Ein pauschales Hundeverbot im Formularmietvertrag ist unwirksam. Trotzdem können eine missachtete Zustimmungspflicht, anhaltendes Bellen oder Gefahren für andere Hausbewohner einen ernsten Mietstreit auslösen.
Für Mieter kommt es deshalb auf den genauen Vertrag, den konkreten Hund und die Verhältnisse im Haus an. Wer diese Fragen vor dem Einzug des Tieres klärt, kann sich und seinem Hund einen belastenden Konflikt ersparen.
Ein pauschales Hundeverbot reicht nicht aus
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. März 2013 entschieden, dass eine vorformulierte Mietvertragsklausel Hunde und Katzen nicht ausnahmslos verbieten darf. Eine solche Regelung benachteiligt Mieter unangemessen, weil sie berechtigte Interessen und besondere Lebenssituationen vollständig ausblendet (Az. VIII ZR 168/12).
Die Unwirksamkeit der Klausel erlaubt allerdings nicht jede Hundehaltung. Fehlt eine wirksame vertragliche Regelung, müssen die Interessen des Mieters, des Vermieters und der übrigen Hausbewohner gegeneinander abgewogen werden.
Auch die Unterschrift unter dem Vertrag macht ein unzulässiges Formularverbot nicht wirksam. Welche weiteren Bestimmungen rechtlich angreifbar sein können, erläutert unser Beitrag über fünf Fallen im Mietvertrag, die Mieter nicht hinnehmen müssen.
Wann die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist
Eine Regelung, die die Hundehaltung von einer vorherigen Zustimmung abhängig macht, kann wirksam sein. Der Vermieter darf seine Entscheidung dabei nicht völlig beliebig treffen, sondern muss sachliche Gründe und die konkrete Situation berücksichtigen.
Enthält der Vertrag einen wirksamen Zustimmungsvorbehalt, sollten Mieter die Erlaubnis vor der Anschaffung einholen. Im Antrag helfen Angaben zu Größe, Alter und Verhalten des Hundes sowie zur Betreuung während längerer Abwesenheiten.
Auch ein sehr kleiner Hund fällt unter diese Prüfung. Die für übliche Kleintiere geltenden Erleichterungen lassen sich deshalb nicht einfach auf ihn übertragen.
Schweigt der Mietvertrag zur Hundehaltung, besteht dadurch nicht automatisch eine Zustimmungspflicht. Ob die Haltung zulässig ist, richtet sich dann nach der Abwägung im Einzelfall; eine vorherige schriftliche Klärung ist trotzdem sinnvoll.
Diese Vertragslagen sollten Mieter unterscheiden
| Regelung im Mietvertrag | Was daraus folgt |
|---|---|
| Hundehaltung ausdrücklich erlaubt | Die Erlaubnis gilt im vereinbarten Umfang; erhebliche Störungen oder Schäden können dennoch Konsequenzen haben. |
| Hunde im Formularvertrag ausnahmslos verboten | Das pauschale Verbot ist unwirksam; die Zulässigkeit muss anhand des Einzelfalls beurteilt werden. |
| Wirksame Zustimmungsklausel | Die Erlaubnis ist vorher einzuholen; eine Ablehnung braucht sachliche Gründe. |
| Keine Regelung zur Hundehaltung | Die Interessen aller Beteiligten sind abzuwägen; ein ausdrücklicher Erlaubnisvorbehalt besteht nicht. |
| Verbot tatsächlich individuell ausgehandelt | Die Vereinbarung kann wirksam sein und muss gesondert geprüft werden. |
Ein handschriftlicher Zusatz ist nicht allein deshalb eine individuell ausgehandelte Vereinbarung. Nach § 305 BGB kommt es darauf an, ob die Vertragsbedingung tatsächlich im Einzelnen ausgehandelt wurde.
Welche Gründe gegen einen Hund sprechen können
Bei der Abwägung zählen unter anderem Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, die Wohnung und das Gebäude sowie berechtigte Interessen der Nachbarn. Auch bereits vorhandene Tiere und die bisherige Handhabung durch den Vermieter sind zu berücksichtigen, wie der BGH im Urteil vom 14. November 2007 erläutert hat (Az. VIII ZR 340/06).
Konkrete Gefahren, erhebliche Lärmbelästigungen oder nachvollziehbare gesundheitliche Beeinträchtigungen können gegen die Haltung sprechen. Eine allgemeine Abneigung gegen Hunde ersetzt dagegen keine Prüfung der tatsächlichen Verhältnisse.
Dass ein Nachbar bereits einen Hund halten darf, ist ein Argument für den eigenen Antrag. Ein automatischer Anspruch auf jeden weiteren Hund folgt daraus nicht, weil sich Verhalten, Anzahl und Auswirkungen der Tiere unterscheiden können.
Dauerndes Bellen kann die Hundehaltung gefährden
Wer einen Hund hält, muss auf die übrigen Bewohner Rücksicht nehmen. Besonders fortlaufendes lautes Bellen während langer Abwesenheiten kann erhebliche Beeinträchtigungen verursachen und Maßnahmen des Vermieters rechtfertigen.
Bei Beschwerden sollten Mieter deshalb klären, wann und wie lange der Hund tatsächlich bellt. Eine veränderte Betreuung oder fachkundige Unterstützung kann helfen, die Störung zu beenden, bevor der Streit eskaliert.
Auch wiederholte Verunreinigungen im Treppenhaus oder aggressives Verhalten gegenüber anderen Bewohnern müssen ernst genommen werden. Den Hund in gemeinschaftlich genutzten Bereichen sicher zu führen und Verschmutzungen sofort zu entfernen, gehört zu einem verantwortungsvollen Zusammenleben.
