die Heizung funktioniert nicht oder die Wohnung bleibt zu kalt
Ein Heizungsausfall gehört zu den häufigsten Gründen für eine Mietminderung. Gerade während kalter Monate muss eine Wohnung so beheizbar sein, dass sie vertragsgemäß bewohnt werden kann.
Bleiben Wohnräume trotz vollständig aufgedrehter Heizkörper dauerhaft deutlich zu kalt, kann ein erheblicher Mietmangel vorliegen. Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt unter anderem von Raumtemperatur, Außentemperatur, Dauer des Ausfalls und Zahl der betroffenen Räume ab.
Eine detaillierte Einordnung finden Mieter im Beitrag „Heizung kaputt: Wie viel Mietminderung ist möglich?“. Wichtig sind Temperaturprotokolle mit Datum, Uhrzeit und Raumangabe.
2. Warmwasser fällt dauerhaft oder regelmäßig aus
Zur normalen Nutzung einer Mietwohnung gehört in aller Regel auch eine funktionsfähige Warmwasserversorgung. Fällt das warme Wasser über einen erheblichen Zeitraum vollständig aus, kann die Wohnqualität deutlich eingeschränkt sein.
Auch wiederkehrende Ausfälle können problematisch sein, wenn sie nicht nur wenige Minuten dauern oder vereinzelt auftreten. Besonders schwer wiegt ein Ausfall, wenn gleichzeitig Badezimmer und Küche betroffen sind.
Ein kurzzeitiger technischer Defekt führt dagegen nicht automatisch zu einer nennenswerten Mietminderung. Entscheidend sind auch hier Ausmaß und Dauer.
3. Schimmel und Feuchtigkeit breiten sich in der Wohnung aus
Feuchte Wände und Schimmel können einen erheblichen Wohnungsmangel darstellen. Das gilt insbesondere dann, wenn größere Flächen betroffen sind, mehrere Räume beeinträchtigt werden oder gesundheitliche Belastungen nicht ausgeschlossen werden können.
In solchen Fällen entsteht häufig Streit darüber, ob bauliche Ursachen oder das Heiz- und Lüftungsverhalten verantwortlich sind. Mieter sollten deshalb den Zustand fotografieren, die Entwicklung dokumentieren und den Vermieter unverzüglich schriftlich informieren.
Warum gerade die richtige Mängelanzeige bei Schimmel wichtig ist, erläutert der Beitrag „Schimmel in der Wohnung: Dieser Fehler verhindert Mietminderung“.
4. Wasser dringt durch Dach, Fenster oder Wände ein
Ein undichtes Dach, eindringender Regen oder ein wiederkehrender Wasserschaden können die Nutzung einzelner Räume erheblich beeinträchtigen. Feuchte Böden, durchnässte Wände oder beschädigte Möbel sind nicht lediglich optische Probleme.
Auch undichte Fenster können zum Mietmangel werden, wenn Regen eindringt, erhebliche Zugluft entsteht oder die Wohnung dadurch nicht mehr ausreichend geschützt ist. Bei älteren Wohnungen muss allerdings berücksichtigt werden, welcher bauliche Zustand nach Alter und Mietvertrag geschuldet wird.
Mieter sollten Wassereintritt möglichst sofort mit Fotos oder Videos dokumentieren. Bei akutem Wasserzutritt muss der Vermieter schnell informiert werden, damit weitere Schäden verhindert werden können.
5. Toilette, Dusche oder Wasserversorgung können nicht richtig genutzt werden
Eine nicht benutzbare Toilette kann die Bewohnbarkeit einer Wohnung erheblich beeinträchtigen. Gleiches gilt bei längerem Ausfall der Wasserversorgung oder schweren Defekten an den sanitären Einrichtungen.
Wie stark sich die Miete reduziert, hängt davon ab, ob beispielsweise nur eine von zwei Toiletten betroffen ist oder die einzige Toilette der Wohnung nicht mehr funktioniert. Auch ein vollständiger Wasserausfall wird anders beurteilt als eine kurzfristige Unterbrechung wegen notwendiger Reparaturarbeiten.
