Eine 88-jährige Mieterin lebte seit 1981 oder 1982 in ihrer Münchner Wohnung. Mehr als vier Jahrzehnte später muss sie ausziehen. Der Grund: Sie ließ ihre Vermieter über lange Zeit nicht vollständig in die Wohnung.
Das Landgericht München I hielt jedenfalls die ordentliche Kündigung für wirksam. Selbst hohes Alter und mehr als 40 Jahre Mietzeit retteten nicht ihr Mietverhältnis.
Das Urteil zeigt jedoch auch eine wichtige Grenze: Vermieter dürfen Wohnungen nicht beliebig kontrollieren. Haben sie aber einen konkreten sachlichen Grund, kann eine hartnäckige Verweigerung des Zutritts den Mietvertrag kosten.
Seit Anfang der 1980er Jahre in derselben Wohnung
Die Frau hatte die Einzimmerwohnung mit einem mündlichen Mietvertrag aus dem Jahr 1981 oder 1982 angemietet. Die späteren Eigentümer traten 2012 auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Bis Anfang 2024 hatten sie die Wohnung noch nie vollständig besichtigt.
Am 31. Januar 2024 verlangten die Vermieter erstmals Zutritt und schlugen Termine vor. Die Mieterin widersprach zunächst. Sie verwies darauf, dass ein Vermieter für eine Wohnungsbesichtigung einen triftigen Grund brauche. Damit lag sie im Ausgangspunkt sogar richtig.
Denn ein Vermieter besitzt kein allgemeines Kontrollrecht. Der Bundesgerichtshof hat bereits klargestellt, dass Vermieter nicht allein deshalb alle ein oder zwei Jahre eine Wohnung besichtigen dürfen, weil ihnen die Immobilie gehört. Sie benötigen einen konkreten sachlichen Anlass.
Aussagen der Mieterin rechtfertigten Besichtigung
Für die Münchner Mieterin entstand das Problem durch ihre eigenen Aussagen. Sie schilderte den Vermietern zahlreiche Mängel und Renovierungsprobleme. Sie verwies auf ein rund 50 Jahre altes Badezimmer, Probleme mit Installationen, einen mangelhaften Wasserhahn und weiteren Renovierungsbedarf. Bereits zuvor hatte sie sich wegen Legionellen an die Hausverwaltung gewandt.
Damit hatten die Vermieter nach Auffassung des Landgerichts einen konkreten sachlichen Grund für eine Besichtigung. Wer Mängel meldet, muss dem Vermieter die Möglichkeit geben, diese zu prüfen und notwendige Arbeiten einzuschätzen.
Hinzu kam ein zweiter Grund: Die Eigentümer hatten die Wohnung seit ihrem Eintritt in das Mietverhältnis noch nie vollständig gesehen. Nach Auffassung des LG München I kann ein neuer Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, eine Wohnung nach dem Erwerb zu besichtigen, wenn vorher keine Besichtigung stattgefunden hat. Er darf sich dann ein Bild von Zustand und Instandhaltung machen.
Darf rein / Darf nicht rein
| Darf rein | Darf nicht rein |
|---|---|
| Der Vermieter will konkret gemeldete Schäden oder Mängel überprüfen. | Der Vermieter möchte ohne konkreten Anlass „mal nach dem Rechten sehen“. |
| Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten müssen vorbereitet werden. | Der Vermieter verlangt allein wegen seines Eigentums regelmäßige Kontrollen. |
| Nach einem Eigentümerwechsel besteht ein konkretes Interesse an einer erstmaligen Besichtigung. | Der Vermieter erscheint ohne nachvollziehbaren Anlass unangekündigt zur Kontrolle. |
| Ein möglicher Wasserschaden, Schimmel oder eine andere Gefahr für die Wohnung muss überprüft werden. | Der Vermieter verlangt ohne sachlichen Grund Zugang zu privaten Räumen. |
| Der Mieter hat selbst erhebliche Mängel gemeldet, die der Vermieter prüfen muss. | Eine pauschale Vertragsklausel soll dem Vermieter jederzeit oder regelmäßig anlasslosen Zutritt verschaffen. |
Entscheidend bleibt der konkrete Anlass. Je gewichtiger und dringender der Grund für die Besichtigung ausfällt, desto schwerer kann eine grundlose Verweigerung wiegen. Das LG München I nennt einen akuten Wasserschaden als deutliches Beispiel.
Mieterin wollte nur Küche und Bad zeigen
Die Parteien vereinbarten schließlich für den 11. April 2024 einen Termin. Die Mieterin wollte den Vermietern allerdings nur Küche und Badezimmer zeigen. Den Rest der Wohnung wollte sie nicht zugänglich machen.
