Der Mietvertrag stand nur auf dem Papier
Ein Ehepaar zieht in die Wohnung des eigenen Sohnes. Der Mietvertrag liegt vor, die Warmmiete ist mit 1.288,25 Euro sauber beziffert, alles sieht korrekt aus. Gezahlt wird sie trotzdem so gut wie nie – nur in zwei von rund zwei Dutzend Monaten fließt tatsächlich Geld.
Das Jobcenter verweigert die Übernahme der Unterkunftskosten, das Sozialgericht Freiburg gibt der Behörde recht, und am Ende stehen 41.224 Euro Mietschulden im Raum, für die niemand aufkommen will.
Das Landessozialgericht Baden-Württemberg hat mit zwei Urteilen vom 25. Februar 2026 (Az. L 2 AS 2284/25 und L 2 AS 2285/25) bestätigt, was sich bereits in der Vorinstanz abzeichnete: Der Mietvertrag existierte nur auf dem Papier. Gelebt wurde er nie.
Was § 22 SGB II wirklich verlangt
Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II übernimmt das Jobcenter die tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung bis zur Angemessenheitsgrenze. Tatsächliche Aufwendungen – das klingt nach Formalie, ist aber der Kern der gesamten Entscheidung. Gemeint sind Kosten, die aus einer wirksamen und nicht dauerhaft gestundeten, ernsthaften Mietzinsforderung entstehen.
Der Zweck der Norm ist einfach: Sie soll Wohnungslosigkeit verhindern. Wer keiner ernsthaften Zahlungspflicht ausgesetzt ist, dem droht bei Nichtzahlung auch keine Wohnungslosigkeit. Der Schutzbereich greift dann schlicht nicht.
Für Mietverträge unter Angehörigen gilt dabei ausdrücklich kein Fremdvergleich im steuerrechtlichen Sinne. Die Gerichte verlangen nicht, dass ein Vertrag inhaltlich dem entspricht, was Fremde miteinander vereinbaren würden.
Entscheidend ist allein, ob der Vertrag tatsächlich vollzogen wurde – ob die Hauptpflichten aus § 535 BGB, Gebrauchsüberlassung gegen Mietzins, im streitigen Zeitraum wirklich gelebt wurden. Familieninterne Mietverträge sind damit nicht automatisch verdächtig. Ein Sohn, der seinen Eltern eine Wohnung vermietet und dafür pünktlich bezahlt wird, hat nichts zu befürchten. Das Problem beginnt dort, wo der Vertrag nur als Kulisse dient.
Zwei Monate in zwei Jahren – und die falschen Argumente
Im vorliegenden Fall waren die Indizien erdrückend. Mit Ausnahme von Juni und Juli 2024 zahlten die Kläger zu keinem Zeitpunkt die vereinbarte Warmmiete – auch nicht in Phasen, in denen sie dazu finanziell in der Lage gewesen wären. Der Sohn als Vermieter unternahm keine ernsthaften Schritte, die Zahlung einzufordern. Mietrechtliche Konsequenzen drohten zu keinem Zeitpunkt.
Die Kläger argumentierten, fehlende Zahlungsnachweise auf den Kontoauszügen seien durch Kontoüberziehungen zu erklären, welche die Differenzen gedeckt hätten. Das Gericht ließ das nicht gelten: Auch Zahlungen im Dispo wären als Buchungsvorgänge sichtbar gewesen – wenn sie denn veranlasst worden wären.
Sie wurden es nicht. Und die beiden tatsächlich erfolgten Zahlungen im Sommer 2024 sprachen nach Auffassung des Senats nicht für die Kläger, sondern gegen sie: Sie zeigten nur, dass gezahlt werden konnte, wenn gewollt wurde. Einen ernsthaften Zahlungswillen über den gesamten Zeitraum ließ sich daraus nicht ableiten.
Sowohl die 5. Kammer des Sozialgerichts Freiburg (Az. S 5 AS 2343/23) als auch der 2. Senat des Landessozialgerichts Baden-Württemberg qualifizierten den Mietvertrag übereinstimmend als Scheingeschäft im Sinne von § 117 BGB.
Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn die Parteien einverständlich nur den äußeren Schein eines Rechtsgeschäfts erzeugen, ohne dass die damit verbundenen Rechtsfolgen tatsächlich eintreten sollen. Der Senat formulierte es unmissverständlich: Die Kläger wollten, dass das Jobcenter die Miete zahlt – und das war von Anfang an so geplant. Ein Mietvertrag, der nie bezahlt wird, ist kein Mietvertrag. Er ist eine Behauptung.
