Wer bei der Wohnungssuche wegen seiner ethnischen Herkunft benachteiligt wird, kann nicht nur gegen den Vermieter vorgehen. Auch ein Immobilienmakler kann persönlich zur Zahlung einer Entschädigung verpflichtet sein, wenn er über Besichtigungstermine oder die Vorauswahl der Mietinteressenten entscheidet.
Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29. Januar 2026 entschieden. Im verhandelten Fall erhielt eine Frau mit pakistanischem Namen 3.000 Euro Entschädigung sowie Ersatz ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 367,23 Euro.
Mehrere Absagen unter pakistanischem Namen
Die Klägerin suchte im November 2022 eine Wohnung und bewarb sich über ein Internetformular für mehrere Objekte. Dabei gab sie ihren pakistanischen Vor- und Nachnamen sowie Angaben zu Einkommen, Beruf, Haushaltsgröße und weiteren persönlichen Verhältnissen an.
Auf eine Anfrage erhielt sie bereits nach wenigen Minuten die Mitteilung, dass keine freien Besichtigungstermine mehr vorhanden seien. Als sie sich für dieselbe Wohnung mit identischen persönlichen und wirtschaftlichen Angaben, aber unter einem deutsch klingenden Namen bewarb, wurde sie umgehend um ihre Telefonnummer gebeten.
Anschließend bestätigte der Mitarbeiter des Maklerunternehmens einen Besichtigungstermin. Eine weitere Anfrage unter dem tatsächlichen pakistanischen Namen wurde dagegen mit der Begründung abgelehnt, die Wohnung sei bereits vergeben.
Weitere Vergleichsanfragen bestätigten den Verdacht
Die Mietinteressentin beließ es nicht bei diesem einen Vergleich. Auch ihr Ehemann stellte unter seinem pakistanischen Namen eine Anfrage und erhielt eine Absage, weil angeblich kein Besichtigungstermin mehr verfügbar sei.
Nur etwa zwei Stunden später bewarb sich die Klägerin für dieselbe Wohnung unter dem Namen „Schmidt“. Dieses Mal wurde ein Besichtigungstermin angeboten, obwohl alle übrigen Angaben mit der zuvor abgelehnten Anfrage übereinstimmten.
Ein ähnliches Ergebnis zeigte sich bei Anfragen der Schwester und einer Freundin. Zwischen der Absage unter einem pakistanischen Namen und der positiven Antwort unter einem deutschen Namen lagen in diesem Fall lediglich wenige Minuten.
| Vergleichsanfrage | Übrige Angaben | Reaktion des Maklers |
|---|---|---|
| Pakistanischer Name der Klägerin | Einkommen, Beruf und Haushalt unverändert | Kein Termin verfügbar |
| Deutsch klingender Name | Gleiche Angaben | Einladung zur Besichtigung |
| Pakistanischer Name des Ehemanns | Mit Vergleichsanfrage abgestimmt | Absage |
| Name „Schmidt“ | Gleiche Angaben | Termin angeboten |
| Pakistanischer Name der Schwester | Vergleichbare Angaben | Absage |
| Deutscher Name der Freundin | Vergleichbare Angaben | Bitte um Telefonnummer |
Amtsgericht wies die Klage zunächst ab
Die Klägerin verlangte vom Makler eine Entschädigung von mindestens 3.000 Euro. Das Amtsgericht wies ihre Klage zunächst ab.
In der Berufung gab das Landgericht Darmstadt der Wohnungssuchenden dagegen recht. Es sprach ihr 3.000 Euro sowie die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu.
Der Makler ging gegen diese Entscheidung in Revision. Der Bundesgerichtshof bestätigte jedoch im Wesentlichen das Urteil des Landgerichts und wies die Revision auf Kosten des Maklers zurück.
Schutz beginnt schon vor der Wohnungsbesichtigung
Nach § 19 Absatz 2 AGG ist eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft auch bei zivilrechtlichen Geschäften über öffentlich angebotenen Wohnraum verboten. Dieser Schutz setzt nicht erst mit der Unterzeichnung des Mietvertrags ein.
Bereits die Vertragsanbahnung wird vom Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz erfasst. Dazu gehören die Bearbeitung einer Anfrage, die Vergabe eines Besichtigungstermins und die Entscheidung darüber, welche Bewerber überhaupt in die nähere Auswahl gelangen.
Eine diskriminierende Ablehnung kann daher auch dann gegen das AGG verstoßen, wenn noch keine Wohnungsbesichtigung stattgefunden hat. Betroffene müssen nicht erst nachweisen, dass sie die Wohnung ohne die Benachteiligung tatsächlich erhalten hätten.
