Für viele Vermieter läuft zum Jahreswechsel die Zeit ab: Bestehende, nicht fernablesbare Geräte zur Erfassung von Heizwärme und Warmwasser müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden.
Bleibt die vorgeschriebene Umstellung aus, kann Mietern ein Kürzungsrecht zustehen.
Ein alter Zähler allein rechtfertigt allerdings noch keinen Abzug von der nächsten Rechnung. Entscheidend sind die Ausstattungspflicht, mögliche Ausnahmen und der Zeitraum, für den abgerechnet wird.
Welche Geräte von der Frist betroffen sind
Die Vorgabe betrifft Heizkostenverteiler an Heizkörpern sowie Wärme- und Warmwasserzähler, soweit die Heizkostenverordnung anwendbar ist. Gewöhnliche Kaltwasserzähler fallen nicht unter diese Umrüstungspflicht.
Typischerweise geht es um Mehrfamilienhäuser, in denen die Kosten einer gemeinsamen Heizungs- oder Warmwasserversorgung auf mehrere Nutzer verteilt werden. Auch die Verteilung von Kosten einer gewerblichen Wärmelieferung kann darunterfallen.
Wer dagegen ein Haus allein bewohnt und seine Heizenergie unmittelbar selbst bezahlt, befindet sich in einer anderen Abrechnungssituation. Die Verordnung verlangt die Verbrauchserfassung für die Kostenverteilung zwischen verschiedenen Nutzern.
Vermieter müssen die Umstellung organisieren
Verantwortlich ist grundsätzlich der Gebäudeeigentümer; bei gemeinschaftlicher Versorgung einer Wohnungseigentumsanlage ist die Eigentümergemeinschaft einzubeziehen. Gegenüber dem Mieter einer Eigentumswohnung bleibt dessen Vermieter der Ansprechpartner.
Mieter müssen die erforderliche Ausstattung zur Verbrauchserfassung nach § 4 Heizkostenverordnung grundsätzlich dulden. Sie sollten angekündigte Einbautermine deshalb ermöglichen und bei Verhinderung rechtzeitig einen Ersatztermin vereinbaren.
Ein digitales Display genügt nicht als Nachweis
Fernablesbar bedeutet, dass die Verbrauchswerte ohne Zutritt zur einzelnen Wohnung erfasst werden können. Das kann beispielsweise über Funk geschehen, auch wenn ein Mitarbeiter zum Auslesen weiterhin das Gebäude aufsucht.
Ein elektronisches Display allein belegt diese Eigenschaft nicht. Bei Unsicherheit sollten Mieter nach Gerätetyp, Einbaudatum und vorhandener Fernablesefunktion fragen.
Mehr über die Folgen für Bewohner erläutert unser Beitrag zur Umstellung der Zählerablesung in Mietwohnungen.
Für alte und neue Geräte gelten unterschiedliche Vorgaben
Die auslaufende Übergangsfrist steht in § 5 Absatz 3 Heizkostenverordnung. Sie erfasst ältere, nicht fernablesbare Geräte und bestimmte später ersetzte oder ergänzte Einzelgeräte in weiterhin nicht fernablesbaren Gesamtsystemen.
| Ausstattung | Welche Vorgabe gilt? |
|---|---|
| Ältere, nicht fernablesbare Geräte | Grundsätzlich bis 31. Dezember 2026 nachrüsten oder ersetzen; Ausnahmen sind möglich. |
| Nach dem 1. Dezember 2021 neu installierte Geräte | Grundsätzlich bereits beim Einbau fernablesbar; Sonderregel für einzelne Geräte in einem alten Gesamtsystem. |
| Bereits fernablesbare Geräte, die bis zum 1. Dezember 2022 installiert wurden | Für zusätzliche Anforderungen an die technische Kompatibilität gilt grundsätzlich eine Übergangsfrist bis Ende 2031. |
Die Frist Ende 2026 verpflichtet somit nicht zum pauschalen Austausch aller vorhandenen Messgeräte. Eine geeignete Nachrüstung kann ausreichen; bereits fernablesbare Technik ist gesondert zu beurteilen.
