Was haben Vulkanausbrüche, Lawinen und gewerbliche Ausfälle mit einer Mietwohnung in Berlin zu tun? Eigentlich wenig. Trotzdem sollte ein Mieter genau solche Risiken über seine Nebenkosten mitbezahlen. Er wehrte sich dagegen und bekam vor Gericht 1.403,79 Euro plus Zinsen zugesprochen (AG Lichtenberg, Urteil vom 7. Januar 2026, 8 C 343/25).
Bei der Nebenkostenabrechnung schauen viele Mieter zuerst auf die Heizkosten. Doch auch bei der Gebäude- und Haftpflichtversicherung lohnt sich ein genauer Blick. Denn nicht jede Versicherung, die der Vermieter abschließt, darf er einfach auf seine Mieter umlegen.
Der Vermieter entscheidet – aber Mieter zahlen nicht jeden Preis
Vermieter dürfen bestimmte Versicherungskosten auf ihre Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag die Betriebskosten vereinbart. Daraus folgt jedoch kein Freibrief, beliebig umfangreiche Policen abzuschließen und deren Beiträge weiterzureichen.
Das Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt ein vertretbares Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen. Wer seine Nebenkostenabrechnung auf auffällige Positionen prüft, sollte deshalb auch nachsehen, welche Gefahren der Versicherungsvertrag überhaupt abdeckt.
Ein Versicherungspaket für nahezu jede denkbare Gefahr
Der Kläger bewohnte eine 83,90 Quadratmeter große Wohnung und verlangte Versicherungskosten aus den Abrechnungsjahren 2021 bis 2024 zurück. Die Vermieterin hatte eine Sammelversicherung abgeschlossen, die neben üblichen Gebäuderisiken zahlreiche weitere Gefahren einschloss.
Das Gericht beanstandete den erheblichen finanziellen Aufwand für Risiken, deren Eintritt am Standort Berlin fernlag. Zusätzlich enthielt das Paket gewerbliche Ausfallrisiken und Verwaltungskosten, die Wohnungsmieter nicht tragen mussten.
Warum der Hinweis auf steigende Preise nicht genügte
Die Vermieterin verwies auf höhere Material- und Lohnkosten sowie Schwierigkeiten, den Immobilienbestand überhaupt zu versichern. Das überzeugte das Gericht nicht. Es fehlten konkrete Angaben dazu, was eine Versicherung der üblichen Wohngebäuderisiken gekostet hätte.
Auch die fehlende Trennung zwischen Wohn- und Gewerbeanteilen belastete ihre Position. Das Amtsgericht sprach dem Mieter die verlangten 1.403,79 Euro zu und legte der Vermieterin die Prozesskosten auf.
Elementarschutz ist nicht automatisch unwirtschaftlich
Aus dem Urteil folgt kein allgemeines Verbot, Gebäude gegen Naturgefahren zu versichern. § 2 Nummer 13 der Betriebskostenverordnung nennt neben Feuer-, Sturm- und Wasserschäden ausdrücklich sonstige Elementarschäden als umlagefähigen Versicherungsschutz.
Entscheidend sind das konkrete Gebäude, sein Standort, der Versicherungsumfang und die Kosten. Das Wort „Vulkanausbruch“ in einem Paketvertrag beweist also noch nicht, dass Mieter einen bestimmten Betrag zurückverlangen können.
Gewerbliche Risiken gehören nicht ungeprüft in die Wohnungsabrechnung
Eine Sammelversicherung kann Wohnungen und Gewerbe gemeinsam absichern, doch die Police beantwortet nicht die Frage nach der zulässigen Kostenverteilung. Verursachen gewerbliche Nutzungen Versicherungskosten, darf die Vermieterin diese nicht den Wohnungsmietern aufladen.
Prüfen Sie, welche Gewerberisiken enthalten sind und wie die Verwaltung die Prämie aufteilt.
Eine Beitragsrechnung verrät noch nicht, was Sie bezahlen
Die Rechnung des Versicherers zeigt den Preis, erklärt aber häufig nicht den gesamten Leistungsumfang. Verlangen Sie deshalb Einsicht in die Vertragsunterlagen, aus denen versicherte Risiken, eingeschlossene Gebäude und die Berechnung Ihres Kostenanteils hervorgehen.
§ 556 Absatz 4 BGB verpflichtet den Vermieter, auf Verlangen Einsicht in die zugrunde liegenden Belege zu gewähren; er darf diese auch elektronisch bereitstellen. Welche Unterlagen dazugehören, erläutert der Beitrag „Hohe Nebenkosten: Diese Belege muss der Vermieter offenlegen“.
