Besichtigungsliste ist angeblich voll – bis eine vergleichbare Anfrage unter einem deutschen Namen eingeht. Was wie eine gewöhnliche Absage aussieht, kann eine verbotene Benachteiligung sein, für die Wohnungssuchende eine Geldentschädigung verlangen können.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29. Januar 2026 klargestellt, dass auch ein mit der Mieterauswahl betrauter Immobilienmakler dafür selbst haften kann. Im entschiedenen Fall bestätigte er eine Entschädigung von 3.000 Euro wegen einer Diskriminierung aufgrund der ethnischen Herkunft (Az. I ZR 129/25).
Ein anderer Name, plötzlich ein Besichtigungstermin
Die Klägerin hatte sich im November 2022 mehrfach über ein Internetformular um die Besichtigung einer Wohnung beworben und dabei ihren pakistanischen Vor- und Nachnamen angegeben. Ihre Anfragen wurden abgelehnt, während Bewerbungen unter deutschen Namen zu Terminangeboten führten.
Die Angaben zu Einkommen, Berufstätigkeit und Haushaltsgröße waren gleich geblieben. Auch weitere Vergleichsanfragen unter Einbeziehung anderer Personen ergaben dieses Muster.
Der BGH bestätigte die vom Landgericht Darmstadt zugesprochenen 3.000 Euro sowie den Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten. Die bloße Vergabe von Besichtigungsterminen ist damit kein rechtlich unverbindlicher Bereich, in dem Herkunft über Zugangschancen entscheiden darf.
Warum der Makler selbst haften kann
Überträgt ein Vermieter seinem Makler die Entscheidung über Besichtigungstermine oder die Auswahl von Mietinteressenten, muss dieser das Benachteiligungsverbot selbst beachten. Bei einem Verstoß kommen gegen ihn unmittelbar Ansprüche auf Schadensersatz und Entschädigung in Betracht.
Eine mögliche zusätzliche Haftung des Vermieters beseitigt diese Verantwortung nicht. Für Wohnungssuchende ist das besonders bedeutsam, wenn sie ausschließlich mit dem Makler Kontakt hatten und den Eigentümer gar nicht kennen.
Der Schutz beginnt vor dem Mietvertrag
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz schützt auch den Zugang zu öffentlich angebotenem Wohnraum. Eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft kann deshalb bereits bei der ersten Auswahl für eine Besichtigung gegen Paragraf 19 Absatz 2 AGG verstoßen.
Der Schutz hängt bei diesem Diskriminierungsgrund nicht davon ab, dass der Eigentümer mehr als 50 Wohnungen vermietet. Die entsprechende Regelung für bestimmte Massengeschäfte schafft keine allgemeine Ausnahme für kleinere Vermieter.
Allerdings enthält Paragraf 19 Absatz 5 AGG eine Ausnahme für besondere Nähe- oder Vertrauensverhältnisse. Ob sie greift, muss im Einzelfall geprüft werden, etwa wenn Vermieter und Mieter Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen.
Wie vergleichbare Bewerbungen Hinweise liefern
Beim sogenannten Testing wird überprüft, ob vergleichbare Anfragen unterschiedlich behandelt werden, wenn sich ein mögliches Diskriminierungsmerkmal ändert. Eine Zusage unter einem deutschen Namen nach einer Absage unter einem als ausländisch wahrgenommenen Namen kann den Verdacht einer Benachteiligung erhärten.
Der Vergleich wird aussagekräftiger, wenn sich die Anfragen auf dieselbe Wohnung beziehen und zeitlich eng beieinanderliegen. Unterschiedliche Angaben zu Einkommen oder Haushaltsgröße könnten dagegen andere Erklärungen für die Antworten eröffnen.
| Vergleichspunkt | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Wohnungsangebot | Die Anfragen betreffen dieselbe Wohnung. |
| Persönliche Angaben | Bereits gemachte Angaben zu Beruf, Einkommen und Haushaltsgröße stimmen überein. |
| Zeitlicher Abstand | Die Anfragen erfolgen möglichst zeitnah, damit veränderte Verfügbarkeiten den Vergleich weniger beeinflussen. |
| Dokumentation | Anfragen und Antworten werden vollständig mit Datum und Uhrzeit gesichert. |
Der BGH beanstandete im entschiedenen Fall weder andere Namen noch die Unterstützung durch Hilfspersonen. Für einen Rechtsmissbrauch durch eine nur vorgeschobene Bewerbung ohne ernsthaftes Wohnungsinteresse sah er keine Anhaltspunkte.
Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes weist bei Testings zugleich auf rechtliche Grenzen hin, insbesondere bei gefälschten Unterlagen. Vergleichsanfragen sind kein Freibrief, Einkommensnachweise oder andere Dokumente zu fälschen.
Wann sich die Beweislast verschiebt
Wohnungssuchende müssen nicht nachweisen können, was hinter verschlossenen Türen im Maklerbüro besprochen wurde. Nach Paragraf 22 AGG genügt es zunächst, Tatsachen zu beweisen, die eine Benachteiligung wegen eines geschützten Merkmals vermuten lassen.
Sind solche Indizien bewiesen, trägt die Gegenseite die Beweislast dafür, dass kein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot vorlag. Ein bloßes Bestreiten der Diskriminierung genügt dann nicht.
