Eine Dreizimmerwohnung mit rund 65 Quadratmetern für eine Kaltmiete von lediglich 100 Euro im Monat klingt angesichts heutiger Mietpreise beinahe unglaublich. Für den Dresdner Christoph Rutz ist dieser Betrag jedoch vertragliche festgelegt. Mehrere Versuche seiner Vermieter, die ungewöhnlich niedrige Miete deutlich anzuheben, scheiterten vor Gericht.
Der ungewöhnliche Mietvertrag stammt aus dem Jahr 2008
Christoph Rutz war Jurastudent und Schachspieler, als er 2008 eine Dreizimmerwohnung in der Schäferstraße in Dresden-Friedrichstadt bezog. Die vereinbarte Grundmiete betrug nur 100 Euro monatlich.
Der niedrige Preis war nach Angaben des Mieters kein selbst ausgehandelter Trick. Die damalige Wohnungsgesellschaft Woba hatte ihm die Vergünstigung angeboten, weil offenbar nicht alle Wohnungen in dem Gebäude vermietet werden konnten.
Auf Seite zwölf des Mietvertrags wurde eine Zusatzvereinbarung festgehalten. Danach sollte Rutz während seiner Ausbildung als Student lediglich eine Kaltmiete von 100 Euro zahlen.
Eine feste Zahl von Semestern oder ein konkretes Enddatum enthielt die Vereinbarung offenbar nicht. Genau diese offene Formulierung sollte Jahre später über die Wirksamkeit der niedrigen Miete entscheiden.
Studentenregelung greift immer noch
Rutz schloss sein Jurastudium nicht innerhalb der üblichen Studienzeit ab. Er wechselte später von der Technischen Universität Dresden an die Fernuniversität Hagen und blieb dort eingeschrieben.
Obwohl er inzwischen berufstätig ist und ein weiteres Studium beendet hat, verfolgt er nach eigenen Angaben weiterhin das Ziel, seinen juristischen Abschluss zu erwerben. Da die Vereinbarung lediglich auf die Dauer seiner Ausbildung als Student verweist, beruft er sich weiterhin auf die zugesagte Kaltmiete.
Der Fall zeigt, wie wichtig der genaue Wortlaut eines Mietvertrags ist. Gerichte dürfen eine zeitliche Begrenzung nicht ohne Weiteres in eine Klausel hineinlesen, wenn der Vertrag eine solche Begrenzung nicht eindeutig enthält.
Der erste Versuch einer deutlichen Mieterhöhung
Im Jahr 2014 wollte die Wohnbau Nordwest GmbH die Miete nach den vorliegenden Berichten auf 276 Euro anheben. Dabei ging das Unternehmen offenbar von einer Ausgangsmiete von 230 Euro aus, die ohne die Studentenvereinbarung zu zahlen gewesen wäre.
Rutz akzeptierte das Verlangen nicht und wandte sich an den Dresdner Mieterverein. Der Vermieter klagte daraufhin auf Zustimmung zur Mieterhöhung.
Der Jurastudent vertrat sich in dem damaligen Verfahren selbst. Das Gericht folgte seiner Argumentation und stellte sich gegen die vom Vermieter verlangte Auslegung der Zusatzvereinbarung.
Unklare Vertragsformulierungen gehen zulasten des Vermieters
Für die Entscheidung war Paragraf 305c Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs von Bedeutung. Danach gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zulasten desjenigen, der die betreffende Vertragsbestimmung verwendet hat.
War die Formulierung vom Vermieter vorgegeben worden, durfte eine Unklarheit damit nicht zu dessen Vorteil ausgelegt werden. Die Wohnungsgesellschaft hätte beispielsweise ausdrücklich vereinbaren können, dass die Vergünstigung nach einer bestimmten Zahl von Semestern, beim Wechsel der Hochschule oder mit der Aufnahme einer Erwerbstätigkeit endet.
Eine solche Einschränkung war offenbar nicht eindeutig festgehalten worden. Der Vermieter musste sich deshalb an der von ihm selbst formulierten Vereinbarung festhalten lassen.
Vonovia versuchte es Jahre später erneut
Fast zehn Jahre nach dem ersten Verfahren kam es zu einem weiteren Rechtsstreit. Die Woba gehörte inzwischen seit längerer Zeit zum Vonovia-Konzern, als 2023 erneut eine höhere Miete gerichtlich durchgesetzt werden sollte.
Vonovia argumentierte dem Bericht zufolge, bei Vertragsschluss sei davon ausgegangen worden, dass Rutz das Studium innerhalb einer normalen Zeit abschließen werde. Außerdem sollte die Vereinbarung nach Auffassung des Unternehmens durch den Wechsel von der TU Dresden zur Fernuniversität Hagen unwirksam geworden sein.
Rutz ließ sich in diesem Verfahren anwaltlich vertreten. Die Klage blieb wiederum ohne Erfolg.
