Die Heizung bleibt kalt, der Vermieter reagiert nicht und dann kommt auch noch eine hohe Nebenkostenabrechnung. Viele Mieter wissen in solchen Situationen nicht, welche Rechte sie haben. Dabei müssen sie längst nicht jede Forderung akzeptieren oder monatelang auf eine Reparatur warten.
Auch bei Mieterhöhungen und Haustieren gibt es klare Grenzen für Vermieter. Eine aktuelle Mietersprechstunde in Ostwestfalen-Lippe zeigt, wie groß der Beratungsbedarf ist. Entscheidend sind häufig wenige gesetzliche Regeln, die Mietern viel Geld und Ärger ersparen können.
1. Eine kaputte Heizung muss der Vermieter reparieren
Wenn die Heizung nicht funktioniert, sollten Mieter den Defekt sofort melden. Der Vermieter ist nach § 535 BGB verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Dazu gehört auch, dass sich die Räume ausreichend beheizen lassen.
Als Orientierung gelten während der üblichen Heizperiode tagsüber Temperaturen von etwa 20 bis 22 Grad. Nachts können niedrigere Werte zulässig sein. Eine allgemeine gesetzliche Tabelle, die für jeden Raum eine bestimmte Temperatur vorschreibt, gibt es allerdings nicht.
Bleibt die Wohnung trotz aufgedrehter Heizung deutlich zu kalt, kann ein Mietmangel vorliegen.
Besonders wichtig ist die unverzügliche Mitteilung an den Vermieter. Nach § 536c BGB müssen Mieter auftretende Mängel anzeigen. Wer das versäumt, kann unter bestimmten Voraussetzungen Ansprüche verlieren.
Betroffene sollten deshalb die Temperaturen dokumentieren und die Hausverwaltung möglichst schriftlich informieren. Bei einem vollständigen Heizungsausfall im Winter ist eine schnelle Reaktion erforderlich.
Der Vermieter kann die Reparatur nicht beliebig lange hinauszögern.
2. Mietminderung
Wird die Wohnung durch einen Mangel erheblich beeinträchtigt, kommt eine Mietminderung nach § 536 BGB infrage.
Das gilt beispielsweise bei einem längeren Heizungsausfall, erheblichen Warmwasserproblemen oder anderen schwerwiegenden Einschränkungen der Wohnnutzung.
Die Mietminderung tritt bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen grundsätzlich kraft Gesetzes ein. Der Vermieter muss sie nicht erst genehmigen.
Allerdings gibt es keine allgemeingültige Quote.
Ob eine Minderung von beispielsweise 10, 20 oder 30 Prozent angemessen ist, hängt von der Schwere und Dauer des Mangels ab. Auch die Jahreszeit und die betroffenen Räume spielen eine Rolle.
Wer eigenmächtig einen zu hohen Betrag einbehält, riskiert Mietrückstände. Deshalb ist vor einer größeren Kürzung eine rechtliche Prüfung sinnvoll.
Eine weitere Möglichkeit eröffnet § 536a BGB. Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter Ersatz notwendiger Aufwendungen verlangen, etwa wenn sie wegen eines Heizungsausfalls eine Ersatzheizung benötigen.
Der Vermieter muss solche Kosten aber nicht automatisch übernehmen. Entscheidend ist unter anderem, ob er die Störung zu vertreten hat oder mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist.
3. Nicht jede Position in der Nebenkostenabrechnung ist erlaubt
Eine hohe Nebenkostenabrechnung bedeutet nicht automatisch, dass der Vermieter falsch abgerechnet hat. Trotzdem lohnt sich eine genaue Kontrolle.
Denn Mieter müssen nur solche Betriebskosten tragen, deren Umlage wirksam vereinbart wurde und die tatsächlich als umlagefähige Betriebskosten gelten.
Welche Kosten dazugehören, regelt die Betriebskostenverordnung.
Darin werden beispielsweise laufende Kosten für Wasserversorgung, Gebäudeversicherung oder bestimmte Reinigungsarbeiten aufgeführt.
Anders sieht es bei Reparaturen aus.
Nach § 1 Absatz 2 Betriebskostenverordnung gehören Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zu den Betriebskosten.
Wenn der Vermieter eine defekte Heizungsanlage reparieren lässt, darf er diese Reparatur deshalb nicht einfach als laufende Heizkosten auf die Mieter verteilen.
Auch Verwaltungskosten gehören grundsätzlich nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Davon zu unterscheiden sind bestimmte laufende Wartungskosten. Diese können je nach Kostenart und mietvertraglicher Vereinbarung umlagefähig sein.
4. Mieter dürfen die Rechnungen des Vermieters kontrollieren
Wer eine ungewöhnlich hohe Nachzahlung erhält, muss sich nicht mit einer knappen Erklärung der Hausverwaltung zufriedengeben.