Makler ist nicht nur ausführendes Hilfsorgan
Besonders bedeutsam ist die Aussage des BGH zur persönlichen Haftung des Maklers. Bislang wurde in solchen Fällen häufig darüber gestritten, ob Ansprüche ausschließlich gegen den Vermieter als möglichen Vertragspartner gerichtet werden können.
Nach Auffassung des BGH unterliegt auch ein Makler dem Benachteiligungsverbot, wenn er mit der Vergabe der Termine oder der Auswahl möglicher Mieter betraut ist. Er wird dadurch selbst zum Adressaten der Vorschriften über die Gleichbehandlung.
Der Makler kann sich deshalb nicht allein damit verteidigen, dass der Mietvertrag später mit dem Eigentümer geschlossen worden wäre. Wer den tatsächlichen Zugang zu einer angebotenen Wohnung steuert, muss die Vorgaben des AGG einhalten.
Eine mögliche zusätzliche Haftung des Vermieters wird dadurch nicht ausgeschlossen. Je nach Ablauf der Auswahl können Ansprüche gegen mehrere Beteiligte in Betracht kommen.
Ausländisch klingender Name kann ein Indiz sein
Allein eine Absage auf eine Wohnungsanfrage beweist noch keine Diskriminierung. Wohnungen können bereits vergeben sein, Interessenten können wirtschaftliche Voraussetzungen nicht erfüllen oder ein anderer Bewerber kann früher angefragt haben.
Im entschiedenen Fall lagen jedoch mehrere nahezu identische Anfragen vor. Geändert wurde jeweils im Wesentlichen nur der Name, während Einkommen, Beruf, Haushaltsgröße und weitere Angaben gleich blieben.
Sämtliche Anfragen unter pakistanischen Namen wurden abgelehnt. Die Vergleichsanfragen unter deutschen Namen führten dagegen zu Terminzusagen oder zumindest zur Bitte, eine Telefonnummer für die Terminvereinbarung mitzuteilen.
Diese einheitliche Verteilung reichte nach Auffassung der Gerichte als starkes Indiz für eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft aus. Die vom Makler genannten organisatorischen Erklärungen konnten das auffällige Ergebnis nicht nachvollziehbar erklären.
Beweislast kann sich zulasten des Maklers verschieben
§ 22 AGG erleichtert Betroffenen den Nachweis einer Diskriminierung. Sie müssen zunächst Tatsachen beweisen, die eine Benachteiligung wegen eines geschützten Merkmals vermuten lassen.
Gelingt dieser Indizienbeweis, muss die Gegenseite darlegen und beweisen, dass die unterschiedliche Behandlung auf anderen zulässigen Gründen beruhte. Eine pauschale Erklärung, nach der Termine zufällig frei geworden oder Schlüssel zeitweise nicht verfügbar gewesen seien, genügt dafür nicht in jedem Fall.
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Für Wohnungssuchende ist das wichtig, weil interne Anweisungen oder Auswahlvermerke eines Maklerbüros normalerweise nicht zugänglich sind. Zeitlich eng aufeinanderfolgende Vergleichsanfragen können deshalb den notwendigen Nachweis ermöglichen.
Vergleichsanfragen sind nicht automatisch rechtsmissbräuchlich
Der BGH beanstandete weder die Verwendung eines erfundenen deutschen Namens noch die Beteiligung von Familienangehörigen und einer Freundin. Solche Vergleichsanfragen werden häufig als Testing-Verfahren bezeichnet.
Ein Testing kann zulässig sein, wenn damit ein bereits bestehender Diskriminierungsverdacht überprüft werden soll. Voraussetzung ist allerdings, dass die ursprüngliche Bewerbung ernst gemeint war und die betroffene Person tatsächlich eine Wohnung suchte.
Anders könnte die Beurteilung ausfallen, wenn jemand ohne echtes Interesse Bewerbungen verschickt, um ausschließlich Entschädigungsforderungen zu erzeugen. Dafür sah der BGH im entschiedenen Verfahren keine Anhaltspunkte.
3.000 Euro sind kein automatischer Pauschalbetrag
Die zugesprochenen 3.000 Euro gelten nicht als fester Betrag für jede diskriminierende Wohnungsabsage. Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Falls.
Berücksichtigt werden können unter anderem die Intensität der Benachteiligung, die Anzahl der Ablehnungen und die Auswirkungen auf das Persönlichkeitsrecht. Im BGH-Fall wurden sämtliche Anfragen unter pakistanischen Namen abgelehnt, während alle Anfragen unter deutschen Namen erfolgreich waren.
Neben einer Entschädigung für den immateriellen Schaden können nach § 21 AGG auch nachweisbare finanzielle Schäden ersetzt werden. Hinzukommen können notwendige vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten.
