Neue Mietregeln geplant: Das dürfen Vermieter bald nicht mehr
Die Bundesregierung will das Mietrecht erneut ändern und den Schutz von Mieterinnen und Mietern in angespannten Wohnungsmärkten ausbauen. Der Gesetzentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete wurde dem Bundestag zugeleitet und befindet sich im parlamentarischen Verfahren. Nach Angaben des Bundestages ist das Vorhaben unter anderem darauf gerichtet, die Mietpreisbremse wirksamer zu machen und mehr langfristig verfügbaren Wohnraum zu sichern.
Für Vermieter würde das bedeuten: Einige Vertragsmodelle, die bisher hohe Mieten oder kurze Bindungen ermöglichten, sollen enger begrenzt werden. Betroffen sind vor allem möblierte Wohnungen, Indexmieten, Kurzzeitvermietungen und Kündigungen wegen Zahlungsrückständen.
Noch gilt: Die Reform ist nicht endgültig beschlossen. Mieter und Vermieter sollten deshalb genau unterscheiden zwischen geltendem Recht und geplanten Änderungen.
Warum die Bundesregierung das Mietrecht ändern will
In vielen Städten ist die Wohnungssuche für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen kaum noch bezahlbar. Besonders bei Neuvermietungen steigen die verlangten Mieten deutlich schneller als viele Einkommen.
Die Mietpreisbremse soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verhindern, dass die Miete bei einer Neuvermietung zu stark über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Nach Darstellung des Bundestages sieht die Bundesregierung aber weiterhin Rechtsunsicherheiten und Umgehungsmöglichkeiten, die den Schutz abschwächen.
Deshalb nimmt der Entwurf mehrere Bereiche in den Blick, in denen Vermieter bislang mehr Spielraum hatten. Gemeint sind nicht nur klassische Mietverträge, sondern auch möblierte Wohnungen, befristete Kurzzeitmieten und Mieterhöhungen über Indexklauseln.
Möblierte Wohnungen: Zuschläge sollen transparenter werden
Ein wichtiger Punkt betrifft möblierte Wohnungen. In Großstädten werden Wohnungen häufig mit Möbeln angeboten, obwohl der eigentliche Wohnwert kaum anders ist als bei einer unmöblierten Wohnung.
Das Problem: Der Möblierungszuschlag ist für Mieter oft schwer nachvollziehbar. Wer eine Wohnung dringend braucht, kann kaum prüfen, ob ein Aufschlag für Bett, Schrank oder Sofa angemessen ist.
Nach den geplanten Regeln sollen Vermieter die Kosten für die Möblierung künftig transparenter ausweisen müssen. Der Zuschlag soll nicht mehr dazu dienen können, die Mietpreisbremse praktisch zu umgehen.
Für Mieter wäre das ein spürbarer Vorteil. Sie könnten besser erkennen, welcher Anteil der Miete auf die Wohnung entfällt und welcher Anteil auf die Ausstattung.
Indexmieten: Inflation soll nicht unbegrenzt durchschlagen
Auch Indexmieten stehen im Fokus. Bei einer Indexmiete steigt die Miete grundsätzlich entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex.
In Zeiten hoher Inflation kann das für Mieter erhebliche Mehrbelastungen auslösen. Wer ohnehin knapp kalkuliert, kann durch eine solche Anpassung schnell an die Grenze seiner Zahlungsfähigkeit kommen.
Der Gesetzentwurf sieht deshalb strengere Vorgaben für Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten vor. Nach Berichten über den Entwurf soll ein besonders starker Inflationsanstieg nicht mehr vollständig auf die Miete übertragen werden können.
Damit würden Vermieter zwar weiter eine Anpassungsmöglichkeit behalten. Sie könnten aber nicht mehr jede Preissteigerung ungebremst an die Mieter weitergeben, wenn die geplanten Regeln in dieser Form beschlossen werden.
Kurzzeitvermietung: Befristungen sollen enger begrenzt werden
Ein weiterer Bereich ist die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Solche Verträge fallen bisher unter bestimmten Voraussetzungen nicht unter alle Mieterschutzvorschriften.
Nach Angaben des Bundestages soll diese Ausnahme künftig enger gefasst werden. Geplant ist, dass sie grundsätzlich nur noch bei Mietverhältnissen von bis zu sechs Monaten gelten soll.
