Mieter 2027: Neue Heizkostenregeln und drohende Kürzungen beim Wohngeld
Für Mieter geht es 2027 um mehr als die nächste Mieterhöhung: Bei der Heizkostenabrechnung läuft eine wichtige Übergangsfrist aus, beim Wohngeld drohen Einschnitte. Gleichzeitig sollen neue Schutzvorschriften verhindern, dass Indexmieten, Möbelzuschläge oder Mietrückstände zur finanziellen Falle werden.
Allerdings ist längst nicht alles beschlossen, was bereits als „Mietrechtsreform 2027“ angekündigt wird. Wer seine Haushaltskasse plant oder eine Forderung des Vermieters prüft, muss zwischen geltendem Recht und politischen Vorhaben unterscheiden.
Die wichtigsten Änderungen und Vorhaben im Überblick
| Bereich | Was Mieter wissen müssen | Stand für 2027 |
|---|---|---|
| Heizkostenmessgeräte | Ältere Geräte müssen grundsätzlich bis Ende 2026 fernablesbar nachgerüstet oder ersetzt werden. | Gesetzlich vorgeschrieben; Ausnahmen möglich |
| Heizkostenabrechnung | Fehlt die vorgeschriebene Fernablesbarkeit, kommt eine Kürzung des betroffenen Kostenanteils um drei Prozent infrage. | Bestehendes Recht wird nach Ablauf der Umrüstfrist für weitere Wohnungen relevant |
| Wohngeld | Die dauerhafte Heizkostenkomponente soll halbiert, die Anpassung 2027 ausgesetzt und die Berechnungsformel geändert werden. | Gesetzentwurf; Beginn zum 1. Januar 2027 vorgesehen |
| CO₂-Preis | Der Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne soll auch 2027 gelten. | Gesetzentwurf; noch kein abgeschlossener Beschluss |
| Indexmiete | Der jährliche Indexanstieg oberhalb von drei Prozent soll in ausgewiesenen Gebieten nur zur Hälfte berücksichtigt werden. | Geplant; kein gesicherter Start zum Jahreswechsel |
| Möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietung | Möbelzuschläge sollen transparenter und Ausnahmen vom Mieterschutz enger gefasst werden. | Geplant; Übergangsregeln vorgesehen |
| Kündigung wegen Mietschulden | Eine rechtzeitige vollständige Nachzahlung soll einmal pro Mietverhältnis auch eine ordentliche Kündigung abwenden können. | Geplant |
| Modernisierung | Das vereinfachte Verfahren für Mieterhöhungen soll bis zu einer Kostengrenze von 20.000 statt 10.000 Euro je Wohnung möglich werden. | Geplant |
Ab 2027 müssen viele Heizkostenmessgeräte fernablesbar sein
Eine konkrete Frist steht bereits in § 5 der Heizkostenverordnung: Nicht fernablesbare Geräte aus dem erfassten Altbestand müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Ab Januar 2027 darf die Verbrauchserfassung in diesen Wohnungen daher nicht mehr allein mit Geräten erfolgen, die einen Zutritt zur Wohnung zum Ablesen erfordern.
Das betrifft insbesondere Heizkostenverteiler und Wärme- beziehungsweise Warmwasserzähler, soweit die Heizkostenverordnung greift. Eine allgemeine Pflicht, sämtliche Strom- und Kaltwasserzähler in Mietwohnungen zum Jahreswechsel auszutauschen, lässt sich daraus nicht ableiten.
Ausnahmen bleiben möglich, etwa wenn die Umstellung im Einzelfall technisch unmöglich ist oder einen unangemessenen Aufwand beziehungsweise eine unbillige Härte verursachen würde. Deshalb begründet ein altes Gerät für sich genommen noch keinen Zahlungsanspruch des Mieters.
Fehlt die Umrüstung, können Mieter drei Prozent abziehen
Installiert der Gebäudeeigentümer trotz bestehender Verpflichtung keine fernablesbare Ausstattung, sieht § 12 der Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht von drei Prozent vor. Berechnet wird es aus dem auf den Mieter entfallenden betroffenen Wärme- oder Warmwasserkostenanteil, nicht aus der gesamten Warmmiete.
Auch die Höhe einer Nachzahlung ist nicht automatisch die richtige Berechnungsgrundlage. Die Kürzung wird anhand des betroffenen Kostenanteils ermittelt; anschließend werden die geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt.
Entscheidend ist der Abrechnungszeitraum: Eine im Jahr 2027 zugestellte Rechnung für das Kalenderjahr 2026 wird nicht allein durch den Versand nach dem Stichtag kürzbar. Einzelheiten zu dieser Unterscheidung erläutert der Beitrag über die Drei-Prozent-Kürzung bei Heizkosten ab 2027.
