Beim Auszug kann ein kurzer Satz im Mietvertrag einen teuren Streit auslösen: Müssen Mieter auch die Fenster streichen, und wenn ja, auf welcher Seite? Das Landgericht Krefeld hält die Formulierung zum Streichen der „Fenster und Außentüren von innen“ für wirksam.
Die Entscheidung vom 6. Mai 2026, Aktenzeichen 2 S 32/25, betrifft damit eine Klausel, deren sprachliche Eindeutigkeit andere Gerichte angezweifelt haben. Dokumentiert ist sie im veröffentlichten Entscheidungsnachweis zum LG Krefeld.
Für Mieter folgt daraus weder eine allgemeine Pflicht zur Renovierung beim Auszug noch eine Verpflichtung, Fenster von außen zu streichen.
Entscheidend bleiben die vollständige Vertragsregelung, der Zustand bei der Übernahme und der tatsächliche Renovierungsbedarf. Wer eine Forderung seines Vermieters beurteilen will, muss diese Fragen zusammen betrachten.
Warum überhaupt über zwei Wörter gestritten wird
Die rechtliche Auseinandersetzung dreht sich um den Zusatz „von innen“. Bezieht er sich auf beide zuvor genannten Bauteile, sind sowohl Fenster als auch Außentüren nur auf ihrer Innenseite gemeint. Bezieht er sich dagegen allein auf die unmittelbar davor stehenden Außentüren, könnte die Klausel bei den Fenstern auch den Außenanstrich erfassen.
Dieser Unterschied ist rechtlich erheblich. Nach § 305c Absatz 2 BGB gehen verbleibende Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zulasten desjenigen, der die Bedingungen verwendet. Bei einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag trifft dieses Risiko regelmäßig den Vermieter.
Allerdings wird eine Vertragsbestimmung nicht schon durch jede denkbare alternative Lesart unwirksam. Zunächst ist ihr Inhalt anhand des Wortlauts und des Zusammenhangs zu bestimmen. Erst wenn danach rechtlich erhebliche Zweifel bleiben, greift die Unklarheitenregel; zusätzlich müssen vorformulierte Bedingungen den Anforderungen des § 307 BGB entsprechen.
Was das Landgericht Krefeld anders bewertet
In den veröffentlichten Auszügen des Krefelder Verfahrens wird die Vertragsfassung „der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ der gesetzlichen Beschreibung von Schönheitsreparaturen gegenübergestellt. Das Gericht verweist dabei auf § 28 Absatz 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung und die dazu ergangene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Die beanstandete sprachliche Abweichung führt nach der Krefelder Bewertung nicht zur Unwirksamkeit. Der Entscheidungsnachweis mit Auszügen dokumentiert auch die Auseinandersetzung mit der abweichenden Hamburger Rechtsprechung.
Die praktische Bedeutung liegt in der Reichweite der Klausel: Eine auf den Innenanstrich beschränkte Renovierungspflicht kann grundsätzlich vereinbart werden. Daraus lässt sich keine Erlaubnis ableiten, über eine Schönheitsreparaturklausel zusätzlich Arbeiten an der Außenseite auf Mieter zu verlagern.
Hamburger Gerichte sehen bei der Formulierung ein Problem
Das Landgericht Hamburg bewertete die sprachliche Zuordnung in seinem Beschluss vom 30. November 2020, Aktenzeichen 316 T 44/20, anders. Nach dieser Rechtsprechung wird bei einer entsprechenden Formulierung nicht hinreichend deutlich, dass auch die Fenster ausschließlich innen zu streichen sind. Spätere Entscheidungen des Amtsgerichts Hamburg griffen diese Auffassung auf. Die abweichende Linie ist im Rechtsprechungsnachweis zum LG Hamburg dokumentiert.
Für Betroffene bedeutet diese unterschiedliche Bewertung, dass ein einzelner Satz aus einem Urteil keine verlässliche Antwort für jeden Mietvertrag liefert. Das LG Krefeld hat die Hamburger Entscheidungen nicht aufgehoben. Ein anderes Gericht kann eine Vertragsbestimmung im konkreten Streit weiterhin anders auslegen.
Schönheitsreparaturen sind zunächst Sache des Vermieters
Ausgangspunkt ist § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand erhalten, der den vereinbarten Gebrauch ermöglicht.
Dazu gehören grundsätzlich auch die erforderlichen Schönheitsreparaturen. Eine Verpflichtung des Mieters setzt deshalb eine wirksame vertragliche Übertragung voraus.
Der Begriff bezeichnet vor allem Arbeiten an der dekorativen Oberfläche der Wohnung. § 28 Absatz 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung nennt unter anderem das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie Anstriche an Heizkörpern, Innentüren und den Innenseiten von Fenstern und Außentüren. Diese Beschreibung wird auch bei frei finanzierten Wohnungen zur Bestimmung des Begriffs herangezogen.
