Seit dem 29. Juli 2026 gelten die wesentlichen Bestimmungen des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wurde damit erheblich verändert und trägt nun die Bezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG.
Für Vermieter bedeutet das mehr Freiheit bei der Wahl einer neuen Heizung, für Mieter entstehen zugleich neue Schutzregeln gegen bestimmte Folgekosten.
Das Gesetz führt keine allgemeine Obergrenze für Heizkosten ein. Gas, Heizöl oder andere Energieträger können weiterhin teurer werden und diese Kosten grundsätzlich in die Heizkostenabrechnung einfließen.
Neu ist vielmehr, dass Vermieter bei bestimmten neu eingebauten fossilen Heizungen künftig einen Teil der dadurch entstehenden zusätzlichen Kosten selbst tragen müssen.
Die bisherige 65-Prozent-Vorgabe ist weggefallen
Die frühere Vorgabe, nach der neue Heizungen unter bestimmten Voraussetzungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen mussten, ist entfallen.
Eigentümer können beim Austausch einer Heizung nun zwischen verschiedenen Techniken wählen, darunter Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridheizung sowie Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung.
Für Mieter bedeutet diese größere Wahlfreiheit jedoch auch ein finanzielles Risiko. Über die Heizungsanlage entscheidet in einem Mietshaus regelmäßig der Eigentümer, während ein erheblicher Teil der späteren Brennstoffkosten über die Betriebskostenabrechnung bei den Bewohnern landet.
Genau an dieser Stelle setzt das geänderte Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz an. Vermieter sollen bei einer nach dem Stichtag eingebauten fossilen Heizung nicht sämtliche wirtschaftlichen Folgen ihrer Entscheidung über die Nebenkosten an ihre Mieter weitergeben können.
Die neuen Regeln betreffen vor allem neue Gas- und Ölheizungen
Besondere Vorgaben gelten, wenn nach dem 29. Juli 2026 in einem bestehenden Gebäude eine neue Heizung eingebaut wird, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird. In diesem Fall greift § 43 GModG.
Für ältere Anlagen, die bereits vorher vorhanden waren und weiterbetrieben werden, gelten diese neuen Bestimmungen nicht automatisch. Mieter sollten deshalb bei einer späteren Heizkostenabrechnung wissen, wann die Anlage eingebaut oder vollständig ersetzt wurde.
Der Zeitpunkt kann darüber entscheiden, nach welchem System beispielsweise CO₂-Kosten verteilt werden. Allein die Tatsache, dass ein Gebäude weiterhin mit Gas beheizt wird, reicht für die neue 50:50-Regel nicht aus.
Ab 2028 müssen Vermieter einen Teil bestimmter Kosten übernehmen
Der wichtigste Mieterschutz beginnt am 1. Januar 2028. Bei einer neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung im Sinne von § 43 GModG werden die anfallenden CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich hälftig geteilt. Bei Gas kommen außerdem die Gasnetzentgelte hinzu, die ebenfalls jeweils zur Hälfte getragen werden.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Vermieter ab 2028 die Hälfte der kompletten Gasrechnung übernehmen müssen. Brennstoffpreis, Verbrauch und weitere Heizkosten bleiben davon getrennt zu betrachten.
Geteilt werden nur die ausdrücklich vom Gesetz erfassten Kostenbestandteile. Diese Unterscheidung dürfte bei künftigen Heizkostenabrechnungen für viele Mieter besonders wichtig werden.
Ab 2029 kommt die sogenannte Biotreppe
Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss ab 2029 außerdem schrittweise klimafreundlichere Brennstoffe einsetzen. Der vorgeschriebene Anteil beträgt zunächst mindestens zehn Prozent.
Ab 2030 steigt der Anteil auf mindestens 15 Prozent, ab 2035 auf mindestens 30 Prozent und ab 2040 auf mindestens 60 Prozent. Verwendet werden können unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und bestimmte Formen von Wasserstoff.