Woran Jobcenter und Gerichte ein Scheingeschäft erkennen
Aus dem Urteil lassen sich die maßgeblichen Prüfpunkte ableiten.
Erstens: Wurde in Zeiten der Zahlungsfähigkeit tatsächlich – ganz oder teilweise – gezahlt? Wer zahlt, wenn er kann, handelt wie ein ernsthafter Mieter. Wer nicht zahlt, obwohl er könnte, liefert das stärkste Indiz gegen sich selbst.
Zweitens: Wurden auch die übrigen vertraglichen Pflichten auf beiden Seiten zumindest teilweise erfüllt? Ein Mietvertrag verpflichtet nicht nur den Mieter – auch der Vermieter muss seinen Teil leisten, etwa bei Instandhaltung, Betriebskostenabrechnung oder Erreichbarkeit.
Drittens: Welche Schritte hat der verwandte Vermieter bei ausbleibender Zahlung unternommen, und wann? Kein Mahnschreiben, keine Fristsetzung, jahrelanges Schweigen – das ist kein gelebtes Mietverhältnis, das ist Duldung.
Das Ergebnis dieser Prüfung muss das Gericht von der Ernsthaftigkeit der Zahlungspflicht überzeugen. Diese Überzeugung ist keine formale Hürde, sondern eine materielle. Ein korrekt aufgesetzter Mietvertrag ersetzt sie nicht. Wer Widerspruchsverfahren zu Verwandtenmietverhältnissen bearbeitet, kennt das Muster: Der Vertrag ist tadellos formuliert, oft aus einer Vorlage – nur bezahlt wird er nicht.
Was Betroffene jetzt beachten müssen
Wer in der Wohnung eines Angehörigen lebt und Bürgergeld bezieht, muss damit rechnen, dass das Jobcenter den Mietvertrag genau prüft. Das ist gutes Recht der Behörde, und die Gerichte bestätigen diese Prüfpraxis ausdrücklich.
Wer die Übernahme der Unterkunftskosten nach § 22 SGB II beansprucht, muss nachweisen können, dass er einer wirksamen und ernsthaften Mietzinsforderung ausgesetzt ist – und dass diese Forderung nicht dauerhaft gestundet wird.
Konkret bedeutet das: Regelmäßige Mietzahlungen per Überweisung, dokumentiert auf dem Kontoauszug, sind das wichtigste Beweismittel. Barzahlungen mit Quittungen sind möglich, aber schwächer.
Fehlen Zahlungsnachweise über längere Zeiträume, reicht ein korrekt formulierter Mietvertrag allein nicht aus. Das Jobcenter darf und wird nach weiteren Indizien fragen: Gibt es Mieterhöhungsschreiben? Betriebskostenabrechnungen? Hat der Vermieter bei Rückständen reagiert?
Wer einen solchen Vertrag hat und dessen Übernahme das Jobcenter ablehnt, sollte Widerspruch einlegen – aber nur, wenn sich die tatsächliche Mietzahlung auch belegen lässt. Ein Widerspruch ohne Zahlungsnachweis verlängert das Verfahren, ändert am Ergebnis aber nichts.
Die Frist dafür beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids, § 84 SGG. Wer jetzt einen Mietvertrag mit Angehörigen abschließen will, sollte von Beginn an auf saubere Dokumentation setzen: Überweisung statt Barzahlung, Kontoauszüge aufbewahren, Betriebskosten ordnungsgemäß abrechnen. Das klingt bürokratisch, ist aber der einzige Weg, im Streitfall zu bestehen.
Im selben Verfahren hat das Gericht auch über zusätzliche Mehrbedarfe entschieden – mit klarer Absage. Ein Mehrbedarf kommt nur unter den engen Voraussetzungen des § 21 SGB II in Betracht.
Für Fahrtkosten zu Arztterminen und für Pflegeaufwand sieht das Gesetz keinen eigenen Mehrbedarf vor, und ein unabweisbarer besonderer Bedarf nach § 21 Abs. 6 SGB II lag hier nicht vor. Auch der Mehrbedarf für Ernährung nach § 21 Abs. 5 SGB II blieb versagt: Diabetes mellitus Typ 2 erfordert eine Vollkosternährung, die bereits im Regelbedarf eingepreist ist.
Auch der Sozialhilfeträger zahlt nicht
Dass diese Linie kein Einzelfall war, zeigt ein zweites Verfahren derselben Kläger. Das Landessozialgericht Baden-Württemberg hat mit Urteil vom 25. März 2026 (Az. L 2 SO 80/26) im SGB-XII-Verfahren entschieden: Ein Sozialhilfeträger muss Mietschulden von mehr als 40.000 Euro nicht übernehmen, wenn der zugrunde liegende Mietvertrag nur zum Schein besteht.
