45 Jahre in derselben Wohnung, inzwischen 70 Jahre alt – und trotzdem muss der Bewohner ausziehen. Das Landgericht Berlin II hat einem langjährigen Untermieter den Schutz der mietrechtlichen Härtefallregel versagt. Entscheidend war nicht seine persönliche Situation, sondern sein Vertragsstatus.
Wer nur einen Untermietvertrag besitzt, hat seinen Vertrag regelmäßig mit dem Hauptmieter und nicht mit dem Eigentümer. Endet das Hauptmietverhältnis, kann der Eigentümer die Wohnung grundsätzlich auch direkt vom Untermieter zurückverlangen. Genau diese Vertragskette wurde dem Berliner Bewohner zum Verhängnis (LG Berlin II, Urteil vom 11. Februar 2026 – 64 S 65/25).
Seit 1980 in derselben Wohnung
Der Fall zeigt drastisch, wie unsicher ein jahrzehntelanges Untermietverhältnis werden kann. Der heute 70 Jahre alte Mann lebte bereits seit 1980 in der Wohnung. Er wohnte dort damit rund 45 Jahre.
Trotz dieser außergewöhnlich langen Wohndauer war er nach Auffassung des Gerichts nicht selbst Hauptmieter geworden. Nachdem das übergeordnete Mietverhältnis beendet worden war, verlangten die Eigentümer die Herausgabe der Wohnung. Schon das Amtsgericht Charlottenburg gab der Räumungsklage statt. Das Landgericht Berlin II bestätigte diese Entscheidung in der Berufung.
Der entscheidende Unterschied: Wer steht auf welcher Vertragsseite?
Viele Untermieter gehen nach Jahren oder Jahrzehnten davon aus, dass ihre tatsächliche Lebenssituation ihnen automatisch eine ähnlich starke Rechtsposition wie einem Hauptmieter verschafft.
Das stimmt nicht. Bei einem klassischen Untermietverhältnis bestehen zwei getrennte Verträge. Der Eigentümer vermietet die Wohnung an den Hauptmieter. Der Hauptmieter wiederum überlässt die ganze Wohnung oder einen Teil davon dem Untermieter.
Der Untermieter leitet sein Recht, in der Wohnung zu bleiben, damit vom Hauptmieter ab. Endet dessen Recht an der Wohnung, greift § 546 Abs. 2 BGB. Danach darf der Vermieter die Rückgabe auch von einem Dritten verlangen, dem der Mieter die Wohnung überlassen hat. Ein Untermieter gehört gerade zu diesen Dritten.
Kein Härtefall gegenüber dem Eigentümer
Für den Betroffenen hatte diese Konstruktion eine besonders harte Folge. Auf den sozialen Kündigungsschutz des § 574 BGB konnte er sich gegenüber den Eigentümern nicht erfolgreich berufen.
Diese sogenannte Sozialklausel schützt normalerweise einen Mieter, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.
Dazu können je nach Einzelfall hohes Alter, schwere Erkrankungen, eine besonders starke Verwurzelung im Wohnumfeld oder erhebliche Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum gehören.
Doch § 574 BGB setzt grundsätzlich ein Mietverhältnis zwischen demjenigen voraus, der kündigt beziehungsweise die Beendigung durchsetzt, und dem geschützten Mieter voraus.
Genau daran fehlte es hier. Der Bewohner war gegenüber den Eigentümern Untermieter beziehungsweise Dritter und nicht deren Vertragspartner. Seine lange Wohndauer machte ihn nicht automatisch zum Hauptmieter.
45 Jahre Wohndauer schaffen noch keinen Mietvertrag mit dem Eigentümer
Allein weil ein Eigentümer über viele Jahre weiß, dass jemand in der Wohnung lebt, entsteht nicht zwingend ein eigener Mietvertrag zwischen Eigentümer und Untermieter. Auch eine lange Wohndauer oder eine ursprünglich genehmigte Untervermietung reichen dafür nicht automatisch.
Entscheidend wäre vielmehr, ob sich feststellen lässt, dass Eigentümer und Bewohner tatsächlich ein eigenes Mietverhältnis begründet haben. Dafür braucht es nicht zwingend einen schriftlichen Vertrag. Auch ein Vertrag durch schlüssiges Verhalten kann grundsätzlich möglich sein.
Dafür müssen die Umstände aber erkennen lassen, dass der Eigentümer den bisherigen Untermieter selbst als Vertragspartner akzeptieren wollte. Ihn bloß zu dulden, reicht dafür nicht.
Im Berliner Verfahren argumentierte der Mann ebenfalls, inzwischen selbst Hauptmieter geworden zu sein. Das Landgericht folgte ihm nicht.
Auch ein möglicher Fehler bei der Beendigung half nicht
Das Gericht verwies auf frühere Rechtsprechung zu Mietverhältnissen, bei denen einzelne Vertragspartner bereits seit langer Zeit aus der Wohnung verschwunden waren, während das Mietverhältnis faktisch mit anderen Beteiligten fortgeführt wurde.
Untermieter sind nicht immer schutzlos
Aus dem Urteil sollte trotzdem nicht der falsche Schluss entstehen, dass Untermieter generell keinen Kündigungsschutz besitzen. Gegenüber ihrem eigenen Vermieter – also normalerweise dem Hauptmieter – können durchaus die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts gelten.