Eine einzelne Absage ohne weitere Anhaltspunkte löst diese Beweiserleichterung allerdings nicht automatisch aus. Zeitnahe, widersprüchliche Antworten auf ansonsten vergleichbare Anfragen können dagegen erhebliches Gewicht bekommen.
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Welche Entschädigung möglich ist
Paragraf 21 Absatz 2 AGG unterscheidet zwischen dem Ersatz finanzieller Schäden und einer angemessenen Geldentschädigung für einen Schaden, der nicht das Vermögen betrifft. Die Entschädigung setzt deshalb nicht voraus, dass Betroffene einen bestimmten finanziellen Verlust beziffern können.
Die im BGH-Fall bestätigten 3.000 Euro sind kein fester Satz für jede diskriminierende Absage. Das Gericht verwies auf die erhebliche Schwere der dort festgestellten Persönlichkeitsrechtsverletzung.
Zusätzliche finanzielle Schäden müssen auf die Benachteiligung zurückzuführen und nachweisbar sein. Auch eine Erstattung erforderlicher Anwaltskosten kann unter den jeweiligen Voraussetzungen hinzukommen.
Einen automatischen Anspruch auf die angebotene Wohnung begründet das Urteil nicht. Ob ein Anspruch auf Beseitigung einer Benachteiligung in anderen Fällen bis zum Abschluss eines Mietvertrags reichen kann, ließ der BGH offen.
Die Zweimonatsfrist kann Ansprüche kosten
Ansprüche nach Paragraf 21 AGG müssen grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden. Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes erläutert, dass diese Frist ab Kenntnis der Diskriminierung läuft.
Die Forderung sollte dem Verantwortlichen innerhalb der Frist nachweisbar zugehen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich ein Schreiben, das Wohnung, Bewerbungsablauf, Vergleichsanfragen und den verlangten Schadensersatz beziehungsweise die Entschädigung eindeutig bezeichnet.
Eine bloße Bitte um Erklärung der Absage ist dafür kein verlässlicher Ersatz. Auch wer zunächst eine Beratungsstelle einschaltet, sollte die rechtzeitige Geltendmachung gegenüber dem möglichen Anspruchsgegner sicherstellen.
Innerhalb der zwei Monate muss nicht zwingend bereits Klage erhoben werden. Wer eine Ablehnung der Forderung erhält, sollte die weiteren Schritte und Fristen jedoch zeitnah rechtlich prüfen lassen.
Absagen sichern, bevor Nachrichten verschwinden
Die Wohnungsanzeige, die eigene Anfrage und sämtliche Antworten sollten vollständig aufbewahrt werden. Bei Telefonaten helfen zeitnahe Gesprächsnotizen mit Datum, Uhrzeit, Gesprächspartner und möglichst genauem Inhalt; beteiligte Personen können als Zeugen bedeutsam sein.
Für Vergleichsanfragen empfiehlt sich Unterstützung durch eine Antidiskriminierungsberatung oder einen entsprechend erfahrenen Rechtsanwalt. Welche Informationen im Bewerbungsverfahren überhaupt verlangt werden dürfen, erläutert ergänzend der Beitrag Wohnungssuche: Das dürfen Vermieter jetzt nicht mehr verlangen.
Sechs Fragen und Antworten zur Diskriminierung bei der Wohnungssuche
Reicht eine Absage für einen Entschädigungsanspruch?
Eine gewöhnliche Absage allein genügt regelmäßig nicht. Es müssen Tatsachen hinzukommen, die eine Benachteiligung wegen eines gesetzlich geschützten Merkmals vermuten lassen.
Kann ich direkt gegen den Immobilienmakler vorgehen?
Ja, wenn er mit der Vergabe von Besichtigungsterminen oder der Auswahl von Mietinteressenten betraut ist und dabei gegen das Benachteiligungsverbot verstößt. Eine mögliche Verantwortung des Vermieters schließt seine eigene Haftung nicht aus.
Sind Vergleichsanfragen unter einem anderen Namen erlaubt?
Der BGH hat solche Anfragen zur Aufklärung einer vermuteten Diskriminierung im entschiedenen Fall gebilligt. Die ursprüngliche Bewerbung muss ernst gemeint sein; eine ausschließlich zur Erlangung von Entschädigung vorgeschobene Bewerbung kann rechtsmissbräuchlich sein.
Bekomme ich bei nachgewiesener Diskriminierung immer 3.000 Euro?
Die Entschädigung wird nach den Umständen des Einzelfalls bestimmt. Die vom BGH bestätigte Summe betrifft die Schwere der Benachteiligung in diesem Verfahren.
Welche Frist gilt für die Forderung?
Ansprüche nach Paragraf 21 AGG müssen grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten ab Kenntnis der Diskriminierung geltend gemacht werden. Die Forderung sollte dem Verantwortlichen nachweisbar und aus Beweisgründen schriftlich zugehen.
Erhalte ich nach einer Diskriminierung automatisch die Wohnung?
Ein solcher Automatismus folgt aus dem Urteil nicht. Der BGH entschied über Geldansprüche und ließ die weitergehende Frage eines möglichen Anspruchs auf Vertragsschluss offen.
Quellen und Rechtsgrundlagen: BGH, Urteil vom 29. Januar 2026, I ZR 129/25, Volltext; Paragraf 19 AGG, Paragraf 21 AGG und Paragraf 22 AGG; Antidiskriminierungsstelle des Bundes, „Fair mieten – fair wohnen“ und „Handbuch Rechtlicher Diskriminierungsschutz“.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