Das genügte in diesem Fall nicht. Ihre eigenen Mangelangaben betrafen nach Ansicht des Gerichts nicht nur klar abgegrenzte Bereiche. Die Vermieter durften deshalb eine Besichtigung der gesamten Wohnung verlangen.
Die Vermieter mahnten die Frau anschließend unter Kündigungsandrohung ab und boten erneut mehrere Termine an. Die Mieterin wählte schließlich selbst einen Termin am 23. Mai 2024 aus. Als die Vermieter erschienen, öffnete sie ihnen jedoch nicht die Wohnungstür.
Selbst eine Abmahnung änderte nichts
Damit ging es nicht mehr darum, ob eine Mieterin einen einzelnen Termin ablehnt oder um einen Ersatztermin bittet.
Die Vermieter verlangten über Monate hinweg Zutritt, boten verschiedene Termine an und mahnten die Frau ab. Nach Auffassung des Gerichts wusste die Mieterin zudem, dass ein Besichtigungsgrund bestand. Trotzdem verhinderte sie den vollständigen Zutritt weiterhin. Das Landgericht wertete dieses Verhalten als vorsätzlich und nachhaltig.
Das ist für Mieter der entscheidende Punkt des Urteils: Eine einmalige Absage rechtfertigt keine Kündigung und in der Regel nicht einmal eine Mahnung. Wer dagegen ein berechtigtes Besichtigungsverlangen über längere Zeit bewusst blockiert, erhöht das Risiko erheblich.
Vermieter zogen wegen des Zutritts vor Gericht
Die Eigentümer klagten vor dem Amtsgericht München auf Duldung der Wohnungsbesichtigung. Das Gericht verpflichtete die Mieterin mit einem Versäumnisurteil vom 14. November 2024 dazu, den Zutritt zu dulden.
Auch danach forderten die Vermieter erneut Zugang und schlugen mehrere Termine für Dezember vor. Eine Reaktion innerhalb der gesetzten Frist blieb aus. Am 3. Dezember 2024 kündigten die Vermieter deshalb fristlos und hilfsweise ordentlich.
Für das LG München I stand fest: Jedenfalls die ordentliche Kündigung beendete das Mietverhältnis. Ob schon die damalige fristlose Kündigung wirksam war, musste das Gericht deshalb nicht abschließend entscheiden.
Kündigung auch ohne vorherige Duldungsklage möglich
Das Urteil enthält noch eine Warnung. Mieter sollten nicht darauf vertrauen, dass ein Vermieter zwingend zuerst auf Zutritt klagen muss.
Nach Ansicht des LG München I gibt es keine starre Regel, wonach eine Kündigung erst nach einer erfolglosen Duldungsklage und anschließenden Vollstreckungsversuchen zulässig wäre. Je nach Einzelfall kann eine solche Klage zwar das mildere Mittel darstellen. Eine zwingende Vorstufe zur Kündigung bildet sie aber nicht.
100 % spam-frei • jederzeit abbestellbar
Im Münchner Fall hatten die Vermieter diesen Weg ohnehin eingeschlagen. Sie besaßen bereits einen gerichtlichen Titel, als die Auseinandersetzung weiter eskalierte. Das erhöhte das Gewicht der Zutrittsverweigerung zusätzlich.
Warum das Alter von 88 Jahren die Kündigung nicht verhinderte
Drastisch wirkt die Entscheidung wegen der persönlichen Situation der Mieterin. Sie war zum Zeitpunkt des Berufungsverfahrens bereits 88 Jahre alt und lebte seit Anfang der 1980er Jahre in derselben Wohnung.
Das Gericht bezog sowohl das hohe Alter als auch die außergewöhnlich lange Mietdauer in seine Abwägung ein. Trotzdem sah es die Grenze des Zumutbaren für die Vermieter als überschritten an. Auch ein sehr alter Mensch in einem jahrzehntelangen Mietverhältnis darf nach Auffassung des Gerichts mietvertragliche Pflichten nicht nachhaltig und vorsätzlich verletzen.
Alter und lange Mietzeit spielen zwar bei der Interessenabwägung eine erhebliche Rolle. Sie verhindern eine Kündigung jedoch nicht in jedem Fall.
Frau ließ Vermieter erst viel später vollständig hinein
Selbst nach dem Streit um den Duldungstitel endete die Auseinandersetzung nicht. Erst im September 2025 signalisierte die Mieterin nach den Feststellungen des Gerichts wieder, dass sie Zutritt gewähren werde.