100 % spam-frei • jederzeit abbestellbar
| Unterlage | Was Sie damit prüfen können |
|---|---|
| Versicherungsschein einschließlich Nachträgen und Vertragsbedingungen | Welche Gefahren, Zusatzleistungen und Gebäude die Police im jeweiligen Abrechnungsjahr erfasst. |
| Beitragsrechnungen und zugehörige Zahlungsnachweise | Welche Beträge der Versicherer berechnet hat und welche Zahlungen tatsächlich erfolgt sind. |
| Unterlagen zur Verteilung innerhalb der Sammelversicherung | Wie der Anteil Ihres Hauses aus der Gesamtprämie entsteht. |
| Vorhandene Berechnungen zu Wohn- und Gewerbeanteilen | Ob zusätzliche gewerbliche Risiken gesondert berücksichtigt wurden. |
| Flächenangaben und angewandter Umlageschlüssel | Wie die Verwaltung aus den Gebäudekosten Ihren persönlichen Anteil berechnet. |
Verwaltungskosten werden durch ein Versicherungspaket nicht umlagefähig
Ein Vertrag kann Leistungen bündeln, die mietrechtlich unterschieden werden. Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten einer Wohnung, auch wenn sie mit anderen Leistungen abgerechnet werden.
Zwölf Monate für Einwendungen sind keine zwölf Monate Zahlungsaufschub
Einwendungen gegen die Abrechnung müssen dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitgeteilt werden. Spätere Einwendungen bleiben nur möglich, wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben.
Beanstanden Sie die konkrete Position nachweisbar und verlangen Sie frühzeitig Einsicht in die Belege. Weitere Hinweise enthält der Beitrag zur Prüfung der Nebenkostenabrechnung und den geltenden Fristen.
Eine Beanstandung setzt die Zahlungspflicht nicht außer Kraft. Wenn Sie zunächst zahlen, können Sie einen Rückforderungsvorbehalt erklären; dieser ersetzt aber weder konkrete Einwendungen noch das Einhalten der Frist.
Bei knappem Einkommen Prüfung und Hilfe gleichzeitig angehen
Wer eine hohe Nachforderung nicht bezahlen kann, sollte mögliche Unterstützung klären. Auch für Menschen ohne laufenden Leistungsbezug kan Hilfe infrage kommen.
Dazu finden Sie weitere Informationen über Zuschüsse für Rentner zu Nebenkostennachzahlungen sowie Hilfen für Arbeitnehmer und Rentner bei Heizkostennachforderungen. Warten Sie mit der Klärung nicht, bis der Streit mit dem Vermieter abgeschlossen ist.
Fragen und Antworten zur Gebäudeversicherung in den Nebenkosten
Muss ich die Gebäudeversicherung meines Vermieters bezahlen?
Grundsätzlich können bestimmte Sach- und Haftpflichtversicherungen zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Der Vermieter muss trotzdem wirtschaftlich handeln und die Kosten richtig verteilen.
Bekomme ich Geld zurück, sobald Vulkanausbrüche mitversichert sind?
Nein, die bloße Nennung einer Gefahr begründet noch keinen Rückzahlungsanspruch. Entscheidend sind die Kosten des Schutzes, das tatsächliche Risiko und die Zusammensetzung des Versicherungspakets.
Gibt es einen maximal zulässigen Versicherungsbeitrag pro Quadratmeter?
Durchschnittswerte liefern Anhaltspunkte, berücksichtigen aber nicht die Besonderheiten eines Gebäudes und seines Versicherungsschutzes.
Darf ich den Versicherungsvertrag einsehen?
Ja, soweit die Vertragsunterlagen erforderlich sind, um die abgerechneten Versicherungskosten zu prüfen. Dazu können der Versicherungsschein, Nachträge, Bedingungen und Unterlagen zur Kostenverteilung gehören.
Kann ich auch nach einer Zahlung noch Einwendungen erheben?
Eine bloße Zahlung schließt spätere Einwendungen nicht aus. Beachten Sie dennoch die grundsätzlich zwölfmonatige Einwendungsfrist und machen Sie die beanstandeten Punkte konkret geltend.
Erhalten jetzt alle Mieter mit einer Sammelversicherung 1.403,79 Euro zurück?
Nein, das Amtsgericht entschied über die Forderung eines einzelnen Mieters und dessen Abrechnungen. Andere Mieter müssen ihre eigenen Vertragsunterlagen, Kosten und möglichen Ansprüche prüfen.
Quellen
Amtsgericht Lichtenberg: Urteil vom 7. Januar 2026, 8 C 343/25, veröffentlichter Entscheidungstext bei Rechtsanwälte Kotz.
Berliner MieterGemeinschaft: Sach- und Haftpflichtversicherung als Betriebskosten.
Berliner Mieterverein: Info 40: Belegeinsicht in Abrechnungsunterlagen.
Bundesgerichtshof: Urteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 340/10, zur Darlegungs- und Beweislast beim Wirtschaftlichkeitsgebot.
Gesetze im Internet: § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten.
Gesetze im Internet: § 2 BetrKV – Aufstellung der Betriebskosten, Nummer 13.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
