Wer eine möblierte Wohnung sucht, erlebt häufig, dass die verlangte Miete deutlich über dem örtlichen Mietspiegel liegt. Wie viel davon tatsächlich auf Bett, Schrank oder andere Möbel entfällt, lässt sich für Wohnungssuchende oft kaum nachvollziehen.
Die Bundesregierung will solche Praktiken stärker begrenzen. Vermieter sollen Möbelzuschläge künftig gesondert offenlegen und sich bei deren Berechnung an gesetzlichen Vorgaben orientieren müssen. Auch bei Indexmieten, Kurzzeitverträgen und Kündigungen wegen Mietschulden sind Änderungen geplant. Der Gesetzentwurf befindet sich allerdings noch im parlamentarischen Verfahren.
Vermieter sollen den Möbelzuschlag offenlegen müssen
Der Gesetzentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts sieht vor, dass Vermieter in Gebieten mit Mietpreisbremse künftig angeben müssen, welcher Anteil der Miete auf die Möblierung entfällt.
Diese Information sollen Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrags erhalten, ohne ausdrücklich danach fragen zu müssen.
Damit soll verhindert werden, dass Vermieter einen hohen Gesamtpreis verlangen, ohne nachvollziehbar zu machen, wie sich dieser zusammensetzt.
Der Entwurf enthält außerdem eine konkrete Berechnungsvorgabe. Der monatliche Möbelzuschlag soll grundsätzlich höchstens ein Prozent des geschätzten Zeitwerts der überlassenen Einrichtung betragen.
Dabei zählt nicht der ursprüngliche Kaufpreis, sondern der Wert der Möbel zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Was ein Möbelzuschlag von 50 Euro bedeutet
Wie sich die geplante Regelung auswirken könnte, zeigt ein Rechenbeispiel.
Eine Wohnung wird mit einem Bett, einem Kleiderschrank, einer Couch und weiteren Einrichtungsgegenständen vermietet.
Der geschätzte Zeitwert der gesamten Einrichtung beträgt 5.000 Euro.
Nach dem vorgesehenen Berechnungsmodell wären dafür monatlich höchstens 50 Euro als Möbelzuschlag anzusetzen.
Verlangt der Vermieter stattdessen 200 Euro, müsste überprüft werden, ob dieser Betrag mit der geplanten gesetzlichen Regelung vereinbar wäre.
Bei vollständig ausgestatteten Wohnungen ist allerdings eine weitere Besonderheit vorgesehen.
Ein Möblierungszuschlag von bis zu zehn Prozent der für den unmöblierten Wohnraum geschuldeten Miete soll zunächst als angemessen vermutet werden.
Diese Vermutung wäre widerlegbar. Die Zehn-Prozent-Regel wäre deshalb keine starre Obergrenze und auch keine pauschale Erlaubnis für jeden Zuschlag.
Bereits nach geltendem Recht unterliegen gewöhnliche möblierte Wohnungen grundsätzlich der Mietpreisbremse, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Die Reform soll die Berechnung und Überprüfung der Zuschläge erleichtern.
Fehlen die Angaben, drohen Vermietern Nachteile
Besonders relevant ist die geplante Auskunftspflicht.
Nach dem Regierungsentwurf sollen Vermieter den Möbelzuschlag und dessen Berechnungsgrundlage rechtzeitig vor Vertragsabschluss offenlegen müssen.
Unterbleibt diese Auskunft, soll die Wohnung bei der Berechnung der zulässigen Miete zunächst wie unmöblierter Wohnraum behandelt werden.
Eine spätere Auskunft könnte den Nachteil nicht sofort vollständig beseitigen. Der Entwurf sieht dafür eine zweijährige Übergangsfrist nach der Nachholung der vorgeschriebenen Angaben vor.
Für Mieter wäre das ein zusätzlicher Ansatzpunkt, um überhöhte Mietforderungen überprüfen zu lassen.
Die Regelungen sollen jedoch nur dort greifen, wo ihr gesetzlicher Anwendungsbereich eröffnet ist. Insbesondere darf die geplante Auskunftspflicht nicht mit einem bundesweiten Verbot jeder höheren Miete für möblierte Wohnungen verwechselt werden.
Auch Indexmieten sollen stärker begrenzt werden
Eine zweite Änderung betrifft Mietverträge, deren Miethöhe an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt ist.
Bei einer sogenannten Indexmiete kann der Vermieter die Miete entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes anpassen.
Die Bundesregierung will starke Erhöhungen in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten künftig abmildern.
Steigt der maßgebliche Index innerhalb eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll nur noch die Hälfte des darüberliegenden Anstiegs berücksichtigt werden.
Ein Beispiel verdeutlicht die Wirkung.
Steigt der Index um fünf Prozent, könnten nach dem geplanten Modell nur vier Prozent bei der Mieterhöhung berücksichtigt werden.
Bei einer bisherigen Nettokaltmiete von 800 Euro wären das 832 Euro statt 840 Euro.
Der Unterschied beträgt acht Euro monatlich beziehungsweise 96 Euro innerhalb eines Jahres.
Wichtig ist, dass es sich nicht um eine allgemeine Drei-Prozent-Obergrenze für jede Mietsteigerung handelt. Die geplante Vorschrift betrifft Indexmieten in entsprechend ausgewiesenen Gebieten.
Kurzzeitvermietung soll nicht mehr so leicht den Mieterschutz umgehen
Auch bei befristeten Mietverhältnissen will die Bundesregierung nachbessern.
Bislang gelten für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, bestimmte Ausnahmen von den üblichen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts.
Nach dem Gesetzentwurf soll diese besondere Ausnahme künftig grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden.