Ausnahmen müssen zum konkreten Gebäude passen
Die Nachrüstpflicht entfällt nach § 5 Absatz 3 im Einzelfall, wenn besondere Umstände die Umstellung technisch unmöglich machen oder ein unangemessener Aufwand beziehungsweise eine unbillige Härte entstehen würde. Dass neue Geräte Geld kosten, beantwortet diese Prüfung noch nicht.
Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme, sollten Mieter eine nachvollziehbare Erläuterung für ihr Gebäude verlangen. Weitere Ausnahmen enthält § 11 Heizkostenverordnung, etwa für bestimmte Gebäude mit besonders geringem Heizwärmebedarf.
Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, sind nach § 2 Heizkostenverordnung abweichende vertragliche Vereinbarungen möglich. Solche Häuser sind deshalb nicht ohne Prüfung des Mietvertrags pauschal von sämtlichen Vorgaben ausgenommen.
Wann Mieter drei Prozent kürzen dürfen
Installiert der Eigentümer entgegen seiner gesetzlichen Pflicht keine fernablesbare Ausstattung, eröffnet § 12 Absatz 1 Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht von drei Prozent. Greift eine zulässige Ausnahme, fehlt es insoweit an einem Pflichtverstoß.
Berechnungsgrundlage ist der auf den Mieter entfallende, betroffene Heiz- oder Warmwasserkostenanteil vor Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Kürzung beschränkt sich also nicht auf eine Nachforderung; Kaltmiete und andere Betriebskosten gehören dagegen nicht in diese Berechnung.
Für Eigentümer gegenüber ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft schließt § 12 diese besonderen Kürzungsrechte ausdrücklich aus. Der Mieter einer vermieteten Eigentumswohnung kann sie gegenüber seinem Vermieter bei erfüllten Voraussetzungen geltend machen.
Eine Rechnung für 2026 wird durch den Versand 2027 nicht kürzbar
Bei rechtmäßig weiterbetriebenen Altgeräten läuft die Übergangsfrist bis zum Ende des Jahres 2026. Eine Abrechnung für das Kalenderjahr 2026 lässt sich deshalb nicht allein wegen fehlender Fernablesbarkeit kürzen, auch wenn sie erst 2027 eintrifft.
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Ein Verstoß gegen die auslaufende Nachrüstpflicht kommt grundsätzlich für Zeiträume ab dem 1. Januar 2027 in Betracht. Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2027 erhalten viele Mieter erst 2028.
Überschneidet ein Abrechnungszeitraum den Jahreswechsel oder wird während des Jahres nachgerüstet, muss der Umfang einer möglichen Kürzung gesondert geprüft werden. Ein früheres Kürzungsrecht kann unabhängig davon bestehen, wenn schon beim Neueinbau gegen die damals geltende Fernablesepflicht verstoßen wurde.
Nach der Umstellung müssen Verbrauchsinformationen folgen
Sind fernablesbare Geräte installiert, müssen Nutzer nach § 6a Heizkostenverordnung monatliche Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen erhalten. Diese Pflicht gilt bereits seit Januar 2022 und kommt zur jährlichen Abrechnung hinzu.
Vorgesehen sind unter anderem der Verbrauch des vergangenen Monats in Kilowattstunden und Vergleichsangaben. Beim Vergleich mit dem Vormonat und dem entsprechenden Vorjahresmonat kommt es darauf an, ob die betreffenden Daten erhoben wurden.
Fehlen vorgeschriebene Informationen oder bleiben sie unvollständig, kann ein weiteres Kürzungsrecht von drei Prozent bestehen. Ob mehrere Kürzungsrechte zusammentreffen, hängt von den tatsächlich vorliegenden Pflichtverletzungen ab.
Die ebenfalls in § 12 geregelte Kürzung um 15 Prozent betrifft dagegen eine vorschriftswidrig nicht verbrauchsabhängige Abrechnung. Fehlende Fernablesbarkeit allein begründet diesen höheren Satz nicht.
