215 Wohnungen nicht als Sozialwohnungen vermietet: Gericht verpflichtet Unternehmen zu 1,8 Millionen Euro Schadenersatz
215 Wohnungen waren für Menschen vorgesehen, die auf bezahlbare Mieten angewiesen sind, doch die vereinbarte Sozialvermietung blieb aus. Jetzt hat das Verwaltungsgericht Berlin zwei Immobiliengesellschaften zur Vermietung als Sozialwohnungen und zur Zahlung von rund 1,8 Millionen Euro zuzüglich Zinsen verpflichtet.
Der Fall aus der Berliner Europacity zeigt, was eine Wohnraumzusage wert ist, wenn ihre Durchsetzung erst vor Gericht erkämpft werden muss. Die Übertragung des Grundstücks auf eine andere Gesellschaft beseitigte die Verpflichtung im entschiedenen Fall nicht.
20 Jahre Sozialbindung waren vereinbart
Das Land Berlin hatte 2016 mit der damaligen Grundstückseigentümerin einen städtebaulichen Vertrag geschlossen. Danach sollten 215 Wohnungen im Gebäude „QH Spring“ an der Lisa-Fittko-Straße in Berlin-Moabit für 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit mietpreis- und belegungsgebunden vermietet werden.
2021 wurde das Grundstück in eine andere Gesellschaft eingebracht, eine GmbH & Co. KG. Im August 2023 waren die Wohnungen bezugsfertig, die vereinbarte Vermietung als Sozialwohnungen erfolgte jedoch nicht.
Berlin verklagte 2025 sowohl die frühere als auch die heutige Eigentümerin. Mit Urteil vom 9. Oktober 2026, Aktenzeichen VG 8 K 19/25, gab das Verwaltungsgericht der Klage statt.
Warum der Eigentümerwechsel die Unternehmen nicht entlastete
Die frühere Eigentümerin bleibt nach Auffassung des Gerichts an den wirksamen Vertrag gebunden. Dass sie gegenwärtig nicht selbst über die Wohnungen verfügt, befreit sie davon nicht.
Die heutige Eigentümerin hatte den städtebaulichen Vertrag weder geschlossen noch übernommen. Ihre Verpflichtung begründete das Gericht mit einer sittenwidrigen schädigenden Handlung.
Bei der Grundstücksübertragung wusste sie von der Sozialbindung, sicherte Berlins Anspruch auf deren Erfüllung aber nicht ab. Der damalige Geschäftsführer vertrat beide Gesellschaften; sein Verhalten rechnete das Gericht der heutigen Eigentümerin zu.
Die Senatsverwaltung verweist dazu auf § 826 BGB, der Schadenersatz bei vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung vorsieht. Die Entscheidung beruht damit auf den besonderen Umständen dieser Grundstücksübertragung und lässt sich nicht pauschal auf jeden Eigentümerwechsel übertragen.
1,8 Millionen Euro Schadenersatz ersetzen keine Sozialwohnung
Die Unternehmen haften gegenüber dem Land Berlin als Gesamtschuldner. Berlin kann die geschuldete Summe damit grundsätzlich von jedem der beiden verlangen, insgesamt aber nur einmal erhalten.
Nach Angaben der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen betrifft die Entscheidung auch weiteren Schadenersatz für künftige Verstöße. Die Verpflichtung zur Sozialvermietung besteht neben der Zahlungspflicht fort.
Für Wohnungssuchende entscheidet sich der praktische Wert des Urteils deshalb daran, ob die zugesagten Wohnungen tatsächlich zugänglich werden. Eine Millionenzahlung an den Landeshaushalt verschafft einer Familie noch keinen bezahlbaren Mietvertrag.
Welche Miete zugesagt war
Die für das Land Berlin tätige Kanzlei Gaßner, Groth, Siederer & Coll. nennt eine vereinbarte anfängliche Nettokaltmiete von höchstens 6,50 Euro je Quadratmeter. Ihren Angaben zufolge reicht die Bindung bis Mitte 2043.
Die Angabe bezeichnet die vereinbarte Anfangsmiete für diese Wohnungen. Über konkrete aktuelle Mietangebote oder deren Verfügbarkeit sagt sie nichts aus.
| Gegenstand | Ergebnis des Verfahrens |
|---|---|
| 215 Wohnungen im Gebäude „QH Spring“ | Vermietung mit Mietpreis- und Belegungsbindung |
| Dauer der vereinbarten Bindung | 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit |
| Schadenersatz für bisherige Verstöße | Rund 1,8 Millionen Euro zuzüglich Zinsen an das Land Berlin |
| Künftige Verstöße | Weitere Schadenersatzpflicht nach Angaben der Senatsverwaltung |
| Weiterer Rechtsweg | Antrag auf Zulassung der Berufung möglich |
Die Wohnungen waren dem Sozialwohnungsangebot entzogen
Aus der unterbliebenen Sozialvermietung lässt sich nicht schließen, dass sämtliche Wohnungen leer standen. Nach dem Bericht der für Berlin tätigen Kanzlei berief sich die heutige Eigentümerin im Prozess vielmehr darauf, die Wohnungen bereits langfristig vermietet zu haben.
