40.000 Euro für den Auszug – und am Ende hängt die Zahlung an der Frage, wann die Wohnungsschlüssel im Briefkasten lagen.
Eine Mieterin aus Frankfurt am Main musste bis vor den Bundesgerichtshof ziehen, weil die Vermieterseite die vereinbarte Abfindung wegen einer angeblich verspäteten Wohnungsrückgabe nicht zahlen wollte.
Der BGH hob mit Urteil vom 9. September 2026 die ablehnende Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main auf und verwies das Verfahren zurück. Die Mieterin hat damit eine neue Chance auf das Geld.
40.000 Euro gab es nur bei rechtzeitiger Rückgabe
Die Mieterin hatte im April 2021 einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen, nach dem ihr Mietverhältnis am 31. März 2022 um 12 Uhr enden sollte.
Für die Räumung und Herausgabe der Wohnung spätestens am vereinbarten Stichtag waren ihr 40.000 Euro zugesagt worden.
In der Summe waren eine Beteiligung an den Umzugskosten und ein Ausgleich für Einbauten enthalten. Bei einer Rückgabe nach dem 31. März sollte die gesamte Zahlung entfallen.
Ein mit der Mieterin verwandter Mann bewohnte eine weitere Wohnung im selben Haus und hatte einen inhaltlich entsprechenden Vertrag über 41.400 Euro geschlossen. Er übernahm auch die Räumung und Rückgabe der Wohnung seiner Verwandten.
Aus dem Übergabetermin wurde ein Streit um Stunden
Zunächst verständigte sich der Mann mit der Vermieterseite telefonisch darauf, dass die Wohnungen am 31. März auch noch bis 16.30 Uhr übergeben werden könnten. Als er später eine Übergabe gegen 20 oder 21 Uhr erreichen wollte, lehnte eine Mitarbeiterin diesen Termin ab und vereinbarte die Rückgabe für den nächsten Morgen.
Am 1. April 2022 nahm die Mitarbeiterin beide Wohnungen ab. Ob die Wohnungen rechtlich schon am Vorabend zurückgegeben worden waren, blieb jedoch umstritten.
Die Mieterseite behauptete, die Schlüssel beider Wohnungen seien noch am 31. März vor Mitternacht in den Briefkasten der damals unbesetzten Geschäftsräume der Vermieter eingeworfen worden. Die Mitarbeiterin sei zuvor über diesen geplanten Einwurf informiert worden und habe nicht widersprochen.
Zusätzlich berief sich die Mieterseite auf eine mündliche Zusage, nach der auch eine Rückgabe am 1. April die Abfindungen nicht gefährden sollte. Diese Angaben waren für den BGH bei seiner rechtlichen Prüfung zunächst zugrunde zu legen; abschließend festgestellt waren sie damit nicht.
Warum das Landgericht die Abfindung gestrichen hatte
Das Amtsgericht hatte der Mieterin nach einer Beweisaufnahme zunächst recht gegeben. Das Landgericht änderte diese Entscheidung jedoch und wies ihre Zahlungsklage ab.
Nach seiner Auffassung fehlte es an einer rechtzeitigen Rückgabe, weil die Vermieter vom behaupteten Schlüsseleinwurf am 31. März noch nichts gewusst hätten.
Eine mündliche Änderung der Rückgabevereinbarung hielt das Landgericht zudem wegen der vertraglichen Schriftformklausel für unwirksam.
Beide Begründungen beanstandete der Bundesgerichtshof. Das Landgericht hatte die behaupteten Absprachen rechtlich falsch eingeordnet und deshalb erforderliche Feststellungen nicht getroffen.
Wann Schlüssel im Briefkasten für die Rückgabe reichen können
Für die Rückgabe nach § 546 Absatz 1 BGB müssen die Mieträume geräumt sein und der Vermieter die tatsächliche Verfügungsmöglichkeit über die Wohnung erhalten. Wer nur auszieht, die Schlüssel aber behält, hat diese Pflicht grundsätzlich noch nicht erfüllt.
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Der BGH hielt im vorliegenden Fall eine Rückgabe durch den Schlüsseleinwurf für möglich, weil diese Vorgehensweise nach dem Vortrag der Mieterseite mit der Mitarbeiterin abgestimmt war. Unter den geschilderten Umständen durfte der Mann deren widerspruchslose Hinnahme seiner Ankündigung als stillschweigendes Einverständnis verstehen.