Die Kappungsgrenze stoppte das zweite Erhöhungsverlangen
Beim zweiten Verfahren scheiterte die verlangte Erhöhung nach den veröffentlichten Informationen an der Kappungsgrenze. Sie begrenzt, wie stark eine bestehende Miete innerhalb von drei Jahren angehoben werden darf.
Nach Paragraf 558 BGB dürfen Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Zusätzlich darf die Miete innerhalb von drei Jahren regulär nicht um mehr als 20 Prozent steigen.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Grenze durch eine Landesverordnung auf 15 Prozent abgesenkt werden. Für Dresden galt im entscheidenden Zeitraum eine solche abgesenkte Grenze, während das Erhöhungsverlangen darüber hinausging.
Wie stark hätte die Miete höchstens steigen dürfen?
Wird eine Grundmiete von 100 Euro als wirksame Ausgangsmiete zugrunde gelegt, führt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent zunächst nur zu einer möglichen Erhöhung um 15 Euro. Die neue Kaltmiete könnte innerhalb des maßgeblichen Dreijahreszeitraums daher höchstens 115 Euro betragen.
Ein Vermieter kann die besonders niedrige Ausgangsmiete nicht einfach durch einen höheren, theoretischen Betrag ersetzen. Solange die Vergünstigung wirksam ist, bildet grundsätzlich die tatsächlich geschuldete Miete den Ausgangspunkt der Berechnung.
| Berechnungsschritt | Betrag |
|---|---|
| Bisherige monatliche Kaltmiete | 100 Euro |
| Erhöhung bei einer Kappungsgrenze von 15 Prozent | 15 Euro |
| Rechnerisch mögliche neue Kaltmiete | 115 Euro |
| Vom früheren Vermieter 2014 verlangte Miete | 276 Euro |
| Wohnfläche | rund 65 Quadratmeter |
| Bisherige Kaltmiete je Quadratmeter | rund 1,54 Euro |
Die Tabelle stellt lediglich die vereinfachte Berechnung anhand der genannten Ausgangsmiete dar. Ob eine konkrete Erhöhung zulässig ist, hängt zusätzlich von der Begründung, der Vergleichsmiete, dem Zeitpunkt früherer Erhöhungen und den Vertragsbedingungen ab.
Vermieter müssen die Zustimmung einklagen
Eine Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete wird nicht allein dadurch wirksam, dass der Vermieter ein Schreiben verschickt. Der Mieter muss dem Verlangen zustimmen.
Erfolgt bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang keine Zustimmung, kann der Vermieter nach Paragraf 558b BGB eine Zustimmungsklage erheben. Erst in diesem Verfahren wird verbindlich geprüft, ob die formalen und rechnerischen Voraussetzungen erfüllt sind.
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Mieter sollten ein Erhöhungsschreiben deshalb weder vorschnell unterschreiben noch unbeantwortet weglegen. Eine erteilte Zustimmung lässt sich später häufig nur schwer rückgängig machen.
Warum der Fall kein allgemeiner Trick für niedrige Mieten ist
Der Dresdner Fall beruht auf einer äußerst seltenen Zusatzvereinbarung. Andere Mieter können ihre Miete nicht allein dadurch dauerhaft senken, dass sie lange studieren oder sich erneut an einer Hochschule einschreiben.
Entscheidend ist, dass der damalige Vermieter selbst eine konkrete Vergünstigung in den Mietvertrag aufgenommen hatte. Ohne eine vergleichbare Vereinbarung besteht kein Anspruch auf eine studentische Sondermiete.
Auch Rutz beschreibt die Regelung als ungewöhnlich. Seine Erfahrung lässt sich daher nicht eins zu eins auf gewöhnliche Mietverhältnisse übertragen.
Was Mieter dennoch aus dem Fall lernen können
Der Fall macht deutlich, dass ein Schreiben des Vermieters nicht automatisch rechtlich zutreffend ist. Das gilt selbst dann, wenn ein großes Wohnungsunternehmen die Forderung erhebt und mit einer Klage droht.
Vor einer Zustimmung sollten Mieter den bisherigen Mietbetrag, den Zeitpunkt der letzten Erhöhung und die örtliche Kappungsgrenze kontrollieren. Ebenso sollte geprüft werden, ob das Schreiben die verlangte neue Miete nachvollziehbar begründet.
Hilfreich kann eine Beratung beim örtlichen Mieterverein, bei einer Verbraucherzentrale oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht sein. Rutz selbst empfiehlt, bei einem Konflikt ruhig zu bleiben, die Unterlagen sachlich zu prüfen und nicht jede Forderung ungeprüft hinzunehmen.
Dass sich eine Kontrolle lohnen kann, zeigen auch andere Verfahren gegen den Wohnungskonzern. So berichtete der Deutsche Mieterbund NRW über zurückgewiesene Mieterhöhungsverlangen in mehreren deutschen Städten, darunter Dresden.