Damit ging es um die Frage, für wen der vorhandene Wohnraum verfügbar sein muss. Für einen Haushalt mit geringem Einkommen hilft ein fertiggestelltes Gebäude wenig, wenn die zugesagte günstige Wohnung darin unerreichbar bleibt.
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Was das Urteil für Wohnungssuchende bedeutet
Wer eine Sozialwohnung sucht, sollte prüfen, ob ein Wohnberechtigungsschein infrage kommt. Die Voraussetzungen und das Verfahren erläutert unser Beitrag zum Wohnberechtigungsschein für eine Sozialwohnung.
Nach den Berliner Behördeninformationen zum WBS hängt die Berechtigung vom Einkommen ab; der Schein ist in der Regel ein Jahr gültig. Er ermöglicht die Bewerbung um passende Sozialwohnungen, garantiert aber keinen Mietvertrag.
Das Urteil regelt die Ansprüche des Landes gegen die Unternehmen. Einen persönlichen Anspruch jedes WBS-Inhabers auf eine der 215 Wohnungen oder auf einen Anteil am Schadenersatz spricht es damit nicht zu.
Bezahlbarer Wohnraum muss tatsächlich verfügbar sein
Für Menschen mit kleinen Einkommen ist die Einhaltung solcher Vereinbarungen eine Frage des Alltagsbudgets. Wer einen Teil seiner Miete aus dem Geld für den Lebensunterhalt bezahlen muss, spart anschließend bei Lebensmitteln, Kleidung oder anderen notwendigen Ausgaben.
Welche Möglichkeiten Betroffene bei begrenzten Unterkunftsleistungen haben, erläutert unser Beitrag „Jobcenter zahlt nicht die volle Miete – das sollten Betroffene jetzt prüfen“. Gerade deshalb müssen Städte vereinbarte Sozialwohnungen auch nach der Fertigstellung eines Bauprojekts im Blick behalten.
Der Rechtsstreit kann allerdings weitergehen: Die Unternehmen können beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg die Zulassung der Berufung beantragen. Das Urteil wurde als noch nicht rechtskräftige Entscheidung bekanntgegeben.
Beispiel aus der Praxis
Die folgende Situation ist fiktiv: Eine alleinerziehende Berlinerin sucht mit ihrem Kind eine günstigere Wohnung und besitzt bereits einen WBS. Sie liest von den 215 Wohnungen und erkundigt sich nach passenden Angeboten und den erforderlichen Berechtigungsnachweisen.
Allein durch das Urteil erhält sie weder eine Wohnungszusage noch eine Auszahlung. Für sie entsteht der konkrete Nutzen, sobald eine passende Wohnung tatsächlich zu den vorgeschriebenen Bedingungen angeboten und an sie vermietet wird.
Sieben Fragen und Antworten zum Urteil
Was müssen die beiden Unternehmen nach dem Urteil tun?
Sie müssen die 215 Wohnungen mietpreis- und belegungsgebunden vermieten und dem Land Berlin rund 1,8 Millionen Euro Schadenersatz zuzüglich Zinsen zahlen.
Warum haftet auch die heutige Eigentümerin?
Das Gericht sah in ihrem Vorgehen bei der Grundstücksübertragung eine sittenwidrige Schädigung. Sie kannte die Verpflichtung und hatte deren weitere Durchsetzbarkeit gegenüber Berlin nicht abgesichert.
Wer bekommt die 1,8 Millionen Euro?
Der zugesprochene Schadenersatz steht dem Land Berlin zu. Das Urteil sieht keine Verteilung dieser Summe an Wohnungssuchende vor.
Standen die 215 Wohnungen leer?
Festgestellt wurde die unterbliebene Vermietung als Sozialwohnungen. Nach Angaben der für Berlin tätigen Kanzlei verwies die heutige Eigentümerin auf bereits bestehende langfristige Vermietungen.
Wie lange gilt die vereinbarte Sozialbindung?
Vereinbart wurden 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit. Die für Berlin tätige Kanzlei nennt als Ende der Bindung Mitte 2043.
Kann ich mit einem WBS eine dieser Wohnungen verlangen?
Ein WBS ermöglicht die Bewerbung auf entsprechend gebundene Wohnungen. Einen automatischen Anspruch auf eine bestimmte Wohnung begründet er nicht.
Ist das Urteil bereits rechtskräftig?
Die Entscheidung wurde als noch nicht rechtskräftig bekanntgegeben. Die Unternehmen können die Zulassung der Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg beantragen.
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