Haus 3,19 Meter zu breit: Familie soll ihr Eigenheim teilweise abreißen
Ein bewohntes Haus, ein übersehener Planungsfehler und Jahre später die Forderung nach einem Teilabriss: Eine Familie in Verden kämpft um den Erhalt ihres Eigenheims. Der Streit zeigt, wie teuer die Annahme werden kann, eingereichte Bauzeichnungen seien automatisch eine verbindliche behördliche Freigabe.
Doch auch eine Rückbauverfügung beantwortet noch nicht endgültig, ob tatsächlich Mauern fallen müssen. Nach dem aktuellen Bericht beschäftigt der Fall weiterhin das Verwaltungsgericht Stade.
Ein Carport-Antrag bringt den Fehler ans Licht
Das Haus der Familie Hoffmann ist nach einem Bericht der Kreiszeitung um 3,19 Meter breiter als zulässig. Aufgefallen sei die Abweichung bei der Prüfung eines später beantragten Carports.
Die Stadt verlangt demnach einen Rückbau der überschüssigen Gebäudeteile. Ein Abriss sei bislang nicht erfolgt, das gerichtliche Verfahren laufe noch, teilte eine Stadtsprecherin der Zeitung mit.
Auch die NDR-Sendung „extra 3“ griff den Fall auf. Was dort als Behördenposse erscheint, betrifft für die Eigentümer den Erhalt ihres Zuhauses.
Bis zu 300.000 Euro für den Rückbau befürchtet
In einer ausführlicheren Recherche berichtete die Kreiszeitung über eine Kostenschätzung von rund 300.000 Euro aus einem Gutachten von 2020.
Nach Angaben des Eigentümers wären beim Rückbau auch tragende Wände sowie Teile von Küche und Schlafzimmer betroffen.
Mitteilungsverfahren und Baugenehmigung sind unterschiedliche Dinge
Beim damaligen Bauverfahren unterscheiden sich die veröffentlichten Darstellungen: Der aktuelle Bericht spricht von einem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, die ältere Recherche ausdrücklich von einem Mitteilungsverfahren nach § 62 der Niedersächsischen Bauordnung. Welche verbindlichen Entscheidungen für das konkrete Haus vorliegen, lässt sich ohne die Bauakte nicht abschließend beurteilen.
Diese Unterscheidung hat erhebliche Folgen: Im Mitteilungsverfahren wird keine Baugenehmigung erteilt, wie die Landeshauptstadt Hannover zum niedersächsischen Verfahren erläutert. Bauherrschaft und Entwurfsverfasser tragen die Verantwortung dafür, dass die rechtlichen und technischen Anforderungen eingehalten werden.
Auch genehmigungsfreie Vorhaben müssen die Bauvorschriften erfüllen. Eine Erschließungsbestätigung ersetzt deshalb keine umfassende Bestätigung, dass jede eingezeichnete Gebäudekante zulässig ist.
Beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gibt es dagegen eine Genehmigung, deren Prüfung gesetzlich begrenzt ist. Der Landkreis Verden weist darauf hin, dass notwendige Anträge auf Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen von den Planungsverantwortlichen gestellt werden müssen.
Eine wirksame Genehmigung darf nicht einfach übergangen werden
Liegt tatsächlich eine wirksame Baugenehmigung vor, muss geklärt werden, welchen Bau und welche rechtlichen Fragen sie verbindlich erfasst. Ein davon gedeckter Zustand kann nicht ohne Weiteres so behandelt werden, als hätte es diese Zulassung nie gegeben.
Dass eine Baugenehmigung grundsätzlich wirksam bleibt, solange sie nicht aufgehoben oder anderweitig erledigt ist, hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 17. März 2026, Aktenzeichen 4 C 1.25, erläutert. Das Urteil betrifft einen anderen Fall und entscheidet nicht über das Haus in Verden.
Umgekehrt muss der tatsächlich errichtete Bau von den jeweiligen Unterlagen erfasst sein. Warum die Übereinstimmung zwischen Bauakte und Gebäude wichtig ist, zeigt auch der Beitrag über eine vor Gericht aufgehobene Baugenehmigung für ein Wohnhaus.
