Rentnerin Erika zahlt seit drei Jahren unverändert 700 Euro Nettokaltmiete, nun verlangt ihr Vermieter unter Hinweis auf den Mietspiegel 840 Euro. Für ihre Wohnung gilt jedoch eine Kappungsgrenze von 15 Prozent: Bei dieser gewöhnlichen Mieterhöhung wäre rechnerisch spätestens bei 805 Euro Schluss.
Selbst diese Summe wäre nur zulässig, wenn auch die ortsübliche Vergleichsmiete und die übrigen Voraussetzungen die Erhöhung erlauben. Die ungeprüfte Forderung würde Erika gegenüber dieser Obergrenze zusätzlich 420 Euro im Jahr kosten.
Das Beispiel zeigt, warum ein Mieterhöhungsschreiben zunächst eine Prüfung verdient. Auch 2026 entscheiden die Vertragsart, die gesetzliche Grundlage und die konkrete Berechnung darüber, ob Mieter mehr bezahlen müssen.
15 oder 20 Prozent sind keine pauschale Erlaubnis
Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete setzt § 558 BGB grundsätzlich eine Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten, die das jeweilige Bundesland durch eine entsprechende Verordnung bestimmt hat, sind es 15 Prozent.
Diese Grenze gilt für den gesamten Dreijahreszeitraum und steht dem Vermieter nicht bei jedem Schreiben erneut zur Verfügung.
Frühere Erhöhungen auf die Vergleichsmiete müssen deshalb mitgerechnet werden; Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen werden bei dieser Berechnung grundsätzlich ausgeklammert.
Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Liegt dieser Wert unter dem Betrag, den die Kappungsgrenze rechnerisch zuließe, endet der Spielraum bereits dort.
Deshalb sollten Mieter sowohl den Mietspiegel als auch die für ihre Anschrift geltende Kappungsgrenzenverordnung prüfen. Allein die Tatsache, dass Wohnungen am Ort knapp und teuer sind, macht aus der gesetzlichen 20-Prozent-Grenze noch keine 15-Prozent-Grenze.
Höhere Ausgaben des Vermieters ersetzen keine Begründung
Ein teurer Hauskauf, gestiegene Kreditzinsen oder der allgemeine Hinweis auf Inflation begründen für sich genommen keinen Anspruch auf eine höhere Vergleichsmiete. Der Vermieter muss seine Forderung auf die dafür vorgesehenen Regeln stützen und nachvollziehbar erklären.
Nach § 558a BGB braucht das Verlangen Textform und eine Begründung, etwa anhand eines Mietspiegels oder dreier vergleichbarer Wohnungen. Eine E-Mail kann dafür ausreichen; eine fehlende handschriftliche Unterschrift macht die Forderung nicht automatisch unwirksam.
Bei der Einordnung der Wohnung lohnt sich ein genauer Blick auf Wohnlage, Ausstattung und die angesetzte Fläche. Ein Balkon, den es nicht gibt, oder eine zu hochwertige Ausstattung können die Forderung unberechtigt nach oben treiben.
Auch die höchste Zahl einer Mietspiegelspanne ist nicht automatisch der richtige Wert für jede Wohnung. Wie sich ein Schreiben einordnen lässt, erläutert Gegen-Hartz.de im Beitrag darüber, warum Mieter nicht vorschnell mehr zahlen sollten.
Eine Erhöhung ab dem nächsten Monat ist häufig zu früh
Bei der gewöhnlichen Vergleichsmietenerhöhung muss die Miete zum vorgesehenen Beginn grundsätzlich seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten entsprechenden Erhöhung gestellt werden; für Modernisierung und Betriebskosten gelten andere Regeln.
Außerdem haben Mieter nach § 558b BGB bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, die Zustimmung zu prüfen. Geht ein wirksames Verlangen beispielsweise im November 2026 ein, läuft diese Frist bis Ende Januar 2027 und die höhere Miete wäre bei berechtigter Forderung und Zustimmung ab Februar 2027 geschuldet.
Wer eine solche Erhöhung ablehnt, obwohl sie berechtigt ist, muss allerdings mit einer Klage auf Zustimmung rechnen. Ein Fehler im Schreiben bedeutet zudem nicht zwangsläufig, dass jede spätere Erhöhung ausgeschlossen bleibt: Bestimmte Mängel können behoben werden.