Da solche Brennstoffe teurer sein können als herkömmliches Erdgas oder Heizöl, hat der Gesetzgeber auch hierfür eine Kostenbeteiligung des Vermieters vorgesehen. Ab 2029 werden die Kosten des vorgeschriebenen biogenen Brennstoffanteils grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt, allerdings nur hinsichtlich eines Brennstoffanteils von höchstens 30 Prozent.
| Zeitpunkt | Änderung bei neu eingebauter Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung |
|---|---|
| seit 29. Juli 2026 | Eigentümer dürfen sich wieder für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung entscheiden |
| ab 1. Januar 2028 | CO₂-Kosten grundsätzlich 50:50 zwischen Mieter und Vermieter |
| ab 1. Januar 2028 | Gasnetzentgelte bei den betroffenen Gasheizungen grundsätzlich 50:50 |
| ab 1. Januar 2029 | mindestens 10 Prozent vorgeschriebener klimafreundlicher Brennstoff |
| ab 1. Januar 2030 | mindestens 15 Prozent |
| ab 1. Januar 2035 | mindestens 30 Prozent |
| ab 1. Januar 2040 | mindestens 60 Prozent |
Mieter müssen trotzdem nicht automatisch weniger bezahlen
Die neuen Bestimmungen verhindern nicht, dass die Heizkosten insgesamt steigen. Wird Gas teurer oder verbraucht ein Gebäude wegen schlechter Dämmung besonders viel Energie, kann eine hohe Nachzahlung weiterhin entstehen.
Der Vermieteranteil betrifft lediglich einzelne Bestandteile der Rechnung. Der größte Teil der verbrauchsabhängigen Energiekosten kann weiterhin beim Mieter verbleiben.
Mieter sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass eine nach Juli 2026 eingebaute Gasheizung automatisch zu niedrigeren Nebenkosten führt. Gerade langfristig können CO₂-Preis, Gasnetzentgelte und die vorgeschriebenen alternativen Brennstoffanteile die Kostenentwicklung beeinflussen.
Die 50:50-Regel kann für manche Mieter sogar ungünstiger sein
Bei bereits bestehenden fossilen Heizungen werden CO₂-Kosten weiterhin nach dem bekannten Stufenmodell verteilt. Je höher der CO₂-Ausstoß eines Wohngebäudes je Quadratmeter ist, desto größer fällt dabei grundsätzlich der Anteil des Vermieters aus.
Bei besonders schlechten Gebäuden kann dieser Anteil bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten erreichen. Der Bundesrat hatte deshalb während des Gesetzgebungsverfahrens darauf hingewiesen, dass die pauschale 50:50-Aufteilung bei einer neu eingebauten fossilen Heizung für Bewohner sehr ineffizienter Gebäude sogar schlechter sein kann als das bisherige System.
Für diese Mieter ist die Bezeichnung „Mieterschutz“ daher nur mit Einschränkungen zutreffend. Wer bisher aufgrund des hohen CO₂-Ausstoßes des Hauses nur einen sehr kleinen Anteil der CO₂-Kosten tragen musste, könnte nach einem neuen fossilen Heizungseinbau ab 2028 bei diesem Kostenbestandteil stärker belastet werden.
Die Heizkostenabrechnung sollte künftig genauer geprüft werden
Das Gesetz schreibt vor, dass Vermieter die relevanten Kosten bei der jährlichen Heizkostenabrechnung ermitteln müssen. Dazu gehören bei den betroffenen Anlagen ab 2028 unter anderem die Gasnetzentgelte und ab 2029 die Kosten des verpflichtend verwendeten klimafreundlicheren Brennstoffanteils.
Mieter sollten daher darauf achten, ob diese Positionen nachvollziehbar ausgewiesen und korrekt zwischen den Parteien verteilt worden sind. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, mit der sämtliche gesetzlich vom Vermieter zu tragenden Kosten auf den Mieter übertragen werden sollen, ist insoweit unwirksam.
