Ein stillgelegter Aufzug ist für gehfähige Mieter ein Ärgernis. Für einen Rollstuhlfahrer im fünften Stock kann er den Weg aus der Wohnung nahezu versperren. Der Fall von Klaus-Dieter Hilbrich zeigt, welche Pflichten Vermieter haben und wann Mietminderung oder ein Eilverfahren in Betracht kommen.
Der Vermieter muss die notwendigen Prüfungen und Reparaturen zügig veranlassen. Eine unsichere Wiederinbetriebnahme dürfen Mieter jedoch nicht verlangen.
Überfällige Prüfungen führten zur Stilllegung
Klaus-Dieter Hilbrich nutzt seit einem Sturz im Januar 2026 einen Rollstuhl. Wie der MDR am 20. Juli 2026 berichtete, wurde der Aufzug seines Wohnblocks am 10. Juli 2026 auf Anweisung der Landesdirektion Sachsen stillgelegt.
Nach Angaben des Aufzugsunternehmens waren wiederkehrende Prüfungen überfällig. Ohne diese Kontrollen bestand demnach ein erhebliches Sicherheitsrisiko. Die Eigentümerin des Gebäudes sei für den Sender und das Aufzugsunternehmen nicht erreichbar gewesen.
Für Hilbrich bedeutete die Sperrung, dass Mitarbeiter des DRK-Fahrdienstes ihn zu Therapieterminen aus dem fünften Stock tragen mussten. Für Einkäufe und Hilfe im Haushalt war er ebenfalls auf Unterstützung angewiesen. Über eine spätere Wiederinbetriebnahme wurde bis zum 22. August 2026 nicht öffentlich berichtet.
Der Vermieter muss den vorhandenen Aufzug erhalten
Nach § 535 Absatz 1 BGB muss der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem Zustand erhalten, der den vereinbarten Gebrauch ermöglicht. Gehört ein Aufzug zur nutzbaren Ausstattung des Hauses, umfasst diese Pflicht grundsätzlich auch seinen sicheren und funktionsfähigen Betrieb.
Eine fehlende Hausverwaltung, offene Rechnungen oder Streit mit einem Wartungsunternehmen beseitigen den Anspruch des Mieters nicht. Auch ein vermietender Wohnungseigentümer bleibt gegenüber seinem Mieter der vertragliche Ansprechpartner, wenn innerhalb der Eigentümergemeinschaft erst Entscheidungen getroffen werden müssen.
Die Pflicht zur Instandsetzung erlaubt allerdings keine unsichere Wiederinbetriebnahme. Der Eigentümer muss die vorgeschriebenen Prüfungen beauftragen, festgestellte Mängel beseitigen und anschließend die sichere Freigabe veranlassen.
Wann der Aufzugsausfall eine Mietminderung erlaubt
Fällt der einzige Aufzug eines mehrstöckigen Wohnhauses aus, kann bereits darin ein erheblicher Mietmangel liegen. Wie schwer die Beeinträchtigung wiegt, hängt unter anderem von der Dauer, dem Stockwerk und verfügbaren Alternativen ab. Nach § 536 BGB schuldet der Mieter während dieser Beeinträchtigung nur eine angemessen herabgesetzte Miete.
Die Minderung tritt bei erfüllten Voraussetzungen kraft Gesetzes ein. Sie muss weder beantragt noch vom Vermieter genehmigt werden. Ein Verschulden des Vermieters ist dafür nicht erforderlich.
Mieter müssen den Defekt dennoch unverzüglich anzeigen. Unterbleibt die Meldung, können Minderungs- und Schadensersatzansprüche nach § 536c BGB entfallen, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte.
Für den fünften Stock gibt es keine feste Quote
Die Höhe der Mietminderung hängt von der Lage der Wohnung, der Ausfalldauer und vorhandenen Alternativen ab. Eine pauschale Quote für den fünften Stock oder für Menschen mit einem Schwerbehindertenausweis gibt es nicht.
Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hielt bei einer Dachgeschosswohnung eine zeitanteilige Minderung von rund 14 Prozent für angemessen. In zwei anderen Verfahren sprach das Amtsgericht Berlin-Mitte bei einem 16-tägigen Ausfall 15 Prozent für den sechsten und 20 Prozent für den zehnten Stock zu. Die Verfahren tragen die Aktenzeichen 104 C 85/15, 10 C 3/07 und 10 C 24/07; eine Zusammenfassung der Entscheidungen ist online abrufbar.
Diese Urteile geben nur eine Orientierung und binden andere Gerichte nicht. Nach der zitierten Berliner Rechtsprechung erhöht eine persönliche Mobilitätseinschränkung die Quote nicht automatisch. Für die Dringlichkeit einer Reparatur, mögliche Folgekosten und ein Eilverfahren kann sie dennoch sehr wichtig sein.
Weitere Einzelheiten erklärt der Beitrag Schwerbehinderung: Bis zu 20 Prozent Mietminderung bei Aufzugsausfall.
Die Minderung wird aus der Gesamtmiete berechnet
Berechnungsgrundlage ist grundsätzlich die Bruttomiete. Sie umfasst die Nettokaltmiete sowie vereinbarte Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebskosten. Das entschied der Bundesgerichtshof im Urteil VIII ZR 347/04.
War der Aufzug nur während eines Teils des Monats gesperrt, muss die Minderungsquote zusätzlich nach den Ausfalltagen berechnet werden. Eine Quote für einen vollen Monat darf nicht ungeprüft vom gesamten Monatsbetrag abgezogen werden.
Eine zu hohe oder unberechtigte Kürzung kann Mietrückstände bis zur Kündigungsgrenze entstehen lassen. Nach dem BGH-Urteil VIII ZR 138/11 kann daraus eine Kündigung folgen, wenn kein Minderungsrecht besteht, der nötige Zahlungsrückstand erreicht ist und der Mieter seine Fehleinschätzung zu vertreten hat.
Nicht jeder Irrtum führt damit automatisch zum Verlust der Wohnung. Bei einer unsicheren Quote kann es trotzdem klüger sein, die volle Miete ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen und die Höhe prüfen zu lassen.
Mietminderung und Reparatur sind zwei verschiedene Rechte
Die Mietminderung gleicht den eingeschränkten Wohngebrauch finanziell aus. Sie zwingt den Vermieter aber nicht unmittelbar zur Reparatur. Daneben kann der Mieter die Beseitigung des Mangels verlangen.
Eine schriftliche Aufforderung sollte eine Frist enthalten, die zur Dringlichkeit des Falls passt. Bei einem Rollstuhlfahrer im fünften Stock muss der Vermieter schneller handeln als bei einer kurzen Störung, die den Zugang zur Wohnung kaum beeinträchtigt.
Nach § 536a BGB können im Einzelfall auch notwendige Folgekosten ersatzfähig sein. Denkbar sind nach genauer Prüfung zusätzliche Fahrtkosten, eine sichere Tragehilfe oder eine vorübergehende Unterkunft. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug geraten ist.
Rechnungen und andere Nachweise müssen aufbewahrt werden. Einen Aufzug sollten Mieter wegen der technischen und sicherheitsrechtlichen Anforderungen nicht eigenmächtig reparieren lassen.
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Wann ein Eilverfahren helfen kann
Ein gewöhnliches Klageverfahren kann zu lange dauern, wenn ein Rollstuhlfahrer seine Wohnung nicht selbstständig verlassen kann. Dann kann eine einstweilige Verfügung nach §§ 935 und 940 ZPO geprüft werden.
Der Mieter muss sowohl seinen Anspruch auf Abhilfe als auch die besondere Eile glaubhaft machen. Eine ärztliche Bescheinigung sollte konkret erklären, weshalb die Treppe nicht selbstständig bewältigt werden kann und welche gesundheitlichen Folgen ein längerer Ausfall drohen lässt.
