Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung: Das müssen Mieter aber nicht hinnehmen

Viele Mieter erhalten 2026 erstmals eine Betriebskostenabrechnung, in der sich die Grundsteuerreform vollständig auswirkt. Teilweise steigt die abgerechnete Grundsteuer gegenüber dem Vorjahr um mehrere Hundert Euro.

Eine hohe Steigerung ist allerdings nicht automatisch unzulässig. Mieter dürfen prüfen, ob die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde, der Grundsteuerbescheid zum Gebäude gehört und der Vermieter den richtigen Verteilerschlüssel verwendet hat.

Warum die Grundsteuer gerade jetzt zu höheren Nachzahlungen führt

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den neuen Bewertungsregeln und den angepassten Hebesätzen der Gemeinden erhoben. Bei einem Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 erscheinen diese Beträge erstmals in den Betriebskostenabrechnungen, die Mieter im Laufe des Jahres 2026 erhalten.

Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums sollte die Reform das gesamte Grundsteueraufkommen nicht wesentlich erhöhen. Das bedeutet jedoch nicht, dass jedes Grundstück gleich belastet bleibt.

Durch die Neubewertung kommt es zu Verschiebungen zwischen einzelnen Gebäuden, Grundstücken und Stadtteilen. Während manche Eigentümer weniger bezahlen, können sich die Beträge bei anderen Immobilien vervielfachen.

Weitere Informationen zu den finanziellen Folgen für Haushalte finden sich im Beitrag „Wohngeld-Bezieherin muss 380 Euro nachzahlen – weil Grundsteuer und CO₂-Abgabe gleichzeitig kommen“.

Grundsteuer darf grundsätzlich auf Mieter umgelegt werden

Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung zu den laufenden öffentlichen Lasten eines Grundstücks. Sie kann deshalb grundsätzlich als Betriebskostenposition auf Mieter verteilt werden.

Voraussetzung ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reicht es bei Wohnraummietverträgen regelmäßig aus, wenn der Vertrag allgemein bestimmt, dass der Mieter die „Betriebskosten“ trägt.

Der Begriff Grundsteuer muss daher nicht zwingend einzeln genannt sein. Dies hat der Bundesgerichtshof mit dem Urteil VIII ZR 137/15 bestätigt.

Enthält der Mietvertrag dagegen keine Vereinbarung zur Übernahme von Betriebskosten, darf der Vermieter die Grundsteuer nicht nachträglich durch eine Jahresabrechnung einführen. Das gilt auch dann, wenn die Gemeinde den Eigentümer deutlich stärker als bisher belastet.

Bei einer Pauschale gelten andere Regeln

Haben die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart, gibt es normalerweise keine jährliche Abrechnung über die tatsächlich angefallenen Kosten. Eine Erhöhung der Pauschale ist nach § 560 BGB nur möglich, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Anpassung erlaubt.

Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform erklären und nachvollziehbar begründen. Er kann nicht einfach eine normale Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn nach dem Vertrag sämtliche Kosten mit einer unveränderlichen Pauschale oder einer Inklusivmiete abgegolten sind.

Auch eine Verdoppelung kann rechtmäßig sein

Für die Weitergabe einer wirksam festgesetzten Grundsteuer gibt es keine allgemeine prozentuale Obergrenze. Eine Steigerung um 50, 100 oder sogar mehr Prozent ist deshalb nicht allein wegen ihrer Höhe unwirksam.

Entscheidend ist, ob der Vermieter tatsächlich mit diesem Betrag belastet wurde und ob die Kosten nach den vertraglichen sowie gesetzlichen Vorgaben verteilt wurden. Ein Vergleich mit dem Vorjahr liefert nur einen Anlass für eine genauere Prüfung.

Mieter sollten den Vermieter daher nicht lediglich um eine Erklärung für die prozentuale Steigerung bitten. Sie sollten Einsicht in den neuen Grundsteuerbescheid verlangen und den dort festgesetzten Jahresbetrag mit der Betriebskostenabrechnung vergleichen.

