BGH stärkt die Rechte der Mieter

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Mieterfreundliches Urteil aus Karlsruhe: Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam und dürfen auch nicht durch Mieterhöhungen umgangen werden

In Karlsruhe haben die obersten Bundesrichter erneut ein Mieterfreundliches Urteil (BGH, Aktenzeichen: VIII ZR 181/07) gefällt. Die von Vermietern in Mietverträgen festgehaltene Klausel, dass die Renovierungskosten können nicht ohne weiteres als Mieterhöhung geltent gemacht werden. Seit je her haben sich Mieter damit abgefunden, die fällige Renovierungskosten selbst zu tragen, da in fast jedem Mietvertrag diese Vertragsklausel stand, dass man zumeist nach fünf Jahren die Kosten der Renovierung selbst übernehmen muss.

Vor vier Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) damit angefangen, die allgemeinen und durchaus üblichen Mietklauseln als rechtswidrig zu beurteilen. Das BGH setzte mit dem neuen Urteil seine Linie fort. Die Vermieter dürfen sich- aufgrund der unwirksamen Mietklauseln- die Kosten für die Renovierung der Wohnung nicht durch ortsunübliche Mieterhöhungen wieder zurück holen.

Im vorliegenden Fall hob ein Vermieter aus Düsseldorf die Miete der Wohnung um 71 Euro Cent pro Quadratmeter an. Diese Mieterhöhung war entgegen der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das BGH sah als erwiesen an, dass der Vermieter die Kosten für die Renovierung wieder zurück holen wollte. Das Amtsgericht Düsseldorf hatte dem Vermieter jedoch noch Recht gegeben.

BGH urteilte in den letzten Fällen Mieterfreundlich
In einer Reihe von Urteilen hatte das BGH nach und nach die gängige Praxis der Vermieter gekippt. So wurden "starre Renovierungsfristen", unflexible Abgeltungsklauseln für Kurz-Zeit-Mieter sowie Renovierungsklauseln nach Auszug alle samt für rechtswidrig durch das BGH erklärt. Das BGH sah es als durchaus richtig an, dass auch Mieter sogenannte Schönheitsreperaturen durch führen müssen. Doch wenn durch die Miet-Klauseln Mieter dazu angehalten werden, grundsätzlich zu renovieren, obwohl sie die Wohnung kaum abgenutzt haben, dann werden unverhältnis-mäßig die Mieter zur Kasse gebeten.

Nun haben sich die Rechte und Pflichten umgekehrt. Da nun diese Klauseln rechtswidrig sind, kann im Grunde genommen der Mieter vom Vermieter verlangen, alle fünf Jahre eine Renovierung in der Wohnung durchzuführen. Nach Paragraf 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung "in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" erhalten. Denn durch das Schutzgesetz vor dem Kleingedruckten in Verträgen werden diese Zusätze komplett gestrichen, wenn diese als rechtswidrig beurteilt wurden.

Der Mieterbund sieht seine Position durch das Urteil in Karlsruhe bestätigt
Als Reaktion auf das gefällte Urteil sagte Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes: "Das Urteil ist konsequent und folgerichtig". Wenn der BGH zu Gunsten des Vermieters geurteilt hätte, müssten viele Mieter mit Mieterhöhungen rechnen, da die Kosten für die Renovierung durch massive Mieterhöhungen indirekt zurück bekommen hätten. Alle zuvor gefällten Urteile durch das BGH wären damit unwirksam geworden. Aus diesem Grund ist es folgerichtig, wenn Franz-Georg Rips davon spricht, dass das Urteil Konsequent war.

Folgende Urteile fällte das BGH in der letzten Zeit, die die Rechte der Mieter stärkten:

– Starre Fristen, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen beispielsweise nach zwei (Küche, Bad) und fünf Jahren (übrige Räume) verpflichtet, sind unwirksam. (Az.: VIII ZR 361/03)

– Dasselbe gilt für eine "Quotenklausel", die den Mieter zur anteiligen Kostenübernahme verpflichtet, wenn er vor Ablauf einer "starren" Renovierungsfrist auszieht. (VIII ZR 52/05)

– Die Klausel "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" ist unwirksam, wenn sie keine Ausnahme für Kurzzeitmieter vorsieht. (Az: VIII ZR 316/06)

– Die "Tapeten-Klausel", bei der der Mieter beim Auszug ohne Einschränkung alle Tapeten entfernen muss, ist rechtswidrig. (VIII ZR 152/05)

– Die Bestimmung "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen" ist rechtswidrig, weil der Vermieter nicht bestimmen darf, wie Schönheitsreparaturen ausgeführt werden. (VIII ZR 199/06)

– Aus demselben Grund darf der Vermieter für Renovierungen während der Mietzeit keine bestimmten Farben vorgeben. (VIII ZR 224/07)

– Komplizierte Regelungen können schon wegen mangelnder Verständlichkeit unwirksam sein. (VIII ZR 143/06)
– Starre Fristen, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen beispielsweise nach zwei (Küche, Bad) und fünf Jahren (übrige Räume) verpflichtet, sind unwirksam. (Az.: VIII ZR 361/03) Stichworte: Mieterrechte, BGH, Vermieter, Renovierungsklausel, Mieterhöhung, Renovierungskosten (11.07.2008)

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