Eine Überweisung kann den Mietrückstand beseitigen, ohne den Mietvertrag zu retten. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. September 2026 (VIII ZR 21/26) erneut bestätigt, dass eine Schonfristzahlung eine zusätzliche ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht automatisch unwirksam macht.
Die Bundesregierung will diese Schutzlücke mit der Reform „Mietrecht II“ schließen. Doch am 20. Oktober 2026 ist die vorgesehene Erweiterung noch kein geltendes Recht.
Zwei Kündigungen im selben Schreiben
Steht im Kündigungsschreiben „fristlos, hilfsweise ordentlich“, erklärt der Vermieter zwei Kündigungen mit unterschiedlichen Voraussetzungen. Während die fristlose Kündigung das Mietverhältnis sofort beenden soll, zielt die ordentliche Kündigung auf dessen Ende nach Ablauf der Kündigungsfrist.
Die gesetzliche Schonfristzahlung nach § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB kann die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen beseitigen. Eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung wird dadurch nach bisherigem Recht jedoch nicht automatisch unwirksam.
Für Mieter ist das eine gefährliche Falle: Sie organisieren Geld, begleichen ihre Schulden und müssen dennoch um ihre Wohnung kämpfen. Der Zahlungsbeleg allein beweist deshalb noch nicht, dass der Mietvertrag fortbesteht.
Der BGH hat den Berliner Mieter noch nicht zur Räumung verurteilt
Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter wegen ausgebliebener Mietzahlungen für Januar und Februar 2024 fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt. Der Mieter zahlte kurz darauf nach, behielt wegen eines eingerüsteten und nicht nutzbaren Balkons aber geringe Beträge ein.
Das Landgericht Berlin II wollte die Schonfristzahlung auf beide Kündigungen erstrecken. Der BGH hob diese Entscheidung auf und verwies den Streit an eine andere Kammer zurück.
Eine endgültige Räumungsverurteilung enthält das Urteil VIII ZR 21/26 also nicht. Noch zu prüfen sind insbesondere das Verschulden des Mieters und die Frage, ob das Festhalten an der ordentlichen Kündigung ausnahmsweise gegen Treu und Glauben verstößt.
Auch eine ordentliche Kündigung braucht einen rechtlichen Grund
Nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB muss der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt haben. Nicht jede verspätete oder unvollständige Mietzahlung berechtigt daher zur ordentlichen Kündigung.
Geprüft werden müssen die tatsächlich geschuldeten Beträge, Umfang und Dauer des Rückstands sowie die Verantwortlichkeit des Mieters. Dass die Schonfristzahlung diese Kündigung nicht automatisch beseitigt, erspart dem Vermieter diese Prüfung nicht.
Die Schonfrist läuft nicht ab dem Kündigungsschreiben
Die gesetzliche Frist endet zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs. Das ist regelmäßig die Zustellung der Räumungsklage an den Mieter, nicht bereits der Zugang der Kündigung.
Für die Heilung müssen die fälligen Mietforderungen und eine gegebenenfalls fällige Nutzungsentschädigung vollständig ausgeglichen sein. Eine Teilzahlung oder ein einseitiges Ratenzahlungsangebot genügt dafür nicht.
Ausreichen kann auch die fristgerechte verbindliche Verpflichtung einer öffentlichen Stelle, den Vermieter vollständig zu befriedigen. Ein bloßer Antrag beim Jobcenter oder Sozialamt ersetzt diese Erklärung nicht.
Der Schutz ist außerdem begrenzt: Er greift nicht erneut, wenn innerhalb der gesetzlichen Zweijahresfrist bereits eine frühere Kündigung durch eine Schonfristzahlung unwirksam geworden ist.
Mietrecht II soll die Schutzlücke schließen
Der Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete sieht vor, die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu übertragen. Wer die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, soll damit künftig auch diese Kündigung nachträglich beseitigen können.