Aus der Entschädigung folgt jedoch kein automatischer Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags. Ist die Wohnung bereits wirksam an einen anderen Interessenten vermietet worden, lässt sich die Vergabe regelmäßig nicht rückgängig machen.
Betroffene müssen die kurze Frist beachten
AGG-Ansprüche müssen grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden. Nach Ablauf dieser Frist sind Ansprüche nur noch möglich, wenn die betroffene Person ohne eigenes Verschulden an der rechtzeitigen Geltendmachung gehindert war.
Aus Beweisgründen sollte die Forderung schriftlich erhoben werden. Darin sollten die betroffene Wohnung, die Daten der Anfragen, die vermutete Benachteiligung und die geltend gemachten Ansprüche möglichst genau bezeichnet werden.
E-Mails, Absagen, Bildschirmfotos des Inserats und Eingangsbestätigungen sollten vollständig aufbewahrt werden. Auch Uhrzeiten können wichtig sein, wenn kurz nacheinander unterschiedliche Antworten auf vergleichbare Anfragen eingegangen sind.
Konsequenzen für Makler und Vermieter
Maklerbüros müssen nachvollziehbare und einheitliche Kriterien für die Vergabe von Besichtigungsterminen anwenden. Namen, eine vermutete Herkunft, die Hautfarbe oder die Sprache eines Interessenten dürfen nicht als Ablehnungsgrund verwendet werden.
Beschäftigte sollten klare Vorgaben erhalten und die Bearbeitung von Anfragen dokumentieren. Automatisierte Systeme und Filter müssen ebenfalls darauf geprüft werden, ob sie bestimmte Bewerbergruppen benachteiligen.
Auch Vermieter können sich nicht darauf verlassen, dass die Einschaltung eines Maklers sie von ihrer eigenen Verantwortung befreit. Gibt ein Eigentümer diskriminierende Auswahlvorgaben, können daraus ebenfalls rechtliche Ansprüche entstehen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnungssuchende bewirbt sich mit einem arabisch klingenden Namen auf eine öffentlich angebotene Wohnung und erhält nach wenigen Minuten eine Absage. Am selben Abend fragt ihr Partner mit identischen Angaben, aber einem deutschen Namen an und bekommt einen Besichtigungstermin angeboten.
Die beiden sichern das Inserat, die Formulare, alle E-Mails und die jeweiligen Uhrzeiten. Die Wohnungssuchende macht innerhalb von zwei Monaten schriftlich eine Entschädigung nach dem AGG geltend.
Vor Gericht können die Vergleichsanfragen als Indiz für eine Benachteiligung aus ethnischen Gründen gewertet werden. Der Makler müsste dann überzeugend nachweisen, dass ein anderer zulässiger Grund für die unterschiedlichen Antworten bestand.
Fragen und Antworten zur Diskriminierung bei der Wohnungssuche
1. Kann ein Makler persönlich wegen einer diskriminierenden Absage haften?
Ja. Entscheidet der Makler über Besichtigungstermine oder über die Vorauswahl der Interessenten, kann er selbst nach dem AGG zur Zahlung von Schadensersatz und Entschädigung verpflichtet sein.
2. Reicht eine einzelne Absage als Nachweis aus?
Eine einzelne Absage genügt meistens nicht. Weitere Umstände wie unterschiedliche Antworten auf nahezu identische Anfragen, diskriminierende Äußerungen oder auffällige zeitliche Abläufe können jedoch eine Benachteiligung vermuten lassen.
3. Darf eine Vergleichsanfrage unter einem anderen Namen gestellt werden?
Nach dem BGH-Urteil kann ein solches Testing als Beweismittel zulässig sein. Die ursprüngliche Wohnungsbewerbung muss allerdings ernst gemeint sein und darf nicht nur dazu dienen, Entschädigungsansprüche zu erzeugen.
4. Wie hoch fällt die Entschädigung aus?
Das hängt vom Einzelfall ab. Die im BGH-Verfahren zugesprochenen 3.000 Euro sind kein allgemeiner Festbetrag, sondern beruhen auf der mehrfachen und deutlich belegten Benachteiligung der Klägerin.
5. Gegen wen können Betroffene ihre Ansprüche richten?
Je nach Ablauf kommen Ansprüche gegen den Makler, das Maklerunternehmen, den Vermieter oder mehrere Beteiligte in Betracht. Ausschlaggebend ist, wer die benachteiligende Entscheidung getroffen, angeordnet oder zu verantworten hat.
6. Welche Frist gilt für Ansprüche nach dem AGG?
Ansprüche müssen grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden. Betroffene sollten deshalb Beweise sofort sichern und ihre Forderung nach Möglichkeit schriftlich und nachweisbar übermitteln.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