Welche Forderungen Mieter prüfen und zurückweisen können
| Art der Forderung | Woran sie scheitern kann |
|---|---|
| Erhöhung auf die Vergleichsmiete | Die örtliche Vergleichsmiete oder die geltende Kappungsgrenze wird überschritten. |
| Erhöhung in kurzem Abstand | Die gesetzlichen Wartezeiten oder der früheste Zahlungsbeginn werden missachtet. |
| Modernisierungsumlage | Reparaturanteile werden mitberechnet, Zuschüsse nicht berücksichtigt oder Betragsgrenzen überschritten. |
| Indexanpassung | Indexwerte, Berechnung, Jahresabstand oder Erhöhungserklärung stimmen nicht. |
| Zusätzlicher Mietspiegelaufschlag | Eine laufende Staffel- oder Indexvereinbarung schließt die Erhöhung nach § 558 BGB aus. |
| Höhere Betriebskostenvorauszahlung | Es fehlt die erforderliche Abrechnung oder der neue Abschlag ist unangemessen hoch. |
Die Übersicht betrifft unterschiedliche Verfahren und ersetzt deshalb nicht die Prüfung der jeweiligen Voraussetzungen. Insbesondere gelten die Grenzen von 15 oder 20 Prozent nicht pauschal für jede Erhöhungsart.
Reparaturen dürfen nicht als Modernisierung auf die Miete wandern
Eine Reparatur erhält den geschuldeten Zustand der Wohnung und rechtfertigt allein keine Modernisierungsumlage. Werden etwa verschlissene Fenster durch bessere ersetzt, muss der Vermieter den Anteil für ohnehin notwendige Erhaltungsarbeiten herausrechnen.
Bei einer regulären Modernisierungsumlage nach § 559 BGB dürfen grundsätzlich acht Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Öffentliche Zuschüsse müssen nach § 559a BGB berücksichtigt werden, damit Mieter nicht auch geförderte Kosten tragen.
Zusätzlich ist der monatliche Anstieg durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich auf drei Euro je Quadratmeter begrenzt. Lag die bisherige monatliche Miete unter sieben Euro je Quadratmeter, beträgt diese Grenze zwei Euro.
Für die gesetzlich erfassten Heizungsmodernisierungen besteht eine zusätzliche Grenze von 50 Cent je Quadratmeter monatlich innerhalb von sechs Jahren. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung wären das für diesen Heizungsaufschlag höchstens 35 Euro im Monat.
Die Forderung muss außerdem anhand der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden, wie § 559b BGB vorschreibt. Anders als bei der Vergleichsmietenerhöhung braucht eine wirksame Modernisierungsmieterhöhung keine gesonderte Zustimmung des Mieters.
Staffel und Index erlauben keinen zusätzlichen Mietspiegelaufschlag
Eine Staffelmiete nach § 557a BGB muss schriftlich vereinbart sein und die jeweilige Miete oder Erhöhung als Geldbetrag ausweisen. Zwischen den Mietstufen muss mindestens ein Jahr liegen; eine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist während der Staffelvereinbarung ausgeschlossen.
Auch bei einer Indexmiete nach § 557b BGB darf der Vermieter nicht zusätzlich eine Erhöhung nach dem Mietspiegel verlangen. Eine Indexanpassung setzt eine entsprechende wirksame Vereinbarung voraus und richtet sich nach dem vereinbarten Verbraucherpreisindex.
Der Vermieter muss die Indexänderung und die daraus folgende Miete oder den Erhöhungsbetrag in Textform angeben.
Der gesetzliche Jahresabstand und der Zahlungsbeginn mit dem übernächsten Monat nach Zugang sind ebenfalls zu beachten.
Eine politische Ankündigung neuer Grenzen ersetzt kein geltendes Gesetz. Der 2026 beratene Regierungsentwurf sieht bei bestimmten Indexmieten eine Dämpfung hoher Steigerungen vor, aber keine pauschale Drei-Prozent-Obergrenze; über das Vorhaben berichtet auch der Deutsche Bundestag.
Die geplanten Änderungen dürfen bei der Prüfung einer Forderung nicht vorzeitig als bereits geltendes Recht behandelt werden. Weitere Einzelheiten erläutert Gegen-Hartz.de im Beitrag „Schonfrist, Möbelzuschlag und Indexmiete: Das soll sich für Mieter ändern“.
