Mehr als vier Jahrzehnte hatte eine inzwischen 88-jährige Rentnerin in ihrer Münchner Einzimmerwohnung gelebt, als das Landgericht über ihre Räumung entschied.
Die Mieterin hatte selbst ein veraltetes Bad, einen beschädigten Teppich und einen defekten Wasserhahn gegenüber dem Vermieter beanstandet, eine vollständige Besichtigung des Wohnungseigentümers ihrer Wohnung aber nicht zugelassen.
Beim vereinbarten Termin am 11. April 2024 bot sie lediglich Zutritt zu Küche und Bad an; die Vermieter brachen die Besichtigung daraufhin ab. Auch weitere Terminvorschläge und eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung führten zunächst nicht dazu, dass sie die gesamte Wohnung besichtigen konnten.
Warum die Münchner Mieterin vor Gericht verlor
Die Rentnerin lebte seit 1981 oder 1982 in ihrer Einzimmerwohnung und hatte selbst Mängel der Wohnung gegenüber dem Wohnungseigentümer beanstandet.
Vollständige Besichtigungen des Vermieters verweigerte sie trotz Aufforderungen, Abmahnung mit Kündigungsandrohung und eines vorläufig vollstreckbaren Duldungsurteils.
Das LG München I bestätigte am 18. März 2026 die ordentliche Kündigung vom 3. Dezember 2024 (Az. 14 S 8609/25). Konkrete schwere Erkrankungen waren dem Gericht nicht ausreichend dargelegt worden.
Der Zutritt am 28. November 2025 half nicht; das Gericht hielt auch eine fristlose Kündigung vom 5. Januar 2026 für tragfähig.
Die Wohnung bleibt ein geschützter privater Bereich
Vermieter dürfen eine bewohnte Wohnung nicht nach Belieben betreten. Der Bundesgerichtshof verlangt jedoch einen konkreten sachlichen Grund und grundsätzlich eine entsprechende Vorankündigung.
Ein regelmäßiger Besuch allein deshalb, weil der Eigentümer wieder einmal nach dem Zustand der Räume sehen möchte, genügt nicht. Auch eine pauschale Formularklausel im Mietvertrag schafft kein allgemeines Besichtigungsrecht, wie der BGH am 4. Juni 2014 entschied (Az. VIII ZR 289/13).
Welche Grenzen Vermieter auch sonst beachten müssen, erläutert unser Beitrag über unzulässige Eingriffe in die Rechte von Mietern. Das Eigentum an der Wohnung hebt das Hausrecht des Mieters nicht auf.
Wann ein berechtigter Anlass für den Zutritt besteht
Ein nachvollziehbarer Anlass kann vorliegen, wenn ein gemeldeter Schaden untersucht, eine notwendige Reparatur vorbereitet oder die Wohnung Kaufinteressenten gezeigt werden soll. Für erforderliche Erhaltungsmaßnahmen bestimmt außerdem § 555a BGB ausdrücklich eine Duldungspflicht.
Der Umfang des Zutritts richtet sich nach dem jeweiligen Zweck. Ein Termin zur Prüfung eines einzelnen Bauteils rechtfertigt nicht automatisch eine Besichtigung sämtlicher Räume.
Für Mieter ist das eine wichtige Unterscheidung: Sie dürfen nach dem Grund und dem vorgesehenen Umfang fragen. Besteht tatsächlich Prüfbedarf in mehreren Räumen, kann eine Beschränkung auf einen kleinen Teil der Wohnung allerdings unzureichend sein.
Ein unpassender Termin ist etwas anderes als eine dauerhafte Absage
Ein berechtigtes Anliegen verpflichtet Mieter nicht dazu, jeden beliebig angesetzten Zeitpunkt freizuhalten. Bei gewöhnlichen Besichtigungen muss die Abstimmung berechtigte persönliche Hindernisse berücksichtigen.
Wer wegen eines Arzttermins, einer Behandlung oder einer anderen nachvollziehbaren Verpflichtung verhindert ist, sollte zeitnah antworten und konkrete Ersatztermine anbieten. Eine nachweisbare Nachricht macht deutlich, dass der Zutritt ermöglicht werden soll.
