Mietschulden nachgezahlt und trotzdem die Wohnung verloren: Diese Gefahr besteht bislang selbst dann, wenn Betroffene ihre Rückstände rechtzeitig ausgleichen. Gleichzeitig können Möbelaufschläge die Wohnungssuche verteuern und Indexmieten bei hoher Inflation kräftig steigen. Mit dem Mietrechtspaket „Mietrecht II“ will die Bundesregierung an diesen Problemen ansetzen.
Schonfrist: Bezahlen soll die Wohnung wirksamer retten
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen gibt es bereits eine gesetzliche Rettungsmöglichkeit. Werden die fälligen Mietschulden und eine gegebenenfalls geschuldete Nutzungsentschädigung spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig ausgeglichen, kann die Kündigung unwirksam werden. Rechtshängigkeit tritt regelmäßig mit der Zustellung der Räumungsklage ein, nicht bereits mit dem Kündigungsschreiben.
Auch die verbindliche Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Begleichung der Forderungen kann ausreichen.
Diese Schutzregel greift allerdings nicht, wenn innerhalb der gesetzlich bestimmten Zweijahresfrist bereits eine frühere Kündigung durch eine solche Zahlung unwirksam geworden ist. Eine bloße Teilzahlung bietet diesen Schutz nicht.
Das bisherige Problem: Vermieter können zusätzlich ordentlich kündigen. Diese Kündigung wird durch die Schonfristzahlung bislang nicht automatisch beseitigt, sodass trotz beglichener Schulden der Verlust der Wohnung drohen kann. Die Bundesregierung will die Schonfrist deshalb auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausweiten.
Der neue Schutz soll nur einmal greifen
Die geplante Verbesserung hat eine deutliche Grenze: Eine ordentliche Kündigung soll innerhalb desselben Mietverhältnisses insgesamt nur einmal auf diesem Weg unwirksam werden können.
Wer später erneut in Zahlungsrückstände gerät, könnte sich gegenüber einer weiteren ordentlichen Kündigung nicht nochmals auf diese Rettungsmöglichkeit berufen.
Für Haushalte mit wenig finanziellen Reserven wäre das dennoch eine wichtige zusätzliche Chance. Eine vorübergehende Krise müsste dann seltener zum endgültigen Wohnungsverlust führen, obwohl die offenen Forderungen inzwischen bezahlt sind.
Auch bei Sozialleistungen lohnt sich eine genaue Prüfung: Gegen-Hartz.de erläutert, weshalb Wohngeld trotz Kündigung und Räumungsklage nicht einfach eingestellt werden darf.
Möbelzuschlag: Vermieter sollen den Aufpreis offenlegen
Ein Bett, ein Schrank und ein Tisch machen eine Wohnung nicht automatisch von der Mietpreisbremse frei. Bei möbliertem Wohnraum besteht allerdings häufig ein Transparenzproblem: Wohnungssuchende können kaum erkennen, welcher Teil der verlangten Miete auf die Räume und welcher auf die Einrichtung entfällt.
In angespannten Wohnungsmärkten sollen Vermieter den Möbelzuschlag deshalb gesondert ausweisen müssen. Unterbleibt die vorgeschriebene Auskunft, soll die Wohnung bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe als unmöbliert gelten. Selbst nach einer nachgeholten Auskunft soll diese Folge noch zwei Jahre bestehen bleiben.
Möbel dürfen keinen beliebigen Aufpreis rechtfertigen
Für die Berechnung sieht der Entwurf grundsätzlich höchstens ein Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel pro Monat vor. Bei einer Einrichtung mit einem Zeitwert von 4.000 Euro entspräche das einem monatlichen Zuschlag von 40 Euro. Entscheidend wäre damit der Wert bei Vertragsschluss, nicht einfach der frühere Kaufpreis.
Für voll ausgestattete Wohnungen soll daneben eine Vereinfachung gelten: Bei einem Zuschlag von bis zu zehn Prozent der für die unmöblierte Wohnung geschuldeten Miete wird die Angemessenheit vermutet.
Diese Zehn-Prozent-Regel ist keine absolute Höchstgrenze für jeden Möbelzuschlag. Ein höherer Betrag soll bei entsprechend wertvoller Ausstattung begründet werden können.
Indexmiete: Hohe Inflation soll weniger stark durchschlagen
Bei einer Indexmiete hängt die Mietentwicklung vom Verbraucherpreisindex ab. Steigen die allgemeinen Preise stark, kann dadurch zusätzlich zu teureren Lebensmitteln und Energie auch die Kaltmiete deutlich zulegen. Die Bundesregierung will diesen Effekt bei besonders kräftigen Preissteigerungen abschwächen.
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Vorgesehen ist, dass von einem jährlichen Indexanstieg oberhalb von drei Prozent nur noch die Hälfte des darüberliegenden Anteils berücksichtigt wird. Bei sechs Prozent Indexanstieg wären somit 4,5 Prozent Mieterhöhung möglich: drei Prozent vollständig und die weiteren drei Prozent zur Hälfte. Das wäre eine Dämpfung, aber kein Mietstopp.
