Heizkosten: Wann Mieter 15 Prozent abziehen dürfen
Rentnerin Helga M. soll in einem fiktiven Beispiel 300 Euro Heizkosten nachzahlen: Auf ihre Wohnung entfallen laut Abrechnung 1.600 Euro, von denen sie bereits 1.300 Euro vorausgezahlt hat. Der Vermieter hat sämtliche Kosten nach Quadratmetern verteilt, obwohl er den Verbrauch hätte berücksichtigen müssen.
Da auch keine zulässige Ersatzermittlung des Verbrauchs möglich ist und keine Ausnahme greift, macht Helga eine Kürzung um 15 Prozent geltend. Das sind 240 Euro – ihre Nachzahlung sinkt dadurch auf 60 Euro.
15 Prozent vom Jahreskostenanteil können die Rechnung deutlich senken
Nach § 12 Absatz 1 Heizkostenverordnung dürfen Mieter ihren Kostenanteil um 15 Prozent kürzen, soweit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das ist ein gesetzliches Recht, das gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden muss.
Berechnungsgrundlage ist der betroffene Jahreskostenanteil der Wohnung vor Abzug der Vorauszahlungen. Wie der Berliner Mieterverein erläutert, wird dabei auch der Grundkostenanteil der betroffenen Kostenart einbezogen.
| Berechnung im fiktiven Beispiel | Betrag |
|---|---|
| Abgerechneter Heizkostenanteil der Wohnung | 1.600 Euro |
| Bereits geleistete Vorauszahlungen | 1.300 Euro |
| Ursprüngliche Nachforderung | 300 Euro |
| Kürzung: 15 Prozent von 1.600 Euro | 240 Euro |
| Heizkostenanteil nach Kürzung | 1.360 Euro |
| Verbleibende Nachzahlung | 60 Euro |
Wer hier lediglich 15 Prozent von der Nachforderung abzieht, käme auf 45 Euro und würde die Kürzung um 195 Euro zu niedrig ansetzen. Andere Betriebskosten wie Müllabfuhr, Grundsteuer oder Treppenhausreinigung werden von diesem Kürzungsrecht nicht erfasst.
Ein Flächenanteil in der Abrechnung ist ausdrücklich erlaubt
Die Angabe „Abrechnung nach Wohnfläche“ beweist für sich genommen noch keinen Fehler. Nach § 7 Heizkostenverordnung werden im Regelfall 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt; der übrige Anteil darf unter anderem nach Fläche berechnet werden.
Eine Aufteilung von 70 Prozent Verbrauchskosten und 30 Prozent Grundkosten nach Wohnfläche ist deshalb grundsätzlich zulässig. Für bestimmte ältere, mit Öl oder Gas beheizte Gebäude schreibt die Verordnung unter weiteren Voraussetzungen sogar einen Verbrauchsanteil von 70 Prozent vor.
Wer wenig heizt, kann somit trotzdem Grundkosten tragen müssen. Anlass für eine genauere Prüfung besteht vor allem dann, wenn die gesamte Rechnung ausschließlich nach Quadratmetern verteilt wird.
Wann fehlende Verbrauchswerte eine Kürzung ermöglichen
Ein Kürzungsrecht kommt beispielsweise in Betracht, wenn vorgeschriebene Erfassungsgeräte fehlen oder der Vermieter die Verbrauchsermittlung unterlassen hat. Auch unbrauchbare Messwerte können dazu führen, dass die Abrechnung den gesetzlichen Anforderungen nicht genügt.
Der Bundesgerichtshof hat für einen solchen Fall klargestellt: Ist auch eine zulässige Ersatzermittlung mangels geeigneter Vergleichsdaten unmöglich und wird deshalb nach Wohnfläche abgerechnet, sind 15 Prozent abzuziehen. Die Entscheidung vom 5. März 2013, Aktenzeichen VIII ZR 310/12, dokumentiert der Berliner Mieterverein.
Ein einzelner defekter Zähler führt dagegen nicht automatisch zur Kürzung. § 9a Absatz 1 Heizkostenverordnung erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen eine Ersatzermittlung, etwa anhand vergleichbarer früherer Zeiträume, vergleichbarer anderer Räume oder des Gebäudedurchschnitts.
Wird der Verbrauch auf dieser Grundlage ordnungsgemäß ermittelt, begründet der Geräteausfall allein keinen Abzug. Der bloße Vermerk „geschätzt“ genügt deshalb ebenso wenig als Kürzungsgrund wie als Erklärung für jede beliebige Berechnung.
Bei Zweifamilienhäusern und besonderen Gebäuden gelten Ausnahmen
In einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, können die Vertragsparteien eine abweichende Abrechnung vereinbaren. Das ergibt sich aus § 2 Heizkostenverordnung; solche Häuser sind also nicht allein wegen ihrer Größe automatisch von allen Vorgaben befreit.
Weitere Ausnahmen enthält § 11 Heizkostenverordnung, etwa für die Wärmeversorgung besonders sparsamer Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Auch eine technisch unmögliche oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen unwirtschaftliche Verbrauchserfassung kann eine Ausnahme begründen.
Deshalb muss vor dem Abzug geklärt werden, warum der Vermieter nach Fläche abrechnet. Eine bloße Behauptung, Verbrauchsmessung sei „zu aufwendig“, ersetzt die Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen nicht.
