Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 einen Gesetzentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts beschlossen. Für Mieterinnen und Mieter geht es vor allem um mehr Schutz vor überhöhten Mieten, klarere Regeln bei möblierten Wohnungen und eine bessere Absicherung bei Mietrückständen.
Wichtig ist jedoch: Der Kabinettsbeschluss bedeutet noch nicht, dass alle neuen Regeln bereits gelten. Der Entwurf muss nun das parlamentarische Verfahren durchlaufen, Änderungen sind dabei weiterhin möglich.
Warum die Bundesregierung das Mietrecht ändern will
In vielen Städten und Ballungsräumen bleibt bezahlbarer Wohnraum knapp. Besonders bei Neuvermietungen, Indexmietverträgen und möblierten Wohnungen gab es in den vergangenen Jahren immer wieder Streit darüber, wie weit Mieterschutz tatsächlich greift. Die Bundesregierung will deshalb Lücken im sozialen Mietrecht schließen und den Anstieg der Mieten bremsen.
Der Entwurf knüpft an die bereits verlängerte Mietpreisbremse an. Diese soll bis Ende 2029 weitergelten und in angespannten Wohnungsmärkten verhindern, dass die Miete bei einer Neuvermietung deutlich über die ortsübliche Vergleichsmiete steigt. Das neue Gesetz soll nun vor allem verhindern, dass bestehende Schutzvorschriften durch bestimmte Vertragsmodelle umgangen werden.
Mehr Klarheit bei Kurzzeitvermietungen
Eine wichtige Änderung betrifft Wohnungen, die nur vorübergehend vermietet werden. Bislang war häufig unklar, wann eine solche Vermietung tatsächlich nur kurzfristig ist und wann sie als normale Wohnraummiete behandelt werden muss. Genau diese Unschärfe konnte dazu führen, dass Mieterschutzvorschriften nicht angewendet wurden.
Künftig soll eine klare zeitliche Grenze gelten. Nach Angaben von Haufe soll eine Kurzzeitvermietung grundsätzlich höchstens sechs Monate dauern dürfen. Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate soll möglich sein, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhergesehen längerer Bedarf ergibt. Werden diese Grenzen überschritten, sollen die üblichen Mieterschutzvorschriften einschließlich der Mietpreisbremse greifen.
Möblierte Wohnungen sollen transparenter werden
Besonders in Großstädten werden möblierte Wohnungen oft zu deutlich höheren Preisen angeboten. Für Mieter war bisher nicht immer nachvollziehbar, welcher Teil der Miete auf die Wohnung selbst entfällt und welcher Betrag für Möbel verlangt wird. Genau hier setzt der Gesetzentwurf an.
Vermieter sollen den Möblierungszuschlag künftig gesondert ausweisen müssen. Außerdem soll sich der Zuschlag am Zeitwert der Möbel orientieren und angemessen sein. Bei voll möblierten Wohnungen soll eine Pauschale von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete als vereinfachte Berechnung möglich sein. Wird der Zuschlag nicht ausgewiesen, soll die Wohnung bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe so behandelt werden, als sei sie unmöbliert vermietet.
Indexmieten sollen begrenzt werden
Indexmietverträge koppeln die Miete an die Entwicklung der Verbraucherpreise. Steigt die Inflation stark, kann auch die Miete deutlich steigen. Für Haushalte mit ohnehin hoher Wohnkostenbelastung kann das schnell zu einem Problem werden.
Der Entwurf sieht deshalb eine Begrenzung vor. In angespannten Wohnungsmärkten sollen jährliche Indexsteigerungen oberhalb von drei Prozent nur noch zur Hälfte mieterhöhend berücksichtigt werden. Damit würden starke Inflationssprünge nicht mehr vollständig auf die Miete durchschlagen. Die Bundesregierung beschreibt dies als Instrument, um Mietsteigerungen bei Indexmieten zu dämpfen.
Schonfristzahlung soll Mietern stärker helfen
Auch bei Mietrückständen sind Änderungen geplant. Bisher kann eine sogenannte Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden, wenn die Rückstände rechtzeitig vollständig beglichen werden. Bei einer ordentlichen Kündigung half diese Zahlung bislang nicht im gleichen Umfang.
Das soll sich ändern. Künftig sollen Mieter eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen einmalig abwenden können, wenn sie die offenen Beträge nachzahlen. Für Menschen, die kurzfristig in Zahlungsschwierigkeiten geraten, wäre das eine spürbare Erleichterung.
Was sich im Überblick ändern soll
| Geplanter Bereich | Was sich für Mieter ändern soll |
|---|---|
| Kurzzeitvermietung | Klare zeitliche Grenzen sollen verhindern, dass Mieterschutz durch angeblich kurzfristige Verträge umgangen wird. |
| Möblierte Wohnungen | Der Möblierungszuschlag soll gesondert ausgewiesen werden und sich am Zeitwert der Möbel orientieren. |
| Indexmieten | Starke jährliche Steigerungen oberhalb von drei Prozent sollen nur noch teilweise berücksichtigt werden. |
| Mietrückstände | Eine Nachzahlung soll künftig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs einmalig abwenden können. |
Was Mieter jetzt beachten sollten
Für Mieter bedeutet der Kabinettsbeschluss zunächst vor allem: Es kommt Bewegung in mehrere strittige Bereiche des Mietrechts. Wer aktuell einen neuen Mietvertrag unterschreibt, sollte dennoch nicht davon ausgehen, dass die geplanten Regeln bereits verbindlich gelten. Entscheidend ist erst das verabschiedete Gesetz in seiner endgültigen Fassung.