War diese Absprache tatsächlich getroffen worden und erfolgte der Einwurf noch am 31. März, kam es auf die spätere Kenntnisnahme der Vermieter nicht an. Die Schlüssel mussten dann nicht noch vor Mitternacht aus dem Briefkasten geholt werden.
Eine allgemeine Aussage, dass jeder unangekündigte Schlüsseleinwurf ohne Weiteres genügt, enthält das Urteil allerdings nicht. Ob bei einer nicht abgestimmten Schlüsselrückgabe die Kenntnis des Vermieters erforderlich ist, ließ der BGH ausdrücklich offen.
Wie ein Schlüsseleinwurf in einem anderen Verfahren bewertet wurde, erläutert auch unser Beitrag zur Wohnungsrückgabe durch Schlüssel im Briefkasten des Vermieters. Für Mieter bleibt besonders wichtig, den tatsächlichen Ablauf später belegen zu können.
Auch eine mündliche Zusage konnte die Abfindung erhalten
Selbst wenn die Schlüssel erst nach dem Stichtag eingeworfen worden sein sollten, wäre der Zahlungsanspruch nach Ansicht des BGH noch nicht ausgeschlossen. Dann müsste geprüft werden, ob die behauptete Vereinbarung über den Erhalt der Abfindungen bei einer Rückgabe am 1. April bestand.
Die Verträge verlangten zwar für Änderungen und Ergänzungen die Schriftform. Eine solche einfache Schriftformklausel können die Beteiligten aber stillschweigend aufheben, wenn sie übereinstimmend eine mündlich getroffene Änderung gelten lassen wollen.
Dafür müssen sie bei ihrer Absprache nicht einmal ausdrücklich an die Schriftformklausel gedacht haben. Die Vertragsregelung rechtfertigte deshalb keine pauschale Ablehnung der behaupteten telefonischen Zusage.
Das betrifft die hier vereinbarte einfache Schriftformklausel. Bei einer individuell vereinbarten doppelten Schriftformklausel, die auch die Aufhebung des Schriftformerfordernisses erfasst, gelten strengere Anforderungen.
Was nach dem BGH-Urteil noch geprüft werden muss
Eine andere Kammer des Landgerichts Frankfurt am Main muss den Sachverhalt nun erneut untersuchen. Dabei geht es sowohl um den Zeitpunkt des Schlüsseleinwurfs und die vorausgehende Abstimmung als auch gegebenenfalls um die behauptete Zusage für den Folgetag.
Bei dieser Zusage ist außerdem zu klären, ob die Vermieter sie gegen sich gelten lassen müssen. Der bloße Hinweis auf ein Gespräch mit einer Mitarbeiterin beantwortet damit noch nicht sämtliche Fragen zum Zahlungsanspruch.
Eine hohe Abfindung braucht belastbare Nachweise
Der Fall zeigt, wie schnell eine Auszugsvereinbarung zum teuren Prozess werden kann, wenn Termine verschoben und Zusagen nur telefonisch erteilt werden. Wer eine Abfindung von der fristgerechten Rückgabe abhängig macht, sollte auch den zulässigen Übergabeweg eindeutig festhalten.
Bei einer Terminverschiebung sollte ausdrücklich bestätigt werden, dass der Zahlungsanspruch erhalten bleibt. Die bloße Vereinbarung eines neuen Besichtigungstermins kann später Streit darüber auslösen, was damit für die Abfindung gemeint war.
Bei einem vereinbarten Schlüsseleinwurf hilft ein Zeuge, der den Inhalt des Umschlags, den richtigen Briefkasten und den Zeitpunkt des Einwurfs selbst wahrnimmt. Eine schriftliche Nachricht an die Vermieterseite dokumentiert zusätzlich, wann die Rückgabe mitgeteilt wurde.
Auch den Zustand der geräumten Wohnung sollten Mieter festhalten, denn nach dem Auszug entstehen häufig weitere Auseinandersetzungen. Welche Arbeiten tatsächlich geschuldet sein können, erklärt unser Beitrag zur Renovierung beim Auszug und den Pflichten der Mieter.
Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. September 2026, VIII ZR 127/25, insbesondere Randnummern 21 bis 38 und 48 bis 50.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
