Mieter-Rechte: 10 Dinge die Vermieter tun aber überhaupt nicht dürfen

Mietpreis: Grenzen bei Neuvermietung und Erhöhung

Ein häufiger Streitpunkt ist die Höhe der Miete. Vermieter können den Mietpreis nicht beliebig festsetzen, wenn gesetzliche Begrenzungen greifen.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die sogenannte Mietpreisbremse gelten. Bei einer Neuvermietung darf die verlangte Miete dann in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Auch bei bestehenden Mietverträgen gibt es Begrenzungen. Mieterhöhungen dürfen innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nur bis zu einer bestimmten Grenze erfolgen.

In vielen Fällen liegt diese Grenze bei 20 Prozent, in angespannten Wohnungsmärkten kann sie auf 15 Prozent abgesenkt sein. Ausnahmen bestehen etwa bei Neubauten oder umfassend modernisierten Wohnungen.

Wohnungszutritt: Der Vermieter darf nicht einfach herein

Ein besonders sensibler Bereich ist der Zutritt zur Wohnung. Auch wenn die Immobilie dem Vermieter gehört, hat der Mieter während der Mietzeit das Hausrecht.

Der Vermieter darf die Wohnung deshalb nicht unangekündigt betreten. Eine Besichtigung muss in der Regel vorher angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden.

Ein berechtigter Anlass kann vorliegen, wenn Kaufinteressenten oder Nachmieter die Wohnung sehen sollen. Auch Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten, das Ablesen von Zählern oder die Suche nach einer Schadensursache können einen Termin rechtfertigen.

Eine Ausnahme besteht nur in akuten Notlagen. Wenn etwa Wasser in großen Mengen austritt oder Gasgeruch eine unmittelbare Gefahr vermuten lässt, kann schnelles Handeln erforderlich sein.

Zweitschlüssel: Kein heimlicher Zugriff auf die Wohnung

Vermieter dürfen nicht ohne Zustimmung des Mieters einen Zweitschlüssel behalten. Der uneingeschränkte Zugang zur Wohnung steht während des Mietverhältnisses dem Mieter zu.

Hat der Vermieter dennoch einen Schlüssel behalten, kann dies erhebliche rechtliche Folgen haben. In bestimmten Fällen darf der Mieter sogar das Schloss austauschen lassen.

Wichtig ist dabei, dass solche Maßnahmen gut dokumentiert werden sollten. Mieter sollten schriftlich festhalten, warum der Austausch erfolgt ist und ob der Vermieter zur Herausgabe aller Schlüssel aufgefordert wurde.

Untermiete: Ein pauschales Verbot ist oft nicht haltbar

Viele Mietverträge enthalten Regelungen zur Untervermietung. Zwar braucht der Mieter in vielen Fällen die Zustimmung des Vermieters, doch ein pauschales Verbot ist rechtlich problematisch.

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse, muss der Vermieter die Zustimmung häufig erteilen. Das kann etwa der Fall sein, wenn ein Partner einziehen soll oder wenn finanzielle Gründe für eine teilweise Untervermietung sprechen.

Der Vermieter darf eine Untervermietung nicht willkürlich verhindern. Er kann sie aber ablehnen, wenn die Wohnung überbelegt würde oder konkrete Gründe gegen die gewünschte Person sprechen.

Haustiere: Nicht jedes Tier darf verboten werden

Auch bei Haustieren kommt es regelmäßig zu Auseinandersetzungen. Kleintiere wie Hamster, Fische, Kaninchen oder Vögel dürfen Vermieter in der Regel nicht untersagen.

Bei Hunden und Katzen ist eine pauschale Verbotsklausel ebenfalls oft unwirksam. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls.

Der Vermieter darf prüfen, ob durch das Tier erhebliche Störungen oder Gefahren entstehen. Ein friedlicher Hund in einer geeigneten Wohnung ist anders zu bewerten als ein gefährliches Tier in einem engen Mehrfamilienhaus.

Kündigung wegen Mietrückstand: Nicht jeder Zahlungsverzug reicht aus

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands ist möglich, aber nicht bei jeder verspäteten Zahlung. Wer einmal eine Monatsmiete nicht rechtzeitig überweist, muss nicht automatisch sofort mit dem Verlust der Wohnung rechnen.

Ein gravierender Mietrückstand liegt etwa dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine nicht zahlt. Auch ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete kann rechtlich kritisch werden.

Mieter sollten Zahlungsprobleme deshalb frühzeitig ernst nehmen. Wer absehen kann, dass die Miete nicht pünktlich gezahlt werden kann, sollte schnell reagieren und nachweisbar kommunizieren.

