Das Haus ist abbezahlt, die Kinder sollen es später übernehmen – für viele Familien scheint damit alles geregelt. Doch wenn der steuerliche Wert den verfügbaren Freibetrag übersteigt, kann aus dem Elternhaus eine erhebliche Steuerforderung entstehen.
Frühzeitige Planung kann diese Belastung verringern. Wer dafür sein Eigentum verschenkt, muss allerdings auch die eigene Versorgung und mögliche spätere Pflegekosten im Blick behalten.
Was Immobilieneigentümer 2026 prüfen sollten
Rechtsanwalt Robert Miermeister empfiehlt, die Nachlassplanung angesichts hoher Immobilienwerte und der Reformdiskussion zu überprüfen. Einen konkreten gesetzlichen Stichtag für eine allgemeine Steuererhöhung nennt der Beitrag jedoch nicht.
Für Eigentümer kommt es zunächst darauf an, wem die Immobilie gehört, wer sie erhalten soll und welche früheren Schenkungen bereits erfolgt sind. Erst daraus ergibt sich, ob überhaupt eine Steuerbelastung droht und welche Gestaltung zur Familie passt.
Diese Freibeträge gelten für die Familie
Die persönlichen Freibeträge richten sich nach § 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Für die üblichen Fälle unbeschränkter Steuerpflicht gelten folgende Beträge:
| Empfänger | Persönlicher Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 Euro |
| Enkel, deren vermittelnder Elternteil noch lebt | 200.000 Euro |
| Enkel, deren vermittelnder Elternteil bereits verstorben ist | 400.000 Euro |
| Geschwister, Nichten und Neffen | 20.000 Euro |
| Unverheiratete Partner ohne eingetragene Lebenspartnerschaft | 20.000 Euro |
Der Freibetrag gilt jeweils im Verhältnis zwischen einer übertragenden und einer empfangenden Person. Ein Kind kann deshalb grundsätzlich von Mutter und Vater jeweils 400.000 Euro erhalten, sofern beide tatsächlich entsprechendes eigenes Vermögen übertragen.
Gehört das Haus allein der Mutter, steht für ihre Übertragung an ein Kind nicht automatisch ein Freibetrag von 800.000 Euro bereit. Eine Ehe macht den Vater nicht zum Miteigentümer ihres Hauses.
Warum der steuerliche Immobilienwert geprüft werden sollte
Für die Besteuerung zählt der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Grundstückswert zum jeweiligen Bewertungsstichtag. Eine alte Kaufpreisangabe oder eine unverbindliche Einschätzung aus der Familie ersetzt diese Bewertung nicht.
Ein zu hoher Ansatz muss jedoch nicht ungeprüft hingenommen werden: § 198 Bewertungsgesetz ermöglicht den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Dafür kommt insbesondere ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen infrage.
Auch ein unter üblichen Marktbedingungen erzielter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag kann als Nachweis dienen, wenn die Verhältnisse unverändert geblieben sind. Ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von seinen Kosten und der möglichen Steuerersparnis ab.
Das geerbte Familienheim kann zusätzlich steuerfrei bleiben
Beim selbst genutzten Familienheim gibt es eine Befreiung, die über den persönlichen Freibetrag hinausgehen kann. Nach § 13 Absatz 1 Nummer 4b und 4c ErbStG können Ehepartner und Kinder eine solche Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erben.
Der Verstorbene muss sie grundsätzlich bis zum Erbfall selbst bewohnt haben; eine Verhinderung aus zwingenden Gründen kann unschädlich sein. Der Erbe muss die Wohnung unverzüglich zur eigenen Nutzung bestimmen und tatsächlich selbst bewohnen.
Bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt; ein darüber hinausgehender Anteil wird nicht von dieser Begünstigung erfasst. Für Ehepartner besteht diese Flächenbegrenzung nicht.
Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, kann die Befreiung rückwirkend entfallen, sofern keine zwingenden Hinderungsgründe vorliegen. Die entsprechende Familienheim-Befreiung für Kinder gilt außerdem beim Erben, nicht bei einer Schenkung zu Lebzeiten.
Bei Schenkungen entscheidet die Zehnjahresfrist
Eine frühzeitige Übertragung kann ermöglichen, persönliche Freibeträge später erneut zu nutzen. Nach § 14 ErbStG werden mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet.
Deshalb genügt es nicht, ein Haus in mehreren kurz aufeinanderfolgenden Schritten zu verschenken. Auch ein größerer Geldbetrag, den das Kind zuvor vom selben Elternteil erhalten hat, kann den noch verfügbaren Freibetrag verringern.
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Stirbt der schenkende Elternteil innerhalb dieses Zeitraums, kann die frühere Zuwendung auch bei der Besteuerung des späteren Erbes zu berücksichtigen sein. Wie Geldgeschenke steuerlich behandelt werden, erläutert gegen-hartz.de im Beitrag „Geldgeschenk: Das Finanzamt will Bescheid wissen“.