Eine Verlängerung auf insgesamt höchstens acht Monate wäre unter bestimmten Voraussetzungen möglich, wenn sich der ursprünglich vorübergehende Bedarf erst nach Mietbeginn verlängert.
Damit soll verhindert werden, dass gewöhnlicher Wohnraum durch entsprechende Vertragsgestaltungen dauerhaft den üblichen Mieterschutzregeln entzogen wird.
Das bedeutet allerdings nicht, dass sämtliche befristeten Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als sechs Monaten verboten würden.
Entscheidend ist vielmehr, ob ein Mietverhältnis tatsächlich unter die besondere Ausnahme für vorübergehenden Gebrauch fällt.
Mietschulden sollen seltener zum Verlust der Wohnung führen
Für finanziell belastete Haushalte könnte eine weitere Änderung besonders wichtig werden.
Nach geltendem Recht kann eine rechtzeitige vollständige Nachzahlung von Mietrückständen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen.
Diese sogenannte Schonfristzahlung wirkt jedoch nicht automatisch gegen eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung.
Das kann dazu führen, dass Mieter trotz Begleichung der Rückstände ihre Wohnung verlieren.
Genau hier setzt die geplante Reform an.
Künftig soll eine rechtzeitige vollständige Nachzahlung unter den vorgesehenen Voraussetzungen auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs einmalig unwirksam machen können.
Der Regierungsentwurf sieht damit einen zusätzlichen Schutz vor dem Wohnungsverlust vor.
Eine solche Neuregelung wäre beispielsweise für Menschen wichtig, die vorübergehend ihre Miete nicht bezahlen konnten, die Rückstände aber mit Unterstützung des Jobcenters oder Sozialamts vollständig ausgleichen.
Eine ordentliche Kündigung aus anderen Gründen würde dadurch jedoch nicht generell ausgeschlossen.
Auch Gegen-Hartz berichtete bereits darüber, warum selbst die nachträgliche Übernahme von Mietschulden eine Räumung bislang nicht immer verhindern kann.
Was Mieter jetzt beachten sollten
Das neue Mietrecht ist noch nicht beschlossen. Der Gesetzentwurf wurde am 9. Juli 2026 erstmals im Bundestag beraten.
Am 14. Oktober fand eine Sachverständigenanhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz statt. Dabei bewerteten Mieter- und Vermieterverbände die geplanten Änderungen unterschiedlich.
Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Richtung des Entwurfs, forderte aber weitergehende Schutzvorschriften. Vertreter von Immobilien- und Eigentümerverbänden kritisierten dagegen zusätzliche Regulierung und rechtliche Unsicherheiten.
Für Mieter bedeutet das, dass die angekündigten Schutzvorschriften derzeit noch nicht als bereits geltendes Recht behandelt werden dürfen.
Wer eine möblierte Wohnung anmieten möchte, sollte trotzdem schon jetzt nach der zugrunde gelegten Vergleichsmiete und dem Möbelzuschlag fragen.
Bei einer Indexmieterhöhung empfiehlt es sich, die Berechnung anhand des Verbraucherpreisindexes zu überprüfen.
Und wer wegen Mietschulden eine Kündigung erhält, sollte unverzüglich rechtliche Unterstützung suchen. Die geplante Ausweitung der Schonfrist ersetzt bis zu ihrem möglichen Inkrafttreten keine rechtzeitigen Schritte nach den heutigen Vorschriften.
Häufige Fragen zu den geplanten Mietrechtsänderungen
Dürfen Vermieter für möblierte Wohnungen künftig keine höheren Mieten mehr verlangen?
Doch. Ein angemessener Zuschlag für die Einrichtung soll weiterhin möglich bleiben. Die Bundesregierung will allerdings die Berechnung gesetzlich präzisieren und Vermieter zur Offenlegung verpflichten.
Werden Indexmieten künftig auf drei Prozent jährlich begrenzt?
Nein. Nach dem Entwurf soll in bestimmten angespannten Wohnungsmärkten nur die Hälfte des jährlichen Indexanstiegs berücksichtigt werden, der drei Prozent übersteigt. Ein Anstieg um fünf Prozent würde dann beispielsweise eine Anpassung um vier Prozent ermöglichen.
Kann ich nach einer Kündigung wegen Mietschulden künftig meine Wohnung behalten?
Die Reform soll die einmalige Schonfristzahlung auch auf bestimmte ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs ausweiten. Derzeit ist diese Erweiterung aber noch nicht geltendes Recht.
Quellen
Deutscher Bundestag – Gesetzentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, Drucksache 21/6807
Deutscher Bundestag – Bundesregierung plant Neuregelungen im Mietrecht, 02.07.2026
Deutscher Bundestag – Sachverständigenanhörung zur Mietrechtsreform am 14.10.2026
Bundesregierung – Besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter
§ 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
§ 556g BGB – Rechtsfolgen und Auskunft über die Miete
§ 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung
Gegen-Hartz – Mietrecht 2026 wird umgekrempelt
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Willi Kühn-Dehmlow ist Heilpädagoge (B.A.) und Sozialarbeiter (M.A.). Er verfügt über langjährige Berufserfahrung in der Kinder- und Jugendhilfe und war mehrere Jahre in leitender Funktion tätig. Seine fachlichen Schwerpunkte liegen im Sozialrecht, in der Kinder- und Jugendhilfe sowie bei Teilhabe und Eingliederungshilfe. Für gegen-hartz.de schreibt er insbesondere über sozialrechtliche Ansprüche und die Rechte von Betroffenen gegenüber Behörden und Leistungsträgern.
