Für viele Vermieter läuft eine wichtige Übergangsfrist ab. Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler sowie Wärme- und Warmwasserzähler müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden.
Bleiben veraltete Messgeräte trotz bestehender Pflicht in Betrieb, können Mieter ihren Anteil an den abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten um drei Prozent kürzen. Das Kürzungsrecht betrifft jedoch nicht die gesamte Miete und auch nicht alle Betriebskosten.
Welche Messgeräte von der Frist betroffen sind
Die Vorgabe erfasst insbesondere Heizkostenverteiler an Heizkörpern, Wärmezähler und Warmwasserzähler. Betroffen sind nicht fernablesbare Geräte, die bis zum 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, sowie bestimmte später ersetzte Einzelgeräte innerhalb eines weiterhin nicht fernablesbaren Gesamtsystems.
Nach § 5 Absatz 3 Heizkostenverordnung müssen diese Geräte bis zum 31. Dezember 2026 die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Dies kann durch eine technische Nachrüstung oder durch einen vollständigen Austausch geschehen.
Bereits seit dem 1. Dezember 2021 müssen neu installierte Geräte grundsätzlich fernablesbar sein. Eine Ausnahme besteht unter anderem, wenn lediglich ein einzelnes defektes Gerät in einem vorhandenen, noch nicht fernablesbaren System ersetzt wird.
| Vorgabe | Inhalt |
|---|---|
| Betroffene Geräte | Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler |
| Ende der Übergangsfrist | 31. Dezember 2026 |
| Erlaubte Umsetzung | Nachrüstung oder Austausch |
| Folge eines Verstoßes | Kürzung des betroffenen Kostenanteils um drei Prozent |
| Mögliche Ausnahme | Technische Unmöglichkeit, unangemessener Aufwand oder unbillige Härte |
Was „fernablesbar“ rechtlich bedeutet
Ein Messgerät gilt als fernablesbar, wenn seine Daten ohne Zugang zur einzelnen Wohnung erfasst werden können. Der jährliche Termin, bei dem ein Ablesedienst sämtliche Wohnungen betritt, soll dadurch entfallen.
In der Praxis kommen überwiegend Funkgeräte zum Einsatz. Die Heizkostenverordnung schreibt aber nicht lediglich eine bestimmte Funktechnik vor, sondern stellt Anforderungen an Fernablesbarkeit, Datensicherheit und technische Verwendbarkeit.
Neuere Geräte müssen außerdem so beschaffen sein, dass ein Wechsel des Messdienstleisters grundsätzlich möglich bleibt. Die Schnittstellen sollen deshalb mit entsprechenden Geräten anderer Hersteller zusammenarbeiten können.
Vermieter sollten die Umrüstung rechtzeitig beauftragen
Die Verantwortung für eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung liegt beim Gebäudeeigentümer beziehungsweise beim Vermieter. Dieser muss prüfen, welche Geräte im Gebäude vorhanden sind und ob sie bereits die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.
Wird ein Messdienstleister eingeschaltet, sollte sich der Vermieter die Fernablesbarkeit und die weiteren technischen Eigenschaften schriftlich bestätigen lassen. Allein ein digitales Display bedeutet noch nicht, dass ein Gerät aus der Ferne ausgelesen werden kann.
Eine Umsetzung erst in den letzten Tagen des Jahres 2026 kann riskant sein. Lieferengpässe, fehlende Handwerkertermine oder Verzögerungen bei der Abstimmung mit dem Messdienstleister beseitigen die gesetzliche Frist nicht automatisch.
Mieter müssen den Einbau grundsätzlich dulden
Vermieter dürfen die Räume mit den notwendigen Geräten zur Verbrauchserfassung ausstatten. Mieter müssen den Zugang zur Wohnung ermöglichen, sofern der Termin ordnungsgemäß angekündigt wurde und zu einer zumutbaren Zeit stattfindet.
Verweigert ein Mieter den angekündigten Einbau ohne ausreichenden Grund, kann er sich später nicht ohne Weiteres auf das Fehlen der Geräte berufen. Vermieter sollten erfolglose Terminangebote deshalb dokumentieren.