Höhere Nebenkosten sind kein Freibrief für höhere Kaltmieten
Steigende Heiz- oder Hausmeisterkosten können eine Anpassung der Betriebskosten erforderlich machen, rechtfertigen aber keinen beliebigen Aufschlag auf die Nettokaltmiete.
Für vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen erlaubt § 560 Absatz 4 BGB nach einer Abrechnung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe.
Eine Betriebskostenpauschale folgt anderen Regeln und darf nicht einfach wie eine Vorauszahlung behandelt werden. Für ihre Erhöhung braucht es insbesondere eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag sowie eine Erklärung in Textform, die den Grund erläutert.
Die Mietpreisbremse schützt bei Vertragsbeginn
Die häufig genannte Zehn-Prozent-Grenze der Mietpreisbremse betrifft grundsätzlich die vereinbarte Miete beim Beginn eines neuen Mietverhältnisses in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet. Sie ist keine allgemeine Grenze für Erhöhungen in laufenden Verträgen.
Gesetzliche Ausnahmen bestehen beispielsweise für bestimmte Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Wer einen Verstoß vermutet, sollte die Miethöhe und die Voraussetzungen einer Rüge nach § 556g BGB prüfen lassen, weil davon Rückforderungsansprüche abhängen können.
Musterbrief: Einer unberechtigten Mieterhöhung widersprechen
Diese Vorlage eignet sich für ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Für Modernisierungsumlagen, Indexanpassungen und Betriebskostenerhöhungen gelten andere Voraussetzungen und Verfahren.
Ersetzen Sie die Angaben in eckigen Klammern und fügen Sie an der vorgesehenen Stelle einen oder mehrere der untenstehenden Textbausteine ein. Verwenden Sie nur Einwände, die tatsächlich auf Ihre Wohnung und das erhaltene Schreiben zutreffen.
Vorlage zum Kopieren und Anpassen
An
[Name des Vermieters oder der bevollmächtigten Hausverwaltung]
[Straße und Hausnummer]
[Postleitzahl und Ort]
[Ort], [Datum]
Betreff: Ihr Mieterhöhungsverlangen vom [Datum] – Wohnung [Anschrift, Etage, gegebenenfalls Wohnungsnummer]
Sehr geehrte Damen und Herren,
mit Ihrem Schreiben vom [Datum], zugegangen am [Datum], verlangen Sie die Erhöhung meiner monatlichen Nettokaltmiete von [bisheriger Betrag] Euro auf [verlangter Betrag] Euro ab dem [Datum]. Dieser Mieterhöhung stimme ich in der verlangten Höhe nicht zu.
Gegen Ihre Forderung bestehen folgende Einwendungen:
[Hier den oder die passenden Textbausteine einsetzen und mit den konkreten Angaben ergänzen.]Bitte überprüfen Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen anhand dieser Einwendungen und teilen Sie mir das Ergebnis nachvollziehbar mit. Soweit Sie an Ihrer Forderung festhalten, bitte ich um eine konkrete Stellungnahme zu den beanstandeten Punkten.
Die bisher unstreitig geschuldete Miete werde ich weiterhin fristgerecht zahlen. Eine Zustimmung zur verlangten Mieterhöhung ist mit diesem Schreiben nicht verbunden.
Mit freundlichen Grüßen
[Vorname und Nachname] [Unterschrift bei Briefversand]Passende Begründung auswählen und in den Brief einsetzen
Textbaustein: Die Kappungsgrenze wird überschritten
Die verlangte Erhöhung überschreitet nach meiner Berechnung die für meine Wohnung geltende Kappungsgrenze von [15 oder 20] Prozent innerhalb von drei Jahren. Unter Berücksichtigung der in diesem Zeitraum bereits erfolgten Vergleichsmietenerhöhungen ergibt sich folgende Berechnung: [Ausgangsmiete, frühere Erhöhungen, zulässige Obergrenze und Überschreitung konkret angeben].
Die abgesenkte Grenze von 15 Prozent gilt nur, wenn eine entsprechende Landesverordnung Ihre Wohnung erfasst. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze grundsätzlich nicht mitgerechnet.