Diese Fehler können die Grundsteuerabrechnung angreifbar machen

Mieter dürfen den Grundsteuerbescheid einsehen

Eine bloße Zahl in der Betriebskostenabrechnung reicht für eine gründliche Prüfung nicht aus. Mieter dürfen Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und damit auch in den Grundsteuerbescheid verlangen.

Nach dem BGH-Urteil VIII ZR 66/20 können Mieter grundsätzlich die Originale der Abrechnungsbelege einsehen, ohne ein besonderes Interesse nachweisen zu müssen. Bei digital geführten Unterlagen kann die Einsicht in die entsprechenden Dokumente ermöglicht werden.

Aus dem Bescheid sollten das Grundstück, das Jahr, der Messbetrag, der Hebesatz und der festgesetzte Jahresbetrag hervorgehen. Stimmen diese Angaben nicht mit dem vermieteten Gebäude überein, sollte der Fehler schriftlich beanstandet werden.

Die Behauptung des Vermieters, die Gemeinde habe die Steuer erhöht, ersetzt die Belegeinsicht nicht. Weitere typische Abrechnungsfehler beschreibt der Beitrag „Nebenkostenabrechnung: Diese 5 häufigen Fehler kosten Mieter hunderte Euro“.

Was passiert bei einem fehlerhaften Grundsteuerbescheid?

Ein Mieter kann gegen den Grundsteuerbescheid nicht selbst beim Finanzamt Einspruch einlegen, weil der Bescheid an den Eigentümer gerichtet ist. Er kann den Vermieter aber auf erkennbare Fehler hinweisen und eine Prüfung verlangen.

Auffällig können beispielsweise eine falsche Grundstücksfläche, eine unzutreffende Nutzungsart, doppelt berücksichtigte Flächen oder ein Bescheid für ein anderes Grundstück sein. Auch ein Rechenfehler bei der Übertragung in die Betriebskostenabrechnung muss berichtigt werden.

Ein Fachbeitrag von KPMG Law weist darauf hin, dass Vermieter die Besteuerungsgrundlagen prüfen müssen, bevor sie die Belastung weitergeben. Stellt sich der Bescheid als fehlerhaft und die abgerechnete Steuer als zu hoch heraus, kann eine neue Abrechnung erforderlich werden.

Der Verteilerschlüssel entscheidet über den persönlichen Anteil

Der Grundsteuerbescheid enthält zunächst den Betrag für das gesamte Grundstück oder für eine bestimmte Eigentumswohnung. Bei einem Mietshaus muss der Vermieter daraus den Anteil der einzelnen Mietwohnung berechnen.

Vorrangig gilt der im Mietvertrag vereinbarte Verteilerschlüssel. Fehlt eine wirksame Vereinbarung, werden Betriebskosten nach § 556a BGB grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt.

Dabei ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs normalerweise die tatsächliche Fläche der Wohnung und die tatsächliche Gesamtfläche der Abrechnungseinheit zugrunde zu legen. Eine zu groß angesetzte Mietfläche oder eine zu klein gerechnete Gesamtfläche führt zu einem überhöhten Mieteranteil.

Bei Eigentumswohnungen kann eine direkte Zuordnung zulässig sein

Für vermietete Eigentumswohnungen gelten Besonderheiten. Wird die Grundsteuer von der Gemeinde bereits gesondert für eine bestimmte Eigentumswohnung festgesetzt, darf dieser Betrag grundsätzlich direkt an den Mieter dieser Wohnung weitergegeben werden.

Der Bundesgerichtshof hat dies im Urteil VIII ZR 252/12 zugelassen. In einem solchen Fall muss der wohnungsbezogen festgesetzte Betrag nicht nochmals auf sämtliche Wohnungen der Eigentümergemeinschaft verteilt werden.

Gewerbeflächen führen nicht automatisch zu einem Vorwegabzug

Befinden sich in einem Gebäude Wohnungen und Gewerberäume, vermuten Mieter häufig, dass die gewerblichen Flächen vorab stärker belastet werden müssten. Bei der Grundsteuer ist ein solcher Vorwegabzug jedoch nicht automatisch vorgeschrieben.

