In der Heizkostenabrechnung steht ein Eurobetrag, doch die verbrauchte Heizölmenge fehlt. Das macht die Abrechnung nach einem Urteil des Landgerichts Lübeck nicht zwangsläufig unwirksam: Bei einem vollständig vermieteten Einfamilienhaus können andere Anforderungen gelten als bei einem Gebäude mit mehreren Mietparteien.
Im entschiedenen Fall verurteilte das Gericht die Mieter zur Zahlung von 2.823,44 Euro aus der Betriebskostenabrechnung. Die Entscheidung vom 30. März 2026 trägt das Aktenzeichen 1 S 3/26.
Erst gewannen die Mieter, dann die Vermieter
Der Streit betraf die Betriebskosten des Jahres 2022 für ein mit Heizöl beheiztes Einfamilienhaus. Die Mieter beanstandeten insbesondere, dass die Abrechnung keine Verbrauchsmenge in Litern enthielt.
Das Amtsgericht Lübeck hielt die Heizkostenabrechnung deshalb zunächst für formell unwirksam. Das Landgericht bewertete den Fall anders: Die Mieter nutzten die Heizungsanlage allein und mussten nach dem Mietvertrag die gesamten Heizkosten tragen.
Ohne Kostenverteilung kann der Geldbetrag ausreichen
Nach Auffassung der Kammer war keine Aufteilung auf verschiedene Nutzer erforderlich. Deshalb genügte unter den Umständen des Falls die Angabe des angesetzten Heizkostenbetrags; die fehlende Literangabe machte die Abrechnung nicht formell unwirksam.
Zusätzlich berücksichtigte das Gericht, dass die Mieter Zugang zum Öltank hatten und bei den Betankungen anwesend waren. Sie konnten sich damit auch unabhängig von der Jahresabrechnung einen Eindruck von den gelieferten Mengen verschaffen.
Die Frage liegt inzwischen beim Bundesgerichtshof
Eine abschließend geklärte Rechtslage lässt sich daraus noch nicht ableiten. Das Landgericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage die Revision zugelassen.
Nach Angaben der am Verfahren beteiligten Kanzlei RSK ist der Rechtsstreit beim Bundesgerichtshof anhängig. Eine veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs dazu ließ sich zum Redaktionsstand nicht feststellen.
Für Mehrfamilienhäuser ist das kein Freibrief
Die Heizkostenverordnung regelt die Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten auf verschiedene Nutzer. Wer nur eine Wohnung in einem gemeinsam beheizten Mehrfamilienhaus mietet, befindet sich deshalb in einer anderen Abrechnungssituation als der alleinige Nutzer eines ganzen Hauses.
Auch ein Haus mit Einliegerwohnung sollte nicht vorschnell dem Lübecker Fall gleichgesetzt werden. Für Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, enthält § 2 Heizkostenverordnung eine besondere Regelung zum Vorrang gegenüber vertraglichen Vereinbarungen.
Die Bezeichnung „Einfamilienhaus“ allein beantwortet daher nicht jede Abrechnungsfrage. Zu prüfen sind die tatsächliche Nutzung, die Heizungsversorgung und die Vereinbarungen im Mietvertrag.
Formell wirksam bedeutet nicht automatisch richtig
Für die Prüfung einer Nachforderung müssen zwei Fragen auseinandergehalten werden: Ist die Abrechnung ausreichend nachvollziehbar aufgebaut, und stimmen die berechneten Kosten tatsächlich? Ein erfolgreicher Nachweis der formellen Wirksamkeit ersetzt die inhaltliche Prüfung nicht.
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Eine doppelt erfasste Rechnung wird beispielsweise nicht dadurch richtig, dass sie übersichtlich dargestellt ist. Ebenso kann ein zu niedriger Abzug der geleisteten Vorauszahlungen eine rechnerisch nachvollziehbare Nachforderung inhaltlich falsch machen.