Das Problem entsteht, wenn das Hauptmietverhältnis endet und anschließend der Eigentümer selbst die Herausgabe verlangt. Dann geht es nicht mehr nur um die Kündigung des Untermietvertrags. Der Eigentümer macht seinen eigenen Rückgabeanspruch nach § 546 Abs. 2 BGB geltend.
| Härtefallschutz kann grundsätzlich greifen | Härtefallschutz gegenüber dem Eigentümer hilft regelmäßig nicht |
|---|---|
| Mieter hat direkten Wohnraummietvertrag mit dem kündigenden Vermieter | Bewohner ist lediglich Untermieter des Hauptmieters |
| Vermieter kündigt dem eigenen Mieter | Hauptmietvertrag ist bereits beendet |
| § 574 BGB ist auf das Vertragsverhältnis anwendbar | Eigentümer verlangt Herausgabe nach § 546 Abs. 2 BGB |
| Alter, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnraum können relevant werden | Lange Wohndauer allein schafft keinen eigenen Mietvertrag |
Trotzdem bekam der Mann Zeit für den Auszug
Der fehlende Härtefallschutz bedeutete nicht, dass der Bewohner unmittelbar nach dem Urteil seine Wohnung verlassen musste. Das Landgericht gewährte ihm eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2026. Eine solche Räumungsfrist richtet sich nach § 721 Zivilprozessordnung.
Das Gericht kann damit die Vollstreckung der Räumung für eine bestimmte Zeit hinausschieben. Gerade hohes Alter, gesundheitliche Probleme, die Länge der bisherigen Wohndauer oder Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche können bei dieser Entscheidung eine Rolle spielen.
Das ist jedoch ein wesentlich schwächerer Schutz als ein erfolgreicher Härtefalleinwand. Eine Räumungsfrist verhindert den Wohnungsverlust nicht dauerhaft. Sie verschafft lediglich zusätzliche Zeit für die Suche nach einer neuen Unterkunft.
Prüfen Sie als langjähriger Untermieter jetzt Ihren Status
Das Urteil ist für Menschen wichtig, die seit vielen Jahren in einer Wohnung leben, obwohl der ursprüngliche Hauptmieter längst ausgezogen, verstorben oder kaum noch erreichbar ist.
Prüfen Sie in einer solchen Situation zunächst, wer tatsächlich im Hauptmietvertrag steht. Entscheidend ist, mit wem Sie Ihren eigenen Vertrag geschlossen haben und an wen Sie die Miete zahlen.
Ebenso wichtig sind Schreiben des Eigentümers. Hat dieser Sie über Jahre ausdrücklich als eigenen Mieter angesprochen, Mietänderungen unmittelbar mit Ihnen vereinbart oder auf andere Weise erkennen lassen, dass er Sie als Vertragspartner akzeptiert, kann die Rechtslage anders aussehen.
Wer dauerhaft in einer Wohnung bleiben möchte, sollte möglichst früh klären, ob der Eigentümer bereit ist, einen direkten Mietvertrag abzuschließen.
Bei einer Räumungsklage nicht nur auf den Härtefall setzen
Erhalten Sie als Untermieter eine Räumungsklage, sollten Sie deshalb nicht ausschließlich mit Ihrem Alter, Ihrer Erkrankung oder Ihrer langen Wohndauer argumentieren.
Prüfen lassen sollten Sie vor allem, ob das Hauptmietverhältnis tatsächlich beendet wurde, ob Sie selbst in das Mietverhältnis eingetreten sind oder ein eigener Mietvertrag mit dem Eigentümer entstanden ist.
Auch bei Tod eines Hauptmieters können besondere Regeln über den Eintritt von Ehepartnern, Lebenspartnern, Familienangehörigen oder anderen Haushaltsangehörigen gelten. Entscheidend sind dabei die konkrete Wohn- und Haushaltsgemeinschaft sowie die Voraussetzungen der §§ 563 und 564 BGB. Das Landgericht setzte sich auch mit diesen Fragen auseinander.
Scheitert ein dauerhaftes Bleiberecht, sollte zumindest eine angemessene Räumungsfrist beantragt werden. Der Berliner Fall zeigt, dass Gerichte persönliche Härten auf dieser Ebene durchaus berücksichtigen können.
FAQ: Untermiete und Wohnungskündigung
Haben Untermieter überhaupt Kündigungsschutz?
Ja. Gegenüber ihrem eigenen Vermieter können Untermieter mietrechtlichen Kündigungsschutz besitzen. Problematisch wird es, wenn das Hauptmietverhältnis endet und der Eigentümer selbst die Wohnung nach § 546 Abs. 2 BGB zurückverlangt.
Wird man nach vielen Jahren automatisch Hauptmieter?
Nein. Selbst jahrzehntelanges Wohnen und eine erlaubte Untervermietung begründen nicht automatisch einen Mietvertrag mit dem Eigentümer. Entscheidend ist, ob tatsächlich ein eigenes Vertragsverhältnis entstanden ist.
Was kann ein Untermieter tun, wenn eine Räumung droht?
Prüfen Sie zuerst Ihren Vertragsstatus und die Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Kommt ein dauerhaftes Bleiberecht nicht in Betracht, kann eine gerichtliche Räumungsfrist zusätzliche Zeit für die Suche nach Ersatzwohnraum verschaffen.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 242, 546, 563, 564 und 574
Landgericht Berlin II, Urteil vom 11. Februar 2026 – 64 S 65/25
Zivilprozessordnung, § 721
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