Nießbrauch kann die Steuer senken und die Nutzung sichern
Bei einer Schenkung unter Vorbehaltsnießbrauch erhalten die Kinder das Eigentum, während die Eltern ein vereinbartes Nutzungsrecht behalten. Ein Nießbrauch nach § 1030 BGB kann auch die Vermietung und den Bezug der Mieteinnahmen ermöglichen.
Der steuerlich anzuerkennende Wert dieser Belastung kann die Bereicherung des Kindes vermindern. Bei einem lebenslangen Recht hängt der Kapitalwert insbesondere vom Jahreswert der Nutzung und den altersabhängigen Bewertungsfaktoren nach § 14 Bewertungsgesetz ab.
Ein Wohnungsrecht sichert dagegen grundsätzlich die vereinbarte Wohnnutzung und erlaubt nicht automatisch eine Vermietung nach dem Umzug ins Pflegeheim. Gerade für ältere Eigentümer kann dieser Unterschied darüber entscheiden, ob später zusätzliche Einnahmen zur Verfügung stehen.
Mit der Schenkung geht die Entscheidungsfreiheit über das Eigentum verloren
Ein eingetragener Nießbrauch macht die Eltern nicht wieder zu Eigentümern. Wer das Haus vollständig übertragen hat, kann es anschließend nicht mehr allein verkaufen oder zur Finanzierung der eigenen Versorgung beleihen.
Vor einer Übertragung sollte deshalb geklärt werden, wer Reparaturen bezahlt und welche Absicherung bei finanziellen Schwierigkeiten oder einem vorzeitigen Tod des Kindes vorgesehen ist. Die möglichen Folgen beschreibt gegen-hartz.de ausführlicher im Beitrag über Steuerfallen bei der Hausübertragung mit Nießbrauch.
Wenn später das Geld fürs Pflegeheim fehlt
Reichen nach einer Schenkung die eigenen Mittel nicht mehr für den angemessenen Unterhalt, kann ein Rückforderungsanspruch nach § 528 BGB entstehen. Leistet das Sozialamt Hilfe zur Pflege, kann es einen bestehenden Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich überleiten und verfolgen.
Für den Ausschluss wegen Zeitablaufs kommt es nach § 529 BGB darauf an, ob beim Eintritt der Bedürftigkeit bereits zehn Jahre seit der Leistung des Geschenks vergangen waren. Einzelheiten erklärt der Beitrag „Rentnerin überschreibt Haus an Kinder: Das Sozialamt darf die Schenkung zurückfordern“.
Eine steuerlich günstige Übertragung ist deshalb noch keine vollständige Altersvorsorgeplanung. Entscheidend bleibt, ob nach der Schenkung genug Einkommen, nutzbare Rechte und finanzielle Reserven für die eigene Lebensführung bestehen.
Praxisbeispiel: Wie ein Nießbrauch die Steuer verändern kann
In einem vereinfachten Rechenbeispiel schenkt Rentnerin Renate ihrer Tochter ein selbst bewohntes Haus mit einem steuerlichen Wert von 650.000 Euro. Für den vorbehaltenen lebenslangen Nießbrauch wird ein steuerlich anerkannter Kapitalwert von 200.000 Euro angenommen.
Nach Abzug des Nießbrauchs und des Kinderfreibetrags von 400.000 Euro bleiben 50.000 Euro steuerpflichtig, sodass bei sieben Prozent 3.500 Euro Schenkungsteuer entstehen. Ohne das Nutzungsrecht wären unter sonst gleichen Annahmen 250.000 Euro steuerpflichtig und nach dem Tarif des § 19 ErbStG bei elf Prozent 27.500 Euro Steuer fällig.
Angenommen sind ein vollständig verfügbarer Freibetrag, keine früheren Schenkungen im Zehnjahreszeitraum und keine weiteren Abzüge oder Befreiungen. Der Nießbrauchswert ist eine Rechenannahme und muss im tatsächlichen Fall individuell ermittelt werden.
Drei Fragen und Antworten zur Erbschaftsteuer bei Immobilien
Müssen Kinder für das geerbte Elternhaus immer Erbschaftsteuer zahlen?
Nein, ein persönlicher Freibetrag von grundsätzlich 400.000 Euro je Elternteil kann den Erwerb bereits abdecken. Zusätzlich kann bei erfüllten Voraussetzungen die Befreiung für das geerbte Familienheim greifen.
Kann der Freibetrag durch mehrere Schenkungen mehrfach genutzt werden?
Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Erst wenn frühere Übertragungen aus diesem Zeitraum herausfallen, kann der Freibetrag insoweit wieder zur Verfügung stehen.
Ist eine Schenkung mit Nießbrauch automatisch die beste Lösung?
Das hängt von der Familie, den Eigentumsverhältnissen und dem Versorgungsbedarf der Eltern ab. Die mögliche Steuerersparnis muss gemeinsam mit Nutzungsrechten, laufenden Kosten und dem finanziellen Bedarf im Alter geprüft werden.
Stand: 15. November 2026.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
