Indexmiete steigt immer weiter: Welche Entlastung die Bundesregierung plant
Steigen die Verbraucherpreise, kann bei einer Indexmiete auch die nächste Mieterhöhung folgen. Die Bundesregierung will diesen Mechanismus bei kräftigen Preissteigerungen abschwächen: Der jährliche Indexanstieg oberhalb von drei Prozent soll nur noch zur Hälfte auf die Miete durchschlagen.
Das ist bislang ein Reformvorhaben und noch keine geltende Entlastung. Außerdem soll die Begrenzung nicht bundesweit für jede Wohnung greifen, sondern nur in entsprechend ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Selbst dort wären weiterhin Erhöhungen von mehr als drei Prozent möglich.
Was die Bundesregierung beschlossen hat
Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 29. April 2026 beschlossen. Die Bundesregierung beschreibt die geplante Begrenzung der Indexmieten als Bestandteil eines Pakets für besseren Mieterschutz. Damit sollen besonders starke Preissteigerungen weniger unmittelbar auf die Wohnkosten durchschlagen.
Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 erstmals beraten und zur weiteren Beratung an die Ausschüsse überwiesen. Das geht aus dem Bericht des Bundestages zur ersten Lesung hervor. Die Kabinettsentscheidung und diese erste Beratung ersetzen keinen abgeschlossenen Gesetzgebungsprozess.
In der am 17. September 2026 abgerufenen Fassung des Bürgerlichen Gesetzbuchs steht die vorgeschlagene Begrenzung noch nicht. Mieter können deshalb eine aktuelle Forderung nicht allein mit Verweis auf die angekündigte Reform kürzen. Entscheidend bleiben das geltende Recht und die konkrete Vereinbarung im Mietvertrag.
Warum eine Indexmiete trotz sinkender Inflation weiter steigen kann
Bei einer Indexmiete vereinbaren die Vertragsparteien, die Miethöhe an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland zu koppeln. Dieser bildet die durchschnittliche Preisentwicklung des privaten Verbrauchs ab. Erläuterungen dazu bietet das Statistische Bundesamt zum Verbraucherpreisindex.
Eine niedrigere Inflationsrate bedeutet deshalb noch keine niedrigeren Preise. Steigt das Preisniveau zunächst um sechs Prozent und anschließend um zwei Prozent, wird es im zweiten Jahr weiterhin teurer, nur langsamer. Entsprechend kann auch eine Indexmiete weiter zunehmen.
Zur Veranschaulichung: Aus einem angenommenen Indexstand von 100 werden nach sechs Prozent Anstieg 106 Punkte. Weitere zwei Prozent führen zu 108,12 Punkten. Das Preisniveau liegt dann insgesamt 8,12 Prozent über dem Ausgangswert.
So würde die neue Berechnung funktionieren
Die ersten drei Prozent eines jährlichen Indexanstiegs sollen vollständig berücksichtigt werden. Nur der darüber liegende Anteil soll halbiert werden. Bei sechs Prozent wären das drei Prozent zuzüglich der Hälfte von weiteren drei Prozent, also insgesamt 4,5 Prozent.
Die Formel für einen einjährigen Vergleichszeitraum mit mehr als drei Prozent Indexanstieg lautet: 3 Prozent + die Hälfte des darüber liegenden Anstiegs. Bei einem Anstieg um vier Prozent ergäben sich somit 3,5 Prozent, bei acht Prozent wären es 5,5 Prozent. Ein Anstieg bis einschließlich drei Prozent würde durch diese Regel nicht gedämpft.
Damit wäre weder die gesamte Erhöhung halbiert noch die Miete bei einem jährlichen Plus von drei Prozent gedeckelt. Der Vorschlag würde vor allem die Folgen besonders hoher Inflation abfedern. Die bereits erreichte Miethöhe bliebe jedoch Ausgangspunkt der weiteren Belastung.