Die Bundesregierung beschreibt die unterschiedlichen Folgen derselben Nachzahlung in ihrer Gesetzesbegründung selbst als Wertungswiderspruch. Denn ein Schutz vor der fristlosen Kündigung hilft beim Wohnungserhalt nur begrenzt, wenn die zusätzliche ordentliche Kündigung bestehen bleibt.
| Situation | Geltendes Recht | Regierungsentwurf „Mietrecht II“ |
|---|---|---|
| Fristlose Kündigung wegen Mietrückständen | Kann durch vollständige Schonfristzahlung unter den gesetzlichen Voraussetzungen unwirksam werden. | Diese Schutzmöglichkeit soll bestehen bleiben. |
| Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs | Wird durch die Schonfristzahlung nicht automatisch unwirksam. | Soll im selben Mietverhältnis einmalig durch eine entsprechende Nachzahlung unwirksam werden können. |
Der Bundestag beriet den Entwurf erstmals am 9. Juli 2026; am 14. Oktober folgte eine öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss. Diese Verfahrensschritte ersetzen kein in Kraft getretenes Gesetz.
Weitere vorgesehene Änderungen erläutert der Beitrag zu Schonfrist, Möbelzuschlag und Indexmiete. Für eine aktuelle Kündigung zählt bis zu einer Neuregelung weiterhin das bisherige Recht.
Der geplante Schutz hätte Grenzen – gerade bei Altfällen
Die Heilung einer ordentlichen Kündigung soll innerhalb desselben Mietverhältnisses insgesamt nur einmal möglich sein. Eigenständige andere Kündigungsgründe sollen durch die Begleichung der Mietschulden nicht entfallen.
Besonders wichtig ist die Übergangsregelung im Gesetzentwurf, Bundestagsdrucksache 21/6807: Liegt die kündigungsberechtigende Pflichtverletzung vor dem Inkrafttreten, soll weiterhin das bisherige Recht gelten. Wer heute bereits Mietrückstände hat, kann deshalb nicht darauf vertrauen, dass eine spätere Reform seinen Fall nachträglich löst.
Jobcenter und Sozialamt frühzeitig einschalten
Wer die Rückstände nicht selbst begleichen kann, sollte umgehend die zuständige Behörde oder die kommunale Fachstelle zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit einschalten. Kündigung, Mietkonto und eine zugestellte Räumungsklage sollten dabei vollständig vorgelegt werden.
Wenn das Jobcenter Leistungen für Unterkunft und Heizung erbringt, kommt eine Übernahme der Mietschulden als Darlehen nach § 22 Absatz 8 SGB II in Betracht. Droht Wohnungslosigkeit und ist die Übernahme gerechtfertigt und notwendig, sollen die Schulden übernommen werden.
Je nach Zuständigkeit kann auch das Sozialamt nach § 36 SGB XII helfen. Dort sind sowohl eine Beihilfe als auch ein Darlehen vorgesehen.
Eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter über den Fortbestand des Mietverhältnisses nach vollständiger Zahlung kann den Wohnungserhalt absichern. Gerade bei einer zusätzlichen ordentlichen Kündigung sollte deshalb neben der Finanzierung auch die mietrechtliche Beratung sofort organisiert werden.
Fragen und Antworten zur Schonfristzahlung
Rettet eine vollständige Nachzahlung automatisch die Wohnung?
Nein, nach geltendem Recht wird eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung dadurch nicht automatisch unwirksam. Ihre Voraussetzungen müssen gesondert geprüft werden.
Wann endet die Schonfrist?
Sie endet zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs. Entscheidend ist regelmäßig die Zustellung der Räumungsklage.
Reicht ein Antrag auf Mietschuldenübernahme beim Jobcenter?
Nein, der Antrag allein genügt nicht. Erforderlich sind die vollständige Befriedigung des Vermieters oder die fristgerechte verbindliche Verpflichtung einer öffentlichen Stelle dazu.
Kann die Schonfristzahlung beliebig oft genutzt werden?
Nein, bei der fristlosen Kündigung gilt die gesetzliche Zweijahressperre für bereits durch Schonfristzahlung beseitigte frühere Kündigungen. Die geplante Heilung einer ordentlichen Kündigung soll sogar nur einmal je Mietverhältnis möglich sein.
Hat der BGH die geplante Reform bereits berücksichtigt?
Ja, er hat den Regierungsentwurf ausdrücklich angesprochen. Eine geplante Gesetzesänderung erweitert den Schutz nach seiner Entscheidung aber noch nicht.
Würde die Reform auch alle laufenden Kündigungsfälle lösen?
Darauf können Betroffene nicht vertrauen. Nach der vorgesehenen Übergangsregelung soll bei kündigungsberechtigenden Pflichtverletzungen vor dem Inkrafttreten weiterhin das bisherige Recht gelten.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