Was Mieter jetzt prüfen sollten
Eine schriftliche Nachfrage bei Vermieter oder Hausverwaltung kann klären, ob die Geräte bereits geeignet sind, wann die Umrüstung erfolgt oder auf welche Ausnahme sich der Eigentümer beruft. Bei der späteren Abrechnung sollten Beanstandungen den betroffenen Zeitraum, den konkreten Fehler und den errechneten Kürzungsbetrag benennen.
Nach § 556 BGB können Mieter Einsicht in die Abrechnungsbelege verlangen und müssen Einwendungen grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Warum die Prüfung der Unterlagen wichtig ist, zeigt auch unser Beitrag über Heizkostenabrechnungen mit fehlenden Verbrauchsangaben.
Die Einwendungsfrist verschiebt eine fällige Nachzahlung nicht automatisch. Das Kürzungsrecht bei der Abrechnung erlaubt auch keine pauschale Senkung der laufenden Miete oder sämtlicher Vorauszahlungen.
Zusätzlich können fehlende Angaben zur CO₂-Kostenaufteilung eine eigene Prüfung erfordern. Dafür gelten andere gesetzliche Voraussetzungen als für die Umstellung der Messgeräte.
Stand: 22. Oktober 2026; ergänzend geprüft anhand der Verbraucherinformationen zur Heizkostenabrechnung und der Erläuterungen des Berliner Mietervereins zu Kürzungsrechten.
Beispiel aus der Praxis: Aus 200 Euro Nachzahlung werden 128 Euro
Ein fiktiver, vereinfachter Fall: Frau Berger wohnt in einem Mehrfamilienhaus, dessen Heizkostenverteiler während des gesamten Jahres 2027 trotz bestehender Pflicht nicht fernablesbar sind. Eine Ausnahme greift nicht; betrachtet wird ausschließlich die Kürzung wegen dieses Ausstattungsverstoßes.
Ihr betroffener Heizkostenanteil beträgt 2.400 Euro, ihre Vorauszahlungen summieren sich auf 2.200 Euro. Ohne Kürzung wären 200 Euro nachzuzahlen.
Drei Prozent von 2.400 Euro ergeben 72 Euro, sodass die berechtigte Kürzung die Nachforderung auf 128 Euro senkt. Frau Berger macht den konkreten Verstoß und ihre Berechnung gegenüber dem Vermieter geltend.
Sechs Fragen und Antworten zur Umrüstfrist
Welche Geräte müssen bis Ende 2026 umgestellt sein?
Grundsätzlich bestehende, nicht fernablesbare Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler, soweit die Heizkostenverordnung greift. Gesetzliche Ausnahmen bleiben zu prüfen.
Müssen Mieter selbst neue Geräte bestellen?
Die Ausstattung organisiert grundsätzlich der Eigentümer beziehungsweise die zuständige Eigentümergemeinschaft. Mieter sollten sich wegen eines erforderlichen Austauschs an ihren Vermieter wenden.
Kann ein Gerät mit Display trotzdem betroffen sein?
Ja, denn ein digitales Display sagt noch nichts über die Fernablesbarkeit aus. Entscheidend ist, ob die Werte ohne Zutritt zur einzelnen Wohnung erfasst werden können.
Ab wann kann die versäumte Nachrüstung eine Kürzung rechtfertigen?
Bei Altgeräten mit laufender Übergangsfrist grundsätzlich für Zeiträume ab dem 1. Januar 2027. Voraussetzung sind eine verletzte Ausstattungspflicht und das Fehlen einer einschlägigen Ausnahme.
Werden drei Prozent von der Nachzahlung abgezogen?
Berechnet wird die Kürzung aus dem betroffenen persönlichen Heiz- oder Warmwasserkostenanteil vor Abzug der Vorauszahlungen. Dadurch kann der Kürzungsbetrag höher sein als drei Prozent der Nachforderung.
Darf eine 2027 erhaltene Abrechnung für 2026 deshalb gekürzt werden?
Allein wegen des Ablaufs der Altgerätefrist nicht, denn diese endete erst am 31. Dezember 2026. Für die Prüfung kommt es auf den abgerechneten Zeitraum und den jeweiligen Pflichtverstoß an.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
