Der Bundesgerichtshof hat die Grenzen der Untervermietung neu geschärft. Mieter dürfen ihre Wohnung zwar weiterhin unter bestimmten Voraussetzungen teilweise untervermieten. Wer daraus aber ein Geschäftsmodell macht und deutlich mehr verlangt, als zur Deckung der eigenen Wohnkosten nötig ist, kann sich nicht ohne Weiteres auf ein berechtigtes Interesse berufen.
Im Urteil vom ging es um eine Berliner Zweizimmerwohnung. Der Hauptmieter zahlte selbst eine Nettokaltmiete von 460 Euro, verlangte vom Untermieter aber 962 Euro monatlich.
Der BGH stellte klar: Eine Untervermietung darf nicht dazu dienen, aus der Mietwohnung einen Gewinn zu erzielen, der über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht.
Worum ging es in dem Fall?
Der Fall spielte in Berlin, wo die Wohnungsnot besonders angespannt ist. Der Mieter hatte seine Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthalts weitergegeben. Die verlangte Untermiete lag deutlich über der eigenen Miete und überschritt nach Angaben aus dem Verfahren auch die nach der Mietpreisbremse zulässige Vergleichsgrenze.
Der Mieter berief sich darauf, dass die Wohnung möbliert und ausgestattet gewesen sei. Außerdem wollte er offenbar seine Mietbelastung abfedern. Der BGH sah darin aber keine Rechtfertigung für eine gewinnorientierte Weitervermietung.
Damit macht das Urteil deutlich: Untervermietung bleibt erlaubt, aber sie ist kein Freibrief, mit einer angemieteten Wohnung dauerhaft Geld zu verdienen. Entscheidend ist, ob die Untervermietung dem Erhalt der Wohnung dient oder ob sie vor allem als Einnahmequelle genutzt wird.
Wann Mieter eine Untervermietung verlangen können
Die wichtigste Vorschrift ist § 553 BGB. Danach kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Das kann etwa der Fall sein, wenn sich die wirtschaftliche Lage verschlechtert, der Partner auszieht oder der Mieter zeitweise an einem anderen Ort arbeitet.
Ein berechtigtes Interesse kann also durchaus finanzieller Natur sein. Wer die eigene Mietbelastung senken muss, darf grundsätzlich eine Untervermietung anstreben. Der Unterschied liegt jedoch darin, ob nur Kosten geteilt werden oder ob ein Überschuss erzielt werden soll.
Der BGH zieht die Grenze dort, wo die Untervermietung nicht mehr der Entlastung dient, sondern auf Gewinn angelegt ist. Ein Mieter darf also nicht sagen: Ich zahle 600 Euro und verlange vom Untermieter 1.000 Euro, weil der Markt das hergibt. Genau diese Logik soll durch das Urteil begrenzt werden.
Untervermietung ist nicht gleich Untervermietung
Rechtlich wichtig ist die Unterscheidung zwischen der teilweisen und der vollständigen Überlassung der Wohnung. § 553 BGB betrifft vor allem Fälle, in denen der Mieter einen Teil des Wohnraums weitergibt. Wer die komplette Wohnung dauerhaft einem Dritten überlässt, bewegt sich in einem anderen rechtlichen Bereich.
In der Praxis ist diese Abgrenzung oft schwierig. Behält der Mieter ein Zimmer zurück, nutzt die Wohnung weiterhin gelegentlich oder lagert dort persönliche Gegenstände, kann noch eine teilweise Überlassung vorliegen. Gibt er die Wohnung dagegen vollständig aus der Hand, braucht er in aller Regel eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters.
Ohne Erlaubnis riskieren Mieter eine Abmahnung und im schlimmsten Fall die Kündigung. Das gilt besonders dann, wenn die Wohnung heimlich, dauerhaft oder zu überhöhten Preisen weitervermietet wird.
Was bedeutet das Urteil für Mieter?
Für Mieter bedeutet das Urteil nicht, dass Untervermietung generell gefährlich ist. Wer offen mit dem Vermieter kommuniziert, ein nachvollziehbares Interesse hat und eine angemessene Untermiete verlangt, kann weiterhin gute Chancen auf eine Erlaubnis haben.
Problematisch wird es, wenn die Untermiete deutlich über den eigenen Kosten liegt. Zur eigenen Wohnkostenbelastung können je nach Einzelfall nicht nur die Grundmiete, sondern auch Betriebskosten und angemessene Kosten für mitvermietete Möbel oder Ausstattung gehören. Ein pauschaler hoher Aufschlag ist aber riskant.