Eine vollständige Besichtigung fand schließlich am 28. November 2025 statt. Zu diesem Zeitpunkt lag das erstinstanzliche Räumungsurteil bereits seit Monaten vor. Das LG München I wertete auch diese lange Fortsetzung der Verweigerung zulasten der Mieterin.
Die 88-Jährige muss nicht sofort ausziehen
Das Landgericht bestätigte zwar den Räumungsanspruch, gewährte ihr jedoch eine lange Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2027. Dabei berücksichtigte das Gericht ausdrücklich ihr hohes Alter, die lange Dauer des Mietverhältnisses und den angespannten Wohnungsmarkt in München und Umgebung.
Gerade dieser Teil zeigt die rechtliche Trennung: Persönliche Härten müssen eine Kündigung nicht zwingend unwirksam machen. Sie können aber Einfluss darauf haben, wann ein Mieter die Wohnung tatsächlich räumen muss.
Besonders wichtig: Die Mieterin erhob keinen Härtewiderspruch
Für Mieter steckt in dem Verfahren noch ein zweiter wichtiger Punkt. Die Frau erhob gegen die Kündigung keinen Widerspruch nach §§ 574 ff. BGB.
Das Landgericht stellte deshalb ausdrücklich fest, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf dieser Grundlage nicht in Betracht kam.
Wer eine ordentliche Kündigung erhält und wegen hohen Alters, Krankheit, fehlenden Ersatzwohnraums oder anderer schwerer persönlicher Folgen eine besondere Härte geltend machen will, sollte deshalb nicht nur prüfen, ob die Kündigung selbst angreifbar ist. Zusätzlich kann ein Widerspruch nach den §§ 574 ff. BGB entscheidend werden.
So sollten Sie auf ein Besichtigungsverlangen reagieren
Verlangt Ihr Vermieter Zugang zu Ihrer Wohnung, sollten Sie zuerst nach dem konkreten Grund fragen. Nennt der Vermieter einen nachvollziehbaren sachlichen Anlass, sollten Sie das Verlangen ernst nehmen.
Passt der vorgeschlagene Termin nicht, lehnen Sie nicht einfach jede Besichtigung ab. Schlagen Sie zeitnah einen anderen Termin vor. Halten Sie das Verlangen für zu weitgehend, können Sie schriftlich erklären, welchen Teil Sie beanstanden und warum.
Spätestens bei einer Abmahnung sollten Sie handeln. Wer mehrere Termine scheitern lässt, auf Schreiben nicht reagiert und selbst nach einer gerichtlichen Entscheidung weiter blockiert, schafft genau die Situation, die im Münchner Verfahren am Ende die Wohnung kostete.
Nicht jede geschlossene Tür führt zur Kündigung
Das LG München I betont, dass Gerichte immer die Umstände des einzelnen Falls abwägen müssen. Terminabsagen wegen Krankheit, Urlaub oder eines anderen nachvollziehbaren Grundes sind eine ganz andere Situation als eine bewusste Verwiegerung des Zutritts über Monate.
Auch das Gewicht des Besichtigungsgrundes zählt. Will der Vermieter zum Beispiel einen akuten Schaden überprüfen, wiegt eine Blockade regelmäßig schwerer als bei einem weniger dringenden Anlass. Gleichzeitig muss der Vermieter das Besitzrecht und die Privatsphäre des Mieters respektieren.
FAQ: Zutritt des Vermieters zur Wohnung
Darf mein Vermieter meine Wohnung jederzeit besichtigen?
Nein. Der Vermieter braucht grundsätzlich einen konkreten sachlichen Grund. Ein allgemeines Recht auf regelmäßige Kontrollen allein wegen des Eigentums besteht nicht.
Kann eine einzige verweigerte Besichtigung zur Kündigung führen?
Eine einzelne Absage führt nicht ohne Weiteres zur Kündigung. Gerichte prüfen den Einzelfall. Besonders riskant wird es, wenn ein berechtigter Anlass besteht und Sie den Zutritt trotz mehrerer Termine, Abmahnung oder sogar einer gerichtlichen Entscheidung beharrlich verweigern.
Schützt mich eine sehr lange Mietzeit vor der Kündigung?
Nein. Alter und jahrzehntelange Mietdauer fließen in die Abwägung ein, verhindern eine Kündigung aber nicht zwingend. Erhalten Sie eine ordentliche Kündigung, sollten Sie außerdem rechtzeitig prüfen, ob ein Härtewiderspruch nach §§ 574 ff. BGB in Betracht kommt.
Quellen
Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13
Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 241, 535, 536c, 573, 574 ff.
Landgericht München I, Endurteil vom 18.03.2026 – 14 S 8609/25
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