Anders als im frühen Referentenentwurf ist im Regierungsentwurf keine feste Obergrenze von 3,5 Prozent vorgesehen. Außerdem soll die neue Begrenzung nur in angespannten Wohnungsmärkten greifen, die von den Ländern durch eine entsprechende Rechtsverordnung bestimmt werden.
Die folgende Beispielrechnung zeigt die Wirkung bei 800 Euro monatlicher Nettokaltmiete und einer Anpassung für genau ein Jahr.
| Jährlicher Indexanstieg | Miete bei vollständiger Weitergabe | Miete nach geplanter Begrenzung |
|---|---|---|
| 3 Prozent | 824 Euro | 824 Euro |
| 4 Prozent | 832 Euro | 828 Euro |
| 6 Prozent | 848 Euro | 836 Euro |
| 8 Prozent | 864 Euro | 844 Euro |
Eigene Berechnung nach der vorgesehenen Formel; vorausgesetzt ist, dass die neue Begrenzung auf die Wohnung anwendbar wäre.
Kurzzeitvermietung: Sechs Monate sollen die Ausnahme begrenzen
Auch die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch soll genauer eingegrenzt werden. Die damit verbundenen Ausnahmen vom Mieterschutz sollen grundsätzlich nur bei einem besonderen vorübergehenden Bedarf des Mieters und einer Mietdauer von höchstens sechs Monaten greifen. Entsteht erst nach Mietbeginn ein längerer Bedarf, soll eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich sein.
Damit soll es schwieriger werden, dauerhaften Wohnbedarf in teure Kurzzeitverträge zu drängen. Die vorgesehene Grenze bedeutet allerdings nicht, dass jede Wohnung nur sechs Monate im Jahr vermietet werden dürfte; sie betrifft die Voraussetzungen dieser besonderen mietrechtlichen Ausnahme.
Modernisierungen: Das Paket erleichtert auch Mieterhöhungen
Der Entwurf enthält zugleich eine Erleichterung für Vermieter. Die Kostengrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung steigen. Dadurch könnten mehr Modernisierungen nach diesem Verfahren abgerechnet werden.
Aus Mietersicht ist das Paket deshalb keine Entlastung in jeder Richtung. Während es bei Kündigungen und bestimmten Mietaufschlägen zusätzlichen Schutz schaffen soll, erleichtert es an anderer Stelle die Berechnung von Erhöhungen. Welche Anforderungen schon heute gelten, erklärt der Beitrag „Mieterhöhung erhalten? Warum man nicht vorschnell mehr zahlen sollte“.
Praxisbeispiel: 144 Euro weniger Mehrbelastung im Jahr
Ein fiktiver Rentner zahlt 800 Euro Nettokaltmiete und hat einen Indexmietvertrag. Bei einem jährlichen Indexanstieg von sechs Prozent würde eine vollständige Weitergabe seine Miete auf 848 Euro erhöhen; unter der geplanten Begrenzung wären es 836 Euro.
Die Differenz beträgt zwölf Euro monatlich beziehungsweise 144 Euro im Jahr. Auch dann müsste der Rentner jedoch 36 Euro mehr im Monat aufbringen – und die Entlastung käme nur infrage, wenn die Neuregelung gilt und seine Wohnung im entsprechend ausgewiesenen Gebiet liegt.
Vier Fragen und Antworten zum Mietrechtspaket
Gelten die angekündigten Änderungen bereits?
Nein, nach dem dokumentierten Verfahrensstand vom 25. September 2026 handelt es sich weiterhin um einen Gesetzentwurf. Die erste Beratung im Bundestag und die Überweisung an die Ausschüsse ersetzen weder die abschließende Verabschiedung noch das Inkrafttreten.
Rettet eine Nachzahlung künftig jede gekündigte Wohnung?
Nein, vorgesehen ist eine zusätzliche Schutzmöglichkeit bei ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Sie soll innerhalb desselben Mietverhältnisses nur einmal greifen und beseitigt keine Kündigung aus anderen Gründen.
Sollen Indexmieten künftig höchstens um drei Prozent steigen?
Nein, auch höhere Steigerungen wären möglich. Lediglich der Anteil des jährlichen Indexanstiegs oberhalb von drei Prozent soll in den erfassten Gebieten nur zur Hälfte berücksichtigt werden.
Wird der Möbelzuschlag vollständig abgeschafft?
Nein, angemessene Zuschläge sollen weiterhin zulässig sein. Die geplanten Regeln sollen sie nachvollziehbarer machen und verhindern, dass mit undurchsichtigen Aufpreisen die Mietpreisbremse umgangen wird.
Quellen: Gesetzentwurf der Bundesregierung, Bundestagsdrucksache 21/6807; Deutscher Bundestag: Erste Beratung zum Mieterschutz am 9. Juli 2026; Bundesregierung: Besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter; § 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
