Wer das Elternhaus erbt, sollte bei der Erbschaftsteuer auch auf Garten und Zufahrt schauen: Selbst getrennte Grundstücksflächen können zur Steuerbefreiung für das Familienheim gehören. Das hat der Bundesfinanzhof mit seinem Urteil vom 17. Juni 2026, II R 27/23, entschieden, das am 13. August 2026 veröffentlicht wurde. Allerdings kann ein Fehler im falschen Bescheid dazu führen, dass Erben die Begünstigung nicht mehr durchsetzen können.
Sohn erstreitet deutlich höhere Steuerbefreiung
Im entschiedenen Fall hatte ein Sohn Grundbesitz von seinem im August 2020 verstorbenen Vater geerbt. Der Vater hatte dort bis zu seinem Tod eine Wohnung mit 235 Quadratmetern selbst bewohnt. Zum Anwesen gehörten auch ein mitgenutztes Gartengrundstück und ein L-förmiges Wegegrundstück.
Das für die Grundstücksbewertung zuständige Finanzamt fasste das bebaute Flurstück, den Garten und den Weg zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammen. Für diese drei Flurstücke einschließlich des Gebäudes stellte es einen Wert von 1.379.965 Euro fest. Bei der Erbschaftsteuer berücksichtigte das zuständige Finanzamt für die Familienheimbefreiung trotzdem nur das Flurstück mit dem Wohnhaus.
Weil bei Kindern höchstens 200 Quadratmeter Wohnfläche begünstigt sind, stellte die Behörde zunächst lediglich 521.417 Euro steuerfrei.
Der BFH erhöhte den befreiten Wert auf 1.174.438 Euro, indem er die Quote von 200 zu 235 auf den Wert der gesamten wirtschaftlichen Einheit anwendete. Damit wurden zusätzlich 653.021 Euro des geerbten Vermögenswerts von der Steuer befreit; wie viel Erbschaftsteuer tatsächlich entfällt, hängt von der übrigen Berechnung ab.
Warum auch getrennte Flurstücke dazugehören können
Entscheidend ist die wirtschaftliche Einheit nach dem Bewertungsgesetz. Mehrere Flurstücke können zusammen ein begünstigtes Grundstück bilden, wenn Haus, Garten und Wegeflächen gemeinsam genutzt werden und diese Zusammengehörigkeit nach außen erkennbar ist. Auch eine eigenständige Eintragung im Grundbuch schließt die Einbeziehung deshalb nicht automatisch aus.
Die bloße Nachbarschaft zum Wohnhaus genügt dagegen nicht. Zu prüfen sind unter anderem die tatsächliche Nutzung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Verbindung der Flächen.
Für Erben empfiehlt es sich deshalb, die gemeinsame Nutzung etwa mit Lageplänen, Fotos und einer Beschreibung der Garten- und Wegeführung nachvollziehbar zu dokumentieren.
Die 200-Quadratmeter-Grenze betrifft die Wohnung
Das Urteil behandelt die Steuerbefreiung für Kinder nach § 13 Absatz 1 Nummer 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Grundsätzlich muss der verstorbene Elternteil die Wohnung bis zum Erbfall selbst genutzt haben; das Gesetz berücksichtigt auch Fälle, in denen zwingende Gründe diese Nutzung verhinderten. Das erbende Kind muss das Familienheim unverzüglich zur eigenen Wohnnutzung bestimmen und grundsätzlich tatsächlich selbst einziehen.
Bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Ist die Wohnung größer, entfällt die Vergünstigung nicht vollständig, sondern wird anteilig berechnet.
Garten und Zufahrt werden dabei nicht als zusätzliche Wohnfläche auf diese Grenze angerechnet.
Dass die Eltern bereits Rente bezogen haben, ist keine Voraussetzung für die Befreiung. Außerdem betrifft die Entscheidung einen Erbfall und lässt sich nicht einfach auf Schenkungen an Kinder übertragen. Für die Nachfolgeplanung sind deshalb auch die Unterschiede zur Hausübertragung zu Lebzeiten und zur Übertragung gegen eine lebenslange Rente zu beachten.
Der entscheidende Bescheid kommt oft vor der Steuerforderung
Besonders wichtig für Erben ist die Trennung zwischen Grundstücksbewertung und Erbschaftsteuer. Das Finanzamt am Ort der Immobilie stellt im Grundbesitzwertbescheid verbindlich fest, welche Flächen zur wirtschaftlichen Einheit gehören und welchen Wert diese hat. An diese Feststellungen ist das Erbschaftsteuerfinanzamt gebunden.
Wer die Abgrenzung der Flächen für falsch hält, muss deshalb gegen den entsprechenden Feststellungsbescheid vorgehen. Ein späterer Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid kann diese Feststellung grundsätzlich nicht mehr angreifen. Das folgt aus § 351 Absatz 2 Abgabenordnung und wird vom BFH ausdrücklich hervorgehoben.
Umgekehrt war im entschiedenen Fall die wirtschaftliche Einheit bereits zutreffend festgestellt.