Nach § 556 Absatz 4 BGB haben Mieter das Recht, die Belege einzusehen, auf denen die Abrechnung beruht.
Dazu können beispielsweise Rechnungen für die Heizungsanlage, die Hausreinigung oder die Gebäudeversicherung gehören.
Seit der gesetzlichen Neuregelung darf der Vermieter die Belege auch elektronisch bereitstellen.
Eine solche Einsicht kann zeigen, ob Kosten doppelt abgerechnet wurden, die falsche Wohnfläche verwendet wurde oder geleistete Vorauszahlungen fehlen.
Gerade bei Heizkosten sollten Mieter außerdem prüfen, ob der angegebene Verbrauch plausibel ist.
Bei bestimmten Heizungsarten müssen zusätzlich die Vorgaben zur Aufteilung der CO₂-Kosten beachtet werden. Einen gesetzlich vom Vermieter zu tragenden Anteil darf dieser nicht einfach wieder auf die Bewohner abwälzen.
Für Menschen mit geringem Einkommen kann diese Prüfung besonders wichtig sein. Schon eine unerwartete Nachzahlung von mehreren Hundert Euro kann den monatlichen Haushalt erheblich belasten.
5. Bei Nebenkosten gelten wichtige Zwölfmonatsfristen
Nicht nur die einzelnen Kostenpositionen sind wichtig. Auch der Zeitpunkt der Abrechnung kann darüber entscheiden, ob eine Nachforderung noch durchgesetzt werden darf.
Nach § 556 Absatz 3 BGB muss eine jährliche Betriebskostenabrechnung grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen.
Bei einem Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 muss die Abrechnung deshalb normalerweise spätestens am 31. Dezember 2026 zugehen.
Kommt sie erst später, sind Nachforderungen des Vermieters grundsätzlich ausgeschlossen.
Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.
Auch für Mieter gibt es eine Frist.
Wer Fehler in der Abrechnung entdeckt, muss seine Einwendungen grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitteilen.
Danach können Einwendungen ausgeschlossen sein, wenn der Mieter die Verspätung selbst zu vertreten hat.
Die Frist zur Beanstandung bedeutet allerdings nicht, dass eine fällige Nachzahlung automatisch ein Jahr lang zurückgehalten werden darf.
Mieter sollten auffällige Abrechnungen deshalb möglichst schnell prüfen und ihre Einwände nachweisbar übermitteln.
6. Vermieter dürfen die Miete nicht beliebig oft erhöhen
Viele Mieter befürchten, dass der Vermieter die Miete jedes Jahr nach Belieben anheben kann.
Bei der klassischen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten jedoch feste gesetzliche Voraussetzungen.
Nach § 558 BGB darf ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Zum Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete verlangt wird, muss die bisherige Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
Hinzu kommt die sogenannte Kappungsgrenze.
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete bei dieser Erhöhungsart grundsätzlich nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In bestimmten, durch Landesverordnung festgelegten Gebieten beträgt die Grenze 15 Prozent.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Vermieter stets um 15 oder 20 Prozent erhöhen dürfen.
Die verlangte Miete darf zusätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Außerdem muss der Vermieter sein Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB in Textform erklären und begründen. Dafür kommt beispielsweise ein Mietspiegel infrage.
Bei Indexmieten, Staffelmieten, Modernisierungen und bestimmten Betriebskostenanpassungen gelten andere Regeln.
Mieter sollten daher vor einer Zustimmung immer prüfen, welche Art der Mieterhöhung vorliegt.
7. Ein pauschales Hunde- oder Katzenverbot ist unwirksam
Auch bei Haustieren dürfen Vermieter nicht beliebig entscheiden.
Der Bundesgerichtshof stellte mit Urteil vom 20. März 2013 klar, dass eine vorformulierte Mietvertragsklausel, die Hunde und Katzen ausnahmslos verbietet, unwirksam ist (VIII ZR 168/12).
Der Grund ist die unangemessene Benachteiligung des Mieters.
Ein generelles Verbot berücksichtigt nicht, ob das Tier tatsächlich Probleme verursacht oder besondere persönliche Umstände für seine Haltung sprechen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder Mieter ohne Einschränkungen einen Hund oder eine Katze halten darf.
Vielmehr müssen die Interessen des Mieters, des Vermieters und der Nachbarn gegeneinander abgewogen werden.
Eine wirksame Regelung, nach der vor der Anschaffung eines Hundes die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden muss, kann zulässig sein.
Auch erhebliche Belästigungen, Gefahren oder Schäden können eine Ablehnung rechtfertigen.
Klassische Kleintiere wie Hamster oder Zierfische dürfen dagegen in üblichem Umfang regelmäßig ohne besondere Erlaubnis gehalten werden, sofern keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen.