Das richtet sich vor allem gegen Konstruktionen, bei denen normale Wohnungen immer wieder kurzzeitig und teuer vermietet werden. Für den regulären Wohnungsmarkt kann das problematisch sein, weil dadurch Wohnungen für langfristige Mietverhältnisse fehlen.
Vermieter könnten dann nicht mehr ohne Weiteres mit kurzen Laufzeiten arbeiten, um strengere Regeln des sozialen Mietrechts zu vermeiden. Für Mieter würde ein längerfristiger Vertrag mehr Sicherheit schaffen.
Schonfristzahlung: Kündigung soll leichter abgewendet werden können
Besonders wichtig ist die geplante Änderung bei Mietrückständen. Wer mit der Miete in Rückstand gerät, riskiert eine Kündigung und im schlimmsten Fall den Verlust der Wohnung.
Nach Angaben des Bundestages sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs geschützt werden, wenn sie die Mietschulden vollständig nachzahlen. Die Schonfristzahlung soll einmalig auf die ordentliche Kündigung übertragen werden.
Das wäre eine erhebliche Änderung. Bisher konnte eine Nachzahlung zwar unter bestimmten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung heilen, die ordentliche Kündigung blieb aber häufig bestehen.
Für Mieter mit vorübergehenden Zahlungsproblemen kann das entscheidend sein. Wer etwa wegen Krankheit, Jobverlust oder verspäteter Sozialleistung in Rückstand gerät, hätte eine bessere Chance, die Wohnung zu behalten.
Was Vermieter künftig nicht mehr ohne Weiteres tun dürfen
Sollte der Entwurf in der geplanten Form beschlossen werden, dürften Vermieter möblierte Wohnungen nicht mehr intransparent mit hohen Zuschlägen anbieten. Sie müssten nachvollziehbarer darstellen, welcher Teil der Miete auf die Möbel entfällt.
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Vermieter dürften Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten auch nicht mehr uneingeschränkt als automatische Erhöhung bei hoher Inflation nutzen. Die Anpassung soll stärker begrenzt werden.
Kurzzeitverträge könnten nicht mehr beliebig als Ausweichmodell dienen. Wenn ein Mietverhältnis tatsächlich dauerhaftes Wohnen betrifft, sollen Vermieter sich nicht dauerhaft auf die Ausnahme für vorübergehenden Gebrauch berufen können.
Außerdem könnten Vermieter bei nachgezahlten Mietrückständen eine ordentliche Kündigung nicht mehr so leicht aufrechterhalten. Das würde vor allem Fälle betreffen, in denen der Rückstand vollständig ausgeglichen wird und die Schonfrist greift.
Überblick über die geplanten Änderungen
| Bereich | Geplante Folge für Vermieter |
|---|---|
| Möblierte Wohnungen | Möblierungszuschläge sollen transparenter und schwerer als Umgehung der Mietpreisbremse nutzbar werden. |
| Indexmieten | Mieterhöhungen wegen Inflation sollen in angespannten Märkten stärker begrenzt werden. |
| Kurzzeitvermietung | Die Ausnahme für vorübergehenden Gebrauch soll enger gefasst werden, grundsätzlich bis zu sechs Monate. |
| Zahlungsrückstände | Eine vollständige Nachzahlung soll künftig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden können. |
| Mietpreisbremse | Umgehungen sollen erschwert und der Schutz bei Neuvermietungen verbessert werden. |
Für wen die Reform besonders wichtig wäre
Besonders betroffen wären Mieterinnen und Mieter in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dort sind möblierte Wohnungen, Indexmieten und kurze Vertragslaufzeiten häufig zu finden.
Auch Menschen mit geringem Einkommen könnten profitieren. Für sie kann schon eine moderate Mieterhöhung oder ein kurzer Zahlungsrückstand existenzbedrohend sein.
Für Vermieter bedeutet die Reform mehr Prüfaufwand. Wer möbliert vermietet, Indexmieten vereinbart oder befristete Verträge nutzt, müsste Verträge genauer begründen und dokumentieren.
Rechtlich besonders wichtig ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens. Erst wenn das Gesetz verabschiedet und verkündet ist, können sich Mieter auf die neuen Regeln berufen.
