Ein Sozialhilfeträger muss Mietschulden von mehr als 40.000 Euro nicht übernehmen, wenn der zugrunde liegende Mietvertrag nur zum Schein besteht. Das Landessozialgericht Baden-Württemberg sah in einem Mietverhältnis zwischen Vater und Sohn keine ernsthafte Mietzinsforderung. Entscheidend war: Über mehr als drei Jahre wurden nur zwei Monatsmieten gezahlt, ohne dass der Sohn als Vermieter erkennbare mietrechtliche Konsequenzen zog.
Damit stellt das Gericht klar: Mietverträge unter Angehörigen sind nicht automatisch unwirksam. Sie müssen aber ernsthaft gewollt sein und tatsächlich durchgeführt werden. Wird ein Mietvertrag nur vorgelegt, ohne dass Miete regelmäßig gezahlt oder vom Vermieter ernsthaft eingefordert wird, kann dies für ein Scheingeschäft nach § 117 BGB sprechen. In einem solchen Fall können Unterkunftskosten gegenüber dem Sozialhilfeträger nicht beansprucht werden.
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Mietvertrag beim Sohn: Nur zwei Monatsmieten in über drei Jahren gezahlt
Der Kläger lebte in einer Wohnung seines Sohnes. Grundlage sollte ein Mietvertrag sein. Tatsächlich zahlte der Vater in den mehr als drei Jahren seit Abschluss des Vertrags jedoch nur für zwei Monate die vereinbarte Miete. Für die übrige Zeit flossen keinerlei Zahlungen.
Trotzdem hatte der Sohn als Vermieter keine erkennbaren Schritte unternommen, um die angeblichen Forderungen ernsthaft durchzusetzen. Bei Mietschulden von mittlerweile mehr als 40.000 Euro gab es weder eine nachvollziehbare Zahlungsfrist noch eine Kündigungsandrohung oder sonstige mietrechtliche Konsequenzen.
Gerade dieser Umstand war für das Landessozialgericht Baden-Württemberg ausschlaggebend. Wer über Jahre keine Miete zahlt und dennoch weiter wohnen kann, ohne dass der Vermieter ernsthaft auf Zahlung besteht, ist nach Auffassung des Gerichts objektiv keiner ernstlichen Zahlungsverpflichtung ausgesetzt.
Wann ein Mietvertrag unter Angehörigen anerkannt wird
Ein Mietvertrag zwischen Familienangehörigen kann sozialrechtlich grundsätzlich anerkannt werden. Das gilt sowohl im Bereich der Sozialhilfe nach § 35 SGB XII als auch im Bürgergeld nach § 22 SGB II. Entscheidend ist aber nicht allein, ob ein schriftlicher Mietvertrag existiert.
Gerichte prüfen bei Angehörigenmietverhältnissen besonders genau, ob die Vereinbarung tatsächlich gelebt wird. Dazu gehört, dass die Miete regelmäßig gezahlt wird, Rückstände dokumentiert werden und der Vermieter bei erheblichen Zahlungsrückständen zumindest ernsthaft auf Erfüllung des Vertrags drängt.
Fehlt all dies über längere Zeit, spricht das gegen eine wirksame mietvertragliche Verpflichtung. Dann kann der Vertrag als Scheingeschäft nach § 117 Abs. 1 BGB unbeachtlich sein. Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn die Beteiligten nur den äußeren Schein eines Rechtsgeschäfts erzeugen, die rechtlichen Folgen aber tatsächlich nicht eintreten lassen wollen.
Warum das Gericht ein Scheingeschäft annahm
Nach Auffassung des Landessozialgerichts Baden-Württemberg sprachen mehrere Umstände gegen ein ernsthaftes Mietverhältnis. Der Vater hatte fast durchgehend keine Miete gezahlt. Der Sohn hatte die angeblichen Forderungen über einen langen Zeitraum nicht ernsthaft geltend gemacht. Auch bei einem Rückstand von mehr als 40.000 Euro waren keine mietrechtlichen Konsequenzen erkennbar.
Das Gericht hielt es deshalb nicht für überzeugend, dass der Kläger tatsächlich einer wirksamen und durchsetzbaren Mietzinsforderung ausgesetzt war. Der Sohn habe während eines erheblichen Zeitraums keinerlei Anstalten gemacht, seinen Vater ernstlich zur Zahlung anzuhalten. Er habe ihm weder eine konkrete Zahlungsfrist gesetzt noch die Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht gestellt.
Hinzu kam ein weiterer Punkt: Einen Monat nach Abschluss des Mietvertrags hatte der Vater 10.000 Euro von seinem Konto abgehoben. Das Gericht hielt es nicht für nachvollziehbar, warum dieser Betrag nicht zumindest anteilig zur Begleichung der angeblich geschuldeten Miete verwendet wurde.
Familiäre Hilfe ersetzt keine ernsthafte Mietforderung
Der Kläger verwies darauf, dass das Verhalten seines Sohnes von familiärem Verständnis und Hilfsbereitschaft in einer finanziellen Notlage geprägt gewesen sei. Das Gericht stellte diesen familiären Hintergrund nicht in Abrede. Genau darin sah es aber zugleich ein Indiz gegen eine ernsthaft durchgesetzte Mietforderung.
