Weniger Steckdosen, dünnere Geschossdecken, unbeheizte Treppenhäuser: Die Bundesregierung will einfachere Wohnungen leichter möglich machen. Doch zwischen einer günstig errichteten Wohnung und einer bezahlbaren Miete liegt eine Lücke, die der neue Gesetzentwurf bislang nicht schließt.
Bundesjustizministerin Stefanie Hubig und Bundesbauministerin Verena Hubertz, beide SPD, setzen dafür auf den sogenannten Gebäudetyp E. Bauherren und Bauunternehmen sollen rechtssicher vereinbaren können, auf bestimmte Komfortstandards zu verzichten.
Was beim Bauen einfacher werden soll
Nicht alles, was in Deutschland üblicherweise gebaut wird, ist auch gesetzlich vorgeschrieben. Trotzdem können bewährte technische Standards vertraglich geschuldet sein, sodass Abweichungen rechtliche Risiken für Planer und Bauunternehmen mit sich bringen.
Hier setzt der Entwurf an: Entscheiden sich die Vertragsparteien ausdrücklich für den Gebäudetyp E, sollen bei entsprechend geregelten Bauanforderungen grundsätzlich die gesetzlichen Vorgaben genügen. Höhere Komfortstandards können weiterhin vereinbart werden; ohne die Entscheidung für den Gebäudetyp E bleibt es bei den bisherigen Regeln des Bauvertragsrechts.
Bei Brandschutz, Standsicherheit und den verbindlichen Anforderungen an gesundes Wohnen soll es keine Abstriche geben. Vorgeschriebene Belüftung und ausreichende Belichtung stehen damit ebenso wenig zur freien Disposition wie die Sicherheit des Gebäudes.
Das Vorhaben ist allerdings noch kein geltendes Recht. Der am 26. Oktober 2026 veröffentlichte Referentenentwurf befindet sich in der Abstimmung; Länder und Verbände können bis zum 9. November Stellung nehmen, ein Kabinettsbeschluss steht noch aus.
Zehn bis 15 Prozent weniger Baukosten sind kein Mietrabatt
Das Justizministerium verweist auf Pilotprojekte, bei denen sich durch einfachere Standards etwa zehn bis 15 Prozent der Bauwerkskosten einsparen lassen. Wie viel tatsächlich möglich ist, hängt vom jeweiligen Gebäude und den gewählten Maßnahmen ab.
Diese Zahl darf nicht als Versprechen entsprechend niedrigerer Mieten verkauft werden. Schon rechnerisch sind Bauwerkskosten nur ein Teil der Investition, zu der auch das Grundstück, die Finanzierung und weitere Ausgaben gehören.
Vor allem beantwortet eine günstigere Bauweise noch nicht die Frage, welchen Preis ein Vermieter später verlangt. Die Ersparnis kann eine niedrigere Miete ermöglichen, ein zuvor unwirtschaftliches Projekt überhaupt erst finanzierbar machen oder den Ertrag des Eigentümers erhöhen.
Für Wohnungssuchende unterscheiden sich diese Ergebnisse erheblich. Eine Wohnung wird nicht dadurch erschwinglich, dass ihr Bauherr weniger für sie bezahlt hat.
Was die geplante Reform verändern kann
| Bereich | Vorgesehene Änderung oder mögliche Wirkung | Bedeutung für Wohnungssuchende |
|---|---|---|
| Bauvertrag | Ein einfacherer Standard soll ausdrücklich vereinbart werden können. | Der Gebäudetyp E wird eine wählbare Bauausführung. |
| Sicherheit | Verbindliche Schutzvorgaben gelten weiter. | Einfaches Bauen erlaubt keine unsicheren Wohnungen. |
| Bauwerkskosten | Das Ministerium nennt ein Einsparpotenzial von etwa zehn bis 15 Prozent. | Daraus folgt kein gleich hoher Mietnachlass. |
| Miethöhe | Der Gebäudetyp E enthält keine eigene Mietpreisbindung. | Bezahlbarkeit muss zusätzlich abgesichert werden. |
Die Unterscheidung zwischen Baukosten und Miethöhe ist für die Bewertung des Vorhabens entscheidend. Der Entwurf erleichtert die Herstellung von Wohnraum, schafft aber für sich genommen keinen Anspruch auf eine günstigere Wohnung.