Verkauf der Wohnung: Der Mietvertrag bleibt bestehen

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Der Grundsatz lautet: Kauf bricht Miete nicht.

Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Für Mieter bedeutet das zunächst, dass sie nicht allein wegen des Verkaufs ausziehen müssen.

Eine Kündigung kann allerdings später unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein, etwa wegen Eigenbedarfs. Dafür muss der neue Eigentümer nachvollziehbare Gründe darlegen.

Renovierung beim Auszug: Starre Klauseln sind oft unwirksam

Viele Mietverträge enthalten Vorgaben zu Schönheitsreparaturen. Besonders häufig geht es um die Frage, ob Mieter beim Auszug streichen müssen.

Eine pauschale Pflicht, die Wohnung unabhängig vom Zustand vollständig zu renovieren, ist oft unwirksam. Wenn kaum Gebrauchsspuren vorhanden sind, kann eine umfassende Renovierung nicht ohne Weiteres verlangt werden.

Auch starre Fristen für Renovierungen sind rechtlich heikel. Der tatsächliche Zustand der Wohnung ist dabei wichtiger als ein fester Zeitplan im Vertrag.

Räumung: Der Vermieter darf Mieter nicht eigenmächtig entfernen

Selbst nach einer Kündigung darf der Vermieter den Mieter nicht eigenmächtig aus der Wohnung setzen. Wer nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht, kann nicht einfach vor die Tür gesetzt werden.

Der Vermieter muss in solchen Fällen den gerichtlichen Weg gehen. In der Praxis bedeutet das häufig eine Räumungsklage.

Für Mieter kann ein unberechtigtes Verbleiben in der Wohnung teuer werden. Verliert der Mieter den Prozess, können erhebliche Kosten entstehen.

Kaution: Rückzahlung darf nicht unbegrenzt hinausgezögert werden

Nach dem Auszug stellt sich oft die Frage, wann die Mietkaution zurückgezahlt werden muss. Vermieter dürfen die Kaution nicht ohne Grund auf unbestimmte Zeit behalten.

Sie haben jedoch eine angemessene Prüfungsfrist. In dieser Zeit dürfen sie klären, ob noch Ansprüche bestehen, etwa wegen Schäden in der Wohnung oder offener Nebenkosten.

Je nach Einzelfall kann eine Zurückbehaltung für einige Monate zulässig sein. Nach spätestens sechs Monaten muss aber in vielen Fällen klar sein, ob und in welchem Umfang die Kaution zurückgezahlt wird.

Überblick: Typische Streitpunkte im Mietverhältnis

Warum Mieter ihre Rechte kennen sollten

Mietrechtliche Konflikte entstehen oft nicht aus böser Absicht, sondern aus Unsicherheit. Viele Vermieter verwenden alte Vertragsmuster oder übernehmen Klauseln, die längst rechtlich umstritten sind.

Für Mieter ist es deshalb wichtig, Forderungen nicht vorschnell zu akzeptieren. Wer Zweifel hat, sollte Unterlagen sammeln, Fristen notieren und schriftlich kommunizieren.

Gleichzeitig ist ein sachlicher Ton hilfreich. Viele Streitigkeiten lassen sich lösen, bevor sie vor Gericht landen.

Kurzes Beispiel aus der Praxis

Eine Mieterin zieht nach acht Monaten aus ihrer Wohnung aus. Im Mietvertrag steht, dass sie beim Auszug alle Wände weiß streichen muss.

Die Wohnung wurde jedoch in neutralen Farben übernommen und weist nur geringe Gebrauchsspuren auf. Der Vermieter verlangt trotzdem eine vollständige Renovierung und droht damit, die Kaution einzubehalten.

In einem solchen Fall sollte die Mieterin den Zustand der Wohnung mit Fotos dokumentieren und die Forderung schriftlich zurückweisen. Ist die Klausel unwirksam und sind keine erheblichen Schäden vorhanden, kann der Vermieter die Kaution nicht allein wegen einer pauschalen Renovierungspflicht einbehalten.

Fazit

Das Mietrecht schützt Mieter vor überzogenen Forderungen und eigenmächtigem Verhalten. Vermieter dürfen zwar berechtigte Interessen verfolgen, müssen dabei aber gesetzliche Grenzen beachten.

Ob es um Miete, Zutritt, Haustiere, Kündigung oder Kaution geht: Entscheidend ist fast immer der konkrete Einzelfall. Wer seine Rechte kennt und sauber dokumentiert, kann Konflikte besser einschätzen und unnötige Nachteile vermeiden.