Monatliche Verbrauchsinformationen werden für mehr Haushalte wichtig
Sind fernablesbare Geräte installiert, müssen Nutzer nach § 6a der Heizkostenverordnung grundsätzlich monatliche Verbrauchsinformationen erhalten. Diese Pflicht besteht bereits und wird durch die Umrüstung für weitere Haushalte praktisch relevant.
Die Informationen müssen unter anderem den Verbrauch des vergangenen Monats in Kilowattstunden sowie vorgeschriebene Vergleichswerte enthalten. Sie ersetzen die Jahresabrechnung nicht, können aber helfen, einen auffällig hohen Verbrauch früher zu erkennen.
Beim Wohngeld droht 2027 weniger Unterstützung
Für Mieter mit kleiner Rente oder niedrigem Arbeitseinkommen könnte die geplante Wohngeldreform besonders schwer wiegen. Die Bundesregierung will zum 1. Januar 2027 die vorgesehene Fortschreibung aussetzen, die dauerhafte Heizkostenkomponente halbieren und die Wohngeldformel verändern.
Der Bundestag hat den Gesetzentwurf am 8. Oktober 2026 erstmals beraten und an die Ausschüsse überwiesen. Die Kürzungen sind damit zum Recherchestand noch nicht endgültig beschlossen.
Bei einem Einpersonenhaushalt soll die dauerhafte Heizkostenkomponente von 96 auf 48 Euro monatlich sinken. Das ist ein Rechenbetrag innerhalb der Wohngeldberechnung und bedeutet weder automatisch 48 Euro weniger Auszahlung noch eine Halbierung des gesamten Wohngeldes.
Für bereits vor dem Jahreswechsel bewilligtes Wohngeld sieht der Entwurf grundsätzlich eine Fortgeltung bis zum Ende des Bewilligungszeitraums vor; gesetzliche Änderungsfälle bleiben allerdings möglich. Hintergründe beschreibt gegen-hartz.de im Beitrag über die geplanten Einschnitte bei Wohngeld und Heizkostenunterstützung.
Die politische Rechnung ist damit nicht automatisch die Rechnung der Betroffenen: Sinkt der Zuschuss, bleiben Miete und Heizkosten trotzdem fällig. Der Bundesrat warnt entsprechend davor, dass mehr Haushalte auf Grundsicherung angewiesen sein könnten.
CO₂-Preis: Für 2027 ist eine Begrenzung geplant
Auch beim CO₂-Preis lohnt sich ein genauer Blick auf den aktuellen Stand. Nach dem Entwurf zur Änderung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes soll der nationale Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne für 2027 verlängert werden.
Eine pauschale Behauptung, der CO₂-Preis werde zum Jahreswechsel zwangsläufig stark steigen, wäre deshalb irreführend; die abschließende Bundestagsberatung ist für den 15. Oktober 2026 angekündigt. Ein stabiler CO₂-Preiskorridor garantiert allerdings keine gleichbleibende Heizkostenrechnung, weil auch Brennstoffpreise und Verbrauch die Kosten beeinflussen.
Indexmieten sollen bei hoher Inflation langsamer steigen
Das geplante Mietrechtspaket soll den Anstieg von Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten dämpfen. Vorgesehen ist, dass der Teil einer jährlichen Indexsteigerung oberhalb von drei Prozent nur noch zur Hälfte in die Mieterhöhung einfließt.
Bei einem Indexanstieg von fünf Prozent innerhalb eines Jahres wären danach vier Prozent Mieterhöhung möglich. Ein starrer Höchstwert von drei oder 3,5 Prozent ist im Regierungsentwurf somit nicht vorgesehen.
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Der Schutz soll nur in Gebieten greifen, die das jeweilige Bundesland dafür durch Verordnung bestimmt, und grundsätzlich auch bestehende Indexmietverträge erfassen. Ein bundesweiter automatischer Mietendeckel zum 1. Januar 2027 ist daraus nicht abzuleiten.
Unabhängig von der Reform verlangt § 557b BGB schon heute eine Erhöhungserklärung in Textform mit den notwendigen Angaben. Die höhere Miete wird grundsätzlich erst zu Beginn des übernächsten Monats nach Zugang dieser Erklärung fällig.
Möblierte Wohnungen: Zuschläge sollen überprüfbar werden
Bei möblierten Wohnungen soll künftig vor Vertragsschluss offengelegt werden, welcher Zuschlag für die Einrichtung verlangt wird. Der Regierungsentwurf knüpft dessen Angemessenheit an den Zeitwert der Möbel und sieht für vollständig ausgestattete Wohnungen eine widerlegbare Angemessenheitsvermutung bei Zuschlägen bis zu zehn Prozent der Miete für den unmöblierten Wohnraum vor.