Ein neuer Anstrich ist dabei etwas anderes als die Reparatur eines defekten Fensters. Müssen verrottete Holzteile ersetzt, technische Defekte behoben oder ganze Bauteile ausgetauscht werden, lässt sich das nicht allein mit einer Schönheitsreparaturklausel verlangen. Ebenso wenig macht die Erwähnung von Fenstern jede Fensteroberfläche automatisch zu einer Fläche, die regelmäßig lackiert werden muss.
Die Außenseite gehört nicht zu den üblichen Schönheitsreparaturen
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. Januar 2010, Aktenzeichen VIII ZR 48/09, die Grenzen der formularmäßigen Übertragung hervorgehoben. Eine Erweiterung auf den Außenanstrich von Fenstern und Türen überschreitet den zulässigen Umfang gewöhnlicher Schönheitsreparaturen. Eine solche Erweiterung kann die gesamte formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam machen. Die Entscheidung ist beim Bundesgerichtshof unter VIII ZR 48/09 veröffentlicht.
Bei einer Wohnungseingangstür ist mit der Innenseite grundsätzlich die zur Wohnung gerichtete Seite gemeint. Die dem Treppenhaus zugewandte Fläche wird dadurch nicht zur geschuldeten Innenrenovierung. Bei einem Holzfenster lässt sich entsprechend zwischen dem raumseitigen Anstrich und der der Witterung ausgesetzten Außenseite unterscheiden.
Welche Formulierungen welchen Unterschied machen
Die folgenden Beispiele zeigen die Unterschiede bei vorformulierten Vertragsbedingungen. Sie sind keine vollständigen Musterklauseln und ersetzen nicht die Prüfung der übrigen Vereinbarungen. Auch eine klar bezeichnete Innenrenovierung kann in einem insgesamt unwirksamen Regelwerk stehen.
| Formulierung oder Vertragsinhalt | Rechtliche Einordnung | Bedeutung für Mieter |
|---|---|---|
| Fenster und Außentüren von innen streichen | Vom LG Krefeld gebilligt; die sprachliche Zuordnung wird in der Rechtsprechung unterschiedlich bewertet. | Den vollständigen Wortlaut und den Zusammenhang prüfen. |
| Fenster sowie Außentüren jeweils ausschließlich auf der Innenseite streichen | Die Beschränkung auf die Innenseiten wird sprachlich ausdrücklich klargestellt. | Andere mögliche Mängel der Renovierungsregelung bleiben zu prüfen. |
| Fenster innen und außen streichen | Überschreitet als Formularregelung zu Schönheitsreparaturen den zulässigen Umfang. | Kann die gesamte Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam machen. |
| Bei jedem Auszug vollständig renovieren, unabhängig vom Zustand | Eine bedarfsunabhängige Endrenovierungspflicht ist in Formularverträgen unwirksam. | Das Mietende allein begründet keine solche Pflicht. |
| Nach festen Zeitabständen renovieren, ohne jede Ausnahme | Starre Fristen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Bedarf sind unwirksam. | Die verstrichene Mietdauer allein reicht nicht aus. |
Warum der Auszug allein keine Renovierung auslöst
Eine wirksame Vereinbarung über laufende Schönheitsreparaturen bedeutet nicht, dass beim Ende des Mietverhältnisses sämtliche Flächen frisch gestrichen sein müssen. Ob Arbeiten fällig sind, richtet sich auch nach der tatsächlichen Abnutzung. Ein erst vor kurzer Zeit fachgerecht gestrichener Raum muss nicht allein wegen der Schlüsselübergabe erneut renoviert werden.
Der Bundesgerichtshof hat eine formularmäßige Endrenovierungspflicht, die den Zustand der Wohnung und den Zeitpunkt der letzten Renovierung nicht berücksichtigt, bereits mit Urteil vom 12. September 2007, Aktenzeichen VIII ZR 316/06, verworfen. Das gilt auch für eine isolierte Endrenovierungsklausel. Die BGH-Mitteilung zur Unwirksamkeit von Endrenovierungsklauseln erläutert diese Abgrenzung.
Auch ein starrer Fristenplan kann die Übertragung scheitern lassen. Anders sind grundsätzlich Regelungen zu beurteilen, die den Zustand berücksichtigen und Zeitabstände lediglich als Orientierung verstehen. Welche Pflichten beim Wohnungswechsel tatsächlich bestehen können, erklärt auch der Beitrag „Renovierung bei Auszug? Was Mieter jetzt wirklich noch müssen“.
