Nebenkostenabrechnung oft zu hoch: Immer erst prüfen statt gleich zahlen

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Zur Zeit erhalten die meisten Mieter und Mieterinnen die Nebenkostenabrechnung durch ihren Vermieter. Allerdings sollten die Abrechnungen immer genau geprüft werden. Zudem bestehen Fristen, die Vermieter einhalten müssen.

Frist beginnt mit Erhalt der Nebenkostenabrechnung

Die Fristen für Mieter beginnen mit dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung. Innerhalb von 12 Monaten nach diesem Zeitpunkt hat der Mieter das Recht, die Rechnung zu überprüfen. Nach Ablauf dieser Frist gilt die Nebenkostenabrechnung als akzeptiert, und der Mieter verliert sein Widerspruchsrecht.

Sollte eine Nachzahlung erforderlich sein, muss der Mieter diese innerhalb von 30 Tagen begleichen. Ein Widerspruch bleibt jedoch möglich, selbst nach erfolgter Zahlung, da die gesamten 12 Monate ausgeschöpft werden können. Um potenzielle Komplikationen zu vermeiden, empfiehlt sich die Zahlung unter Vorbehalt, um späteren Diskussionen vorzubeugen.

Zeitpunkt für den Widerspruch – Schutz vor Korrekturen des Vermieters

Die Zeitspanne, in der Mieter die Abrechnung ihres Vermieters beanstanden können, fällt oft in einen Zeitraum, in dem der Vermieter keine Korrekturen mehr vornehmen darf. Dieser Zeitpunkt ist besonders günstig für einen Widerspruch, da der Vermieter nach Ablauf dieser Frist keine Möglichkeit mehr hat, Fehler zulasten des Mieters zu korrigieren.

Im Falle einer zu hohen Nachzahlung muss der Vermieter die Differenz vollständig erstatten, auch wenn die Nachzahlung bereits beglichen wurde.

Fehlerhafte Positionen in der Abrechnung prüfen

Bei genauer Prüfung der Nebenkostenabrechnung können Mieter auf nicht umlagefähige Positionen stoßen, die der Vermieter irrtümlich eingerechnet hat.

Zum Beispiel sind Verwaltungskosten und Reparaturkosten grundsätzlich Sache des Vermieters und dürfen nicht auf die Mieter übertragen werden. Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt instand zu halten und eventuelle Mängel auf eigene Kosten zu beheben.

Zulässige umlagefähige Nebenkosten

Gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung können bestimmte Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören unter anderem Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Heizungskosten, Gebäudereinigung und andere. Wichtig ist hierbei, dass die Abrechnung transparent und auf den vertraglich vereinbarten Konditionen basiert, Schätzungen sind nicht zulässig.

Fallbeispiel – Zeitpunkt des Widerspruchs entscheidend

Ein konkretes Fallbeispiel verdeutlicht die Bedeutung des zeitlichen Ablaufs. Frau Meier erhält am 05.01.2023 ihre Nebenkostenabrechnung mit einer geforderten Nachzahlung von 845 €. Bis zum 31.12.2023 hat der Vermieter Zeit, etwaige Fehler zu korrigieren. Frau Meier muss die Nachzahlung bis zum 05.02.2023 leisten, hat jedoch bis zum 04.01.2024 Zeit, Widerspruch einzulegen.
Der beste Zeitpunkt für den Widerspruch ist daher kurz bemessen und erfordert eine genaue Abstimmung.

Fristen für den Vermieter – Verjährung von Ansprüchen

Der Vermieter hat drei Jahre lang Anspruch auf Zahlung ausstehender Nebenkosten. Innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss er dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung zukommen lassen, um seinen Anspruch geltend zu machen. Versäumt der Vermieter diese Frist, verfällt sein Anspruch, es sei denn, er hat die Verzögerung nicht zu verschulden.

Nach drei Jahren ohne vorgelegte Nebenkostenabrechnung verjährt der Anspruch des Vermieters, sofern keine Verschuldung vorliegt.

Wer Bürgergeld oder Sozialhilfe bezieht

Wer Bürgergeld oder Sozialhilfe bezieht, bekommt die Kosten der Unterkunft vom Jobcenter bezahlt. Dies ist in § 22 SGB II geregelt. Wenn eine Nebenkostennachzahlung fällig wird, muss die Behörde auf Antrag die Nebenkosten übernehmen.

Voraussetzungen für die Übernahme

Dafür müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt sein. Der Antragsteller muss in der Wohnung wohnen und im selben Jahr Leistungen zum Lebensunterhalt bezogen haben. Der Verbrauch muss angemessen, also nicht “verschwenderisch” gewesen sein.

Was passiert, wenn man im letzten Jahr noch kein Bürgergeld bezogen hat?

Was passiert aber, wenn man erst jetzt Bürgergeld bezieht, im letzten Jahr aber noch nicht? Auch dann muss die Behörde einspringen und die Nebenkostennachzahlung leisten, sofern sie angemessen ist.

Was passiert, wenn man zwar im letzten Jahr aber jetzt nicht mehr Bürgergeld bezieht?

Was passiert, wenn Antragstellende im letzten Jahr Bürgergeld bezogen haben, jetzt aber nicht mehr, weil sie eine Arbeit gefunden haben und der SGB II-Anspruch erloschen ist? Nach der Rechtslage besteht nun keine Hilfebedürftigkeit mehr, so dass die Nebenkostenabrechnung selbst bezahlt werden muss.