Assistenzhunde haben ein besonderes Gewicht
Ist ein Mensch wegen einer Behinderung auf einen Blindenführhund oder einen anderen Assistenzhund angewiesen, wiegt dieses Bedürfnis bei der Abwägung besonders schwer. Ein pauschaler Hinweis auf ein Hundeverbot wird dem konkreten Hilfebedarf nicht gerecht.
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Mieter sollten die Aufgaben des Hundes und ihre Abhängigkeit von seiner Unterstützung nachvollziehbar darlegen. Welche Unterlagen dabei helfen können, erklärt unser Beitrag zur Hundehaltung bei Schwerbehinderung und zum Schutz von Assistenzhunden.
Eine Erlaubnis gilt häufig nur für einen bestimmten Hund
Die Zustimmung bezieht sich häufig auf das konkret benannte Tier. Wer später einen anderen oder einen zweiten Hund aufnehmen möchte, sollte deshalb den Umfang der bisherigen Erlaubnis prüfen und bei einem entsprechenden Zustimmungsvorbehalt erneut anfragen.
Eine schriftlich festgehaltene Erlaubnis erleichtert den Nachweis, was vereinbart wurde. Das ist besonders hilfreich, wenn später die Hausverwaltung wechselt oder über Bedingungen der Zustimmung gestritten wird.
Wann Abmahnung und Kündigung drohen
Setzt ein Mieter eine tatsächlich vertragswidrige Hundehaltung trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen. Eine bloße Behauptung des Vermieters, die Haltung sei verboten, beantwortet die Frage nach ihrer Rechtmäßigkeit allerdings noch nicht.
Eine ordentliche Kündigung wegen einer Pflichtverletzung setzt nach § 573 BGB grundsätzlich einen schuldhaften, nicht unerheblichen Vertragsverstoß voraus. Für eine fristlose Kündigung gelten die strengeren Voraussetzungen des § 543 BGB; bei Vertragsverletzungen ist regelmäßig zuvor eine erfolglose Abmahnung oder Abhilfefrist erforderlich.
Eine Kündigung folgt deshalb nicht automatisch aus einer fehlenden Erlaubnis. Mieter sollten eine Abmahnung dennoch zügig prüfen lassen und sowohl die Zustimmungslage als auch die konkreten Beschwerden dokumentieren.
Für Schäden kann der Hundehalter haften
Beschädigt ein Hund Türen, Böden oder fremdes Eigentum, können Ersatzansprüche entstehen. § 833 BGB sieht bei gewöhnlichen privat gehaltenen Hunden grundsätzlich eine Haftung des Halters auch ohne eigenes Verschulden vor.
Bei Schäden in der Mietwohnung ist zugleich zu unterscheiden, ob eine ersatzpflichtige Beschädigung oder eine Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs vorliegt. Für Letztere muss der Mieter nach § 538 BGB nicht einstehen.
Eine Hundehalterhaftpflicht sollte deshalb auch auf ihren Schutz bei Mietsachschäden geprüft werden. Ob eine Versicherung gesetzlich vorgeschrieben ist, richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht und teilweise nach der Einordnung des Hundes.
Die Wohnung ersetzt keinen ausreichenden Auslauf
Auch bei mietrechtlich erlaubter Hundehaltung bleiben die Pflichten zum Tierschutz bestehen. § 2 der Tierschutz-Hundeverordnung verlangt ausreichenden Auslauf im Freien, mehrmals täglich ausreichend Umgang mit Betreuungspersonen und grundsätzlich regelmäßigen Kontakt zu Artgenossen.
Auslauf und Sozialkontakte müssen zur Rasse, zum Alter und zum Gesundheitszustand passen. Wer lange außer Haus arbeitet, sollte deshalb schon vor der Anschaffung eine verlässliche Betreuung organisieren.
Fragen und Antworten zur Hundehaltung in der Mietwohnung
Darf der Vermieter Hunde im Mietvertrag generell verbieten?
Ein ausnahmsloses Hundeverbot im Formularmietvertrag ist nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Ein tatsächlich individuell ausgehandeltes Verbot kann anders zu beurteilen sein.
Muss ich vor der Anschaffung immer um Erlaubnis fragen?
Eine vorherige Zustimmung ist erforderlich, wenn der Mietvertrag einen wirksamen entsprechenden Vorbehalt enthält. Ohne eine solche Regelung entscheidet die Abwägung im Einzelfall über die Zulässigkeit.
Reicht es für eine Ablehnung, dass der Vermieter Hunde nicht mag?
Bei einer erforderlichen Interessenabwägung genügt eine persönliche Abneigung nicht. Die Ablehnung muss sich auf sachliche Gründe aus der konkreten Situation stützen.
Darf ein Assistenzhund trotz Verbotsklausel bleiben?
Der behinderungsbedingte Bedarf spricht besonders stark für die Haltung. Die Vertragslage und mögliche konkrete Beeinträchtigungen müssen trotzdem geprüft werden.
Kann der Vermieter wegen Hundegebells kündigen?
Erhebliche, anhaltende Störungen können bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen eine Kündigung rechtfertigen. Gelegentliches Bellen führt nicht automatisch zum Verlust der Wohnung.
Gilt die Erlaubnis für einen Hund auch für einen zweiten?
Das hängt vom Wortlaut und Umfang der Zustimmung ab. Ist nur ein bestimmter Hund genehmigt, ist ein zweiter davon grundsätzlich nicht erfasst.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