Besonders vorsichtig sollten Mieter sein, wenn sie auf Plattformen, über soziale Medien oder über Zwischenmietverträge hohe Beträge verlangen. Auch wenn die Wohnung gut gelegen oder möbliert ist, bleibt die Untervermietung an mietrechtliche Grenzen gebunden.
Was Vermieter ablehnen dürfen
Vermieter dürfen eine Untervermietung nicht willkürlich verweigern, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Sie können aber ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, wenn die Wohnung überbelegt würde oder wenn die Überlassung aus anderen Gründen unzumutbar wäre. Diese Grenzen ergeben sich ebenfalls aus § 553 BGB. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
Nach dem neuen BGH-Urteil kommt ein weiterer Punkt hinzu: Eine auf Gewinn ausgerichtete Untervermietung begründet keinen Anspruch auf Zustimmung. Der Vermieter muss also nicht dulden, dass der Hauptmieter die Wohnung wirtschaftlich verwertet, obwohl er selbst nur Mieter ist.
Das stärkt Vermieter vor allem in angespannten Wohnungsmärkten. Es verhindert, dass günstige Bestandsmieten genutzt werden, um durch Untervermietung hohe Überschüsse zu erzielen.
Welche Untermiete noch angemessen sein kann
Eine einfache Rechenformel gibt es nicht für jeden Fall. Entscheidend ist, welche Kosten der Hauptmieter tatsächlich trägt und welcher Teil der Wohnung überlassen wird. Wird nur ein Zimmer untervermietet, muss die verlangte Untermiete in einem nachvollziehbaren Verhältnis zur Gesamtmiete stehen.
Auch Nebenkosten können berücksichtigt werden. Bei möblierten Zimmern kann ein angemessener Zuschlag in Betracht kommen. Dieser darf aber nicht dazu führen, dass die Untervermietung zur verdeckten Einnahmequelle wird.
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Für Mieter ist deshalb eine saubere Kalkulation wichtig. Wer dem Vermieter erklären kann, wie sich die Untermiete zusammensetzt, steht deutlich besser da als jemand, der lediglich den höchstmöglichen Marktpreis verlangt.
| Situation | Rechtliche Einordnung |
|---|---|
| Ein Mieter möchte nach einer Trennung ein Zimmer untervermieten, um die Miete weiter zahlen zu können. | In der Regel kann ein berechtigtes Interesse bestehen, wenn die Untermiete nur der Kostenentlastung dient. |
| Ein Mieter verlangt vom Untermieter deutlich mehr, als er selbst anteilig für die Wohnung zahlt. | Nach dem BGH-Urteil ist das riskant, weil eine Gewinnerzielung keinen Anspruch auf Erlaubnis begründet. |
| Die komplette Wohnung wird ohne Zustimmung weitergegeben. | Das kann eine erhebliche Pflichtverletzung sein und eine Kündigung nach sich ziehen. |
| Ein Zimmer wird möbliert untervermietet. | Ein angemessener Zuschlag kann möglich sein, muss aber nachvollziehbar und nicht überhöht sein. |
| Der Vermieter verweigert ohne sachlichen Grund die Erlaubnis. | Der Mieter kann unter Umständen auf Zustimmung klagen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. |
Untervermietung ohne Erlaubnis bleibt ein hohes Risiko
Viele Streitfälle beginnen damit, dass Mieter die Untervermietung erst gar nicht anzeigen. Das ist gefährlich. Auch wenn ein Anspruch auf Erlaubnis bestehen könnte, dürfen Mieter nicht eigenmächtig handeln.
Wer ohne Zustimmung untervermietet, verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Vermieter kann abmahnen und bei schwereren Fällen kündigen. Besonders problematisch ist es, wenn die unerlaubte Untervermietung mit hohen Einnahmen verbunden ist.
Das neue BGH-Urteil verschärft diese Lage für Mieter, die ihre Wohnung heimlich und gewinnorientiert weitergeben. Denn dann fehlt nicht nur die Erlaubnis, sondern möglicherweise auch das berechtigte Interesse, auf das sie sich berufen wollen.
Was Mieter vor einer Untervermietung tun sollten
Mieter sollten die Erlaubnis immer schriftlich beantragen. In dem Antrag sollten sie erklären, warum sie untervermieten möchten, welcher Teil der Wohnung betroffen ist, wer einziehen soll und welche Untermiete verlangt wird.
