Ein Balkon zählt bei einer Mietwohnung grundsätzlich zur Wohnfläche, nach der Wohnflächenverordnung allerdings regelmäßig nur zu 25 Prozent seiner Grundfläche. Eine pauschale Anrechnung zur Hälfte kann deshalb die Quadratmeterzahl der Wohnung unzulässig aufblähen.
Das kann eine Mieterhöhung verteuern oder den Anteil an den Nebenkosten erhöhen. Ob auch die laufende Miete sinken muss, hängt dagegen von weiteren Voraussetzungen ab.
Warum ein Balkon keine volle Wohnfläche ist
Die Regel steht in § 4 Nummer 4 der Wohnflächenverordnung: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden normalerweise zu einem Viertel berücksichtigt, höchstens jedoch zur Hälfte. Ein acht Quadratmeter großer Balkon steuert im Regelfall somit zwei Quadratmeter zur Wohnfläche bei.
Voraussetzung ist nach § 2 der Wohnflächenverordnung, dass die Außenfläche ausschließlich zur betreffenden Wohnung gehört. Ein gemeinschaftlicher Balkon darf deshalb nicht einfach als zusätzlicher Bestandteil der privaten Wohnfläche angesetzt werden.
Wann der Vermieter mehr als 25 Prozent ansetzen darf
Die Anrechnung zur Hälfte ist nach der Wohnflächenverordnung eine Ausnahme, die besondere Umstände rechtfertigen müssen. Die amtliche Begründung zur Verordnung, Seite 26, nennt besonders gute Lagen oder aufwendige Gestaltungen, durch die der Balkon einen höheren Wohnwert als gewöhnlich erhält.
Der Vermieter kann innerhalb dieses Regelwerks also nicht frei zwischen 25 und 50 Prozent wählen. Die konkrete Qualität der Außenfläche muss eine Abweichung vom Normalfall tragen.
Umgekehrt sind nach der Verordnungsbegründung ausnahmsweise auch weniger als 25 Prozent denkbar, wenn ein Balkon wegen seiner Lage kaum nutzbar ist. Dass Balkone im Winter oder bei Regen weniger angenehm sind, erklärt dagegen bereits die niedrige Regelanrechnung.
So viel Balkonfläche darf in die Berechnung einfließen
| Grundfläche des Balkons | Regelfall: 25 Prozent | Begründeter Ausnahmefall: 50 Prozent |
|---|---|---|
| 4 Quadratmeter | 1 Quadratmeter Wohnfläche | 2 Quadratmeter Wohnfläche |
| 8 Quadratmeter | 2 Quadratmeter Wohnfläche | 4 Quadratmeter Wohnfläche |
| 12 Quadratmeter | 3 Quadratmeter Wohnfläche | 6 Quadratmeter Wohnfläche |
| 20 Quadratmeter | 5 Quadratmeter Wohnfläche | 10 Quadratmeter Wohnfläche |
Gerade bei großen Balkonen wächst der Unterschied zwischen beiden Ansätzen erheblich. Wer nachmisst, sollte sich deshalb auch erklären lassen, mit welchem Prozentsatz die Außenfläche in die Gesamtwohnfläche eingeflossen ist.
Warum Mietvertrag und Vertragsdatum geprüft werden müssen
Auch bei frei finanzierten Mietwohnungen wird der Begriff der Wohnfläche grundsätzlich anhand der bei Vertragsschluss geltenden Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum ausgelegt.
Bei seit dem 1. Januar 2004 geschlossenen Mietverträgen ist deshalb regelmäßig die Wohnflächenverordnung der Ausgangspunkt.
Eine wirksame abweichende Vereinbarung oder ein anderes örtlich übliches Berechnungsregelwerk kann eine andere Bewertung ergeben. Bei älteren Mietverträgen kann insbesondere die frühere Zweite Berechnungsverordnung anzuwenden sein.
Zusätzlich schützt § 5 der Wohnflächenverordnung unter den dort genannten Voraussetzungen bereits bis Ende 2003 erstellte Berechnungen. Eine alte Flächenberechnung wird durch das Inkrafttreten der neuen Verordnung deshalb nicht automatisch falsch.
Der Bundesgerichtshof lässt eine verbreitete Fehlberechnung nicht genügen
Mit Urteil vom 17. April 2019, VIII ZR 33/18, bestätigte der Bundesgerichtshof die Viertelanrechnung eines Balkons bei einer 2007 angemieteten Wohnung. Dass zahlreiche Marktteilnehmer Balkone trotzdem zur Hälfte anrechneten, genügte nicht, um eine abweichende örtliche Berechnungsmethode anzunehmen.
Eine solche Praxis müsste vielmehr auf der Anwendung eines anderen, insgesamt verwendeten Regelwerks beruhen. Häufige Fehler bei der Anwendung der Wohnflächenverordnung schaffen keine eigene Berechnungsregel.
Eine falsche Balkonfläche senkt die laufende Miete nicht automatisch
Für eine Mietminderung wegen einer zu kleinen Wohnung verlangt die Rechtsprechung grundsätzlich, dass die tatsächliche Gesamtwohnfläche die vertraglich vereinbarte Fläche um mehr als zehn Prozent unterschreitet. Verglichen wird also die gesamte Wohnung einschließlich des korrekt berechneten Balkonanteils.