Familiäre Rücksichtnahme ist menschlich nachvollziehbar. Sozialrechtlich kann sie aber problematisch werden, wenn dadurch der Eindruck entsteht, dass die Miete dauerhaft nicht verlangt wird. Wer keine Zahlung leistet und trotzdem ohne Konsequenzen wohnen bleibt, kann sich gegenüber dem Sozialhilfeträger nicht ohne Weiteres auf angebliche Mietschulden berufen.
Das Gericht gelangte deshalb zu der Überzeugung, dass der vorgelegte Mietvertrag als Scheingeschäft im Sinne des § 117 BGB einzuordnen war. Für die Berücksichtigung von Unterkunftskosten nach § 35 SGB XII war der Vertrag damit unbeachtlich.
Wichtig: Nicht jeder Angehörigenmietvertrag ist ein Scheingeschäft
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass Mietverträge zwischen Eltern, Kindern oder Geschwistern generell unwirksam sind. Auch Angehörige können wirksame Mietverträge schließen. Entscheidend sind immer die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls.
Das Landessozialgericht Baden-Württemberg hatte bereits in einer Bürgergeld-Entscheidung darauf hingewiesen, dass ein Scheingeschäft nicht schematisch angenommen werden darf. Maßgeblich ist eine Gesamtwürdigung: Wurde Miete gezahlt? Gab es ernsthafte Zahlungsaufforderungen? Wurde der Vertrag wie unter fremden Dritten durchgeführt? Oder blieb er faktisch folgenlos?
Gerade deshalb ist die aktuelle Entscheidung eine Warnung, aber keine pauschale Ablehnung familiärer Mietverhältnisse. Wer bei Angehörigen wohnt und Leistungen für Unterkunftskosten beansprucht, muss nachweisen können, dass die Mietforderung tatsächlich besteht und nicht nur auf dem Papier steht.
Was Betroffene bei Mietverträgen mit Angehörigen beachten sollten
Wer mit Eltern, Kindern, Geschwistern oder anderen nahen Verwandten einen Mietvertrag abschließt, sollte besonders auf eine klare und nachvollziehbare Durchführung achten. Ein schriftlicher Vertrag allein reicht nicht aus, wenn die tatsächlichen Abläufe nicht dazu passen.
Wichtig sind regelmäßige Mietzahlungen, am besten per Überweisung. Kommt es zu Rückständen, sollten diese dokumentiert werden. Der Vermieter sollte nachvollziehbar reagieren, etwa durch Mahnungen, Zahlungsvereinbarungen oder klare Fristsetzungen. Bleibt über Jahre alles folgenlos, obwohl hohe Mietschulden entstehen, kann dies vor Gericht gegen die Ernsthaftigkeit des Vertrags sprechen.
Auch widersprüchliche Mietverträge, wechselnde Angaben zur Miethöhe oder unklare Zahlungswege können dazu führen, dass Jobcenter oder Sozialamt die Unterkunftskosten nicht anerkennen.
Bedeutung auch für Bürgergeld-Fälle
Die Entscheidung betrifft unmittelbar die Sozialhilfe nach § 35 SGB XII. Die Grundsätze sind aber auch für das Bürgergeld bedeutsam. Denn auch nach § 22 SGB II übernehmen Jobcenter nur tatsächliche und rechtlich wirksame Bedarfe für Unterkunft und Heizung.
Mietschulden im Sinne des § 22 Abs. 8 SGB II sowie zukünftige Unterkunftskosten muss das Jobcenter nicht übernehmen, wenn gewichtige Anzeichen dafür bestehen, dass das Mietverhältnis unglaubwürdig ist oder nur zum Schein besteht.
Das gilt insbesondere bei Mietverträgen unter Angehörigen, wenn über längere Zeit keine Miete gezahlt wurde, keine ernsthaften Zahlungsaufforderungen erfolgten und keine mietrechtlichen Konsequenzen drohten.
Fazit: Der Vertrag muss gelebt werden
Das Urteil zeigt: Nicht der Mietvertrag innerhalb der Familie ist das Problem, sondern ein Vertrag, der nur auf dem Papier existiert. Wer Unterkunftskosten vom Sozialamt oder Jobcenter verlangt, muss eine ernsthafte rechtliche Zahlungsverpflichtung nachweisen können.
Im entschiedenen Fall sprachen die objektiven Umstände aus Sicht des Gerichts gegen eine solche Verpflichtung. Der Vater hatte über Jahre fast keine Miete gezahlt, der Sohn hatte die Forderung nicht ernsthaft durchgesetzt, und die angeblichen Mietschulden waren auf mehr als 40.000 Euro angewachsen. Deshalb musste der Grundsicherungsträger die Mietkosten nicht übernehmen.
Quellen
LSG Baden-Württemberg: Urteil vom 25.03.2026 – L 2 SO 80/26
LSG Baden-Württemberg: Urteil vom 26.02.2025 – L 3 AS 3681/21
LSG Baden-Württemberg: Urteil vom 03.12.2025 – L 2 AS 559/25
LSG Hessen: Urteil vom 14.08.2024 – L 4 SO 62/20
LSG Nordrhein-Westfalen: Urteil vom 30.07.2013 – L 2 AS 1021/12
LSG Baden-Württemberg: Urteil vom 21.11.2012 – L 2 AS 5209/11
Gegen-Hartz.de: Bürgergeld: Jobcenter muss Mietschulden nicht zahlen, wenn das Mietverhältnis unglaubwürdig wirkt
