Der Umzug ist teuer genug, doch kurz vor der Schlüsselübergabe verlangt der Vermieter auch noch frisch gestrichene Wände. Viele Mieter greifen dann zum Pinsel, obwohl die Klausel im Mietvertrag sie dazu möglicherweise gar nicht verpflichtet.
Wer eine unrenovierte Wohnung ohne angemessenen Ausgleich übernommen hat, muss aufgrund einer vorformulierten Schönheitsreparaturklausel grundsätzlich nicht renovieren. Eine Unterschrift macht eine unwirksame Vertragsbestimmung nicht wirksam.
Der Auszug allein löst keine Pflicht zum Streichen aus
Nach der gesetzlichen Aufgabenverteilung gehört die Erhaltung der Wohnung grundsätzlich zu den Pflichten des Vermieters. Schönheitsreparaturen können zwar vertraglich auf Mieter übertragen werden, doch dafür braucht es eine wirksame Vereinbarung.
Selbst dann bedeutet das Ende des Mietverhältnisses nicht automatisch, dass sämtliche Räume frisch gestrichen werden müssen. Entscheidend ist auch, ob die geschuldeten Arbeiten nach dem tatsächlichen Zustand überhaupt fällig sind.
Eine längere Mietdauer ersetzt diese Prüfung ebenso wenig wie die pauschale Forderung der Hausverwaltung. Weitere Einzelheiten erläutert unser Beitrag zur Renovierung beim Auszug und den verbleibenden Pflichten von Mietern.
Unrenoviert eingezogen: Warum die Vertragsklausel scheitern kann
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. März 2015 entschieden, dass eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam ist. Das Verfahren trägt das Aktenzeichen VIII ZR 185/14.
Andernfalls müssten Mieter unter Umständen auch die Gebrauchsspuren ihrer Vorgänger beseitigen und die Wohnung besser zurückgeben, als sie sie erhalten haben. Genau diese zusätzliche Belastung lässt sich ihnen nicht durch eine entsprechende Standardklausel auferlegen.
Dabei geht es um vorformulierte Vertragsbedingungen, wie sie in vielen Mietverträgen stehen. Bei tatsächlich individuell ausgehandelten Vereinbarungen ist eine gesonderte rechtliche Prüfung erforderlich.
Nicht jeder kleine Fleck macht die Wohnung unrenoviert
Eine Wohnung muss nicht völlig abgewohnt sein, um rechtlich als unrenoviert zu gelten. Nach dem BGH kommt es darauf an, ob sie insgesamt den Eindruck einer renovierten Wohnung vermittelt; ganz unerhebliche Gebrauchsspuren bleiben dabei außer Betracht.
Deutlich verschmutzte Wandflächen, alte Anstriche mit sichtbaren Abnutzungen oder beschädigte Tapeten können gegen einen renovierten Übergabezustand sprechen. Ein einzelner kaum sichtbarer Kratzer genügt dagegen nicht automatisch, um die Schönheitsreparaturpflicht abzuwehren.
Ein kleiner Mietnachlass reicht nicht automatisch
Ein angemessener Ausgleich kann die Übertragung der Schönheitsreparaturen trotz unrenovierter Übergabe ermöglichen. Er muss den Mieter wirtschaftlich so stellen, als hätte er eine renovierte Wohnung erhalten; denkbar ist etwa eine ausreichend bemessene mietfreie Zeit.
Im Verfahren VIII ZR 185/14 genügte eine halbe Monatsmiete als Ausgleich nicht, weil in drei von vier Zimmern Streicharbeiten erforderlich waren. Daraus folgt keine feste Mindestzahl mietfreier Monate, sondern die Notwendigkeit, Vergünstigung und Renovierungsaufwand im konkreten Fall zu vergleichen.
Auch ein ausreichender Ausgleich heilt nicht jeden anderen Fehler im Vertrag. Enthält die Vereinbarung zusätzlich unzulässige starre Renovierungsfristen, bleibt dieser Einwand gesondert zu prüfen.
Welche Vertragsbestimmungen beim Auszug problematisch sind
Der Mieterbund Bonn erläutert mehrere unwirksame Schönheitsreparaturklauseln. Dazu gehören starre Fristen und eine Endrenovierung, die unabhängig vom Zustand der Wohnung und von vorherigen Renovierungen verlangt wird.
| Vereinbarung oder Situation | Was daraus folgt |
|---|---|
| Unrenovierte Übergabe ohne angemessenen Ausgleich | Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist unwirksam. |
| Streichen zwingend nach festen Jahresabständen | Eine starre Fristenregelung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Bedarf ist unwirksam. |
| Vollständige Renovierung bei jedem Auszug | Eine formularmäßige Endrenovierung unabhängig vom Renovierungsbedarf ist unwirksam. |
| Verpflichtung zur Beauftragung einer Fachfirma | Eine Formularklausel darf fachgerechte Eigenleistungen nicht ausschließen. |
| Renovierte Übergabe und wirksame Übertragung | Mieter können zu tatsächlich fälligen Schönheitsreparaturen verpflichtet sein. |
Flexible Zeitangaben können dagegen eine Orientierung geben, wenn der tatsächliche Renovierungsbedarf berücksichtigt wird. Ob die gesamte Regelung wirksam ist, lässt sich deshalb nicht zuverlässig an einem einzelnen Wort entscheiden.