Besonders aufmerksam sollten Mieter sein, wenn eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut wurde und in den folgenden Jahren ungewöhnlich hohe Heizkostennachzahlungen auftreten. Der Vermieter darf nicht einfach sämtliche vom Energieversorger berechneten Positionen ungeprüft weiterreichen.
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Auch Selbstversorger können Geld vom Vermieter verlangen
Eine Besonderheit besteht, wenn der Mieter seinen Brennstoff oder seine Wärme unmittelbar selbst bezieht. Auch in diesem Fall soll der gesetzliche Vermieteranteil nicht verloren gehen.
Der Mieter hat dann unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter. Dieser muss grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung des Brennstoff- oder Wärmelieferanten in Textform geltend gemacht werden.
Diese Frist sollte nicht übersehen werden. Wer seinen Anspruch verspätet geltend macht, riskiert die Erstattung.
Neue Wärmepumpe: Auch bei der Mieterhöhung gibt es einen Schutz
Das Gesetz enthält daneben eine weitere Bestimmung, die für Mieter finanziell interessant ist. Wird eine Wärmepumpe eingebaut und sollen die Investitionskosten anschließend über eine Modernisierungsmieterhöhung auf die Bewohner umgelegt werden, muss die Anlage grundsätzlich bestimmte Effizienzanforderungen erfüllen.
Nach dem neuen § 559f BGB muss für die volle Berücksichtigung der Investitionskosten grundsätzlich eine errechnete Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen werden.
Kann der erforderliche Nachweis nicht erbracht werden und greift keine gesetzliche Ausnahme, darf der Vermieter für die Mieterhöhung nur die Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen.
Damit soll verhindert werden, dass Mieter über eine höhere Miete vollständig für eine Wärmepumpe bezahlen, die für das betreffende Gebäude wirtschaftlich ungeeignet ist. Bestimmte Gebäude sind allerdings von der Nachweispflicht ausgenommen, beispielsweise aufgrund ihres Baujahrs, ihres energetischen Zustands oder einer ausreichend niedrigen Vorlauftemperatur.
Wie stark darf die Miete nach einem Heizungstausch steigen?
Neben den laufenden Heizkosten müssen Mieter die mögliche Modernisierungsmieterhöhung im Blick behalten. Bei einer geförderten Heizungsmodernisierung kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 559e BGB zehn Prozent der nach Abzug der Förderung verbleibenden berücksichtigungsfähigen Kosten jährlich auf die Miete umlegen.
Für eine solche Heizungsmodernisierung enthält § 559e BGB gleichzeitig eine besondere Begrenzung. Die monatliche Miete darf sich wegen dieser Maßnahme innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
Bei einer Wohnung mit 70 Quadratmetern entspricht das einer Begrenzung von 35 Euro monatlich für die unter diese Vorschrift fallende Heizungsmodernisierung. Andere Mieterhöhungen oder andere Modernisierungsmaßnahmen müssen davon getrennt geprüft werden.
Vermieter können sich in Ausnahmefällen auf eine Härte berufen
Die 50:50-Aufteilung gilt nicht ausnahmslos. Das Gesetz sieht eine besondere Härteregelung für bestimmte Vermieter vor.
Vorausgesetzt werden mehrere Bedingungen gleichzeitig. Unter anderem betrifft die Vorschrift Vermieter mit höchstens sechs vermieteten Wohnungen, bestimmte niedrige Miethöhen und Gebäude der Effizienzklassen G oder H; zusätzlich muss die Kostenbeteiligung für den Vermieter eine nicht zu rechtfertigende persönliche Härte darstellen.
Der Vermieter muss den Mieter über einen geltend gemachten Härtefall in Textform informieren. Eine pauschale Behauptung, die neue Kostenverteilung sei wirtschaftlich zu teuer, reicht deshalb nicht automatisch aus.
