Ein Frankfurter Mieter zahlte zunächst 1.100 Euro Kaltmiete. Durch Indexerhöhungen wurde die Wohnung später noch teurer. Dabei hätte die Vermieterseite schon zu Beginn weniger verlangen dürfen. Der Mann zog vor Gericht und erstritt eine Rückzahlung von 11.332,79 Euro zuzüglich Zinsen.
Zurückzahlen muss die Vermieterseite überhöhte Mietzahlungen und einen Teil der Kaution. Für die Indexerhöhungen gilt außerdem eine niedrigere Berechnungsgrundlage. Das entschied das Amtsgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 9. September 2026 (33029 C 147/25).
Ob das erstinstanzliche Urteil rechtskräftig ist und der Mieter das Geld bereits erhalten hat, ist zum Zeitpunkt der Artikelerstellung nicht final bestätigt.
Schon beim Einzug lag die Miete zu hoch
Der Mieter hatte die Wohnung zum 1. Juli 2022 angemietet. Vereinbart waren monatlich 1.100 Euro Nettokaltmiete und eine Indexklausel. Als Kaution zahlte er 3.300 Euro.
Eine Indexmiete richtet sich nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Steigt dieser, kann die Vermieterseite unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine höhere Miete verlangen. Beim Vertragsbeginn darf sie deshalb aber nicht jeden beliebigen Betrag ansetzen.
Nach § 557b Absatz 4 BGB gelten die Vorschriften zur Mietpreisbremse für die Ausgangsmiete. Genau dort setzte der Mieter an. Er verlangte überzahlte Beträge für Februar 2023 bis März 2026 zurück. Außerdem wollte er klären lassen, welche Ausgangsmiete für die weiteren Indexanpassungen gilt.
Ein neues Bad macht aus einem Altbau keinen Neubau
Das Gebäude war vor 1918 errichtet worden. Die Vermieterseite wollte die Wohnung dennoch der Baualtersklasse 2010 bis 2021 zuordnen. Sie verwies auf Umbauarbeiten, eine neuere Einbauküche, ein modernisiertes Bad, hochwertige Badelemente und Wärmeschutzverglasung.
Dem Gericht genügte das nicht. Nach den zugrunde gelegten Maßstäben des Frankfurter Mietspiegels reicht es für eine andere Baualtersklasse nicht, einzelne Teile einer Wohnung zu modernisieren. Die Sanierung müsste so umfassend sein, dass das Gebäude beziehungsweise die Wohnung bautechnisch praktisch neu ist.
Eine solche Erneuerung hatte die Vermieterseite nicht ausreichend dargelegt. Auch mehrere geltend gemachte Ausstattungszuschläge waren aus Sicht des Gerichts nicht hinreichend begründet.
Modernisierungen bleiben bei der Miethöhe also nicht grundsätzlich unberücksichtigt. Die vorgetragenen Arbeiten rechtfertigten hier jedoch weder die jüngere Baualtersklasse noch die weiteren verlangten Zuschläge.
Die Vormiete begrenzte den Erfolg des Mieters
Der Mieter hielt eine Ausgangsmiete von höchstens 765,89 Euro für zulässig. Seine Berechnung beruhte auf der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich des bei der Mietpreisbremse vorgesehenen Aufschlags von zehn Prozent.
Das Gericht setzte die Grenze dagegen bei 842,89 Euro an. Diesen Betrag hatte bereits die Vormieterin geschuldet.
Sie hatte zunächst 1.050 Euro monatlich gezahlt und sich später mit der damaligen Vermieterin auf eine Senkung auf 842,89 Euro geeinigt. Diese nachträglich vereinbarte Vormiete berücksichtigte das Amtsgericht zugunsten der Vermieterseite.
Die im neuen Vertrag verlangten 1.100 Euro waren damit zu hoch. Bis auf die vom Kläger geforderten 765,89 Euro ließ sich die Ausgangsmiete aber nicht senken.
Die falsche Ausgangsmiete verteuerte jede Indexerhöhung
Für die späteren Anpassungen macht es einen erheblichen Unterschied, ob mit 1.100 Euro oder mit 842,89 Euro gerechnet wird. Derselbe prozentuale Anstieg führt bei einer höheren Ausgangsmiete auch zu einem höheren Eurobetrag.
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Das Gericht stellte deshalb ausdrücklich fest, dass den Indexanpassungen die zulässigen 842,89 Euro zugrunde zu legen sind. Die Indexvereinbarung blieb bestehen. Korrigiert wurde ihre Berechnungsgrundlage.
Wer einen Indexmietvertrag hat, sollte deshalb nicht nur den verwendeten Index und das Erhöhungsschreiben prüfen. Auch die ursprünglich vereinbarte Miete kann zu hoch gewesen sein. Unser Beitrag zur Prüfung einer Mieterhöhung erläutert die Unterschiede zwischen den verschiedenen Erhöhungsarten.