Diese Grenzen beruhen auf der gesetzlichen Aufgabenverteilung und der Rechtsprechung. Die verbreitete Behauptung eines neuen Gesetzes, das Mieter pauschal vom Streichen befreie, ordnet unser Beitrag „Bei Auszug Wände streichen – gibt es ein neues Gesetz?“ ein.
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Fotos und Übergabeprotokoll können viel Geld sparen
Wer sich auf den unrenovierten Einzugszustand beruft, muss diesen im Streitfall darlegen und beweisen. Den Nachweis eines angemessenen Ausgleichs muss dagegen der Vermieter führen.
Hilfreich sind aussagekräftige Fotos vom Einzug, ein detailliertes Übergabeprotokoll und Personen, die den damaligen Zustand gesehen haben. Auch Rechnungen über unmittelbar nach dem Einzug ausgeführte Arbeiten können die Darstellung stützen.
Fehlt ein Protokoll, ist der Einwand deshalb nicht automatisch verloren. Eine bloße Erinnerung an „ziemlich alte Wände“ ist allerdings weniger überzeugend als konkrete Angaben zu den betroffenen Räumen und Flächen.
Eine Absprache mit dem Vormieter ändert nicht automatisch den Mietvertrag
Manche Mieter übernehmen Einrichtungsgegenstände und versprechen dem Vormieter im Gegenzug, selbst zu renovieren. Eine solche Absprache macht eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel im Vertrag mit dem Vermieter nicht wirksam.
Das bestätigte der BGH am 22. August 2018 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 277/16. Etwaige Verpflichtungen aus der Vereinbarung mit dem Vormieter sind davon getrennt zu beurteilen.
Für selbst verursachte Schäden können Mieter trotzdem haften
Keine Renovierungspflicht bedeutet keine Befreiung von der Haftung für Schäden. Normale Gebrauchsspuren sind nach § 538 BGB grundsätzlich hinzunehmen, schuldhaft verursachte Beschädigungen dagegen gesondert zu beurteilen.
Auch ungewöhnliche Wandfarben können beim Auszug teuer werden. Wer eine neutral gestaltete Wohnung übernimmt und sie in einem ausgefallenen Farbzustand zurückgibt, den viele Mietinteressenten nicht akzeptieren, kann schadensersatzpflichtig sein.
Der BGH hat dies am 6. November 2013 im Verfahren VIII ZR 416/12 entschieden. Daraus folgt allerdings keine allgemeine Vorschrift, jede Wohnung bei Rückgabe weiß zu streichen.
Was tun, wenn der Vermieter mit der Kaution droht?
Eine unbegründete Renovierungsforderung wird nicht dadurch berechtigt, dass der Vermieter die Kaution einbehalten möchte. Mieter sollten sich schriftlich erläutern lassen, welche Arbeiten aus welcher Vertragsbestimmung oder wegen welcher konkreten Schäden verlangt werden.
Vor der Rückgabe empfiehlt es sich, den Zustand aller Räume zu fotografieren und strittige Punkte im Protokoll festzuhalten. Eine zusätzliche Verpflichtung zum Streichen oder zur Kostenübernahme sollte niemand ungeprüft unterschreiben.
Wenn keine Renovierung geschuldet ist, bleiben die sonstigen Rückgabepflichten bestehen. Ist eine besenreine Übergabe vereinbart, bedeutet das die Beseitigung grober Verschmutzungen und keine frisch renovierte Wohnung.
Schon unnötig renoviert? Ansprüche zeitnah prüfen
Wer im Irrtum über eine wirksame Renovierungspflicht bereits gearbeitet oder bezahlt hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen Ersatz verlangen. Die Höhe hängt davon ab, welche Leistungen tatsächlich erbracht wurden und rechtlich erstattungsfähig sind.
Hier kann die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses greifen, wie der BGH im Urteil vom 4. Mai 2011, VIII ZR 195/10, klargestellt hat. Betroffene sollten deshalb frühzeitig prüfen lassen, ob ein Anspruch besteht und wie seine Verjährung verhindert werden kann.
Praxisbeispiel: Die geforderte Renovierung entfällt
Thomas übernimmt eine Zweizimmerwohnung mit deutlich fleckigen Wänden und abgenutzten Tapeten, was Fotos und Übergabeprotokoll dokumentieren. Einen Ausgleich erhält er nicht, der Formularmietvertrag überträgt ihm dennoch die Schönheitsreparaturen.
Vier Jahre später verlangt der Vermieter beim Auszug einen vollständigen Neuanstrich, obwohl außer gewöhnlicher Abnutzung keine Schäden vorliegen. Unter diesen Voraussetzungen kann Thomas die Forderung aus der unwirksamen Klausel zurückweisen und die Wohnung ohne die verlangten Malerarbeiten zurückgeben.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