Rechenbeispiel: Was bei 1.000 Euro Kaltmiete übrig bliebe
Die folgende Modellrechnung geht von 1.000 Euro monatlicher Nettokaltmiete und einer Indexveränderung innerhalb genau eines Jahres aus. Unterstellt sind eine wirksame Indexvereinbarung, eine ordnungsgemäße Anpassung und für die Reformspalte die Anwendbarkeit der geplanten Begrenzung. Betriebskosten und Heizkosten bleiben außerhalb der Rechnung.
| Indexanstieg in einem Jahr | Neue Monatsmiete ohne geplante Begrenzung | Neue Monatsmiete nach dem Vorschlag |
|---|---|---|
| 2 Prozent | 1.020 Euro | 1.020 Euro |
| 3 Prozent | 1.030 Euro | 1.030 Euro |
| 4 Prozent | 1.040 Euro | 1.035 Euro |
| 6 Prozent | 1.060 Euro | 1.045 Euro |
| 8 Prozent | 1.080 Euro | 1.055 Euro |
Bei sechs Prozent Indexanstieg wäre die monatliche Miete im Beispiel um 15 Euro niedriger als ohne Begrenzung. Über zwölf Monate mit dieser Miethöhe wären das 180 Euro weniger Ausgaben. Trotzdem müsste der Haushalt gegenüber seiner bisherigen Miete monatlich 45 Euro zusätzlich aufbringen.
Bei acht Prozent Indexanstieg läge die Differenz bei 25 Euro monatlich beziehungsweise 300 Euro über zwölf Monate. Die Entlastung wächst also mit dem Preisauftrieb und mit der Ausgangsmiete. Sie ist eine vermiedene Mehrbelastung, keine Auszahlung und keine Senkung unter die bisherige Miete.
Die geplante Entlastung hängt auch vom Wohnort ab
Der Regierungsentwurf, Bundestagsdrucksache 21/6807, sieht eine Ermächtigung für die Landesregierungen vor. Diese sollen die betroffenen Gemeinden oder Gemeindeteile durch Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre bestimmen können. Eine subjektiv besonders hohe Miete würde für die Anwendung deshalb nicht ausreichen.
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Für einen Haushalt wären somit zwei Voraussetzungen zu prüfen: Ist die gesetzliche Neuregelung in Kraft, und erfasst eine entsprechende Landesverordnung die Wohnung? Die bloße Lage in einer Großstadt wäre noch kein Nachweis. Auch außerhalb der erfassten Gebiete sollte niemand mit der vorgeschlagenen Ermäßigung kalkulieren.
Was für bereits abgeschlossene Indexmietverträge vorgesehen ist
Nach dem Entwurf sollen auch bestehende Indexmietverhältnisse von der Begrenzung künftiger Anpassungen profitieren können. Für den Übergang soll der Zugang der Erklärung über die Mietänderung entscheidend sein. Geht sie vor Inkrafttreten der entsprechenden Landesverordnung zu, soll nach der vorgesehenen Übergangsregel weiterhin die bisherige Rechtslage gelten, auch wenn die erhöhte Miete erst später fällig wird.
Eine rückwirkende Rückzahlung früherer, rechtmäßiger Erhöhungen ist damit nicht verbunden. Wer bereits mehr Miete zahlt, könnte aus dem Vorschlag also keinen pauschalen Erstattungsanspruch ableiten. Die endgültige Ausgestaltung bleibt dem Gesetzgebungsverfahren vorbehalten.
Welche Anforderungen an eine Erhöhung schon heute gelten
Nach § 557b BGB steigt die zu zahlende Miete nicht allein durch die Veröffentlichung neuer Indexwerte. Die Änderung muss in Textform geltend gemacht werden; dabei sind die Indexveränderung sowie die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist grundsätzlich ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
Geht eine wirksame Erklärung beispielsweise im September zu, ist die geänderte Miete grundsätzlich ab November fällig. Zwischen den indexbedingten Anpassungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Für bestimmte Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen enthält das Gesetz Ausnahmen.