Mieter dürfen die Unterlagen kontrollieren
Nach § 556 Absatz 4 BGB muss der Vermieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren, auf denen die Abrechnung beruht. Er darf diese Unterlagen auch elektronisch bereitstellen.
Bei Heizölkosten sind insbesondere die Lieferrechnungen und die Berechnung des angesetzten Betrags aufschlussreich. Wer eine Abweichung entdeckt, sollte konkret nachfragen, wie sie zustande kommt.
Zur Belegeinsicht können auch Zahlungsnachweise gehören, mit denen sich etwa Rabatte oder abweichende Zahlungen überprüfen lassen. Näheres erläutert Gegen-Hartz im Beitrag zum Recht auf Zahlungsnachweise bei der Nebenkostenabrechnung.
Bei heutigen Abrechnungen auch die CO₂-Kosten beachten
Für Abrechnungen, die unter die gesetzlichen Vorgaben zur CO₂-Kostenaufteilung fallen, bestehen zusätzliche Informationspflichten. Der Vermieter muss unter anderem den CO₂-Kostenanteil des Mieters, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung und die Berechnungsgrundlagen ausweisen.
Fehlen die vorgeschriebenen Angaben oder wird der Mieteranteil nicht bestimmt, sieht § 7 Absatz 4 CO₂-Kostenaufteilungsgesetz ein Kürzungsrecht von drei Prozent des abgerechneten Heizkostenanteils vor. Diese eigenständige Prüfung wird durch das Lübecker Urteil nicht ersetzt.
Wie sich eine solche Kürzung berechnet, erklärt der Beitrag „Heizkostenabrechnung: Fehlt diese Angabe, können Mieter drei Prozent kürzen“. Eine fehlende Literangabe und fehlende Angaben zur CO₂-Kostenaufteilung sind unterschiedliche Beanstandungen.
Einwendungen rechtzeitig und konkret erheben
Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung müssen dem Vermieter grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach deren Zugang mitgeteilt werden. Danach sind sie regelmäßig ausgeschlossen, sofern der Mieter die Verspätung zu vertreten hat.
Für Betroffene ist es deshalb sinnvoll, die Abrechnung frühzeitig zu prüfen und benötigte Belege nachweisbar anzufordern. Eine hohe Nachforderung sollte nicht allein mit dem pauschalen Hinweis auf fehlende Verbrauchsangaben zurückgewiesen werden.
Beispiel aus der Praxis: Der Fehler steckt bei den Vorauszahlungen
Ein fiktives Beispiel: Eine Familie mietet ein Einfamilienhaus und erhält eine Jahresabrechnung über insgesamt 4.800 Euro Betriebskosten, darunter eine Heizkostenposition ohne Literangabe. Nach Abzug angeblicher Vorauszahlungen von 3.000 Euro fordert der Vermieter 1.800 Euro nach.
Die Familie weist anhand ihrer Überweisungen nach, dass sie tatsächlich 3.600 Euro vorausgezahlt hat. Selbst wenn die Abrechnung trotz fehlender Literangabe formell wirksam wäre, müsste die Nachforderung bei ansonsten richtigen Kosten auf 1.200 Euro sinken.
Quellen: LG Lübeck, Urteil vom 30.03.2026, Az. 1 S 3/26; § 2, § 5, § 12 Heizkostenverordnung; § 556 Abs. 4 BGB; § 7 Abs. 4 CO₂-Kostenaufteilungsgesetz.
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Willi Kühn-Dehmlow ist Heilpädagoge (B.A.) und Sozialarbeiter (M.A.). Er verfügt über langjährige Berufserfahrung in der Kinder- und Jugendhilfe und war mehrere Jahre in leitender Funktion tätig. Seine fachlichen Schwerpunkte liegen im Sozialrecht, in der Kinder- und Jugendhilfe sowie bei Teilhabe und Eingliederungshilfe. Für gegen-hartz.de schreibt er insbesondere über sozialrechtliche Ansprüche und die Rechte von Betroffenen gegenüber Behörden und Leistungsträgern.