Mieter müssen die Kürzung ausdrücklich erklären
Wer das Kürzungsrecht nutzen will, sollte dem Vermieter schriftlich den Abrechnungszeitraum, den beanstandeten Fehler und den errechneten Abzug mitteilen. Allein die Nachfrage nach fehlenden Verbrauchswerten erklärt noch keine Kürzung.
Im Ausgangsbeispiel könnte Helga schreiben: „Wegen der entgegen der Heizkostenverordnung vollständig verbrauchsunabhängigen Abrechnung kürze ich meinen ausgewiesenen Heizkostenanteil von 1.600 Euro gemäß § 12 Absatz 1 Satz 1 Heizkostenverordnung um 240 Euro.“ Voraussetzung bleibt, dass die geschilderte Rechtsverletzung tatsächlich vorliegt.
Der Abzug bezieht sich auf die Jahresabrechnung; die laufenden monatlichen Heizkostenvorauszahlungen dürfen deshalb nicht pauschal um 15 Prozent gesenkt werden. Bei Streit über Messwerte, Schätzverfahren oder Ausnahmen kann ein Mieterverein die Berechnung prüfen.
Belegeinsicht bringt Klarheit über den Verteilerschlüssel
Ob Verbrauchswerte fehlen oder lediglich unübersichtlich dargestellt sind, lässt sich häufig erst mit den Abrechnungsunterlagen erkennen. Nach § 556 Absatz 4 BGB können Mieter Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen; der Vermieter darf diese auch elektronisch bereitstellen.
Für Heizkosten sind insbesondere Energieabrechnungen, Ableseunterlagen und die Berechnung der Kostenverteilung interessant. Welche Unterlagen verlangt werden können, erläutert Gegen-Hartz im Beitrag „Hohe Nebenkosten: Diese Belege muss der Vermieter offenlegen“.
Für die Abrechnung 2025 und für Einwendungen laufen verschiedene Fristen
Umfasst die Abrechnung das Kalenderjahr 2025, muss sie dem Mieter grundsätzlich spätestens am 31. Dezember 2026 zugehen. Danach sind Nachforderungen regelmäßig ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat.
Für Einwendungen der Mieter gilt eine eigene Frist: Sie müssen grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt werden. Beide Regelungen stehen in § 556 Absatz 3 BGB, der auch Ausnahmen für nicht selbst verschuldete Verspätungen vorsieht.
Die zwölfmonatige Einwendungsfrist verschiebt die Fälligkeit einer Nachzahlung nicht automatisch. Wer eine berechtigte Restforderung finanziell nicht bewältigen kann, sollte außerdem prüfen, ob Unterstützung bei der Heizkostennachzahlung für Arbeitnehmer und Rentner infrage kommt.
Fehlende Fernablesbarkeit und Verbrauchsinformationen können weitere Rechte auslösen
Neben dem Abzug von 15 Prozent sieht § 12 Heizkostenverordnung eigenständige Kürzungsrechte von drei Prozent vor. Sie betreffen unter anderem pflichtwidrig fehlende fernablesbare Geräte sowie nicht oder nicht vollständig mitgeteilte Informationen nach § 6a.
Bei vorhandener fernablesbarer Messtechnik müssen Verbrauchsinformationen seit Januar 2022 grundsätzlich monatlich mitgeteilt werden. Die Grundlage dafür ist § 6a Heizkostenverordnung.
Nicht fernablesbare Altgeräte müssen nach § 5 Absatz 3 Heizkostenverordnung grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden; für besondere Härtefälle gibt es Ausnahmen. Allein der zulässige Weiterbetrieb solcher Altgeräte während der Übergangsfrist rechtfertigt daher noch keinen Abzug wegen fehlender Fernablesbarkeit.
Vier Fragen und Antworten zur Heizkostenkürzung
Darf ich bei jeder Abrechnung nach Wohnfläche 15 Prozent abziehen?
Nein, ein zulässiger Grundkostenanteil nach Wohnfläche begründet kein Kürzungsrecht. Entscheidend ist, ob entgegen den Vorgaben verbrauchsunabhängig abgerechnet wurde und ob eine Ausnahme oder zulässige Ersatzermittlung greift.
Werden die 15 Prozent nur von der Nachzahlung berechnet?
Nein, Ausgangspunkt ist der betroffene Jahreskostenanteil vor Abzug der Vorauszahlungen. Bei 1.600 Euro Heizkosten sind das 240 Euro, auch wenn die ursprüngliche Nachforderung nur 300 Euro beträgt.
Gilt das Kürzungsrecht auch für Warmwasser?
Ja, § 12 erfasst Wärme und Warmwasser. Betrifft der Verstoß ausschließlich die Warmwasserabrechnung, dürfen deshalb aber nicht automatisch auch ordnungsgemäß abgerechnete Heizkosten gekürzt werden.
Muss der Vermieter dem Abzug zustimmen?
Nein, bei erfüllten Voraussetzungen besteht das Recht unabhängig von seiner Zustimmung. Mieter müssen die Kürzung jedoch geltend machen; bestreitet der Vermieter die Voraussetzungen, muss die Berechtigung gegebenenfalls gerichtlich geklärt werden.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
