Mietrecht: Rund 90 Prozent der Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln

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Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) enthalten rund 90 Prozent der Mietverträge unwirksame Klauseln. Mieter sollten ihren Mietvertrag bereits vor Abschluss auf unwirksame Klauseln überprüfen lassen.

Häufig lassen Mieter ihren Mietvertrag erst im Laufe des Mietverhältnisses überprüfen, etwa wenn es zu Streitigkeiten mit dem Vermieter kommt. Dabei stoßen Mietervereine häufig auf unwirksame Klauseln.

90 Prozent der Mietverträge enthalten rechtswidrige Klauseln

Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) enthalten rund 90 Prozent der in Deutschland abgeschlossenen Mietverträge solche unwirksamen Vertragsklauseln. Das bedeutet, dass mehr als 19 Millionen Mietverträge Regelungen und Klauseln enthalten, die entweder eindeutig gegen das Gesetz verstoßen oder nach der Rechtsprechung der Gerichte Mieterinnen und Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sind.

Besonders häufig betreffen unwirksame Klauseln in Mietverträgen Schönheitsreparaturen und Renovierungen, wie Rechtsanwältin Stefanie Anschütz vom Kieler Mieterverein berichtet. Darüber hinaus sind viele Angaben zur Wohnungsgröße, Fragen der Tierhaltung, Kündigungsfristen oder Mieterrechte unwirksam geregelt.

Welche Klauseln sind in Mietverträgen am häufigsten unwirksam?

Unwirksam sind zum Beispiel folgende Klauseln in Mietverträgen:

  • Vermieter schreiben oft vor, welche Farbe oder Tapete bei Schönheitsreparaturen zu verwenden ist.
  • Vermieter verlangen die Entfernung von Fußbodenbelägen und Tapeten
  • Enge Fristen für die Renovierung der Wohnung
  • Vermieter verlangen eine Renovierung bei Auszug, auch wenn die Wohnung nicht renoviert übernommen wurde.

Haustiere sind immer wieder ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern

Außerdem wollen Vermieter den Mietern oft unzulässig vorschreiben, wie sie die Wohnung zu nutzen haben. Sehr häufig wird in diesem Zusammenhang z.B. die Haltung von Haustieren untersagt. Ein genereller Ausschluss der Haustierhaltung ist jedoch nicht zulässig. Kleintiere wie Hamster, Mäuse, Fische oder Kaninchen dürfen nicht verboten werden.

Ihre Haltung ist aber nicht grundsätzlich erlaubt. Welche Tiere im Rahmen des „vertragsgemäßen Gebrauchs“ in der Wohnung gehalten werden dürfen, muss im Einzelfall geprüft werden.

Musizieren nicht grundsätzlich untersagt

Häufig verbieten Vermieter auch das Musizieren. Auch dies kann grundsätzlich nicht verboten werden. Auch Regelungen, nach denen Mieter nur 1-2 Stunden pro Woche musizieren dürfen, sollten Mieter nicht akzeptieren. Allerdings müssen Mieter Ruhezeiten einhalten.

Auch das Rauchen wird häufig per Klausel verboten. Dabei gilt Rauchen in der Regel als „vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache“. Allerdings kann das Rauchen im Hausflur verboten werden.

Unangekündigtes Betreten der Wohnung und Verbot von Besuch in der Wohnung

Vermieter räumen sich gerne das Recht ein, die Mietwohnung unangemeldet zu besichtigen. Diese Klausel ist unzulässig.

Es kommt auch immer wieder vor, dass Vermieter keinen Besuch in der Wohnung erlauben. Ausnahme: Wenn der Besuch zum Beispiel die Ruhe stört.

Mietkaution wird oftmals willkürlich festgelegt

Der Vermieter darf die Höhe der Kaution nicht beliebig festlegen. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Darüber hinaus darf keine Kaution oder Schlüsselhinterlegung verlangt werden. Das bedeutet, dass über die vereinbarte Kaution hinaus keine weiteren Zahlungen geleistet werden dürfen. Ebenso ist es nicht zulässig, zusätzlich zur Kaution eine Privathaftpflichtversicherung zu verlangen. Das über die Kaution hinausgehende Risiko trägt der Vermieter.

Sind Staffelmieten erlaubt

Eine Staffelmiete, bei der sich der Mietpreis für die Wohnung in kurzen Zeitabständen erhöht, ist unzulässig. Es gibt eine Sperrfrist von einem Jahr, in der die Miete nicht erhöht werden darf.

Nicht alle Kosten dürfen auf den Mieter übertragen werden

Nicht alle Kosten dürfen auf den Mieter abgewälzt werden. Wenn der Vermieter Bankgebühren, Kosten für eine Mietausfallversicherung oder eine Reparaturkostenversicherung auf den Mieter abwälzen will, ist dies nicht zulässig. Diese Verwaltungskosten hat der Vermieter selbst zu tragen.

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Keine Befristung des Mietverhältnisses ohne Grund

Das Mietverhältnis kann nicht ohne Grund befristet werden. Gibt es Gründe für eine Befristung, wie z.B. Eigenbedarf oder bauliche Veränderungen, müssen diese dem Mieter mitgeteilt werden.

Schätzung der Wohnfläche

Im Mietvertrag darf die Wohnfläche nicht geschätzt, sondern muss genau angegeben werden. Formulierungen wie “ca. 70 Quadratmeter” sind unzulässig. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der vertraglich vereinbarten liegt, gilt dies als Mangel.

Ein Ausschluss der Mängelbeseitigung nach Besichtigung der Wohnung ist unzulässig. Jeder Mieter hat Anspruch auf eine mängelfreie Wohnung.

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters darf im Mietvertrag nicht eingeschränkt werden. Stellt der Vermieter defekte Geräte wie Kühlschränke oder Geschirrspüler zur Verfügung, muss er auch für deren Reparatur sorgen.

Maximale Kündigungsfrist ist gesetzlich festgelegt

Die maximale Kündigungsfrist ist gesetzlich festgelegt und beträgt drei Monate. Eine kürzere Kündigungsfrist kann vertraglich vereinbart werden, eine längere ist jedoch nicht zulässig.

Auch Musterverträge enthalten teilweise unzulässige Klauseln

Solche unwirksamen Vertragsklauseln finden sich nicht nur in selbst verfassten Mietverträgen einzelner Vermieter, sondern auch in Formularmietverträgen von Maklern, Eigentümergemeinschaften oder Wohnungsunternehmen, berichtet die Mietrechtsexpertin. Auch wenn diese Verträge als “Mustermietvertrag” oder “Einheitsmietvertrag” bezeichnet würden, enthielten sie häufig unwirksame Klauseln, so die Juristin.

Ist eine Vertragsklausel unwirksam, so tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung, z.B. im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Vor Abschluss eines Mietvertrages beraten lassen

Mieter sollten sich daher vor Abschluss eines Mietvertrages beraten lassen, ob die darin enthaltenen Vereinbarungen wirksam sind oder nicht. Spätestens aber, wenn der Vermieter Rechte aus dem Vertrag ableitet, ist eine Überprüfung des Vertrages notwendig. Ein Mietvertragsformular sowie eine Hausordnung und ein Übergabeprotokoll bietet der Deutsche Mieterbund im Internet unter www.mieterbund.de zum kostenlosen Download an.

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