Soll die Ausstattung nicht gekauft, sondern gemietet oder auf andere Weise überlassen werden, gelten besondere Informationspflichten. Der Vermieter muss den Nutzern die dadurch entstehenden Kosten vorher mitteilen.
Fernablesbare Geräte führen zu monatlichen Verbrauchsinformationen
Sobald fernablesbare Messgeräte vorhanden sind, muss der Vermieter den Mietern grundsätzlich jeden Monat Informationen über ihren Heiz- und Warmwasserverbrauch übermitteln. Die Mitteilung kann beispielsweise über ein Kundenportal, per App oder in Papierform erfolgen.
Anzugeben sind nach § 6a Heizkostenverordnung unter anderem der Verbrauch des vergangenen Monats in Kilowattstunden und ein Vergleich mit dem Vormonat. Soweit entsprechende Daten vorhanden sind, ist auch ein Vergleich mit dem Vorjahresmonat vorgesehen.
Zusätzlich soll der Verbrauch einem durchschnittlichen Nutzer derselben Kategorie gegenübergestellt werden. Mieter sollen dadurch ungewöhnlich hohe Werte früher erkennen und ihr Heizverhalten noch während der laufenden Abrechnungsperiode anpassen können.
Werden die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen nicht oder nur unvollständig übermittelt, sieht die Verordnung ebenfalls ein Kürzungsrecht von drei Prozent vor. Dieses Recht ist von der Pflicht zur Installation fernablesbarer Technik zu unterscheiden.
Wann Mieter drei Prozent kürzen dürfen
Hat der Vermieter nach Ablauf der Übergangsfrist keine vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung installiert, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen. Die Grundlage dafür enthält § 12 Absatz 1 Heizkostenverordnung.
Die Kürzung bezieht sich auf den in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil an den Kosten der Wärme- und Warmwasserversorgung, soweit dieser von dem Verstoß betroffen ist. Sie darf nicht pauschal von der gesamten Warmmiete, der Kaltmiete oder den sonstigen Nebenkosten abgezogen werden.
Mieter sollten deshalb zunächst die Heizkostenabrechnung prüfen und den Kürzungsbetrag nachvollziehbar berechnen. Anschließend sollte die Kürzung dem Vermieter schriftlich mit Hinweis auf die fehlende Fernablesbarkeit und § 12 Heizkostenverordnung erklärt werden.
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Drei Prozent sind nicht mit dem 15-Prozent-Recht zu verwechseln
Das Drei-Prozent-Recht betrifft die fehlende fernablesbare Messtechnik. Werden Wärme- oder Warmwasserkosten dagegen entgegen den Vorschriften überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kann ein Kürzungsrecht von 15 Prozent bestehen.
Beide Regelungen haben unterschiedliche Voraussetzungen. Mieter sollten die Prozentsätze daher nicht ohne Prüfung zusammenrechnen.
Auch ein einzelner defekter Zähler führt nicht automatisch zu einer Kürzung um 15 Prozent. Für Geräteausfälle enthält die Heizkostenverordnung besondere Regeln, nach denen der Verbrauch beispielsweise anhand früherer Werte oder vergleichbarer Wohnungen geschätzt werden kann.
Ausnahmen bleiben im Einzelfall möglich
Die Umrüstungspflicht entfällt, wenn eine Nachrüstung oder ein Austausch wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist. Eine Ausnahme kommt außerdem infrage, wenn der Aufwand unangemessen wäre oder die Umstellung auf andere Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.
Ein hohes Gebäudealter oder der bloße Wunsch, Kosten zu sparen, reicht dafür nicht automatisch aus. Der Vermieter muss die besonderen Umstände des jeweiligen Gebäudes nachvollziehbar darlegen können.
Daneben kennt die Heizkostenverordnung weitere Sonderfälle, etwa bestimmte Gebäude mit besonders niedrigem Wärmebedarf sowie einzelne Wohn- und Betreuungseinrichtungen. Auch für ein vom Vermieter selbst bewohntes Haus mit höchstens zwei Wohnungen gelten Besonderheiten.