Gerade im Neubau schützt die Mietpreisbremse nicht
Hinzu kommt eine bestehende gesetzliche Ausnahme: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Ein neu errichtetes Gebäude fällt grundsätzlich auch dann unter diese Ausnahme, wenn bei seiner Ausstattung gespart wurde.
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Damit ist ein politisch unbequemer Fall möglich: Ein Eigentümer lässt günstiger bauen und verlangt anschließend eine Miete, die sich an der hohen Nachfrage orientiert. Der Verzicht auf Komfort wäre dann für die Bewohner spürbar, der finanzielle Vorteil bliebe beim Vermieter.
Mehr Wohnungsbau kann das Angebot vergrößern und dadurch zur Entlastung beitragen. Ob einzelne Haushalte davon profitieren, hängt aber auch davon ab, wo gebaut wird und welche Mieten die neuen Wohnungen kosten.
Schallschutz ist für Bewohner kein belangloses Extra
Die Bezeichnung „Schnickschnack“ macht den Vorschlag eingängig, wird aber nicht jeder Bauanforderung gerecht. Eine zusätzliche Steckdose und ein höherer Schutz vor Geräuschen aus der Nachbarwohnung haben für den Alltag sehr unterschiedliche Bedeutung.
Wer im Schichtdienst arbeitet, Angehörige pflegt oder zu Hause auf Ruhe angewiesen ist, bewertet Schallschutz möglicherweise anders als ein Investor. Deshalb sollten Abweichungen so beschrieben werden, dass auch Menschen ohne Baukenntnisse ihre Folgen verstehen.
Die Bundesarchitektenkammer unterstützt den Entwurf, verlangt aber einen Blick auf die gesamte Nutzungsdauer eines Gebäudes. Ihre Präsidentin Andrea Gebhard betont außerdem, dass Einsparungen tatsächlich in bezahlbaren Mieten und Wohnkosten ankommen müssen.
Für Menschen mit wenig Einkommen zählt die tatsächliche Wohnkostenbelastung
Für Haushalte mit kleinem Lohn, niedriger Rente oder Grundsicherungsleistungen entscheidet die monatliche Rechnung darüber, ob eine Wohnung infrage kommt. Eine niedrigere Kaltmiete hilft nur begrenzt, wenn hohe Betriebs- und Energiekosten den Vorteil wieder aufzehren.
Bei Leistungsberechtigten kommt die Prüfung hinzu, welche Unterkunftskosten das Jobcenter anerkennt. Die Regeln zur Mietübernahme durch das Jobcenter gelten unabhängig davon, ob ein Gebäude nach einem vereinfachten Baustandard errichtet wurde.
Soll die Reform gezielt diese Haushalte erreichen, braucht sie deshalb eine Verbindung zur sozialen Wohnraumförderung und zu verlässlichen Mietbindungen. Für viele geförderte Wohnungen ist außerdem ein Wohnberechtigungsschein für eine Sozialwohnung erforderlich, dessen Voraussetzungen vom Einkommen und den jeweiligen Landesregelungen abhängen.
Der Gebäudetyp E bietet eine vernünftige Möglichkeit, unnötige Ausgaben zu vermeiden. Sein sozialer Erfolg muss sich jedoch daran messen lassen, ob Menschen mit begrenztem Budget die entstehenden Wohnungen tatsächlich bezahlen können.
Beispiel aus der Praxis: Einfacher bauen und Förderung verbinden
Wie das zusammengehen kann, zeigt das im November 2025 fertiggestellte „Haus fast ohne Heizung“ der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft Ingolstadt. Nach Angaben des bayerischen Bauministeriums lagen die Bauwerkskosten bei 2.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und damit rund 15 Prozent unter denen konventioneller Mehrfamilienhäuser.
Das Gebäude kommt ohne Tiefgarage aus und umfasst 15 barrierefreie Wohnungen. Kaltmieten ab 6,60 Euro je Quadratmeter wurden dort durch die zusätzliche einkommensorientierte Förderung des Freistaats möglich – das Beispiel verbindet also einfacheres Bauen mit öffentlicher Unterstützung.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