Der Vermieter muss grundsätzlich dafür sorgen, dass die vermietete Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bleibt. Diese Verpflichtung ergibt sich aus § 535 BGB.
6. Mäuse, Ratten, Kakerlaken oder anderes Ungeziefer treten massiv auf
Ein erheblicher Schädlingsbefall kann ebenfalls eine Mietminderung rechtfertigen. Einzelne Insekten oder eine gelegentliche Maus bedeuten allerdings noch nicht automatisch, dass die Miete gekürzt werden darf.
Anders sieht es bei einem dauerhaften oder wiederkehrenden Befall aus, der die Nutzung von Küche, Schlafzimmer oder anderen Bereichen spürbar beeinträchtigt. Besonders relevant ist, ob die Ursache aus dem Gebäude stammt oder der Befall durch das Verhalten des Mieters entstanden ist.
Wer Schädlinge entdeckt, sollte Fotos anfertigen und dokumentieren, wann und wo diese auftreten. Auch ein Bericht eines Schädlingsbekämpfers kann im Streitfall wertvoll sein.
7. Dauerhafter Lärm macht normales Wohnen kaum noch möglich
Nicht jeder Lärm ist ein Mietmangel. Geräusche, die zum normalen Leben in einem Mehrfamilienhaus oder zum üblichen Umfeld einer Wohnung gehören, müssen Mieter grundsätzlich hinnehmen.
Eine andere Bewertung kann bei regelmäßigem nächtlichem Lärm, dauerhafter erheblicher Ruhestörung oder außergewöhnlich starken Bau- und Betriebsgeräuschen erforderlich sein. Art, Häufigkeit, Tageszeit und Dauer der Störungen sind besonders wichtig.
Der Bundesgerichtshof verlangt bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen keine sekundengenaue Dezibel-Aufzeichnung. Der Mieter muss die Störungen aber so beschreiben können, dass Art, ungefährer Zeitraum, Dauer und Häufigkeit erkennbar werden.
Mehr dazu lesen Mieter bei Gegen-Hartz im Beitrag „Bei Lärm und Ruhestörung kannst Du die Miete mindern“.
8. Der Aufzug fällt über längere Zeit aus
Der Ausfall eines Aufzugs kann insbesondere für Bewohner höherer Stockwerke eine erhebliche Einschränkung darstellen. Noch schwerwiegender kann der Defekt für ältere Menschen, Menschen mit Gehbehinderungen oder Rollstuhlnutzer sein.
Wie hoch eine mögliche Mietminderung ausfällt, hängt unter anderem vom Stockwerk, der Dauer des Ausfalls und den persönlichen Auswirkungen auf die Nutzung der Wohnung ab. Ein mehrwöchiger Ausfall im sechsten Stock ist daher anders zu bewerten als ein kurzer Defekt in einem Gebäude mit wenigen Etagen.
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Ausführliche Hinweise enthält der Beitrag „Aufzug außer Betrieb: Wann Mieter ihre Miete kürzen dürfen“.
9. Stromversorgung oder elektrische Anlagen der Wohnung sind mangelhaft
Defekte Steckdosen, wiederkehrende Stromausfälle oder gefährliche elektrische Anlagen können ebenfalls einen Wohnungsmangel darstellen. Besonders schwer wiegt die Beeinträchtigung, wenn wesentliche Teile der Wohnung nicht mehr sicher mit Strom versorgt werden können.
Nicht jeder Ausfall fällt allerdings in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Ein allgemeiner Stromausfall des Versorgungsnetzes muss rechtlich anders beurteilt werden als eine defekte Elektroinstallation innerhalb des Hauses oder der Wohnung.
Bei Anzeichen für einen gefährlichen Defekt sollten Mieter nicht selbst an Leitungen oder Sicherungsanlagen arbeiten. Der Vermieter beziehungsweise die Hausverwaltung sollte unverzüglich informiert werden.