Trotzdem lohnt es sich, Mietverträge genau zu prüfen. Bei möblierten Wohnungen sollten Mieter schon heute darauf achten, ob der Möblierungszuschlag nachvollziehbar erklärt wird. Bei Indexmieten ist wichtig, welche Anpassungsmechanik im Vertrag steht und wie stark mögliche Erhöhungen ausfallen können.
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Auch bei Kurzzeitmietverträgen ist Vorsicht angebracht. Wer tatsächlich länger in einer Wohnung leben will, sollte prüfen, ob die Befristung plausibel begründet ist. Im Streitfall kann eine Beratung durch einen Mieterverein oder eine Fachanwältin sinnvoll sein.
Nicht jede Änderung ist schon endgültig
Der Gesetzentwurf geht nach dem Kabinettsbeschluss in das parlamentarische Verfahren. Dort können Bundestag und Bundesrat noch Änderungen an einzelnen Punkten vornehmen. Deshalb sollten Mieter und Vermieter die weitere Entwicklung genau verfolgen.
Politisch ist das Vorhaben Teil einer breiteren Debatte über bezahlbares Wohnen. Während Mieterverbände strengere Vorgaben häufig begrüßen, warnen Teile der Immobilienwirtschaft vor zusätzlichen Belastungen und weniger Investitionsbereitschaft. Am Ende wird entscheidend sein, ob die neuen Regeln tatsächlich bei den Menschen ankommen, die auf dem angespannten Wohnungsmarkt besonders unter Druck stehen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Studentin zieht für ein Praktikum nach München und findet nur eine möblierte Einzimmerwohnung. Der Vermieter verlangt eine hohe Gesamtmiete, erklärt aber nicht, welcher Anteil auf die Möbel entfällt. Nach den geplanten Regeln müsste der Möblierungszuschlag künftig gesondert ausgewiesen und nachvollziehbar berechnet werden.
Für die Studentin wäre das ein Vorteil. Sie könnte besser prüfen, ob die verlangte Miete angemessen ist und ob die Mietpreisbremse greift. Gerade in teuren Städten könnte diese Transparenz verhindern, dass einfache Möbel zu einem Vorwand für deutlich überhöhte Mieten werden.
Fragen und Antworten zum neuen Mietgesetz
1. Gilt das neue Mietgesetz bereits für alle Mieter?
Nein. Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf beschlossen, doch endgültig in Kraft tritt das Gesetz erst nach dem weiteren parlamentarischen Verfahren. Bis dahin können noch Änderungen vorgenommen werden.
2. Was soll sich bei möblierten Wohnungen ändern?
Vermieter sollen künftig transparenter angeben müssen, welcher Teil der Miete auf die Möblierung entfällt. Der Zuschlag soll nachvollziehbar berechnet werden und sich am Wert der Möbel orientieren. Dadurch sollen überhöhte Mieten bei möblierten Wohnungen schwerer durchsetzbar werden.
3. Warum sind möblierte Wohnungen besonders betroffen?
Möblierte Wohnungen werden häufig deutlich teurer angeboten als vergleichbare unmöblierte Wohnungen. Für Mieter war bisher oft schwer erkennbar, ob der verlangte Aufpreis gerechtfertigt ist. Das neue Gesetz soll hier mehr Transparenz schaffen.
4. Was bedeutet die geplante Änderung bei Kurzzeitvermietungen?
Kurzzeitmietverträge sollen klarer begrenzt werden. Damit soll verhindert werden, dass normale Wohnraummietverhältnisse als kurzfristige Vermietung ausgegeben werden, um Mieterschutzvorschriften zu umgehen. Überschreiten solche Verträge bestimmte Grenzen, sollen die üblichen Regeln für Wohnraummiete greifen.
5. Was ändert sich bei Indexmieten?
Indexmieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten stärker begrenzt werden. Starke jährliche Steigerungen oberhalb von drei Prozent sollen nach dem Gesetzentwurf nur noch teilweise auf die Miete durchschlagen. Damit sollen Mieter besser vor sprunghaften Erhöhungen geschützt werden.
6. Hilft das neue Gesetz auch bei Mietrückständen?
Ja, der Entwurf sieht eine Verbesserung bei sogenannten Schonfristzahlungen vor. Mieter sollen eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen künftig einmalig abwenden können, wenn sie die offenen Beträge rechtzeitig nachzahlen. Das kann Menschen helfen, die vorübergehend in finanzielle Schwierigkeiten geraten.
7. Was sollten Mieter jetzt konkret tun?
Mieter sollten neue Mietverträge sorgfältig prüfen, besonders bei möblierten Wohnungen, Indexmieten und befristeten Verträgen. Wichtig ist, die Miethöhe, Zuschläge und Anpassungsklauseln genau zu verstehen. Bei Unsicherheiten kann eine Beratung durch einen Mieterverein oder eine Fachanwältin hilfreich sein.
Quellen
Bundesregierung: Besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter. Haufe: Kabinett beschließt Mietrechtsänderung. Bundesregierung: Verlängerung der Mietpreisbremse.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