Hilfreich ist auch eine einfache Berechnung. Daraus sollte hervorgehen, dass die Untermiete nicht auf Gewinn ausgerichtet ist, sondern die eigenen Wohnkosten anteilig deckt. Wer Möbel oder Ausstattung berücksichtigt, sollte den Zuschlag sachlich begründen.
Außerdem sollten Mieter den Untermieter nicht einziehen lassen, bevor die Erlaubnis erteilt wurde. Eine mündliche Absprache ist schwer nachweisbar. Sicherer ist eine schriftliche Zustimmung mit Namen des Untermieters und dem erlaubten Nutzungsumfang.
Was das Urteil nicht bedeutet
Das Urteil bedeutet nicht, dass Mieter niemals eine höhere Zahlung verlangen dürfen als den exakt rechnerischen Anteil der Kaltmiete. Nebenkosten, Strom, Internet oder eine Möblierung können im Einzelfall berücksichtigt werden. Entscheidend bleibt aber, ob die Forderung nachvollziehbar und angemessen ist.
Das Urteil bedeutet auch nicht, dass Vermieter jede Untervermietung stoppen können. Das Gesetz schützt weiterhin Mieter, die nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse haben. Wer etwa aus beruflichen, familiären oder finanziellen Gründen auf eine Untervermietung angewiesen ist, kann weiterhin einen Anspruch auf Erlaubnis haben.
Neu ist vor allem die klare Grenze gegen Gewinnmodelle. Die Wohnung soll nicht zur Einnahmequelle werden, wenn der Hauptmieter selbst nur Nutzer der Mietsache ist.
Kurzes Beispiel aus der Praxis
Anna wohnt in einer Dreizimmerwohnung und zahlt insgesamt 900 Euro Warmmiete. Nach einer Trennung kann sie die Wohnung allein nicht mehr finanzieren. Sie möchte ein Zimmer an eine Kollegin für 350 Euro im Monat untervermieten.
In diesem Fall spricht vieles dafür, dass ein berechtigtes Interesse besteht. Die Untermiete dient dazu, die laufenden Wohnkosten zu tragen. Anna sollte den Vermieter schriftlich um Erlaubnis bitten und die geplante Nutzung genau beschreiben.
Anders wäre es, wenn Anna für das Zimmer 800 Euro verlangen würde, obwohl ihre eigene Gesamtmiete 900 Euro beträgt. Dann entstünde der Eindruck, dass die Untervermietung nicht nur der Entlastung dient, sondern Gewinn bringen soll. Nach dem BGH-Urteil wäre das rechtlich deutlich riskanter.
Fragen und Antworten zur Untervermietung
Darf ich meine Wohnung ohne Erlaubnis untervermieten?
Nein. Mieter brauchen grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters, bevor sie Wohnraum an einen Dritten weitergeben. Wer ohne Zustimmung untervermietet, riskiert eine Abmahnung und in schweren Fällen die Kündigung.
Wann muss der Vermieter die Untervermietung erlauben?
Der Vermieter muss die Erlaubnis in vielen Fällen erteilen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Das kann etwa bei finanziellen Problemen, einer Trennung, einem längeren Auslandsaufenthalt oder beruflichen Veränderungen der Fall sein.
Darf ich mit Untervermietung Gewinn machen?
Nach dem BGH-Urteil dürfen Mieter keinen Gewinn erzielen, der über die Deckung ihrer eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Die Untervermietung darf also nicht als Geschäftsmodell genutzt werden.
Darf ich für Möbel einen Zuschlag verlangen?
Ein angemessener Zuschlag für Möbel oder Ausstattung kann möglich sein. Er muss aber nachvollziehbar bleiben und darf nicht dazu dienen, eine überhöhte Untermiete zu verschleiern.
Was passiert, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert?
Wenn ein berechtigtes Interesse besteht und keine sachlichen Ablehnungsgründe vorliegen, kann der Mieter die Zustimmung unter Umständen gerichtlich durchsetzen. Eigenmächtig untervermieten sollte er dennoch nicht.
Gilt das BGH-Urteil auch für kurzfristige Vermietungen?
Das Urteil betrifft vor allem die Frage, ob ein Mieter bei der Untervermietung ein berechtigtes Interesse geltend machen kann, wenn er damit Gewinn erzielen will. Bei kurzfristigen Vermietungen, etwa an Feriengäste, kommen zusätzlich andere Regeln hinzu, darunter mietvertragliche Vorgaben und örtliche Zweckentfremdungsverbote.
Quelle
BGH, Urteil 2026 – Az: VIII ZR 228/23
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