Auch hier ging es um ein Mietverhältnis zwischen Vater und Sohn, und auch hier fand das Gericht keine ernsthafte Mietzinsforderung. Entscheidend war erneut das Zahlungsverhalten:
Über mehr als drei Jahre wurden nur zwei Monatsmieten gezahlt, ohne dass der Sohn als Vermieter erkennbare mietrechtliche Konsequenzen zog. Mietverträge unter Angehörigen sind damit nicht automatisch unwirksam – das stellt das Gericht ausdrücklich klar. Sie müssen aber ernsthaft gewollt sein und tatsächlich durchgeführt werden.
Wird ein Mietvertrag nur vorgelegt, ohne dass Miete regelmäßig gezahlt oder vom Vermieter eingefordert wird, spricht das für ein Scheingeschäft nach § 117 BGB. Unterkunftskosten können dann weder gegenüber dem Jobcenter noch gegenüber dem Sozialhilfeträger beansprucht werden.
Fazit
Zwei Gerichte, zwei Rechtskreise, ein Ergebnis: Wer als Verwandter vermietet, ohne die Miete tatsächlich einzufordern, verschenkt am Ende nicht das Geld des Mieters, sondern dessen Anspruch.
Das Jobcenter, das Mietverhältnisse unter Angehörigen sonst gern unter Generalverdacht stellt, lag in diesem Fall goldrichtig. Wer selbst ein solches Mietverhältnis führt, sollte es genau jetzt prüfen – nicht erst, wenn der Ablehnungsbescheid im Briefkasten liegt.
Anmerkung des Verfassers
Jobcenter müssen bei Mietverträgen unter Verwandten prüfen, ob der Mietvertrag so, wie er „auf dem Papier stand”, im streitigen Zeitraum praktiziert worden sei oder ob es Anhaltspunkte dafür gebe, dass der Mietvertrag möglicherweise aufgehoben oder zumindest erheblich modifiziert worden sei.
Auch wenn es unter nahen Angehörigen nicht unüblich ist, dass – auch bei wirksamem Bestehen von Forderungen – an die Nichteinhaltung der Verpflichtung wegen des besonderen verwandtschaftlichen Näheverhältnisses, insbesondere zwischen Eltern und ihren Kindern, keine juristischen Konsequenzen geknüpft werden und das Verhalten jedenfalls für eine gewisse Zeit toleriert wird, so sind jedoch hier die Zeitabläufe und die Höhe der ausstehenden, vermeintlichen Forderung zu würdigen.
Eine zwischen Dritten geschlossene Nutzungsentschädigungsabrede kann Grundlage berücksichtigungsfähiger Kosten der Unterkunft sein, wenn feststeht, dass der Leistungsberechtigte einem dieser Dritten im Innenverhältnis rechtlich wirksam zur Kostentragung verpflichtet ist (hier verneint).
Liegt ein Scheingeschäft vor, folgt hieraus die Nichtigkeit des Mietvertrags. Diese Nichtigkeit kann dabei nicht nur von den Parteien untereinander geltend gemacht werden, sondern wirkt absolut gegenüber jedermann. Sie erstreckt sich dabei auch auf Dritte, die nicht Vertragspartner sind. Insoweit gelangt nach einem Verkauf auch § 566 BGB nicht zur Anwendung.
Quellen
BSG, Urteil vom 03.03.2009 – B 4 AS 37/08 R
LSG Baden-Württemberg, Urteile vom 25.02.2026 – L 2 AS 2284/25 – und – L 2 AS 2285/25
LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 26.02.2025 – L 3 AS 3681/21
LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 21.11.2012 – L 2 AS 5209/11
LSG Hamburg, Urteil vom 06.08.2020 – L 4 AS 49/19
Bayerisches LSG, Urteil vom 09.12.2024 – L 16 AS 538/21 –
LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 25.03.2026 – L 2 SO 80/26
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Detlef Brock ist Redakteur bei Gegen-Hartz.de und beim Sozialverein Tacheles e.V. Bekannt ist er aus dem Sozialticker und später aus dem Forum von Tacheles unter dem Namen “Willi2”. Er erstellt einmal wöchentlich den Rechtsticker bei Tacheles. Sein Wissen zum Sozialrecht hat er sich autodidaktisch seit nunmehr 17 Jahren angeeignet.