Nach dem BGH-Urteil VIII ZR 79/16 muss die Grundsteuer bei einem gemischt genutzten Grundstück nicht allein wegen der vorhandenen Gewerbeeinheiten vorab getrennt werden. Eine Betriebskostenabrechnung wird deshalb nicht schon durch den fehlenden Vorwegabzug falsch.

Anders kann die Bewertung ausfallen, wenn der Mietvertrag einen besonderen Schlüssel vorsieht oder für einzelne Einheiten getrennte Grundsteuerbeträge festgesetzt wurden. Dann ist die konkrete Vertrags- und Bescheidslage zu prüfen.

Leerstand darf nicht auf die verbliebenen Mieter abgewälzt werden

Stehen einzelne Wohnungen leer, muss der Vermieter deren Kostenanteile grundsätzlich selbst tragen. Er darf die Grundsteuer bei einer Abrechnung nach Wohnfläche nicht nur auf die vermieteten Wohnungen verteilen.

Der Bundesgerichtshof hat mit dem Urteil VIII ZR 159/05 bestätigt, dass der Eigentümer die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Anteile der flächenabhängigen Betriebskosten tragen muss. Die leer stehenden Flächen bleiben deshalb Bestandteil der Gesamtfläche.

Besonders bei Häusern mit mehreren unvermieteten Wohnungen kann eine fehlerhafte Verteilung erhebliche Auswirkungen haben. Mieter sollten daher prüfen, ob die in der Abrechnung genannte Gesamtfläche gegenüber dem Vorjahr plötzlich gesunken ist.

Verspätete Nachforderungen sind nicht immer ausgeschlossen

Nach § 556 Absatz 3 BGB muss die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Für das Kalenderjahr 2025 endet diese Frist grundsätzlich am 31. Dezember 2026.

Geht die Abrechnung später ein, kann der Vermieter normalerweise keine Nachzahlung mehr verlangen. Ein Guthaben des Mieters bleibt dagegen auch bei einer verspäteten Abrechnung bestehen.

Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein erforderlicher Grundsteuerbescheid trotz rechtzeitiger Mitwirkung des Eigentümers erst später ergeht.

Neues BGH-Urteil erlaubt unter Umständen eine spätere Grundsteuerabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat am 20. Mai 2026 im Verfahren VIII ZR 6/24 über eine nachträgliche Grundsteuerforderung entschieden. In dem Fall hatte die Vermieterin zunächst nur Bescheide für ein zuvor unbebautes Grundstück erhalten und sich eine Nachberechnung vorbehalten.

Später ergingen geänderte Bescheide für das bebaute Grundstück, gegen deren Grundlagen die Vermieterin Rechtsbehelfe einlegte. Der BGH stellte klar, dass ein solches Verfahren bei der Frage zu berücksichtigen ist, ob der Vermieter eine verspätete Nachforderung verschuldet hat.

Das Urteil bedeutet jedoch nicht, dass jede beliebig späte Nachberechnung zulässig wäre. Der Vermieter muss das unverschuldete Abrechnungshindernis darlegen und die Forderung nach dessen Wegfall im Regelfall innerhalb von etwa drei Monaten nachholen.

Mieter müssen ihre Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten erheben

Auch Mieter unterliegen einer Frist. Einwendungen gegen die Abrechnung müssen grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach deren Zugang gegenüber dem Vermieter mitgeteilt werden.

Das aktuelle BGH-Urteil VIII ZR 6/24 bestätigt, dass diese Frist auch für den Einwand gilt, der Vermieter habe das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt. Wer zu lange wartet, kann selbst berechtigte Einwände verlieren.

Eine Beanstandung sollte schriftlich erfolgen und möglichst genau benennen, welcher Punkt geprüft wird. Eine Formulierung wie „Die Abrechnung ist zu hoch“ ist weniger hilfreich als der Hinweis auf eine falsche Fläche, einen abweichenden Bescheidbetrag oder einen nicht nachvollziehbaren Schlüssel.