Auch ein Teil der Kaution muss zurückgezahlt werden
Die zugesprochene Rückzahlung setzt sich aus zwei Positionen zusammen.
| Bestandteil | Zugesprochener Betrag |
|---|---|
| Überzahlte Miete für Februar 2023 bis März 2026 | 10.561,46 Euro |
| Überzahlter Teil der Mietkaution | 771,33 Euro |
| Gesamtbetrag ohne Zinsen | 11.332,79 Euro |
Bei einer zulässigen Ausgangsmiete von 842,89 Euro durfte die Kaution nach der Berechnung des Gerichts höchstens 2.528,67 Euro betragen. Das entspricht drei Nettomonatsmieten. Gezahlt hatte der Mieter jedoch 3.300 Euro.
Die Differenz von 771,33 Euro muss deshalb ebenfalls erstattet werden. Eine vertragliche Grundlage für eine spätere Aufstockung der Kaution wegen gestiegener Mieten sah das Gericht nicht.
Das Ende der Verordnung rettete die höhere Miete nicht
Das Amtsgericht befasste sich außerdem mit der hessischen Mieterschutzverordnung. Es hielt deren damalige Verlängerung für unwirksam. Daraus folgte nach seiner Auffassung aber nicht, dass die ursprünglich überhöhte Miete ab Dezember 2025 doch verlangt werden durfte.
Die bei Vertragsabschluss teilweise unwirksame Mietvereinbarung blieb nach Ansicht des Gerichts insoweit unwirksam. Auch eine spätere Bestätigung der höheren Miete nahm es nicht an.
Dabei spielte eine Rolle, dass der Mieter seit September 2024 ausdrücklich unter Rückforderungsvorbehalt zahlte. Dass er weiter den vollen Betrag überwies, wertete das Gericht deshalb nicht als Zustimmung zur überhöhten Miete. Diese rechtliche Bewertung stammt aus der erstinstanzlichen Entscheidung.
Für eine Rückforderung kommt es auf Vertrag und Rüge an
Das Urteil bedeutet nicht, dass alle Mieter mit einem Indexvertrag Geld zurückverlangen können. Zunächst muss geklärt werden, ob beim Mietbeginn eine wirksame Mietpreisbremse galt, welche Vergleichsmiete maßgeblich war und ob Ausnahmen oder eine berücksichtigungsfähige Vormiete vorlagen.
Für die Rückforderung verlangt § 556g BGB außerdem eine Rüge des Verstoßes gegenüber dem Vermieter. Ein bloßer Zahlungsvorbehalt sollte deshalb nicht mit einer solchen Rüge gleichgesetzt werden. Wie weit eine Rückforderung zurückreichen kann, hängt unter anderem vom Vertragsbeginn und vom Zeitpunkt der Rüge ab.
Für eine Prüfung sind der Mietvertrag, sämtliche Indexerhöhungsschreiben, Zahlungsnachweise und Angaben zur Vormiete wichtig. Eine allgemeine Einordnung bietet unser Beitrag zur Rückforderung überzahlter Miete bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse.
Häufige Fragen zur überhöhten Indexmiete
Gilt die Mietpreisbremse auch bei einem Indexmietvertrag?
Ja, sie ist auf die Ausgangsmiete anzuwenden, sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Spätere Indexanpassungen folgen den besonderen Regeln des § 557b BGB. Eine unzulässig hohe Ausgangsmiete wird durch die Indexklausel nicht rechtmäßig.
Reicht eine Teilmodernisierung für eine jüngere Baualtersklasse?
Im Frankfurter Verfahren reichten die vorgetragenen Teilmodernisierungen dafür nicht aus. Entscheidend sind die Vorgaben des maßgeblichen Mietspiegels und der nachgewiesene Umfang der Arbeiten. Ein modernisiertes Bad allein macht einen Altbau nicht zu einem Neubau.
Quellen
Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 9. September 2026 (33029 C 147/25), amtlicher Volltext im Artikel verlinkt.
§ 557b BGB – Indexmiete
§ 556g BGB – Rechtsfolgen und Auskunft über die Miete
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Willi Kühn-Dehmlow ist Heilpädagoge (B.A.) und Sozialarbeiter (M.A.). Er verfügt über langjährige Berufserfahrung in der Kinder- und Jugendhilfe und war mehrere Jahre in leitender Funktion tätig. Seine fachlichen Schwerpunkte liegen im Sozialrecht, in der Kinder- und Jugendhilfe sowie bei Teilhabe und Eingliederungshilfe. Für gegen-hartz.de schreibt er insbesondere über sozialrechtliche Ansprüche und die Rechte von Betroffenen gegenüber Behörden und Leistungsträgern.
