Wer deutlich zu viel Miete zahlt, kann Geld zurückfordern. Ein neues rechtskräftiges Urteil aus Berlin verbessert jetzt die Chancen von Mietern – und könnte Rückforderungen von mehreren Tausend Euro erleichtern. (330 OWi 506/25, keine schriftliche Volltextveröffentlichung).
Im entschiedenen Fall bekam der Mieter bereits 3.000 Euro zurück, und zugleich wurde seine Miete deutlich gesenkt. Das Amtsgericht Tiergarten verhängte außerdem ein Bußgeld gegen die Vermieterin.
Entscheidend ist die Begründung: Das Gericht bestätigte eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und sah das Ausnutzen des knappen Berliner Wohnungsangebots als gegeben an. An diesem Nachweis scheiterten bisher viele Verfahren.
Wann Mieter Geld zurückfordern können
§ 5 WiStG greift, wenn ein Vermieter unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum eine Miete verlangt, die mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Wird ein derart überhöhter Mietpreis festgestellt, kann eine Gericht zu viel die Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete anordnen.
Wer über Monate oder Jahre deutlich zu viel gezahlt hat, sollte deshalb nicht nur die laufende Miete prüfen. Es kann auch um längst gezahlte Beträge gehen, und damit um mehrere Tausend Euro.
Neues Urteil trifft die entscheidende Schwachstelle
Der Berliner Fall betraf eine 47 Quadratmeter große Wohnung in Kreuzberg. Der Vermieter verlangte 1.065 Euro Nettokaltmiete.
Im Verlauf des Verfahrens sank die Miete auf 740 Euro zuzüglich 100 Euro Möblierungszuschlag. Der Mieter erhielt außerdem 3.000 Euro. Das Amtsgericht verhängte ein Bußgeld von 1.000 Euro.
Die wesentliche Weichenstellung für Mieter ist jedoch die Begründung der Richter. Diese sahen es als gegeben an, dass die Vermieterin das geringe Wohnungsangebot ausgenutzt hatte.
Der Mieter musste die eigene Zwangslage durch den Wohnungsmangel nicht pointiert nachweisen.
Genau daran scheiterten Mieter bisher
Mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete reichen für § 5 WiStG nicht aus. Zusätzlich muss der Vermieter die Wohnungsknappheit ausgenutzt haben. Das Amtsgericht Tiergarten rückt eine angespannte Marktlage klar in den Fokus. Damit könnte sich § 5 WiStG gerade in Großstädten leichter durchsetzen lassen.
Checkliste: Wann kommt Mietpreisüberhöhung in Betracht?
| Voraussetzung | Das sollten Sie prüfen |
|---|---|
| Mehr als 20 Prozent zu hoch | Die Miete liegt mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete |
| Wohnungsknappheit | Vergleichbare Wohnungen sind nur schwer verfügbar |
| Knappheit wird ausgenutzt | Die hohe Miete hängt mit dem geringen Angebot zusammen |
| Überhöhte Miete wird verlangt | Erfasst werden Fordern, Sich-versprechen-Lassen und Annehmen |
| Vorsatz oder Leichtfertigkeit | Auch leichtfertiges Verhalten kann genügen |
Bei einem Verstoß droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
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20 Prozent allein reichen trotzdem nicht
Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Zusätzlich muss ein geringes Angebot bestanden haben und vom Vermieter ausgenutzt worden sein. Eine hohe Miete allein reicht für § 5 WiStG deshalb nicht.
Mietpreisbremse ist etwas anderes
Bei der Mietpreisbremse kann bei Wiedervermietungen grundsätzlich bereits eine Miete von mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete unzulässig sein, sofern keine Ausnahme greift.
§ 5 WiStG setzt dagegen mehr als 20 Prozent voraus und verlangt zusätzlich das Ausnutzen eines geringen Angebots. Noch strenger ist der strafrechtliche Mietwucher nach § 291 StGB.
Berliner Mieter können den Verdacht online melden
Seit Juli 2026 können Berliner Mieter eine mögliche Mietpreisüberhöhung online beim zuständigen Bezirksamt anzeigen. Prüfen Sie vorher anhand des Berliner Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt Ihre Nettokaltmiete mehr als 20 Prozent darüber, kann eine Anzeige sinnvoll sein.
Hilfreich sind Mietvertrag, Mieterhöhungsschreiben sowie Angaben zu Wohnungsgröße, Ausstattung und Miethöhe.
Diese Beweise sollten Sie sichern
Bewahren Sie Absagen, Wohnungsanzeigen, Nachrichten an Vermieter und Nachweise über Besichtigungen auf. Auch nach dem neuen Urteil können solche Unterlagen wichtig sein, wenn genauer geprüft wird, welche Wohnalternativen Ihnen damals offenstanden.
Was Sie jetzt tun sollten
Liegt Ihre Nettokaltmiete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, prüfen Sie nicht nur eine Senkung der aktuellen Miete, sondern auch eine Rückforderung bereits gezahlter Beträge.
In Berlin können Sie den Verdacht zusätzlich beim Bezirksamt melden. Gerade bei jahrelang überhöhter Miete kann es um mehrere Tausend Euro gehen.
FAQ: Mehr Rechte bei überhöhten Mieten
Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Ja. Wird eine Mietpreisüberhöhung festgestellt, kann eine Rückzahlung in Betracht kommen. Die konkrete Höhe hängt vom Einzelfall ab.
Reichen mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete?
Nein. Zusätzlich muss der Vermieter das geringe Wohnungsangebot ausgenutzt haben. Gerade hier stärkt das neue Urteil die Position von Mietern.
Gilt das Urteil bundesweit?
Andere Gerichte sind an die Entscheidung des Amtsgerichts Tiergarten nicht gebunden. Sie kann aber gerade in angespannten Wohnungsmärkten ein wichtiges Argument liefern.
Quellen
Amtsgericht Tiergarten, Urteil vom 06.08.2026 – 330 OWi 506/25
Berliner Mieterverein, „Gericht zur Zwangslage auf dem Wohnungsmarkt“, Stand 01.09.2026
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.01.2004 – VIII ZR 190/03
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin, „Online-Anzeige von Mietpreisüberhöhungen jetzt über das ServicePortal Berlin möglich“, 03.07.2026
Wirtschaftsstrafgesetz 1954, § 5 Mietpreisüberhöhung
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