10. Die Wohnung ist deutlich kleiner als im Mietvertrag angegeben
Auch eine falsche Wohnflächenangabe kann einen Mietmangel begründen. Der Bundesgerichtshof hat für Wohnraummietverhältnisse wiederholt entschieden, dass eine Abweichung von mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Fläche grundsätzlich erheblich ist.
Stehen beispielsweise im Mietvertrag 80 Quadratmeter, tatsächlich sind es aber nur 70 Quadratmeter, beträgt die Abweichung 12,5 Prozent. Damit ist die Zehn-Prozent-Schwelle überschritten.
Auch bei einer Formulierung wie „ca. 80 Quadratmeter“ verschwindet diese Grenze nicht automatisch. Bei Abweichungen unter zehn Prozent kann eine Minderung schwieriger durchzusetzen sein und erfordert eine genauere Prüfung der tatsächlichen Beeinträchtigung.
Diese 10 Mängel können die Miete senken
| Mangel | Worauf es ankommt | Sinnvolle Dokumentation |
|---|---|---|
| Heizungsausfall | Temperatur, Dauer, Jahreszeit | Temperaturprotokoll |
| Warmwasserausfall | Dauer und Umfang | Datum und Uhrzeit |
| Schimmel | Fläche, Räume und Ursache | Fotos und Mängelanzeige |
| Wasserschaden | Umfang der Beeinträchtigung | Fotos und Videos |
| Defekte Sanitäranlagen | Nutzbarkeit von Bad und Toilette | Fotos und Reparaturmeldungen |
| Schädlingsbefall | Art, Stärke und Dauer | Fotos und Schädlingsbericht |
| Lärm | Häufigkeit, Dauer und Tageszeit | Lärmprotokoll |
| Aufzugsausfall | Stockwerk und Dauer | Ausfalltage dokumentieren |
| Elektrische Defekte | Umfang und Sicherheitsrisiko | Fotos und Fachbetrieb |
| Zu kleine Wohnfläche | Abweichung zur vereinbarten Fläche | Fachgerechte Messung |
Die Mietminderung muss grundsätzlich von der Bruttomiete berechnet werden
Bei der Berechnung kommt es nicht lediglich auf die Nettokaltmiete an. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale die Ausgangsbasis.
Beträgt die Bruttomiete beispielsweise 1.000 Euro und wäre im konkreten Fall eine Minderung von zehn Prozent gerechtfertigt, wären dies 100 Euro für einen vollständig betroffenen Monat. Besteht der Mangel nur während eines Teils des Monats, muss auch die Dauer berücksichtigt werden.
Gerade bei der Minderungsquote ist Vorsicht angebracht. Eine zu hohe Kürzung kann einen Mietrückstand entstehen lassen und dadurch erhebliche rechtliche Risiken auslösen.
Mieter müssen den Vermieter über den Mangel informieren
Ein während der Mietzeit auftretender Mangel muss nach § 536c BGB unverzüglich angezeigt werden. Dabei empfiehlt sich eine nachweisbare schriftliche Mitteilung mit genauer Beschreibung des Mangels.
Wer einen Schaden nicht meldet und dem Vermieter dadurch die Möglichkeit zur Beseitigung nimmt, kann sein Minderungsrecht für diesen Zeitraum verlieren. Außerdem können Schadensersatzforderungen drohen, wenn sich ein zunächst kleiner Schaden wegen der unterlassenen Meldung vergrößert.
Mieter sollten deshalb nicht wochenlang abwarten und anschließend rückwirkend eine hohe Summe von der Miete abziehen. Je früher der Mangel nachvollziehbar gemeldet und dokumentiert wird, desto besser lässt sich die Situation später belegen.
Eine Mietminderungstabelle ist keine verbindliche Preisliste
Im Internet finden sich zahlreiche Tabellen mit Minderungsquoten aus vergangenen Gerichtsentscheidungen. Diese Werte können eine Orientierung geben, sind aber keine verbindlichen Vorgaben für andere Wohnungen.