Der Fehler entstand erst dadurch, dass das Erbschaftsteuerfinanzamt Garten und Weg bei der Befreiung ausklammerte. Deshalb richtete sich der Rechtsbehelf des Sohnes zu Recht gegen den Erbschaftsteuerbescheid.
| Was ist falsch? | Welcher Bescheid ist betroffen? | Was müssen Erben prüfen? |
|---|---|---|
| Zusammengehörende Flächen werden als getrennte wirtschaftliche Einheiten behandelt. | Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert | Abgrenzung der Einheit und Einspruchsfrist |
| Die Einheit ist richtig festgestellt, aber Garten oder Weg fehlen bei der Steuerbefreiung. | Erbschaftsteuerbescheid | Umfang der berücksichtigten Befreiung und Einspruchsfrist |
| Die Befreiung wird wegen fehlender Selbstnutzung oder falsch berechneter Wohnflächenquote gekürzt. | Erbschaftsteuerbescheid | Nutzungsvoraussetzungen, Nachweise und Berechnung |
Für den Einspruch bleibt grundsätzlich ein Monat
Die reguläre Einspruchsfrist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des jeweiligen Bescheids. Erben sollten deshalb beide Bescheide einschließlich ihrer Rechtsbehelfsbelehrungen prüfen, sobald sie vorliegen. Wer erst auf die Zahlungsaufforderung wartet, kann eine frühere Frist gegen die Grundstücksfeststellung verpassen.
Auch bereits ergangene Bescheide können von der Entscheidung betroffen sein, wenn das Verfahren noch offen ist oder eine gesetzliche Änderungsmöglichkeit besteht. Ein neues Urteil öffnet einen bestandskräftigen Bescheid jedoch nicht automatisch wieder. Deshalb muss zunächst geklärt werden, welcher Bescheid den Fehler enthält und ob er noch geändert werden kann.
Ein späterer Gartenverkauf kann die Befreiung gefährden
Die Steuerbefreiung ist grundsätzlich an eine zehnjährige Selbstnutzung gebunden. Gibt der Erbe die eigene Wohnnutzung innerhalb dieser Zeit auf, fällt die Befreiung rückwirkend weg, sofern keine zwingenden Gründe für die Aufgabe vorliegen. Das Urteil beseitigt diese Bindung nicht.
Der BFH macht ausdrücklich deutlich, dass auch die begünstigten Nebenflächen vom Nachversteuerungstatbestand erfasst werden. Wird beispielsweise das einbezogene Gartenflurstück innerhalb von zehn Jahren als eigenes Grundstück abgeteilt und auf einen Dritten übertragen, kann Erbschaftsteuer nachträglich anfallen.
Wer eine solche Fläche verkaufen oder verschenken möchte, sollte deshalb vorab die Folgen für die gewährte Befreiung prüfen lassen.
Beispiel aus der Praxis: Drei Flurstücke, ein Familienheim
Die 62-jährige Sabine erbt von ihrer Mutter ein selbst bewohntes Haus mit 160 Quadratmetern Wohnfläche, einem Gartenflurstück und einer separaten Zufahrt. Sie zieht ohne schuldhaftes Zögern ein und nutzt das Anwesen anschließend zehn Jahre selbst. Das Bewertungsfinanzamt hat alle drei gemeinsam genutzten Flurstücke als wirtschaftliche Einheit mit einem Wert von 650.000 Euro festgestellt.
Sind auch die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann der gesamte Wert dieser Einheit unter die Familienheimbefreiung fallen. Berücksichtigt das Erbschaftsteuerfinanzamt trotzdem nur das Hausflurstück, muss Sabine gegen den Erbschaftsteuerbescheid vorgehen.
Wären Garten und Zufahrt dagegen bereits bei der Bewertung zu Unrecht als eigene wirtschaftliche Einheiten behandelt worden, müsste sie die entsprechenden Feststellungsbescheide rechtzeitig angreifen.
Vier Fragen und Antworten zum steuerfreien Familienheim
Ist jeder Garten neben einem geerbten Haus steuerfrei?
Nein, entscheidend ist die Zugehörigkeit zur festgestellten wirtschaftlichen Einheit des Familienheims. Die gemeinsame Nutzung und die nach außen erkennbare Zusammengehörigkeit müssen die Einbeziehung tragen. Zusätzlich müssen die übrigen Voraussetzungen der Familienheimbefreiung erfüllt sein.
Gilt die Grenze von 200 Quadratmetern auch für das Grundstück?
Nein, bei der hier behandelten Befreiung für Kinder bezieht sie sich auf die Wohnfläche. Garten und Zufahrt werden nicht hinzugerechnet. Bei einer größeren Wohnung wird die Befreiung grundsätzlich anteilig gewährt.
Reicht ein Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid?
Nur wenn der beanstandete Fehler in diesem Bescheid liegt. Betrifft der Streit die verbindlich festgestellte Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit, muss der entsprechende Grundbesitzwertbescheid angegriffen werden. Für jeden Bescheid ist die eigene Einspruchsfrist zu beachten.
Darf der geerbte Garten nach dem Einzug verkauft werden?
Zivilrechtlich kann ein Verkauf möglich sein, steuerlich drohen aber Folgen. Wird eine begünstigte Gartenfläche innerhalb von zehn Jahren abgeteilt und auf einen Dritten übertragen, kann die zuvor gewährte Befreiung rückwirkend betroffen sein. Das Weiterwohnen im Haus allein schützt dann nicht vor einer Nachversteuerung.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