Textbaustein: Die verlangte Miete liegt über der Vergleichsmiete
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete legen Sie folgendes unzutreffende Wohnungsmerkmal zugrunde: [beispielsweise nicht vorhandener Balkon, falsche Wohnlage oder fehlerhafte Ausstattung]. Bei Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse ergibt sich nach [Mietspiegel, Ausgabe und Mietspiegelfeld] eine Vergleichsmiete von [Betrag] Euro monatlich, die unter Ihrer Forderung liegt.
Textbaustein: Das Verlangen ist nicht ausreichend begründet
Die Begründung Ihres Mieterhöhungsverlangens ist aus folgendem konkreten Grund unzureichend: [Mangel genau beschreiben]. Aus meiner Sicht erfüllt das Verlangen deshalb derzeit nicht die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Begründung nach § 558a BGB.
Eine fehlende handschriftliche Unterschrift macht ein Erhöhungsverlangen nicht automatisch unwirksam, weil das Gesetz Textform genügen lässt. Benennen Sie einen tatsächlich bestehenden Mangel und lassen Sie Zweifelsfälle prüfen.
Textbaustein: Die Miete soll zu früh steigen
Die Nettokaltmiete ist seit dem [Datum des Mietbeginns oder der letzten Vergleichsmietenerhöhung] unverändert. Zu dem von Ihnen verlangten Erhöhungsbeginn am [Datum] ist die gesetzliche Mindestdauer von 15 Monaten nach § 558 Absatz 1 BGB noch nicht erreicht.
Erhöhungen wegen Modernisierung oder veränderter Betriebskosten bleiben bei dieser Wartezeit grundsätzlich außer Betracht. Zusätzlich darf ein Vergleichsmietenerhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten entsprechenden Erhöhung gestellt werden.
Fristen und berechtigte Teilbeträge beachten
Nach § 558b BGB läuft die Zustimmungsfrist grundsätzlich bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Geht es im November 2026 zu, endet die Frist deshalb Ende Januar 2027.
Ein Einwendungsschreiben verlängert diese Frist nicht automatisch. Ist die Forderung ganz oder teilweise berechtigt, kann der Vermieter die entsprechende Zustimmung gerichtlich durchsetzen.
Wer nur einen überhöhten Teil beanstandet, sollte deshalb auch eine erforderliche Teilzustimmung prüfen lassen. Die bloße Weiterzahlung der bisherigen Miete schützt nicht vor Nachforderungen oder einem verlorenen Zustimmungsprozess.
Bei mehreren Vertragsmietern sollte das Schreiben im Namen aller abgegeben und entsprechend in die Wir-Form umgeschrieben werden. Bewahren Sie eine Kopie und einen Nachweis über den Zugang beim Vermieter auf.
Die Vorlage geht davon aus, dass Sie der verlangten Erhöhung noch nicht zugestimmt haben. Weitere Hinweise zur Prüfung finden Sie im Beitrag Mieterhöhung erhalten: Warum Mieter nicht vorschnell mehr zahlen sollten.
Vier Fragen und Antworten zur Mieterhöhung 2026
Muss ich einer Mieterhöhung immer zustimmen?
Nein, bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete besteht ein Zustimmungsanspruch nur im gesetzlich zulässigen Umfang. Für eine wirksame Modernisierungsumlage oder Indexanpassung gelten andere Verfahren, die keine gesonderte Zustimmung zur einzelnen Erhöhung verlangen.
Darf die Miete jedes Jahr um 15 Prozent steigen?
Die abgesenkte Kappungsgrenze begrenzt gewöhnliche Vergleichsmietenerhöhungen auf insgesamt 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Sie gilt außerdem nur dort, wo eine entsprechende Landesverordnung die Wohnung erfasst.
Kann ich wegen einer falschen Erhöhung die Mietzahlung einstellen?
Die bisher unstreitig geschuldete Miete muss weiter pünktlich gezahlt werden. Ob ein verlangter Mehrbetrag geschuldet ist, sollte innerhalb der jeweils geltenden Fristen mit einem Mieterverein oder fachkundiger Beratung geklärt werden.
Ist eine Mieterhöhung per E-Mail unwirksam?
Eine E-Mail kann die für ein gewöhnliches Erhöhungsverlangen vorgeschriebene Textform erfüllen. Entscheidend bleiben eine ausreichende Begründung und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