Auch Nebenkosten sollten genau kontrolliert werden
Neben der Grundmiete sorgen vor allem Betriebskostenabrechnungen regelmäßig für Auseinandersetzungen. Berechnet werden dürfen nur Kosten, die vertraglich wirksam umgelegt werden können und tatsächlich entstanden sind.
Ein Dresdner Verfahren gegen Vonovia endete beispielsweise damit, dass eine Klage auf eine Nebenkostennachzahlung von knapp 1.600 Euro abgewiesen wurde. Nach Angaben der beauftragten Kanzlei konnten abgerechnete Leistungen und Kosten nicht ausreichend belegt werden.
Weitere Hinweise bietet der Beitrag „Diese Kosten dürfen Vermieter nicht über die Nebenkosten abrechnen“. Auch der Fall einer Mieterin, die wegen unwirtschaftlich hoher Versicherungskosten Geld zurückerhielt, wird bei uns auf Gegen-Hartz.de ausführlich besprochen.
Eine verweigerte Zustimmung ist nicht automatisch ein Kündigungsgrund
Wer einer Mieterhöhung nicht zustimmt, verliert nicht automatisch seine Wohnung. Der Vermieter muss die Zustimmung innerhalb der gesetzlichen Frist gerichtlich verlangen und dort die Berechtigung der Erhöhung darlegen.
Anders sieht es aus, wenn ein Gericht die Erhöhung später bestätigt und der Mieter die dann fälligen Beträge nicht zahlt. Deshalb sollte ein gerichtliches Schreiben niemals ignoriert werden.
Eine eigenmächtige Kürzung der bereits vereinbarten Miete ist ebenfalls etwas anderes als die Ablehnung einer Erhöhung. Mietminderungen wegen Wohnungsmängeln setzen eigene Voraussetzungen voraus und können bei einer falschen Berechnung Zahlungsrückstände verursachen.
Der Fall endete auch nach dem Eigentümerwechsel nicht
Nach den vorliegenden Berichten hat der Wohnblock inzwischen erneut den Eigentümer gewechselt. Vonovia ist dort nicht mehr Vermieter, während Christoph Rutz weiterhin in der Wohnung lebt und die vereinbarte Grundmiete von 100 Euro zahlt.
Ein Eigentümerwechsel beseitigt bestehende Mietverträge nicht. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt ein neuer Eigentümer grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein.
Damit muss auch ein Käufer besondere Zusatzvereinbarungen gegen sich gelten lassen, sofern diese wirksam abgeschlossen wurden. Ein niedriger Mietpreis allein berechtigt nicht dazu, den Vertrag neu zu schreiben.
Häufige Fragen und Antworten
Warum zahlt der Dresdner Mieter nur 100 Euro Kaltmiete?
Sein Mietvertrag enthält eine Zusatzvereinbarung, nach der er während seiner Ausbildung als Student nur 100 Euro Kaltmiete zahlen muss. Da kein eindeutiges Enddatum genannt wurde und er weiterhin als Jurastudent eingeschrieben ist, konnte der Vermieter die Vergünstigung bislang nicht wirksam beseitigen.
Kann jeder Student eine solche niedrige Miete verlangen?
Nein. Dafür müsste eine entsprechende Vereinbarung ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Die Einschreibung an einer Hochschule allein führt nicht zu einem Anspruch auf eine vergünstigte Wohnung.
Darf ein Vermieter eine sehr niedrige Miete auf die Vergleichsmiete anheben?
Grundsätzlich kann eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Dabei müssen jedoch die Wartefristen, die Begründungspflichten und die Kappungsgrenze eingehalten werden.
Was bedeutet eine Kappungsgrenze von 15 Prozent?
Die bestehende Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen. Auch eine erheblich höhere ortsübliche Vergleichsmiete erlaubt es dem Vermieter nicht, diese Grenze in einem einzigen Erhöhungsverlangen zu überschreiten.
Muss ein Mieter einer Mieterhöhung sofort widersprechen?
Ein förmlicher Widerspruch ist bei einer Erhöhung nach Paragraf 558 BGB nicht zwingend erforderlich. Der Mieter sollte das Schreiben dennoch zeitnah prüfen lassen und innerhalb der Überlegungsfrist entscheiden, ob er ganz, teilweise oder gar nicht zustimmt.
Kann der Vermieter wegen einer verweigerten Zustimmung kündigen?
Die bloße Ablehnung einer Mieterhöhung rechtfertigt grundsätzlich keine Kündigung. Der Vermieter kann jedoch auf Zustimmung klagen, sofern er sein Verlangen für berechtigt hält.
Hinweis zum Aktenzeichen: In den bislang öffentlich zugänglichen Gerichtsseiten wird das Aktenzeichen der Entscheidung nicht genannt. Bekannt ist lediglich, dass die erneute Klage des Vermieters abgewiesen wurde.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