Daneben soll die Ausnahme vom üblichen Mieterschutz bei einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden; unter bestimmten Voraussetzungen wären acht Monate möglich. Das wäre kein allgemeines Verbot längerer befristeter Mietverträge, sondern eine engere Abgrenzung dieser besonderen Ausnahme.
Nach dem Entwurf sollen die neuen Vorgaben zu Möblierung und vorübergehendem Gebrauch nur für Verträge gelten, die nach ihrem Inkrafttreten geschlossen werden. Mehr dazu enthält der Überblick über die geplanten Änderungen bei Indexmieten, Möbelzuschlägen und Kurzzeitvermietungen.
Mietschulden: Eine Nachzahlung soll häufiger die Wohnung retten
Bislang kann eine fristgerechte vollständige Nachzahlung unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen unwirksam machen. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung wird dadurch jedoch grundsätzlich nicht automatisch beseitigt.
Der Regierungsentwurf will diese Lücke schließen und die Schonfristzahlung einmal pro Mietverhältnis auch auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erstrecken. Die Änderung wäre für Menschen wichtig, die ihre Rückstände noch ausgleichen können, aber nach bisherigem Recht trotzdem ihre Wohnung verlieren.
Auch diese Regelung ist noch ein Vorhaben und kein bereits gesicherter Anspruch für 2027. Wer jetzt eine Kündigung erhält, sollte deshalb umgehend Beratung und gegebenenfalls Hilfe zur Übernahme der Mietschulden suchen.
Modernisierung: Auch Vermieter sollen Erleichterungen erhalten
Das Mietrechtspaket enthält zugleich eine Erleichterung für Vermieter: Die Kostengrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung steigen. Es geht dabei um die Anwendung eines Berechnungsverfahrens, nicht um eine Erlaubnis, Mietern pauschal 20.000 Euro in Rechnung zu stellen.
Für Mieter bleibt deshalb entscheidend, ob die angekündigte Maßnahme und die anschließende Erhöhung rechtlich und rechnerisch stimmen. Die Bezeichnung „Mieterschutzreform“ bedeutet nicht, dass jede einzelne Vorschrift ihre finanzielle Belastung verringert.
Sechs Fragen und Antworten zu den Änderungen für Mieter 2027
Ist die Mietrechtsreform zum 1. Januar 2027 schon beschlossen?
Nach dem Recherchestand vom 11. Oktober 2026 ist das hier beschriebene Mietrechtspaket noch nicht abschließend verabschiedet. Für einzelne Vorschriften sind zudem unterschiedliche Inkrafttretens- und Übergangsregeln vorgesehen.
Müssen ab 2027 alle Zähler in meiner Wohnung digital sein?
Nein, die auslaufende Frist betrifft bestimmte Geräte zur Erfassung von Wärme und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung. Vorgeschrieben ist grundsätzlich die Fernablesbarkeit, wobei gesetzliche Ausnahmen bestehen.
Darf ich wegen alter Heizkostenverteiler drei Prozent weniger Miete zahlen?
Das Kürzungsrecht betrifft den betroffenen Anteil der abgerechneten Wärme- oder Warmwasserkosten, nicht die gesamte Miete. Voraussetzung ist ein Verstoß gegen die vorgeschriebene Ausstattungspflicht.
Wird mein Wohngeld 2027 halbiert?
Geplant ist die Halbierung der dauerhaften Heizkostenkomponente innerhalb der Berechnung, nicht des gesamten Wohngeldes. Die tatsächliche Veränderung hängt von der individuellen Berechnung und den vorgesehenen Übergangsregeln ab.
Sind Indexmieterhöhungen künftig auf drei Prozent begrenzt?
Der Regierungsentwurf sieht keine starre Drei-Prozent-Grenze vor. Vielmehr soll in entsprechend ausgewiesenen Gebieten der darüberliegende Teil des jährlichen Indexanstiegs nur zur Hälfte berücksichtigt werden.
Verhindert die Zahlung meiner Mietschulden künftig jede Kündigung?
Die geplante Erweiterung betrifft eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs und soll einmal pro Mietverhältnis greifen. Andere eigenständige Kündigungsgründe werden dadurch nicht automatisch beseitigt.
Beispiel aus der Praxis: 54 Euro weniger Heizkosten
Ein vereinfachtes, fiktives Beispiel: Rentnerin Monika S. erhält 2028 ihre Heizkostenabrechnung für das vollständige Kalenderjahr 2027 mit einem auf sie entfallenden Heizkostenanteil von 1.800 Euro. Die vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung fehlte während des gesamten Zeitraums, und eine gesetzliche Ausnahme liegt nicht vor.
Unter diesen Voraussetzungen beträgt die Kürzung um drei Prozent 54 Euro, sodass 1.746 Euro verbleiben. Hat Monika bereits 1.600 Euro vorausgezahlt, muss sie statt 200 Euro nur 146 Euro nachzahlen.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