Belegeinsicht kann vorübergehend ein Leistungsverweigerungsrecht begründen

Verweigert der Vermieter eine berechtigt verlangte Belegeinsicht, kann dem Mieter vorübergehend ein Leistungsverweigerungsrecht zustehen. Der Bundesgerichtshof hat einen solchen Schutz unter anderem im Verfahren VIII ZR 150/20 anerkannt.

Mieter sollten dennoch nicht ohne weitere Prüfung die gesamte Miete, sämtliche Vorauszahlungen oder jede Nachforderung einbehalten. Ein zu hoher Einbehalt kann Zahlungsrückstände verursachen und sollte deshalb zuvor mit einem Mieterverein oder einer fachkundigen Rechtsberatung abgestimmt werden.

Eine mögliche Vorgehensweise besteht darin, den unstreitigen Betrag zu zahlen und den streitigen Teil ausdrücklich unter Vorbehalt zu stellen. Gleichzeitig sollte eine Frist für die Einsicht in den Grundsteuerbescheid gesetzt werden.

Auch höhere Vorauszahlungen müssen angemessen sein

Nach einer Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen. Grundlage ist regelmäßig das tatsächliche Jahresergebnis.

Eine dauerhaft erhöhte Grundsteuer kann daher zu höheren monatlichen Abschlägen führen. Der Vermieter darf jedoch keinen willkürlichen Sicherheitszuschlag verlangen oder die Jahressteigerung mehrfach berücksichtigen.

Wurde die Abrechnung später berichtigt, kann auch die darauf beruhende Vorauszahlung anzupassen sein. § 560 Absatz 4 BGB gibt beiden Vertragsparteien die Möglichkeit, nach einer Abrechnung eine angemessene Änderung in Textform zu erklären.

Praxisbeispiel: Leerstand verteuert die Abrechnung unzulässig

In einem Mietshaus befinden sich acht gleich große Wohnungen mit jeweils 80 Quadratmetern. Die neue Grundsteuer beträgt 4.800 Euro im Jahr, zwei Wohnungen stehen jedoch leer.

Der Vermieter verteilt die Steuer nur auf die sechs vermieteten Wohnungen und verlangt deshalb von jedem Mieter 800 Euro. Richtig wäre bei einer Verteilung nach Wohnfläche ein Anteil von 600 Euro je Wohnung, weil die leer stehenden Flächen nicht aus der Gesamtfläche herausgerechnet werden dürfen.

Eine Mieterin beanstandet die Abrechnung rechtzeitig und verlangt eine Neuberechnung. Ihr Anteil sinkt um 200 Euro, obwohl die Erhöhung der Grundsteuer selbst wirksam bleibt.

Fragen und Antworten zur Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung

1. Müssen Mieter die Grundsteuer immer bezahlen?

Nein. Eine Umlage setzt voraus, dass der Mietvertrag die Übernahme der Betriebskosten wirksam vorsieht oder bei einer Pauschale eine zulässige Anpassungsvereinbarung besteht.

2. Ist eine Steigerung um mehr als 100 Prozent automatisch unwirksam?

Nein. Es gibt keine allgemeine prozentuale Obergrenze für die Grundsteuerumlage, wenn der neue Betrag wirksam festgesetzt und richtig verteilt wurde.

3. Dürfen Mieter den Grundsteuerbescheid verlangen?

Mieter haben einen Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsbelege. Dazu gehört bei der Position Grundsteuer insbesondere der Bescheid, auf dem der abgerechnete Betrag beruht.

4. Wie lange können Mieter Fehler beanstanden?

Einwendungen müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung erhoben werden. Die Beanstandung sollte schriftlich und möglichst konkret erfolgen.

5. Darf der Vermieter Grundsteuer nach Ablauf der Abrechnungsfrist nachfordern?

Das ist nur ausnahmsweise möglich, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Nach dem Wegfall des Hindernisses muss er die Nachforderung zeitnah geltend machen.

6. Müssen Mieter für leer stehende Wohnungen mitbezahlen?

Nein. Wird nach Wohnfläche abgerechnet, muss der Vermieter den auf leer stehende Wohnungen entfallenden Anteil grundsätzlich selbst tragen.

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Carolin-Jana Klose( Pädagogin )

Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.

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