Beruft sich ein Vermieter auf eine Ausnahme, sollten Mieter eine konkrete Begründung verlangen. Eine allgemeine Mitteilung, wonach eine Umrüstung angeblich zu teuer sei, genügt als Nachweis nicht ohne Weiteres.
Wer die Kosten der neuen Technik trägt
Die anfänglichen Kosten der Beauftragung und des Einbaus entstehen zunächst beim Eigentümer. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch eine Mieterhöhung wegen Modernisierung in Betracht kommen, wobei ersparte Instandsetzungskosten berücksichtigt werden müssen.
Laufende Kosten für die Verwendung, Ablesung, Wartung oder Anmietung von Messgeräten können bei einer wirksamen Vereinbarung teilweise über die Betriebskosten abgerechnet werden. Ob eine bestimmte Position umlagefähig ist, muss anhand des Mietvertrags und der Art der Kosten geprüft werden.
Die Bundesregierung erklärte in einer Bundestagsantwort vom 17. März 2026, dass es für den Einbau fernablesbarer Systeme keine eigene Kostenverteilungsregel gebe. Für Installation, Wartung und Ablesung seien daher die allgemeinen mietrechtlichen Voraussetzungen im jeweiligen Fall anzuwenden.
Besonderheit bei Wohnungseigentümergemeinschaften
Das Drei-Prozent-Recht gilt nach dem Wortlaut des § 12 Heizkostenverordnung nicht im Verhältnis zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dort greifen die allgemeinen wohnungseigentumsrechtlichen Ansprüche.
Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung, ist das Verhältnis zum Mieter davon zu unterscheiden. Gegenüber dem Mieter bleibt der vermietende Eigentümer für eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung verantwortlich.
Praxisbeispiel: Fehlende Umrüstung spart dem Mieter 54 Euro
In einem Mehrfamilienhaus befinden sich Anfang 2027 weiterhin nicht fernablesbare Heizkostenverteiler. Der Vermieter kann weder eine technische Ausnahme noch einen unangemessenen Aufwand nachweisen.
Auf den Mieter entfallen laut Abrechnung insgesamt 1.800 Euro an betroffenen Heiz- und Warmwasserkosten. Drei Prozent davon entsprechen 54 Euro, sodass der Mieter den Abrechnungsbetrag unter Hinweis auf § 12 Heizkostenverordnung um diesen Betrag kürzen kann.
Fragen und Antworten zur Umrüstung der Heizkostenmessgeräte
Bis wann müssen alte Messgeräte fernablesbar sein?
Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Für einzelne Sonderfälle gelten Ausnahmen.
Muss der Vermieter jedes alte Gerät austauschen?
Nicht zwingend. Kann ein vorhandenes Gerät technisch nachgerüstet werden und erfüllt es danach alle Anforderungen, ist kein vollständiger Austausch erforderlich.
Dürfen Mieter ab 2027 automatisch die Miete um drei Prozent kürzen?
Nein. Die Kürzung betrifft nicht die gesamte Miete, sondern den betroffenen Anteil an den abgerechneten Kosten der Wärme- und Warmwasserversorgung.
Was ist, wenn die Umrüstung technisch unmöglich ist?
Dann kann die gesetzliche Ausnahme greifen. Der Vermieter sollte die technische Unmöglichkeit jedoch konkret belegen, etwa durch eine Stellungnahme eines Fachunternehmens.
Müssen Mieter den Einbau in ihrer Wohnung erlauben?
Grundsätzlich ja. Der Vermieter muss den Termin rechtzeitig ankündigen, während der Mieter den erforderlichen Zugang zur Wohnung ermöglichen muss.
Müssen fernablesbare Geräte monatliche Verbrauchsdaten liefern?
Sind solche Geräte installiert, müssen Mieter grundsätzlich monatliche Verbrauchsinformationen erhalten. Fehlen diese Mitteilungen oder sind sie unvollständig, kann ebenfalls ein Kürzungsrecht von drei Prozent entstehen.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