Warum die Heizungsentscheidung des Vermieters für Mieter wichtiger wird
Eine neue fossile Heizung kann zunächst günstiger in der Anschaffung sein als eine umfassende Gebäudesanierung oder eine andere Heiztechnik. Die laufenden Kosten können sich über viele Jahre jedoch erheblich unterscheiden.
Mieter sollten deshalb nach einem angekündigten Heizungstausch nicht nur auf eine mögliche Modernisierungsmieterhöhung achten. Ebenso interessant ist, welche Energiequelle verwendet werden soll, wann die neue Anlage in Betrieb geht und welche Folgekosten dadurch voraussichtlich entstehen.
Gerade bei Gas- und Ölheizungen gewinnt der Einbauzeitpunkt erheblich an Bedeutung. Die ab 2028 und 2029 geltenden Kostenteilungen hängen unmittelbar mit den neuen Anlagen nach § 43 GModG zusammen.
Was Mieter aus dem neuen Heizungsgesetz mitnehmen sollten
Das Gebäudemodernisierungsgesetz gibt Hauseigentümern seit dem 29. Juli 2026 deutlich mehr Freiheit beim Heizungstausch. Eine neue Gas- oder Ölheizung ist wieder ausdrücklich möglich, obwohl fossile Systeme in den folgenden Jahren zunehmend klimafreundlichere Brennstoffe verwenden müssen.
Für Mieter besteht der wichtigste Schutz darin, dass bestimmte Folgekosten einer solchen Entscheidung nicht vollständig über die Heizkosten weitergegeben werden dürfen. Die Wirkung setzt allerdings gestaffelt ein: CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte werden bei den erfassten neuen Anlagen ab 2028 grundsätzlich geteilt, die Kosten des verpflichtenden alternativen Brennstoffanteils kommen ab 2029 hinzu.
Eine Garantie für sinkende Heizkosten ist das nicht. Umso wichtiger wird es, den Zeitpunkt eines Heizungstauschs und die folgenden Heizkostenabrechnungen genau zu prüfen.
Häufige Fragen zum neuen Heizungsgesetz
Gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz bereits?
Ja. Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026, nachdem das Änderungsgesetz am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden war.
Muss mein Vermieter jetzt die Hälfte meiner gesamten Heizkosten bezahlen?
Nein. Die 50:50-Regel betrifft bei den erfassten neu eingebauten fossilen Heizungen bestimmte Kostenbestandteile, insbesondere ab 2028 CO₂-Kosten und bei Gas die Netzentgelte sowie ab 2029 bestimmte Kosten des vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffanteils.
Gilt die Regel auch für meine alte Gasheizung?
Nicht automatisch. Die neuen Bestimmungen des § 43 GModG betreffen insbesondere Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in bestehende Gebäude eingebaut werden.
Können Vermieter weiterhin eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Die frühere pauschale Vorgabe von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie wurde abgeschafft, sodass eine neue Gas- oder Ölheizung grundsätzlich wieder gewählt werden kann. Für solche Anlagen gelten anschließend jedoch unter anderem die Anforderungen der Biotreppe.
Kann eine neue Wärmepumpe zu einer höheren Miete führen?
Ja, ein Heizungstausch kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Modernisierungsmieterhöhung ermöglichen. Bei Wärmepumpen verlangt § 559f BGB für die volle Berücksichtigung der Kosten grundsätzlich einen Effizienznachweis mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, soweit keine Ausnahme greift.
Sollte ich meine nächste Heizkostenabrechnung besonders prüfen?
Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Vermieter seit Ende Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut hat. Ab den Abrechnungszeiträumen 2028 und 2029 kommen neue Aufteilungsregeln hinzu, weshalb Mieter darauf achten sollten, ob die gesetzlich vom Vermieter zu tragenden Beträge tatsächlich herausgerechnet wurden.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