Häufig wollen Jobcenter die tatsächlichen Nebenkosten nicht zahlen

Wenn alle Grundvoraussetzungen erfüllt sind, sollten Leistungsberechtigte also einen Antrag auf Übernahme der Nebenkosten stellen. Soweit die Theorie. Doch immer wieder stellen sich Jobcenter quer, wenn es um die Nachzahlung von Nebenkosten geht. Die Ämter vermuten häufig, dass die erhöhten Nebenkosten durch vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten entstanden sind.

Die Beratungsstellen kennen dieses Vorgehen. “Bei Nebenkostennachzahlungen schicken die Ämter oft eine Aufforderung zur Kostensenkung hinterher”, berichtet Winfried Stein von der Erwerbsloseninitiative Hannover-Linden. Das Jobcenter kramt dann “alle möglichen Gründe heraus und befragt die Leistungsberechtigten per Brief”, berichtet Stein.

Gründe, warum die Nebenkosten gestiegen sind

Das Jobcenter will herausfinden, wie die gestiegenen Nebenkosten zustande gekommen sind. Da die Energiekosten stark gestiegen sind, sollten Betroffene aber auch genau das angeben, rät der Sozialexperte. Denn oft sind die Nebenkosten gerade deshalb deutlich höher als erwartet.

Weitere Gründe, die eine erhöhte Nebenkostennachzahlung rechtfertigen könnten:

  • schlechte Dämmung der Wohnung
  • veraltete oder defekte Heizungsanlage
  • gestiegene Energiekosten
  • kleine Kinder oder ältere Menschen in der Wohnung
  • Krankheiten mit erhöhtem Bedarf an Wärme

Was passiert, wenn das Jobcenter behauptet, dass die Kostensteigerung nicht allein auf die gestiegenen Heizkosten zurückzuführen ist?

Wenn der Richtwert für den angemessenen Verbrauch oder die abstrakten Kosten um mehr als 50 Prozent überschritten werden, passiert es häufig, dass das Jobcenter die Nebenkosten auch ohne Kostensenkungsverfahren kürzt.

Betroffene sollten in jedem Fall einen Antrag auf Übernahme der Heizkostennachzahlung beim zuständigen Jobcenter stellen, so Stein. Der Antrag sollte die Bedarfsgemeinschaftsnummer und eine Kopie der Nebenkostenabrechnung enthalten (Formulierungshilfe am Ende des Artikels).

Urteil stärkte Rechte von Bürgergeld-Beziehern

Ein Urteil des Bundessozialgerichts (Az.: B 14 AS 57/19 R) hat die Rechte von Bürgergeldbeziehern gestärkt. Das Jobcenter darf nicht einfach ohne vorheriges Kostensenkungsverfahren die Nebenkosten kürzen, wenn es die Übernahme unangemessener Unterkunfts- oder Heizkosten ablehnt.

Das Jobcenter ist “bei unangemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung grundsätzlich zur Durchführung eines Kostensenkungsverfahrens verpflichtet”. Das Jobcenter muss also in diesem Fall die Nachforderung “als zu übernehmenden Bedarf anerkennen”.

Denn bevor die Behörde die Übernahme unangemessen hoher Heizkosten ablehnen kann, muss der Leistungsberechtigte zunächst die Möglichkeit haben, die Heizkosten zu senken.

Wurde ein solches Verfahren nicht eingeleitet und die Nebenkostenabrechnung dennoch abgelehnt, sollten Betroffene daher unbedingt Widerspruch gegen den Bescheid einlegen.

Gilt die Karenzzeit für die Miete auch für die Nebenkosten?

Zwar wurde beim Bürgergeld (im Gegensatz zu Hartz IV) eine Karenzzeit für die Mietkosten eingeführt, diese gilt jedoch nicht für die Nebenkosten bzw. Heizkosten. Diese müssen auch innerhalb der Karenzzeit “angemessen” sein.

Die Karenzzeit für die Miete gilt für die ersten 12 Monate (auch für Bestandskunden). Die Karenzzeit soll verhindern, dass Bürgergeldbezieher in dieser Zeit gezwungen sind, in eine andere Wohnung umzuziehen. Das bedeutet, dass die Miete unabhängig von der Angemessenheit durch das Jobcenter in tatsächlicher Höhe gezahlt werden muss.

Formulierungshilfe für einen Antrag auf Übernahme der Nebenkostennachzahlung

(Ort, Datum)
Name und Adresse, BG Nr.

Antrag auf Übernahme der Heiz- (und Neben-)kostennachforderung nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II – und Anpassung des monatlichen Abschlags

Sehr geehrte Damen und Herren, ich / wir beantragen die Übernahme der Heiz- (und Neben-)kostennachforderung für das Jahr …. In der Anlage finden Sie die Abrechnung. Weiter beantrage/n ich/wir einen Änderungsbescheid, der eine Anpassung des monatlichen Abschlags rückwirkend ab Januar … entsprechend der Vorgaben des Energieversorgers vornimmt. Mit freundlichen Grüßen Anlage: Jahresabrechnung der SVO (Nebenkostenabrechnung)