Eine gesetzliche Vorankündigungsfrist von beispielsweise immer genau 24 oder 48 Stunden gibt es für sämtliche Besichtigungsanlässe nicht. Wie viel Vorlauf erforderlich ist, hängt insbesondere von Dringlichkeit und Umständen ab; bei zwingend sofort erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen gelten nach § 555a BGB Ausnahmen von der Ankündigungspflicht.
| Situation | Was Mieter beachten sollten |
|---|---|
| Besuch ohne konkreten sachlichen Anlass | Ein allgemeines Besichtigungsrecht besteht grundsätzlich nicht. |
| Prüfung gemeldeter Schäden | Der für die Prüfung erforderliche Zutritt muss grundsätzlich ermöglicht werden. |
| Berechtigter Termin kollidiert mit einer Behandlung | Hindernis mitteilen und zeitnah eine zumutbare Alternative anbieten. |
| Zwingend sofort erforderliche Reparatur | Ein Aufschub kann unzulässig sein; die gewöhnliche Vorankündigung kann entfallen. |
| Fortgesetzte Verweigerung trotz Abmahnung | Je nach Anlass, Verschulden und Vorgeschichte droht eine Kündigung. |
Wann aus dem Streit ein Kündigungsgrund wird
Für eine ordentliche Kündigung wegen Vertragsverletzung verlangt § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Ein einzelner nachvollziehbar abgesagter Termin erfüllt diese Voraussetzungen nicht automatisch.
Gefährlich wird es, wenn ein Mieter einen bestehenden Anspruch kennt und seine Erfüllung dennoch über längere Zeit verhindert. Dabei müssen Anlass, Gewicht der Pflichtverletzung und die beiderseitigen Interessen geprüft werden.
Für eine fristlose Kündigung liegt die Schwelle höher: Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss dem Vermieter selbst bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar sein. Bei Vertragsverletzungen verlangt § 543 Absatz 3 BGB grundsätzlich zuvor eine erfolglose Abmahnung oder eine erfolglos gesetzte angemessene Abhilfefrist, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.
Wer eine Abmahnung erhält, sollte den Anspruch deshalb kurzfristig prüfen lassen und auf ein berechtigtes Zutrittsverlangen konkret reagieren. Schweigen kann den Konflikt weiter verschärfen und lässt eine angebotene Lösung später schwerer nachweisen.
Vermieter müssen nicht ausnahmslos zuerst auf Zutritt klagen
Die Annahme, eine Kündigung sei erst nach einem verlorenen Zutrittsprozess möglich, ist gefährlich. Der BGH hat für verweigerte Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten bereits am 15. April 2015 klargestellt, dass ein vorheriger gerichtlicher Duldungstitel keine generelle Voraussetzung ist (Az. VIII ZR 281/13).
Das Münchner Gericht betonte zugleich: Im Einzelfall kann eine Kündigung unverhältnismäßig sein, wenn zunächst eine Duldungsklage als milderes Mittel zumutbar wäre. Einen festen Ablauf, der Mietern bis dahin jede Verweigerung erlaubt, gibt es deshalb nicht.
Alter und Erkrankungen müssen konkret berücksichtigt werden
Gesundheitliche Gefahren können ein Besichtigungsrecht begrenzen. Der BGH hat am 26. April 2023 hervorgehoben, dass drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen sorgfältig aufgeklärt und gegen das Vermieterinteresse abgewogen werden müssen (Az. VIII ZR 420/21).
Dabei kommt es auch darauf an, ob sich Belastungen durch eine andere Gestaltung des Termins verringern lassen. Denkbar ist etwa, dass eine Vertrauensperson den Mieter bei der Besichtigung vertritt.
Wer gesundheitliche Hindernisse geltend macht, sollte deshalb die konkreten Auswirkungen und gegebenenfalls ärztliche Nachweise benennen. Für die praktische Lösung hilft die Erklärung, unter welchen Bedingungen ein Termin möglich wäre oder weshalb derzeit auch eine angepasste Besichtigung ausscheidet.
Härtefall-Widerspruch und Räumungsfrist sind verschiedene Instrumente
Bei einer ordentlichen Kündigung kann ein Widerspruch nach § 574 BGB in Betracht kommen, wenn der Verlust der Wohnung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Auch fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen kann eine solche Härte begründen.
Der Widerspruch muss nach § 574b BGB in Textform erklärt werden und grundsätzlich spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Mietende zugehen. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig über Möglichkeit, Form und Frist informiert, kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklärt werden.
Im Münchner Verfahren war überhaupt kein Härtefall-Widerspruch erhoben worden. Unabhängig davon schließt § 574 BGB dieses Fortsetzungsverlangen aus, wenn ein Grund besteht, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Wie gesundheitliche Belastungen und andere persönliche Umstände bei Kündigungen vorgetragen werden können, beschreibt auch unser Beitrag zu Eigenbedarf, Kündigungsprüfung und Härtefällen. Ob solche Argumente im konkreten Verfahren helfen, hängt vom Kündigungsgrund und den belegbaren Umständen ab.
Die 88-Jährige erhielt allerdings eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2027. Eine solche Frist nach § 721 ZPO verschafft Zeit für den Auszug, führt aber nicht zur Fortsetzung des Mietvertrags.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