Liegt ein solcher erheblicher Flächenmangel vor, kann die Miete entsprechend der prozentualen Abweichung gemindert sein. Auch die Rückforderung bereits überzahlter Miete kann dann infrage kommen, wobei unter anderem Verjährung und die Umstände der bisherigen Zahlungen zu prüfen sind.
Bei einer als Gesamtbetrag vereinbarten Monatsmiete führt eine kleinere Flächendifferenz daher nicht allein wegen der fehlenden Quadratmeter zu einer entsprechenden Kürzung. Vor einer eigenständigen Herabsetzung der Zahlung sollten Berechnungsgrundlage und Anspruch durch einen Mieterverein oder eine mietrechtliche Beratung geprüft werden.
Bei einer Mieterhöhung zählt auch eine kleinere Abweichung
Anders ist die Prüfung bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Für den Vergleich mit der zulässigen Miete zählt die tatsächliche Wohnfläche, auch wenn sie weniger als zehn Prozent von der Vertragsangabe abweicht.
Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14, entschieden. Ein zu hoch angesetzter Balkon kann deshalb den verlangten Erhöhungsbetrag beeinflussen, obwohl die Voraussetzungen einer Mietminderung noch nicht erfüllt sind.
Zusätzlich müssen unter anderem die Kappungsgrenze und die gesetzlichen Fristen eingehalten werden. Welche weiteren Punkte geprüft werden sollten, erläutert Gegen-Hartz im Beitrag Mieterhöhung erhalten: Warum Mieter nicht vorschnell mehr zahlen sollten.
Auch die Nebenkosten können falsch verteilt sein
Werden Betriebskosten nach Wohnflächenanteilen umgelegt, kommt es grundsätzlich auf das Verhältnis der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Abrechnungseinheit an.
Eine Toleranz von zehn Prozent gibt es auch hierbei nicht, wie der Bundesgerichtshof im Urteil vom 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17, klargestellt hat.
Eine zu groß angesetzte Balkonfläche kann den eigenen Kostenanteil erhöhen, wenn dadurch das Verhältnis zur Gesamtfläche falsch berechnet wird. Deshalb sollten sowohl die Fläche der eigenen Wohnung als auch die Gesamtfläche des Hauses nachvollziehbar sein.
Weitere typische Fehler beschreibt der Beitrag Nebenkostenabrechnung: Diese fünf häufigen Fehler kosten Mieter Geld. Einwendungen gegen eine Abrechnung müssen dem Vermieter nach § 556 Absatz 3 BGB grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang mitgeteilt werden.
Wie Mieter eine auffällige Flächenangabe überprüfen
Für eine erste Prüfung sollten Mieter die vorhandene Wohnflächenberechnung anfordern und mit Mietvertrag und Grundriss vergleichen. Die Aufstellung sollte erkennen lassen, welche Grundfläche der Balkon hat und welcher Anteil davon berücksichtigt wurde.
Nach § 3 der Wohnflächenverordnung wird grundsätzlich nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen gemessen. Eine eigene Messung kann Anhaltspunkte liefern; für einen belastbaren Streit über die Gesamtwohnfläche kann ein fachkundiges Aufmaß erforderlich sein.
Praxisbeispiel: Drei Quadratmeter machen bei der Mieterhöhung einen Unterschied
Im Beispiel mietet Sabine seit 2021 eine Wohnung mit 62 Quadratmetern anrechenbarer Innenfläche und einem gewöhnlichen Balkon von zwölf Quadratmetern. Im Vertrag stehen 68 Quadratmeter, weil der Balkon ohne besondere Vereinbarung oder rechtfertigende Umstände zur Hälfte berücksichtigt wurde.
Bei der hier anzuwendenden Viertelanrechnung kommen lediglich drei Quadratmeter Balkonanteil hinzu, sodass die Wohnung insgesamt 65 Quadratmeter groß ist. Die Abweichung zur Vertragsangabe beträgt rund 4,41 Prozent und begründet für sich genommen keine Mietminderung wegen zu geringer Wohnfläche.
Bei einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete muss dennoch mit 65 Quadratmetern gerechnet werden. Bei einem angenommenen zulässigen Vergleichswert von zwölf Euro je Quadratmeter ergeben sich 780 statt 816 Euro Nettokaltmiete; weitere Grenzen der Mieterhöhung sind zusätzlich zu beachten.
Drei Fragen und Antworten zur Balkonfläche
Zählt ein Balkon immer zur Hälfte als Wohnfläche?
Bei einer Berechnung nach der Wohnflächenverordnung werden normalerweise 25 Prozent angesetzt. Bis zu 50 Prozent sind bei besonderen Umständen möglich; bei älteren Verträgen oder abweichenden Vereinbarungen muss die Berechnungsgrundlage gesondert geprüft werden.
Darf ein offener Balkon vollständig als Wohnfläche berechnet werden?
Die Wohnflächenverordnung erlaubt für einen Balkon höchstens eine Anrechnung zur Hälfte. Ob bei einer frei finanzierten Wohnung eine wirksame abweichende Flächenvereinbarung getroffen wurde, ist eine gesonderte Frage.
Kann ich wegen einer falsch berechneten Balkonfläche weniger Miete zahlen?
Eine Mietminderung wegen einer Flächenabweichung setzt grundsätzlich voraus, dass die gesamte Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als vereinbart. Bei einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete oder einer Abrechnung nach Wohnflächenanteilen können dagegen auch geringere Abweichungen relevant sein.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