Die Anforderungen sind hoch, weil eine Reparaturanordnung das spätere Hauptverfahren teilweise vorwegnehmen kann. Zudem muss der gerichtliche Antrag eine konkrete und vollstreckbare Handlung bezeichnen. Eine Kanzlei sollte deshalb prüfen, welche konkreten Prüfungen und Reparaturaufträge im jeweiligen Fall verlangt werden können.
Auch der Berliner Mieterverein nennt einen länger ausgefallenen Fahrstuhl im Hochhaus als möglichen Eilfall. Wer lange wartet, kann die behauptete Dringlichkeit jedoch selbst schwächen.
Menschen mit geringem Einkommen können für die anwaltliche Beratung Beratungshilfe beantragen. Für ein Gerichtsverfahren kommt unter den gesetzlichen Voraussetzungen Prozesskostenhilfe in Betracht.
Barrierefreiheit bedeutet nicht automatisch einen neuen Aufzug
Das Mietrecht verpflichtet einen Vermieter nicht in jedem älteren Gebäude dazu, erstmals einen Aufzug einzubauen. § 554 BGB gibt Mietern unter Voraussetzungen aber einen Anspruch auf Erlaubnis für bauliche Veränderungen, die Menschen mit Behinderungen die Nutzung erleichtern.
Die Vorschrift gewährt eine Erlaubnis, aber keinen allgemeinen Zahlungsanspruch gegen den Vermieter. Bei einem bereits vorhandenen Aufzug geht es dagegen um die Erhaltung der vermieteten Ausstattung. Die eigentlichen Reparaturkosten muss der Mieter daher nicht übernehmen.
| Rechtliche Möglichkeit | Was sie bewirken kann |
|---|---|
| Mangelbeseitigung nach § 535 BGB | Prüfung, Reparatur und sichere Freigabe des vorhandenen Aufzugs verlangen |
| Mietminderung nach § 536 BGB | Miete während der erheblichen Beeinträchtigung angemessen herabsetzen |
| Schadensersatz nach § 536a BGB | Nachgewiesene Folgekosten unter weiteren Voraussetzungen ersetzt verlangen |
| Erlaubnis nach § 554 BGB | Eigene barrierereduzierende Umbauten nach einer Interessenabwägung ermöglichen |
| Einstweilige Verfügung | Bei glaubhaft gemachter Dringlichkeit eine vorläufige gerichtliche Anordnung erreichen |
Diese Nachweise sollten Mieter sichern
In die schriftliche Mängelanzeige gehören der Beginn des Ausfalls, die betroffene Etage und der Hinweis, ob ein zweiter Aufzug vorhanden ist. Ebenso sollten die Folgen für Arzttermine, Therapie, Pflege, Arbeit und den täglichen Einkauf beschrieben werden.
Fotos des Sperrhinweises, Nachrichten des Wartungsdienstes und der gesamte Schriftverkehr sollten aufbewahrt werden. Hinzu kommen ärztliche Bescheinigungen, Terminbestätigungen, Rechnungen und mögliche Zeugen. Der Zugang der Mängelanzeige muss ebenfalls nachweisbar sein.
Ist die Eigentümerin nicht erreichbar, sollte das Schreiben an die im Mietvertrag und im Handelsregister genannten Anschriften geschickt werden. Ein Mieterverein oder eine mietrechtlich erfahrene Kanzlei kann anschließend prüfen, gegen wen ein Anspruch durchgesetzt und wie ein gerichtlicher Beschluss zugestellt werden kann.
Wenn ein Umzug nicht mehr vermeidbar ist
Wer Leistungen für die Unterkunft erhält, sollte eine wirksame Mietminderung und deren Ende dem Jobcenter oder Sozialamt mitteilen. Der Beitrag Mietminderung bei Grundsicherung richtig melden erklärt den Unterschied zwischen einer gesetzlichen Minderung und dem bloßen Zurückbehalten der Miete.