Was Mieter schon jetzt prüfen sollten
Mieter sollten ihre Verträge genau ansehen, wenn sie eine möblierte Wohnung angemietet haben. Wichtig ist, ob der Möblierungszuschlag nachvollziehbar angegeben ist und ob die Gesamtmiete auffällig hoch erscheint.
Bei Indexmieten sollten Mieter prüfen, wann die letzte Erhöhung verlangt wurde und wie sie berechnet wurde. Nicht jede Mieterhöhung ist automatisch wirksam, nur weil im Vertrag eine Indexklausel steht.
Wer eine Kündigung wegen Mietrückständen erhält, sollte schnell handeln. Zahlungsnachweise, Kontakt zum Vermieter, Beratung und gegebenenfalls ein Antrag auf Sozialleistungen können entscheidend sein.
Auch nach der geplanten Reform wird es auf Fristen ankommen. Wer zu lange wartet, riskiert rechtliche Nachteile.
Was Vermieter beachten müssen
Vermieter sollten sich auf strengere Anforderungen einstellen. Vertragsmuster, die bisher bei möblierten Wohnungen oder Kurzzeitvermietungen genutzt wurden, könnten künftig nicht mehr ausreichen.
Bei Indexmieten wird es wichtiger, die gesetzlichen Grenzen einzuhalten. Eine unzutreffende Berechnung kann dazu führen, dass eine Mieterhöhung unwirksam ist.
Auch bei Kündigungen wegen Zahlungsrückständen könnte sich die Rechtslage deutlich verändern. Vermieter müssten dann genauer prüfen, ob eine Nachzahlung die Kündigung beseitigt.
Für private Vermieter kann das besonders relevant sein. Viele nutzen Standardverträge, ohne jede Klausel rechtlich prüfen zu lassen.
Praxisbeispiel: Möblierte Wohnung mit hohem Zuschlag
Eine Mieterin zieht in eine möblierte Einzimmerwohnung in einer Großstadt. Im Vertrag steht nur eine Gesamtmiete von 1.250 Euro, ohne genaue Angabe, welcher Betrag auf die Möbel entfällt. Die Wohnung enthält ein Bett, einen Tisch, zwei Stühle und einen Kleiderschrank.
Nach den geplanten Regeln könnte ein solcher Vertrag künftig stärker überprüfbar werden. Der Vermieter müsste transparenter machen, wie sich die Miete zusammensetzt, und könnte den Möblierungszuschlag nicht mehr ohne Weiteres nutzen, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Fragen und Antworten zu den neuen Mietregeln
Gelten die neuen Mietregeln schon?
Nein. Der Gesetzentwurf befindet sich im parlamentarischen Verfahren. Nach dem Stand vom 9. Juli 2026 ist entscheidend, ob und in welcher Fassung Bundestag und Gesetzgebungsverfahren das Vorhaben abschließen.
Dürfen Vermieter möblierte Wohnungen bald nicht mehr teurer vermieten?
Ein höherer Preis wegen Möblierung soll nicht vollständig ausgeschlossen werden. Der Zuschlag soll aber transparenter und besser überprüfbar werden, damit Möbel nicht als verdeckte Umgehung der Mietpreisbremse dienen.
Was ändert sich bei Indexmieten?
Indexmieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten stärker begrenzt werden. Besonders hohe Inflationsraten sollen nach den diskutierten Regeln nicht mehr vollständig auf die Miete durchschlagen können.
Was bedeutet die geplante Änderung bei Kurzzeitmieten?
Die Ausnahme für vorübergehenden Gebrauch soll enger werden. Nach Angaben des Bundestages soll sie grundsätzlich nur noch für Mietverhältnisse bis zu sechs Monaten gelten.
Können Mieter eine Kündigung wegen Mietrückständen künftig leichter stoppen?
Ja, das ist geplant. Wenn Mietrückstände vollständig nachgezahlt werden, soll die Schonfristzahlung einmalig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs helfen.
Was sollten Mieter jetzt tun?
Mieter sollten Vertragsunterlagen, Mieterhöhungen und Kündigungsschreiben sorgfältig aufbewahren. Bei möblierten Wohnungen, Indexmieten oder Zahlungsrückständen kann eine rechtliche Beratung sinnvoll sein, weil die geplanten Änderungen stark vom genauen Vertrag und vom Zeitpunkt des Inkrafttretens abhängen.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