Besonders wichtig für Mieter mit Bürgergeld oder Grundsicherung
Wer Unterstützung für seine Unterkunft erhält, sollte mietrechtliche Auseinandersetzungen nicht getrennt von seinen Sozialleistungen betrachten.
Nach § 22 SGB II werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung grundsätzlich in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen berücksichtigt, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Ändert sich die tatsächlich geschuldete Miete durch eine berechtigte Mietminderung, kann sich deshalb auch der anerkannte Unterkunftsbedarf verändern.
Betroffene sollten dem Jobcenter eine ausgeübte Mietminderung mitteilen und die Unterlagen zur Mängelanzeige aufbewahren.
Auch bei einer Nebenkostennachforderung sollte vor der Zahlung beziehungsweise dem Fälligkeitstermin geklärt werden, ob eine Übernahme durch das Jobcenter infrage kommt.
Entscheidend sind insbesondere die Angemessenheit der Kosten und die rechtlichen Umstände der Nachforderung.
Wird eine Abrechnung später korrigiert oder entsteht ein Guthaben, kann das ebenfalls Auswirkungen auf die Unterkunftsleistungen haben.
Deshalb ist es sinnvoll, sowohl die mietrechtlichen Ansprüche als auch die sozialrechtlichen Folgen im Blick zu behalten.
FAQ zu den wichtigsten Mieterrechten
Darf ich sofort die Miete mindern, wenn die Heizung ausfällt?
Eine Mietminderung setzt bei einem erheblichen Mangel grundsätzlich keine Zustimmung des Vermieters voraus. Der Defekt muss aber unverzüglich angezeigt werden. Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt insbesondere von der Raumtemperatur, der Dauer des Ausfalls und der tatsächlichen Beeinträchtigung ab. Eine pauschale Kürzung ohne Prüfung kann riskant sein.
Muss ich eine Nebenkostennachzahlung bezahlen, obwohl die Abrechnung Fehler enthält?
Nicht jede geforderte Nachzahlung ist berechtigt. Mieter können die Abrechnung prüfen, Belegeinsicht verlangen und Fehler beanstanden. Für Einwendungen gilt grundsätzlich eine Frist von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung. Ob eine Nachforderung bereits fällig ist und welche Beträge gegebenenfalls zurückbehalten werden dürfen, muss gesondert beurteilt werden.
Darf mein Vermieter mir einen Hund grundsätzlich verbieten?
Ein ausnahmsloses Hundeverbot in einem Formularmietvertrag ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Trotzdem kann eine wirksame Zustimmungsklausel bestehen. Ob die Haltung erlaubt ist, hängt dann von den Umständen des Einzelfalls und den berechtigten Interessen aller Beteiligten ab.
Mieter sollten Forderungen und Verbote nicht ungeprüft hinnehmen
Ob defekte Heizung, Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung oder Haustierhaltung: Vermieter haben Rechte, müssen sich aber ebenfalls an gesetzliche Vorgaben halten.
Für Mieter kommt es vor allem darauf an, Probleme frühzeitig zu melden, Fristen einzuhalten und wichtige Unterlagen aufzubewahren.
Bei einer hohen Nachzahlung oder einer angekündigten Mieterhöhung kann bereits die Kontrolle der gesetzlichen Voraussetzungen erhebliche finanzielle Folgen haben.
Wer einen Fehler vermutet, sollte deshalb nicht vorschnell unterschreiben, bezahlen oder auf seine Rechte verzichten.
Quellen
§ 535 BGB – Pflichten des Vermieters
§ 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
§ 536a BGB – Schadens- und Aufwendungsersatz
§ 536c BGB – Anzeige von Mietmängeln
§ 556 BGB – Betriebskosten und Abrechnungsfristen
§ 558 BGB – Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
§ 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung
§ 1 Betriebskostenverordnung – Betriebskostenbegriff und ausgeschlossene Kosten
§ 22 SGB II – Bedarfe für Unterkunft und Heizung
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. März 2013 (VIII ZR 168/12) – Unwirksamkeit eines pauschalen Hunde- und Katzenverbots.
Neue Westfälische, 19. Oktober 2026 – „Heizung, Nebenkosten, Haustiere: Bielefelder Expertin gibt Antworten auf wichtige Mieterfragen“ (redaktioneller Ausgangsbericht).
- Über den Autor
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Willi Kühn-Dehmlow ist Heilpädagoge (B.A.) und Sozialarbeiter (M.A.). Er verfügt über langjährige Berufserfahrung in der Kinder- und Jugendhilfe und war mehrere Jahre in leitender Funktion tätig. Seine fachlichen Schwerpunkte liegen im Sozialrecht, in der Kinder- und Jugendhilfe sowie bei Teilhabe und Eingliederungshilfe. Für gegen-hartz.de schreibt er insbesondere über sozialrechtliche Ansprüche und die Rechte von Betroffenen gegenüber Behörden und Leistungsträgern.