Bei Leistungen nach dem SGB II müssen die neue Miete, die Umzugskosten und die Kaution vorab mit den jeweils zuständigen Stellen geklärt werden. Nach § 22 Absatz 4 und 6 SGB II können für die neue Unterkunft, den bisherigen Wohnort und die Mietkaution unterschiedliche Zuständigkeiten bestehen.
Für Bezieher von Sozialhilfe gelten die Vorgaben des § 35a SGB XII. Auch hier sollten neue Unterkunftskosten, Kaution und Umzugskosten vor der Vertragsunterzeichnung geprüft und die erforderlichen Zustimmungen eingeholt werden. Bei einer Gehbehinderung können besondere Anforderungen an eine geeignete Wohnung berücksichtigt werden, wie der Beitrag Schwerbehinderung: Staat kann höhere Wohnkosten übernehmen zeigt.
Kurzes Beispiel aus der Praxis
Die folgende Situation ist fiktiv: Maria nutzt einen Rollstuhl und wohnt im fünften Obergeschoss. Nach der Sperrung des einzigen Aufzugs fotografiert sie den Hinweis und meldet den Defekt noch am selben Tag nachweisbar ihrem Vermieter.
Maria legt zusätzlich ein ärztliches Attest vor, wonach sie die Treppe nicht selbstständig bewältigen kann. Als der Vermieter weder einen Reparaturauftrag noch einen Zeitplan nennt, lässt sie einen konkret formulierten Eilantrag und ihre Minderungsquote prüfen.
Ihre Bruttomiete beträgt 900 Euro. Wird im Beispiel für 16 Ausfalltage in einem Monat mit 31 Tagen eine Minderungsquote von 15 Prozent zugrunde gelegt, ergibt sich ein Minderungsbetrag von 69,68 Euro. Die Rechnung für eine notwendige Tragehilfe bewahrt Maria für die gesonderte Prüfung eines Schadensersatzanspruchs auf.
Häufige Fragen zum stillgelegten Aufzug
Muss der Vermieter einen gesperrten Aufzug sofort wieder einschalten?
Nein. Ein Aufzug mit ungeklärtem Sicherheitszustand darf nicht betrieben werden. Der Vermieter muss jedoch umgehend die notwendigen Prüfungen und Reparaturen beauftragen.
Wie hoch darf die Mietminderung im fünften Stock sein?
Eine feste Quote gibt es nicht. Entscheidend sind die Lage der Wohnung, die Ausfalldauer, vorhandene Alternativen und die objektive Beeinträchtigung.
Erhöht ein Rollstuhl automatisch die Minderungsquote?
Nach der zitierten Berliner Rechtsprechung nicht. Die konkrete Mobilitätseinschränkung kann aber für die Eilbedürftigkeit und mögliche Folgekosten wichtig sein.
Kann ein Mieter die Reparatur im Eilverfahren erzwingen?
Eine einstweilige Verfügung kann bei einer schweren und glaubhaft gemachten Dringlichkeit möglich sein. Der Antrag muss konkrete und vollstreckbare Maßnahmen benennen.
Wer muss zusätzliche Fahr- oder Tragekosten bezahlen?
Ein Ersatz durch den Vermieter kommt nach § 536a BGB unter weiteren Voraussetzungen in Betracht. Die Kosten müssen notwendig, angemessen, nachweisbar und durch den Aufzugsausfall verursacht sein.
Muss ein älteres Gebäude vollständig barrierefrei umgebaut werden?
Eine allgemeine Pflicht zur vollständigen Umrüstung besteht nicht. § 554 BGB kann aber einen Anspruch auf Erlaubnis für bestimmte barrierereduzierende Veränderungen geben.
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Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