Eine vom Gericht akzeptierte Minderung von beispielsweise 20 Prozent bedeutet deshalb nicht, dass jeder vergleichbare Defekt automatisch ebenfalls eine Kürzung um 20 Prozent erlaubt. Unterschiede bei Dauer, Gebäude, Jahreszeit und Nutzungsbeeinträchtigung können zu einem völlig anderen Ergebnis führen.
Bei hohen Beträgen empfiehlt es sich deshalb, die Minderungsquote vor einer Kürzung durch einen Mieterverein oder einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
Grundsicherung: Mietminderung unbedingt dem Jobcenter mitteilen
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Unterkunftskosten durch das Jobcenter übernommen werden. Durch eine wirksame Mietminderung kann sich die tatsächlich geschuldete Miete und damit auch der berücksichtigte Unterkunftsbedarf verändern.
Wird weiterhin die alte Miete berücksichtigt, obwohl tatsächlich weniger geschuldet wird, kann später eine Rückforderung entstehen. Gegen-Hartz erläutert das ausführlich im Beitrag „Mietminderung bei Grundsicherung: So melden Sie diese dem Jobcenter richtig“.
Weitere Grundlagen zur Mietminderung finden Mieter außerdem in unserem Überblick „Mietminderung – Miete mindern“.
Beispiel aus der Praxis: Heizung und Warmwasser fallen aus
Die Mieterin Sabine zahlt eine Bruttomiete von 900 Euro. Anfang Januar fällt die Heizungsanlage aus, zugleich steht zeitweise kein warmes Wasser zur Verfügung.
Sabine informiert ihren Vermieter noch am selben Tag schriftlich und dokumentiert morgens und abends die Temperaturen in allen Wohnräumen. Der Vermieter lässt den Schaden erst mehrere Tage später vollständig beheben.
Sabine lässt anschließend prüfen, welche Minderungsquote für die konkreten Ausfalltage angemessen ist. Entscheidend ist nicht irgendein Prozentwert aus dem Internet, sondern die tatsächliche Beeinträchtigung während dieses Zeitraums.
Häufige Fragen zur Mietminderung
1. Muss der Vermieter einer Mietminderung zustimmen?
Nein. Liegen die Voraussetzungen des § 536 BGB vor, reduziert sich die geschuldete Miete kraft Gesetzes; eine Zustimmung des Vermieters ist dafür grundsätzlich nicht erforderlich.
2. Muss der Vermieter den Mangel verschuldet haben?
Für die eigentliche Mietminderung kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel persönlich verschuldet hat. Für weitergehende Schadensersatzansprüche können Verschulden und weitere Voraussetzungen dagegen sehr wichtig werden.
3. Darf ich bei Schimmel sofort weniger Miete zahlen?
Schimmel kann eine Mietminderung rechtfertigen, die Ursache und die angemessene Höhe sind jedoch häufig umstritten. Der Mangel sollte deshalb sofort nachweisbar gemeldet und umfassend dokumentiert werden.
4. Welche Miete wird für die Minderung zugrunde gelegt?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich der vereinbarten Betriebskosten berücksichtigt. Eine Minderung lediglich anhand der Nettokaltmiete kann deshalb zu einer falschen Berechnung führen.
5. Gibt es feste Prozentsätze für eine Mietminderung?
Nein. Gesetzlich festgelegte Minderungsquoten für Heizungsausfall, Schimmel, Lärm oder andere Mängel existieren nicht; Gerichtsentscheidungen aus anderen Fällen bieten lediglich Anhaltspunkte.
6. Kann eine zu hohe Mietminderung gefährlich werden?
Ja. Stellt sich später heraus, dass der Mangel keine oder nur eine niedrigere Minderung gerechtfertigt hat, kann ein erheblicher Mietrückstand entstehen.
Bei hohen Minderungsbeträgen oder einem bereits angespannten Verhältnis zum Vermieter sollte deshalb vor der Kürzung fachkundiger Rat eingeholt werden.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