Unrenoviert eingezogen: Eine klare Fensterklausel genügt nicht
Ein weiterer Prüfpunkt ist die Übergabe zu Mietbeginn. Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen, ist die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich grundsätzlich unwirksam. Der Mieter soll dadurch nicht verpflichtet werden, Gebrauchsspuren aus der Zeit vor seinem Einzug auf eigene Kosten zu beseitigen. Grundlage ist insbesondere das BGH-Urteil vom 18. März 2015, Aktenzeichen VIII ZR 185/14, auf das auch der Deutsche Mieterbund bei der Erläuterung der Rechtsprechung verweist.
Ob ein vereinbarter Mietnachlass als Ausgleich ausreicht, hängt vom Umfang der übernommenen Renovierungslast ab. Ein beliebiger kleiner Nachlass macht eine belastende Vereinbarung nicht automatisch wirksam. Deshalb sollte eine Vertragsprüfung immer auch berücksichtigen, was beim Einzug tatsächlich übergeben und als Gegenleistung vereinbart wurde.
Unwirksame Klausel und selbst verursachter Schaden sind verschiedene Fragen
Fällt eine Schönheitsreparaturklausel weg, wird dadurch regelmäßig nicht der gesamte Mietvertrag unwirksam. An die Stelle der unwirksamen Regelung treten nach § 306 BGB die gesetzlichen Vorschriften. Die vertraglich versuchte Übertragung der Renovierungspflicht lässt sich dann nicht einfach unter einem anderen Namen durchsetzen.
Davon zu unterscheiden sind Schäden, für die der Mieter verantwortlich ist. Normale Abnutzung durch den vereinbarten Gebrauch muss er nach § 538 BGB grundsätzlich nicht als Schaden ersetzen. Eine schuldhaft zerbrochene Scheibe oder eine unsachgemäß beschädigte Tür kann dagegen einen eigenständigen Ersatzanspruch auslösen, auch wenn keine wirksame Renovierungsklausel besteht.
Wann eine Malerrechnung zulasten des Mieters gehen kann
Selbst eine wirksame und fällige Renovierungspflicht erlaubt es dem Vermieter nicht in jedem Fall, sofort eine Firma zu beauftragen und die Rechnung weiterzureichen. Geht es um Schadensersatz statt der geschuldeten Schönheitsreparaturen, ist grundsätzlich zunächst eine angemessene Frist zur Ausführung erforderlich. Ausnahmen kommen etwa bei einer ernsthaften und endgültigen Leistungsverweigerung in Betracht. Die Voraussetzungen ergeben sich aus § 281 BGB.
Aus einer Pflicht zur fachgerechten Ausführung folgt außerdem nicht automatisch, dass der Mieter einen Malerbetrieb bezahlen muss. Selbst ausgeführte Arbeiten können genügen, wenn das Ergebnis fachgerecht ist. Ungleichmäßige Anstriche oder Farbspritzer können allerdings neue Beanstandungen auslösen, wie auch der Ratgeber zur Renovierung beim Auszug erläutert.
Die Kaution ersetzt keine Begründung der Forderung
Behält ein Vermieter Geld wegen angeblich unterlassener Renovierung zurück, sollten Mieter nach der konkreten Vertragsgrundlage und den beanstandeten Arbeiten fragen. Eine pauschale Forderung nach einer frisch renovierten Wohnung beweist weder einen Anspruch noch dessen Höhe. Auch muss erkennbar sein, ob tatsächlich Innenanstriche verlangt werden oder zusätzliche Arbeiten, die von der Vereinbarung gar nicht erfasst sind.
Die Abrechnung sollte zwischen Renovierung, Beschädigungen und anderen offenen Ansprüchen unterscheiden. Dass eine Renovierungsforderung unbegründet ist, schließt beispielsweise einen berechtigten Sicherheitseinbehalt für eine noch erwartete Betriebskostennachzahlung nicht aus. Welche Grenzen dabei gelten, beschreibt der Beitrag „Auszug aus der Wohnung: So viel Mietkaution dürfen Vermieter jetzt noch einbehalten“.
Für die Vorbereitung der Übergabe empfiehlt es sich, vorhandene Einzugsfotos und frühere Protokolle mit dem aktuellen Zustand zu vergleichen. Bei Fenstern und Eingangstüren sollten Innen- und Außenseiten getrennt fotografiert werden. So lässt sich später genauer klären, welche Fläche überhaupt betroffen war und ob es um Abnutzung, einen Schaden oder eine unnötig verlangte Renovierung ging.
Redaktioneller Hinweis: Die Darstellung der Krefelder Entscheidung stützt sich auf den veröffentlichten Entscheidungsnachweis und die dort zugänglichen Auszüge; der vollständige Entscheidungstext vom 6. Mai 2026 lag für diesen Beitrag nicht vor.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