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Warum die Bauaufsicht auch nach Jahren einschreiten kann
§ 79 der Niedersächsischen Bauordnung erlaubt der Bauaufsicht, gegen baurechtswidrige Zustände vorzugehen und unter anderem die Beseitigung von Gebäudeteilen anzuordnen. Die Vorschrift verlangt eine Entscheidung nach pflichtgemäßem Ermessen und Maßnahmen, die zur Herstellung rechtmäßiger Zustände erforderlich sind.
Eine fünfjährige Ausschlussfrist wie bei bestimmten zivilrechtlichen Mängelansprüchen sieht diese Eingriffsvorschrift nicht vor. Aus jahrelangem Wohnen allein folgt deshalb noch keine rechtliche Absicherung des Gebäudes.
Für Eigentümer ist das besonders hart, wenn sie den Planungsfehler selbst nicht erkannt haben. Die Frage, ob ein baurechtswidriger Zustand beseitigt werden muss, ist jedoch von der Frage zu unterscheiden, wer den Fehler verursacht hat und für Schäden haftet.
Hohe Kosten ersetzen keine Prüfung der Verhältnismäßigkeit
Ein Rückbau greift erheblich in das Eigentum und den Alltag der Bewohner ein. Deshalb gehören die konkreten Folgen und mögliche rechtlich zulässige Alternativen in die Prüfung, ob die angeordnete Maßnahme erforderlich und angemessen ist.
Bei einem Verstoß gegen einen Bebauungsplan kann beispielsweise eine Befreiung nach § 31 Baugesetzbuch zu prüfen sein. Ob sie möglich ist, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und den Umständen des jeweiligen Grundstücks ab.
Hohe Umbaukosten oder die Zustimmung der Nachbarn begründen für sich genommen keinen Anspruch darauf, dass das Gebäude unverändert stehen bleiben darf. Ebenso wenig macht die bloße Feststellung einer unzulässigen Breite jede denkbare Rückbauanordnung automatisch rechtmäßig.
Nach fünf Jahren ist Schadenersatz nicht ausnahmslos ausgeschlossen
Auch die Aussage, nach fünf Jahren könne ein Architekt unter keinen Umständen mehr in Anspruch genommen werden, greift zu kurz. Nach § 634a Absatz 1 Nummer 2 BGB verjähren Mängelansprüche wegen entsprechender Planungs- oder Überwachungsleistungen für ein Bauwerk grundsätzlich in fünf Jahren.
Diese Frist beginnt grundsätzlich mit der Abnahme der betreffenden Leistung. Wann ein Fehler später entdeckt wird, ist für diesen regulären Fristbeginn nicht entscheidend.
Das Gesetz enthält allerdings eine Sonderregelung für arglistig verschwiegene Mängel. Außerdem können Verhandlungen über den Anspruch oder bestimmte Schritte der gerichtlichen Rechtsverfolgung die Verjährung hemmen.
Ob solche Umstände vorliegen, lässt sich nur anhand des Vertrags, der Abnahmeunterlagen und des bisherigen Schriftverkehrs beurteilen. Für die Familie in Verden ist aus den veröffentlichten Berichten weder ein bestehender Schadenersatzanspruch noch dessen endgültiger Ausschluss verlässlich abzuleiten.
Eigentümer müssen Verfügung und Haftung getrennt prüfen
Wer eine Rückbauverfügung erhält, sollte die Bauakte und die Rechtsbehelfsbelehrung umgehend prüfen lassen. Neben der Begründung des Bescheids sind die Fristen und die Frage wichtig, ob eine sofortige Vollziehung angeordnet wurde.
In solchen Fällen kann zusätzlich gerichtlicher Eilrechtsschutz nach § 80 Absatz 5 der Verwaltungsgerichtsordnung erforderlich sein. Parallel sollte geklärt werden, ob Ansprüche gegen Planer oder andere Beteiligte bestehen und vor einer möglichen Verjährung gesichert werden müssen.
Bei geringem Einkommen kann für die außergerichtliche Prüfung Beratungshilfe infrage kommen. Für ein Gerichtsverfahren besteht unter weiteren Voraussetzungen die Möglichkeit der Prozesskostenhilfe bei hinreichender Erfolgsaussicht.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