Eine zusätzliche Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist während der Indexmiete ausgeschlossen. Die Mietpreisbremse ist nach § 557b BGB nur auf die Ausgangsmiete anzuwenden. Gerade deshalb würde die geplante Begrenzung späterer Indexanpassungen einen zusätzlichen Schutz schaffen.
Was Mieter jetzt mit einer Erhöhungsforderung tun können
Für eine Prüfung sollten Mietvertrag, letzte Anpassung und neues Erhöhungsschreiben zusammen betrachtet werden. Dabei kommt es auf die verwendeten Indexwerte, den Vergleichszeitraum, den Rechenweg und den Zahlungsbeginn an. Besonders bei einer über mehrere Jahre aufgelaufenen Indexänderung darf die hier gezeigte Einjahresrechnung nicht ungeprüft übernommen werden.
Wer Bürgergeld erhält und durch eine Erhöhung Schwierigkeiten mit den anerkannten Wohnkosten bekommt, sollte auch die örtlichen Grenzen prüfen. Dazu erläutert gegen-hartz.de, wie sich die Mietobergrenze für den eigenen Bezirk ermitteln lässt. Diese sozialrechtliche Prüfung ist von der Frage zu unterscheiden, ob die Mietforderung zivilrechtlich korrekt ist.
Die Indexmieten sind zudem nur ein Teil des Reformpakets, das auch möblierte Wohnungen, Kurzzeitvermietungen und Kündigungen wegen Mietrückständen betrifft. Einen weiteren Überblick bietet der Beitrag zu den geplanten Änderungen im Mietrecht. Für die eigene Haushaltsplanung sollte eine mögliche Entlastung erst berücksichtigt werden, wenn ihre rechtlichen Voraussetzungen tatsächlich feststehen.
Kurzes Praxisbeispiel: 144 Euro weniger Mehrbelastung
Die fiktive Mieterin Sabine zahlt 800 Euro Nettokaltmiete; für einen einjährigen Anpassungszeitraum wird ein Indexanstieg von sechs Prozent angenommen. Ohne die vorgeschlagene Begrenzung ergäbe sich eine neue Miete von 848 Euro. Würde die Reform in dieser Form gelten und ihre Wohnung erfasst, wären es bei 4,5 Prozent Erhöhung 836 Euro.
Sabine hätte dann monatlich zwölf Euro mehr zur Verfügung als bei vollständiger Weitergabe des Indexanstiegs, über zwölf Monate insgesamt 144 Euro. Gegenüber ihren bisherigen Wohnkosten müsste sie dennoch 36 Euro monatlich zusätzlich einplanen. Solange die Reform nicht anwendbar ist, kann sie die Forderung nicht allein wegen dieses Rechenmodells auf 836 Euro begrenzen.
Drei Fragen und Antworten zur geplanten Indexmieten-Reform
Darf meine Indexmiete künftig höchstens um drei Prozent steigen?
Nein, der Vorschlag sieht keine feste Obergrenze von drei Prozent vor. Nur der darüber liegende Teil des jährlichen Indexanstiegs soll halbiert werden. Bei sechs Prozent Preissteigerung wären dadurch weiterhin 4,5 Prozent Mieterhöhung möglich.
Gilt die Entlastung schon aufgrund des Kabinettsbeschlusses?
Nein, ein Kabinettsbeschluss macht aus dem Entwurf noch kein geltendes Gesetz. Die am 17. September 2026 abgerufene Gesetzesfassung enthält die Begrenzung nicht. Nach dem vorgeschlagenen Modell wäre außerdem eine entsprechende Gebietsausweisung durch das Bundesland erforderlich.
Würde meine bisherige Miete durch die Reform sinken?
Die geplante Regel dämpft bestimmte künftige Erhöhungen, senkt aber nicht automatisch die bereits geschuldete Miete. Im Beispiel mit 1.000 Euro Kaltmiete und sechs Prozent Indexanstieg wären weiterhin 1.045 Euro zu zahlen. Der Vorteil bestünde in 15 Euro weniger Mehrbelastung pro Monat gegenüber einer ungebremsten Anpassung.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
