Bei Mietverhältnissen unter engsten Verwandten unterstellen Jobcenter zu oft ein Scheingeschäft. Häufig wird das damit begründet, dass der hilfebedürftige Mensch den Mietzins nicht aus eigenen Mitteln bezahlen könne – obwohl genau dies regelmäßig Teil der Hilfebedürftigkeit ist.
Inhaltsverzeichnis
Maßstab der Rechtsprechung: Gesamtwürdigung und tatsächlicher Vollzug
Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts gilt: Bei der Gesamtwürdigung der Umstände für die Auslegung der Vereinbarungen kann die spätere tatsächliche Übung der Parteien – mithin der tatsächliche Vollzug des Vertragsinhalts – berücksichtigt werden.
Das Jobcenter muss deshalb prüfen, ob der Mietvertrag so, wie er „auf dem Papier steht“, im streitigen Zeitraum praktiziert worden ist oder ob es Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Mietvertrag möglicherweise aufgehoben oder zumindest erheblich modifiziert worden ist.
Der Fall: Jobcenter vermutet Scheingeschäft zulasten des Jobcenters
Im aktuellen Fall vermutete das Jobcenter, der Vater der Bürgergeld beziehenden Antragstellerin sei allein an der Zahlung durch das Jobcenter interessiert. Außerdem vertrat das Jobcenter die Auffassung, dass über Jahre keine Miete an den Vater geflossen sei. Daran ändere auch der formhalber erwirkte Mahnbescheid nichts.
Das Jobcenter lehnte in diesem Einzelfall die Übernahme der Mietkosten für die Tochter strikt ab.
Gericht: Mietverhältnis war über Jahre praktiziert – inklusive Mietzahlungen
Dem ist das Gericht nicht gefolgt. Das Mietverhältnis sei bereits vor Antragstellung auf Leistungen nach dem SGB II durch die Kläger über zehn Jahre hinweg praktiziert und gelebt worden – einschließlich Mietzahlungen.
Nach Auffassung der Richter bestand auch eine wirksame Mietzinsforderung. Über viele Jahre habe eine „Kommerzialisierung“ der Wohnung stattgefunden.
Keine automatische Scheingeschäft-Annahme bei Mietrückständen unter Verwandten
Nach Auffassung der Richter kann auch bei einem jahrelang gelebten Mietverhältnis unter Verwandten nicht ohne Weiteres ein Scheingeschäft angenommen werden – selbst dann nicht, wenn über einen längeren Zeitraum der Mietzins nicht abgeführt wird.
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Bescheid prüfenWerden bei einem Mietverhältnis unter engen Verwandten bei Nichtzahlung des Mietzinses nicht unmittelbar juristische Konsequenzen eingeleitet, rechtfertigt dies nicht automatisch die Annahme, dass ein Scheingeschäft vorliegt.
Es ist gerade unter Verwandten und nahen Angehörigen nicht unüblich, dass – auch bei wirksamem Bestehen von Forderungen – an die Nichteinhaltung der Verpflichtung wegen des besonderen Näheverhältnisses, insbesondere zwischen Eltern und ihren Kindern, nicht sofort juristische Konsequenzen geknüpft werden und ein Verhalten jedenfalls für eine gewisse Zeit toleriert wird.
Mietrechtliche Konsequenzen: Kein starres „Standhalten“ wie unter Fremden verlangt
Auch bezogen auf mietrechtliche Konsequenzen, die das BGB bei Verletzung der Hauptpflichten aus dem Mietvertrag eröffnet, ist bei einem Mietverhältnis unter engsten Verwandten ein Standhalten eines Fremdvergleichs nicht gefordert.
Auch wenn bisher keine Kündigung durch den Vater ausgesprochen worden ist, waren die Richter davon überzeugt, dass die Kläger nach wie vor zur Zahlung der ausstehenden Mietforderungen verpflichtet sind.
Indizien im Fall: Forderungsführung und Gleichbehandlung unter Geschwistern
Der Vermieter habe von Anfang an Buch über die ausstehenden Zahlungen geführt und klargemacht, dass er zum einen auf die Zahlungen angewiesen sei und zum anderen keine Bevorzugung der Klägerin bzw. Tochter gegenüber ihren Geschwistern aufgrund eines mietfreien Wohnens erfolgen solle.
Anmerkung
Es entspricht der geltenden Rechtsprechung, dass es unter nahen Angehörigen nicht unüblich ist, dass – auch bei wirksamem Bestehen von Forderungen – an die Nichteinhaltung der Verpflichtung wegen des besonderen verwandtschaftlichen Näheverhältnisses, insbesondere zwischen Eltern und ihren Kindern, nicht sofort juristische Konsequenzen geknüpft werden. Das Verhalten wird jedenfalls für eine gewisse Zeit toleriert (Bayerisches LSG, Urteil vom 09.12.2024 – L 16 AS 538/21).
Ein Fremdvergleich im Sinne der finanzgerichtlichen Rechtsprechung, wonach Verträge zwischen nahen Angehörigen tatsächliche Aufwendungen im Rahmen eines Mietverhältnisses nur dann begründen, wenn sie nach Inhalt und tatsächlicher Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen, ist nicht gefordert.
Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts gilt zudem, dass bloße freiwillige Zahlungen von Mietkosten bei Bürgergeld-Beziehenden keinen Mietvertrag begründen, sodass das Jobcenter keine Unterkunftskosten nach § 22 Abs. 1 SGB II erbringen muss.
